Valor del suelo

[Joseherrera]

Buenas tardes,

Alguno ya me conocerá por alguna intervención en el foro de invertir en bolsa, pero llevo un tiempo con ganas de plantearos el caso de un familiar muy cercano, al menos para que me deis vuestro punto de vista. Yo tengo 23 años y muchas ganas de aprender, pero desconozco bastante qué es lo mejor.

Bueno, el caso es que ella tiene un solar de 200m2 en el centro de un pueblo de Almería, el cual puede estar valorado actualmente en unos 30 millones pesetas(hace unos años le ofrecieron unos 60). (180mil y 360mil € )

Aparte tiene una hipoteca por un piso que tuvo que comprar hace unos años, por el cual paga unos 700€ mensuales, la cual tendrá que pagar durante muuchos años; es mas, espero poder ayudarla en un futuro próximo porque está sola y trabaja muy duro con casi 50 años en un invernadero.
(es una buena pista para saber de donde soy,; los invernaderos no planteo venderlos, aunque se que tienen un futuro muy negro, es el único foco de ingresos de la familia).

A ella le dije hace unos días que quizás debería plantearse vender el solar por 2 motivos:

1. El precio del suelo, según he leido por aquí, es muy posible que caiga bastante en unos años.(ésto es lo que mas me motiva a pensar en que quizás lo mejor será venderlo)

2. Quitarse gran parte de la hipoteca y vivir mucho mas desahogada.

Ella me ha dicho que está dispuesta a venderlo pero que si lo vende ya no tiene ese colchón, y que el dinero se gasta. Su ilusion es que ese solar lo heredemos mi hermano y yo pero eso es lo de menos.(ya nos ganaremos nosotros la vida)

Un saludo, y cualkier duda preguntarmela, ya que quizás he planteado un tema demasiado complejo en unas líneas.
Es una decisión muy dificil, y no creo que se tome con facilidad, ya que siquiera es mío, pero agradecería vuestra opinion.

Yo ya he decidido que no quiero vivir a base de hipotecas como ha hecho tradicionalmente mi familia, a base de trabajo y esfuerzo; soy el primero de una larga familia en ir a la universidad y espero aprovechar mi gran inquietud por las finanzas (termino empresariales y el año que viene hare un master de direcc.financiera en una prestigiosa escuela de Granada) para ayudar a mi familia a vivir un poco mejor en un futuro.

[cabrero]

Hola Joseherrera, mi humilde opinión (no entro en números, que ya entrará IEB seguramente y hago muchas suposiciones en los datos que no das):

A esa edad tiene poco margen para andar con una deuda tan grande, si quiere llegar a una jubilación desahogada, según expones. Quiero decir que aunque su hipoteca esté a un bajo interés (actualmente), invirtiendo ahorros, tardaría mucho en saldar esa cantidad de muuchos años.

¿Qué margen de los ingresos le queda para el ahorro y el gasto cotidiano?

Obviamente, entiendo que si está ahogada sería coherente como bien dices cancelar toda o parte de la deuda con algún activo (ese solar). El problema puede ser encontrar a alguien que pague el precio que pidáis en estos momentos, a no ser que para ese alguien suponga una inversión de negocio (u hogar) y esté dispuesto a pagar. Hacerse uno la casa en muchos casos sale más barato que comprarla ya hecha. No sé qué tipo de suelo es.

En estos casos, a veces nos puede cegar una componente sentimental (procedencia familiar o parecido del solar), cosa que habría que ignorar, pienso, si el peso a final de mes es mayor.

Con lo cual, concluyo:

1) Enhorabuena por tus intenciones para con ella y para tu futuro. Ójala encontréis ese comprador, que parece ser lo mejor.

2) Me sorprende el hecho de que un negocio como los invernaderos de "El Ejido" y alrededores ya no sean rentables en el futuro ¿es realmente así? ¿se está yendo el negocio a Marruecos? ¿qué está ocurriendo con las empresas de transportes del lugar? Recuerdo que se hicieron muchísimas cooperativas.
¿No será que el recorte en los créditos está acabando con muchos de los inversores apalancados que no sacan el mismo nivel de beneficios que hace unos años?

Un saludo.
C

[Joseherrera]

Pidió un préstamo hace unos 6 años para comprar un piso que costó 40 millones, asi que por ahí debe andar el préstamo.

Para ser más exactos, tiene 46 años...yo llevo 5 años viviendo fuera y he ignorado un poco la situación (le daba mas importancia a salir de fiesta, cosa que sigo haciendo pero ya no lo veo como lo único en la vida).

La hipoteca creo que tardaría en saldarla unos 30 años,. una barbaridad vamos.

Uno de los factores que influyó hace unos años a no venderla es la opinión de mis abuelos, los cuales ven como algo inmoral desprenderse del solar, el cual tenemos desde que tengo uso de razón.

El solar está en el centro-norte de "El Ejido" como bien indicas, y es de los pocos solares que sigue habiendo sin construir en esa zona.

Los ahorros de mi madre son mínimos,..por no decir nulos. Tb está el hecho de que ella no tiene sueldo, un año puede salir mejor y otro peor, pero básicamente lo justo para comer, pagarme mis estudios y la hipoteca. Creo que no tiene nada ahorrado, (bueno miento, yo la animé a que sustituyera el plan de pensiones por invertir en bolsa, y tiene 11acc. de Inditex, las cuales están en mi cuenta de valores)

La verdad que no sé el futuro que le depara a la agricultura, pero si es cierto que antes(hasta hace 5 o 6 años) se ganaba mucho dinero trabajando en la tierra; y ahora más de uno no llega a final de mes (básicamente es mucho más caro producir, y se cobra más o menos lo mismo por la venta del producto).

Agradezco que me hechéis una mano, porque esto es como lo estoy contando. Si veo que esto avanza hablaré cn mi madre, y le diré que lea el foro, y que vaya aportando lo que ella vea; pero en un principio prefiero mantenerla al margen.

Preguntadme lo que queráis.
Un saludo y mil gracias

[Invertirenbolsa]

Hola,

Yo creo que lo mejor es vender el solar por ser la opción de menor riesgo y posiblemente la más rentable. Pero para tomar la decisión hay que estudiar todas los escenarios posibles.

Una cosa importante, ¿sabes la superficie edificable del solar? Supongo que los 200 metros son cuadrados, ¿no?.

¿Qué tipo de interés está pagando por la hipoteca?

Los solares ahora mismo son lo más difícil de vender dentro del mercado inmobiliario. Aunque no se liberalice el suelo pronto sobran muchos y creo que las posibilidades de que suban de precio son bajísimas. Tampoco me parece muy probable que se mantengan estables (aún en este caso se perdería la inflación y el coste de oportunidad de no dedicar el dinero a otras inversiones).

Por otro lado el euribor está en mínimos históricos y es muy probable (casi seguro) que antes o despues subirá. Lo que ya no es posible precisar es si subirá significativamente este año, el que viene o dentro de 2, pero es casi seguro que en algún momento de los próximos años subirá bastante porque está en niveles anormalmente bajos.

Teniendo en cuenta que pagar la hipoteca actual supone un cierto problema hay que ver las probabilidades de que mantener la situación actual (no vender el solar y continuar con la hipoteca) sea la alternativa correcta. Para que así fuera el solar tendría que subir de precio en el futuro y además la hipoteca tendría que mantenerse o bajar. Como te digo ambas cosas me parecen poco probables de forma individual y mucho más de forma conjunta.

Por otra lado hay que ver qué sucedería (cómo afectaría a vuestras vidas) que sucediera lo contrario; que cayera el solar de precio y además subiera la cuota de la hipoteca. Yo creo que es mucho más probable que suceda esto.

Por ejemplo tenéis que pensar cómo os afectaría a vuestras vidas si dentro de 1-2 años por el solar os ofrecen 90.000 euros y la cuota de la hipoteca ha subido a 1.000 euros.

Hay personas que, por sus circunstancias personales, dirían "lógicamente no me haría gracia que esto sucediera pero mi vida no cambiaría en nada" mientras que otras dirían "esto seria un problema muy grande y no sé cómo saldríamos de él".

Tanto en un caso como en otro creo que lo mejor sería vender el solar y cancelar hipoteca, pero en el segundo creo que esta opción es "casi" obligatoria" porque el riesgo que se corre en caso de no hacerlo es demasiado alto y no merece la pena.

Yo no conozco la situación de los invernaderos mejor que tú como es lógico, pero creo que los negocios familiares deben intentar mantenerse por todos los medios. Y una de las mejores formas de mantenerlo es reducir todo lo posible el riesgo de la hipoteca. En los negocios hay rachas buenas y malas, pero si se pasan las malas luego vuelven las buenas. Es distinto el caso de alguien que tuviera varios negocios familiares y decidiera vender alguno de ellos por no poder atenderlo. Pero si sólo se tiene uno y además es la principal fuente de ingresos hay que hacer lo que sea por mantenerlo (salvo endeudarse y poner aún en mayor riesgo el negocio). Ahora mismo casi ningún negocio va bien en España, y si fuera por eso todo el mundo vendería sus negocios y nadie los compraría. Pero cuando lleguen tiempos mejores todo el mundo querrá tener un negocio, y vosotros ya lo tenéis.

El solar sería un colchón si se esperase que su precio fuera a subir por encima de la inflación y fuera fácil de vender, pero creo que ahora mismo no cumple ninguna de las 2 condiciones. Como te decía antes si el precio sigue cayendo y la hipoteca subiendo el solar no os servirá de colchón.

Espero que consigas organizar y mejorar las finanzas de tu familia y eso les haga vivir mejor el resto de su vida, creo que has empezado bien. El paso de sustituir el plan de pensiones por acciones creo que es correcto. Se trata de ir adquiriendo activos que os dén una renta estable.

Coincido con cabrero en que se toman muchas decisiones erróneas en temas financieros por moverse por los sentimientos. Hay que evitarlo porque mucha gente se ha metido en problemas importantes por eso. Pensando tambien en vuestro futuro creo que lo mejor es que vuestra madre reduzca su riesgo todo lo que pueda y que comience a crearse un patrimonio que os pueda legar libre de deudas cuando haya cancelado la hipoteca o la tenga bajo control.

Otra opción sería que vosotros contruyérais el solar y vendiérais los pisos, pero creo que el mercado no está para correr esos riesgos en vuestra situación y además hace falta bastante dinero y conocimientos. El dinero y los conocimientos se pueden suplir asociándose con un constructor local, pero en ese caso se corre el riesgo de que el constructor salga "rana" y se cree un problema mucho mayor del que se tiene ahora.

Un saludo.

[Joseherrera]

Hola,

Debido a las dificultades de mi madre se ha retomado la idea de vender el solar, ya que un vecino ha preguntado por él más de una vez y la verdad que podría venir muy bien venderlo porque mi madre está afixiailla con la hipoteca.

El T.A.E operacion: 3,497% y el T.A.E remanente: 3,041%
Los 200 metros son cuadrados y edificables.

Me gustaría saber como veis la mejor manera de informarme sobre el valor del solar. Es un solar céntrico(ya quedan pocos) en El Ejido, Almería(100.000hab)

Me gustaría antes de escuchar una oferta del interesado saber qué es lo que debo esperar por él,..

Está más o menos claro que el solar hay que venderlo porque mi madre no puede estar pagando hipoteca hasta los 60 años, y más sin llegar casi a fin de mes pero ella dice de esperar al verano por si la cosa mejora. Lo cierto es que le da miedo desprenderse de él, pero creo que el factor psicológico no debe afectar a la hora de tomar este tipo de decisiones.

Dije que estaba valorado en 30 mill por poner una cifra, pero mi madre en principio dice que al menos 45 o 50 mill esperaría recibir. La cosa es que no se como informarme del valor, y de la posible evolución del mismo de aquí a 1 año.

Lo de construir el solar y vender los pisos era lo que tenía en mente si algún día llegara a heredar ese solar, pero actualmente eso no es viable.

[quadtrero]

Hola compañero.

Siento mucho que tengas que pasar por esta situacion.

Para informarte del valor de la parcela, lo mejor seria que te acercaras a dos o tres inmobiliarias de la zona y preguntaras a cuanto se estan vendiendo ahora mismo los solares por la zona.

Ahora mismo tendras un problema muy grande y es que no se vende nada, hay compradores potenciales, pero se estan esperando a ver si baja algo mas.

Si lo quieres vender ya, tienes que bajar el precio un 50% de su valor y si no tienes prisa y te puedes esperar ponlo en el precio €/m2 en el que se esten vendiendo ahora los solares por la zona y cada cierto tiempo ves haciendo alguna rebaja.

Es una situacion muy complicada por que ahora hay cientos de pisos sin vender y que alguien te compre el solar para hacer mas viviendas es verdaderamente complicado. Siempre puedes encontrar a algun particular con mucha pasta que busque un terreno asi para hacerse su casa en el centro de la ciudad pero eso es mas complicado.

Un saludo.

[Joseherrera]

Hola compañero.

Siento mucho que tengas que pasar por esta situacion.

Para informarte del valor de la parcela, lo mejor seria que te acercaras a dos o tres inmobiliarias de la zona y preguntaras a cuanto se estan vendiendo ahora mismo los solares por la zona.

Ahora mismo tendras un problema muy grande y es que no se vende nada, hay compradores potenciales, pero se estan esperando a ver si baja algo mas.

Si lo quieres vender ya, tienes que bajar el precio un 50% de su valor y si no tienes prisa y te puedes esperar ponlo en el precio €/m2 en el que se esten vendiendo ahora los solares por la zona y cada cierto tiempo ves haciendo alguna rebaja.

Es una situacion muy complicada por que ahora hay cientos de pisos sin vender y que alguien te compre el solar para hacer mas viviendas es verdaderamente complicado. Siempre puedes encontrar a algun particular con mucha pasta que busque un terreno asi para hacerse su casa en el centro de la ciudad pero eso es mas complicado.

Un saludo.

Muchas gracias,

Lo cierto es que me considerado afortunado, que hay muchas familias en una situación semejante, pero por suerte disponemos de este solar cuya venta creo que podría solucionar bastante las cosas.

Lo bueno es que los posibles interesados son una familia creo que bien asentada que justamente tienen una bonita casa pegando al solar, y tienen hijos pequeños que serían el motivo de la compra. Son ellos los que en un par de ocasiones les han preguntado a mi madre que si está interesada en vender que se lo comente a ellos.

Si mañana puedo me daré una vuelta por el pueblo y preguntaré por algunas inmobiliarias. Lo que temo es que mi madre aguante el solar el máximo de tiempo y ello haga que pierda aún más valor.

Ella teme venderlo, pagar las deudas,...y que después lo necesite y ya no lo tenga para venderlo, pero dependiendo de lo que ofrecieran ya se vería como hacerlo porque también considero que todo para las deudas no debe ser, sino que amortizaría lo que fiscalmente fuera mejor y lo demás entre renta variable y renta fija. Aunque de eso ya hablaríamos si llegara el caso que a ella es hablarle de Bolsa y le da yuyu.

[Invertirenbolsa]

Hola JoseHerrera,

Además de lo que te ha dicho quadtrero, y creo tambien creo que debes hacer creo que deberías mirar esto:

1) Confirmar que son 200 metros edificables. "Edificable" es lo que te deja construir el ayuntamiento. Por ejemplo, si son 200 metros cuadrados y te dejan hacer 3 plantas entonces son 600 metros cuadrados edificables (en realidad sería algo menos por los patios, escaleras y resto de normativas, pero la idea es esa). No es lo mismo que te dejen hacer sólo la planta calle (en caso de que fueran 200 edificables) que que te dejen hacer 2 plantas ó 6.

2) Mirar cuánto piden por los pisos nuevos en esa zona, si los hay. Si no los hay cuánto piden por los usados en mejor estado.

Un saludo.

[Joseherrera]

Hola JoseHerrera,

Además de lo que te ha dicho quadtrero, y creo tambien creo que debes hacer creo que deberías mirar esto:

1) Confirmar que son 200 metros edificables. "Edificable" es lo que te deja construir el ayuntamiento. Por ejemplo, si son 200 metros cuadrados y te dejan hacer 3 plantas entonces son 600 metros cuadrados edificables (en realidad sería algo menos por los patios, escaleras y resto de normativas, pero la idea es esa). No es lo mismo que te dejen hacer sólo la planta calle (en caso de que fueran 200 edificables) que que te dejen hacer 2 plantas ó 6.

2) Mirar cuánto piden por los pisos nuevos en esa zona, si los hay. Si no los hay cuánto piden por los usados en mejor estado.

Un saludo.

Los 200 metros son edificables y con posibilidad de construir hasta 3 plantas. Además algo positivo es que el solar da a dos calles, con lo que creo que se podrían construir o 4 duplex o unos 9 pisos. Un piso nuevo creo que por unos 18 millones puedes encontrarlo.

Hoy he estado hablando un buen rato con ella y la verdad que puede ser que de el paso de al menos hablar con la persona que hace unos 4 meses preguntó por él por si sigue interesada. Esta persona estaba interesada en montar una guardería o un negocio similar,..y al tener su casa justo al lado del solar, la cual que ocupa tambien 200metros de solar puede interesarle por algún otro motivo, ya que tendría 400metros juntos en una buena zona.

He estado preguntando por algunas inmobiliarias y todas me han dicho que ahora mismo es muy dificil vender un solar porque nadie quiere construir, pero puede ser que al ser capricho de esta familia se le pueda sacar una buena cantidad. En principio hemos pensado en pedir 1800-2000€ por metro con el límite de 1500€.

Otro dato que me han dado las inmobiliarias es que ellos piensan que estamos en el peor momento de la crisis y por tanto es posible que estemos cerca del mínimo y que la constructoras pronto se animen a comprar solares para construir, aunque como ya se habló en otro post no creo que el mínimo haya llegado y si tenemos la oportunidad de que esta familia pague el solar a buen precio posiblemente sería mejor no dejarla pasar.

[Invertirenbolsa]

Hola JoseHerrera,

A grosso modo si se pueden hacer 3 plantas entonces los metros edificables son 600 (si son 3 plantas más la de la calle entonces serían 800).

Hago la cuenta con 600, pero si son 800 es fácil de rehacer.

Si dices que salen 9 pisos entonces cada piso sería de unos 60 metros (600 / 9, y quitamos poco de escaleras y demás).

Si piden 108.000 euros por pisos de ese tamaño entonces están pidiendo unos 1.800 euros por metro cuadrado (108.000 / 60).

Por los 9 pisos pedirían 972.000 euros (108.000 * 9). Costruirlos les costaría unos 600 euros metro cuadrado. Más o menos 540.000 euros (600 * 9).

La diferencia son 972.000 - 540.000 = 432.000 euros. Y de ahí tendría que salir pagaros a vosotros y el beneficio del promotor. Si fuerais a media os tocaría 216.000 euros a cada uno. Pero yo tendría en cuenta que el promotor tiene más riesgo y sería lógico que quisiera tener un porcentaje algo mayor del beneficio.

Los números se pueden modificar un poco y además son aproximados, pero más o menos yo lo veo así.

Un saludo.

[Joseherrera]

Hola JoseHerrera,

A grosso modo si se pueden hacer 3 plantas entonces los metros edificables son 600 (si son 3 plantas más la de la calle entonces serían 800).

Hago la cuenta con 600, pero si son 800 es fácil de rehacer.

Si dices que salen 9 pisos entonces cada piso sería de unos 60 metros (600 / 9, y quitamos poco de escaleras y demás).

Si piden 108.000 euros por pisos de ese tamaño entonces están pidiendo unos 1.800 euros por metro cuadrado (108.000 / 60).

Por los 9 pisos pedirían 972.000 euros (108.000 * 9). Costruirlos les costaría unos 600 euros metro cuadrado. Más o menos 540.000 euros (600 * 9).

La diferencia son 972.000 - 540.000 = 432.000 euros. Y de ahí tendría que salir pagaros a vosotros y el beneficio del promotor. Si fuerais a media os tocaría 216.000 euros a cada uno. Pero yo tendría en cuenta que el promotor tiene más riesgo y sería lógico que quisiera tener un porcentaje algo mayor del beneficio.

Los números se pueden modificar un poco y además son aproximados, pero más o menos yo lo veo así.

Un saludo.

Una duda. El coste de construirlo dices que son 540.000 pero si dices que la construcción por metro cuadrado puede valer unos 600€, ¿No sería 600 * 600m=360.000€?? Por tanto, 972.000-360.000 = 612.000. Y yendo a medias con el promotor tocaríamos a 306.000€.

Muchas gracias, la verdad que es una forma simple de ver el valor real que se puede esperar de un solar, supongo que lo que se pueda sacarle de más (en caso que fuera posible) sería efecto de la sobrevaloración del solar.

[quadtrero]

Hola.

A ver a ver, que se os esta marchando de las manos!!!

1) En lugar de 600€/m2 de precio de coste de construccion pon 800, y si fueran unifamiliares deberias de poner 900€/m2, a mi la mia me salio por unos 1.000€/m2 pero hay muchos gastos que al hacer varias se diluyen, no son proporcionales.

2) Para acometer la obra necesitaras €, ahora mismo no creo que encuentres a ningun socio que te ponga la pasta para construir viviendas nuevas.

Si vas al banco a buscar financiacion, te diran que si no tienes el 75% de las viviendas vendidas no te financian la obra, ademas tendrias que tener suficientes € para pagar el proyecto y los intereses que genera el prestamo hipotecario hasta que entregas las viviendas, si por ejemplo acabaras la obra y te quedaran 2 viviendas sin vender tendrias que pagar la hipoteca de esas viviendas (o al menos los intereses) hasta que las vendieras.

3) Segun tus cuentas invertiendo 360.000€ ganarias en dos años (que es mas o menos lo que tardarias en acabar la obra) 612.000€, de ahi deberias restar el precio del terreno que no esta incluido en los 360.000€, de lo que te quede, la mitad seria para ti, y la otra mitad para tu socio, seguramente al final te quedara menos de lo que te crees.

Si en la inmobiliaria te han dicho que por 1.800/2.000€ se podria vender no voy a ser yo quien te diga lo contrario, es su zona y ellos sabran como estan las cosas, en mi zona (mi pueblo y alrededores) en los tiempos buenos se pagaba menos de la mitad de lo que te dicen. Yo compre el solar donde construi mi casa por 255€/m2, 180m2 es un solar bastante cuadrado en el centro del pueblo.

4) En el caso de que encontraras a un socio promotor para que te hicieran las viviendas, seguramente te propondria que te quedaran un piso o dos acambio del terreno, pero dudo mucho que aceptara darte €.

Ahora mismo yo no lo veo claro, hay demasiados gastos que no has contado y que tendrias que adelantar el dinero como por ejemplo el proyecto que te vendria a costar unos 80 o 90.000€, todos los intereses del prestamo mientras se ejecuta la obra, el permiso de obras (es un tanto % del valor de la obra)...

No es por desanimarte pero lo mejor seria que lo vendieras, te dieran los € que creais oportunos y olvidarte de lios.

Un saludo compañero.

[Joseherrera]

Hola.

A ver a ver, que se os esta marchando de las manos!!!

1) En lugar de 600€/m2 de precio de coste de construccion pon 800, y si fueran unifamiliares deberias de poner 900€/m2, a mi la mia me salio por unos 1.000€/m2 pero hay muchos gastos que al hacer varias se diluyen, no son proporcionales.

2) Para acometer la obra necesitaras €, ahora mismo no creo que encuentres a ningun socio que te ponga la pasta para construir viviendas nuevas.

Si vas al banco a buscar financiacion, te diran que si no tienes el 75% de las viviendas vendidas no te financian la obra, ademas tendrias que tener suficientes € para pagar el proyecto y los intereses que genera el prestamo hipotecario hasta que entregas las viviendas, si por ejemplo acabaras la obra y te quedaran 2 viviendas sin vender tendrias que pagar la hipoteca de esas viviendas (o al menos los intereses) hasta que las vendieras.

3) Segun tus cuentas invertiendo 360.000€ ganarias en dos años (que es mas o menos lo que tardarias en acabar la obra) 612.000€, de ahi deberias restar el precio del terreno que no esta incluido en los 360.000€, de lo que te quede, la mitad seria para ti, y la otra mitad para tu socio, seguramente al final te quedara menos de lo que te crees.

Si en la inmobiliaria te han dicho que por 1.800/2.000€ se podria vender no voy a ser yo quien te diga lo contrario, es su zona y ellos sabran como estan las cosas, en mi zona (mi pueblo y alrededores) en los tiempos buenos se pagaba menos de la mitad de lo que te dicen. Yo compre el solar donde construi mi casa por 255€/m2, 180m2 es un solar bastante cuadrado en el centro del pueblo.

4) En el caso de que encontraras a un socio promotor para que te hicieran las viviendas, seguramente te propondria que te quedaran un piso o dos acambio del terreno, pero dudo mucho que aceptara darte €.

Ahora mismo yo no lo veo claro, hay demasiados gastos que no has contado y que tendrias que adelantar el dinero como por ejemplo el proyecto que te vendria a costar unos 80 o 90.000€, todos los intereses del prestamo mientras se ejecuta la obra, el permiso de obras (es un tanto % del valor de la obra)...

No es por desanimarte pero lo mejor seria que lo vendieras, te dieran los € que creais oportunos y olvidarte de lios.

Un saludo compañero.

Quadtrero yo en ningún momento he pensado en construir yo las viviendas. Claramente las 2 opciones que se barajan son dejarlo valdío o venderlo. Lo que pretendo con esto es saber más o menos el valor objetivo de un solar a la hora de pedir tal cantidad por el terreno.

Creo que IEB ha entendido que lo que pretendo es venderlo, pero antes de hacerlo tengo que hacerme la idea de qué cantidad pedir por él. Y la rectificación que le hice es porque no se si se equivocó al calcular lo que costaría la construcción de las viviendas.

[Agorea]

Empiezo diciendo que YO NO SE NADA, y que hablo de oidas, puesto que no soy promotor inmobiliario.

Ventajas del solar:

1) Esta en el centro, me imagino que al estar en el centro tendra mejores servicios (colegios, limpieza, centro de salud, zona comercial...).
2) Es edificable el 100% con 3 plantas(me imagino que se podria plantear garaje ¿no?(subterraneo claro) en los centros siempre es muy complicado aparcar y un piso sin garaje "pierde valor".
3) El solar da a dos calles, eso es muy positivo tanto para los pisos, como para los locales comerciales d la planta baja, Puesto que los pisos tendran mas "luminosidad" y menos paredes con los vecinos. Y para los locales comerciales MAS visibilidad.

Desventajas:

1) El momento actual.


Reflexion:

No esperes una revalorizacion del suelo, ya no por la liberacion del suelo ( que creo que no afectara a zonas centricas y consolidadas), sino porque desde mi punto de vista cuando lleguemos al minimo (aun no hemos llegado) pasaremos unos añitos en L, yo no veo ni una U ni una V(en el mercado inmobiliario).

Por mi experiencia, quien esta bien asentado, es porque tiene una buena relacion con el dinero(habra casos y casos....de repente tu vecino no ha creado su "suerte" sino que la heredo)...asi que me imagino que el tb habra realizado esos calculos y no creo que este dispuesto a "regalarte" dinero ni a pagar algo ni por asomo a precios pre-crisis.

Pero como dice un amigo mio...."Si la verdad que a el no le vi muy convencido...pero viste a la mujer?....esos dos esta noche duermen juntos...."....esta claro que podrian estar dispuestos a pagar un sobreprecio, por un solar si realmente lo quieren para un negocio familiar y para sus hijos.


Tus opciones (desde mi punto de vista).

1) Vender el solar.
2) Hacer una permuta y quedaros con 1 piso o 2(dependera de la negociacion) para tu hermano y para ti....con el compromiso de pagarle la hipoteca a tu madre....o ponerlos en alquiler para pagar la hipoteca.
3) No hacer nada....no es una opcion. No creo que pegue otro pelotazo el suelo, hasta dentro de muchos años por lo menos y menos con el paro que hay en Andalucia, que me da que es del 30% en genral y el 40% en los jovenes.


Tremendo ladrillo.....y nunca mejor dicho.....jajaja cuidate y espero que soluciones esto de la mejor manera posible.

[elhombretranquilo]

Si puedes aguantar no vendas, si tienes que vender intenta poner un buen precio y, si puedes, no es mala idea lo del piso y un local comercial por ejemplo

[Invertirenbolsa]

Hola,

Joseherrera, efectivamente es una errata. El cálculo del coste es el que tú has hecho.

El coste de construcción está alrededor de 600-800 euros el metro cuadrado más o menos. Yo he puesto el caso más favorable porque lo que buscaba era el máximo que puede valer ese solar. Haz tambien los cálculos con 800 y ten en cuenta tambien ese resultado.

Yo he entendido que quería vender el solar, sí. No he hecho estas cuentas para que se asocie sino para tener una estimación de cuanto pedir por el solar. No es lo mismo que el promotor vaya a ganar 100.000 euros que 1 millón, por ejemplo, a la hora de pedir precio por el solar.

Luego todo esto hay que ajustarlo un poco, claro. Yo no conozca la zona ni el solar. En la misma calle un solar puede valer bastante más o menos que otro. Es importante el hecho de que dé a 2 calles, si se puede hacer garage o no, etc. Pero como aproximación me parece un buen método.

elhombretranquilo, aunque pueda esperar yo no sé si es buena idea. Me parece que es más probable que el precio de los solares siga cayendo mucho tiempo.

Un saludo.

[Joseherrera]

Ahora mi madre dice que le da mucho miedo vender. Dice que debiendo + de 20 millones de piso como vende el solar e invierte el dinero. Ha hablado con algun familiar y amiga del tema y le comentan que el dinero vuela muy rapido, y que como va a invertir el dinero teniendo que pagar deudas, que pagaría las deudas y ya no tendría solar.

Yo he pensado que debería pagar la mensualidad(para esto en principio no habria que tocar el dinero) y luego quitar de hipoteca al año 9015 euros que creo que es lo mejor fiscalmente, y el resto invertirlo entre bolsa y plazo fijo,...pero tengo que dejarselo todo más o menos claro de como gestionar ese dinero para que no se pierda con el tiempo para que se convenza de que lo mejor es vender ya.

Le he explicado un poco el tema de la bolsa, lo segura que es desde mi punto de vista buscando obtener rentabilidad a través de los dividendos, pero solo veo inseguridad en su cara cuando hablo del tema. IEB o cualquiera que me de una idea de como enfocarle el tema para ver si la convenzo de que es la mejor opción a largo plazo le estaría agradecido. Quiero hacerle ver que aunque dentro de 10 años el solar siga valiendo lo mismo el coste de oportunidad es terrible.

[Invertirenbolsa]

Hola JoseHerrera,

Yo creo que las estrategias hay que adaptarlas a cada situación. Si tu madre le tiene mucho miedo a la Bolsa no va a estar nada tranquila debiendo el mismo dinero y teniendo acciones en lugar de un solar. Aunque fuera la mejor opción iba a tardar muchos años en asimilarlo (imagino) y durante esos años lo iba a pasar bastante mal.

Si debe 20 millones de hipoteca y por el solar le dan 30 yo creo que lo mejor en el caso de tu madre es que cancele la hipoteca totalmente y los otros 10 los invierta en Bolsa poco a poco (si está convencida de hacerlo).

Si no cancela la hipoteca y empieza a comprar acciones y al poco tiempo hay una bajada fuerte de las que todos los periódicos dicen a diario que "esto no es nada comparado con lo que va a bajar en el futuro) tu madre lo iba a pasar muy muy mal, aunque al cabo de unos meses la Bolsa se recupere y no se cumplan esos pronósticos tan negros.

Yo pondría como principal prioridad la prudencia y la tranquilidad de tu madre por encima de la rentabilidad potencial. Si se quita la hipoteca totalmente y aún le sobra dinero para invertir creo que su situación habrá mejorado mucho, estará más tranquila y probablemente esté más dispuesta a empezar a comprar acciones poco a poco. Lo que ahora está pagando de mensualidad de la hipoteca tambien podría dedicarlo a invertir desde el momento en que cancele la hipoteca, si es que quiere hacerlo.

Un saludo.

[Joseherrera]

Hola JoseHerrera,

Yo creo que las estrategias hay que adaptarlas a cada situación. Si tu madre le tiene mucho miedo a la Bolsa no va a estar nada tranquila debiendo el mismo dinero y teniendo acciones en lugar de un solar. Aunque fuera la mejor opción iba a tardar muchos años en asimilarlo (imagino) y durante esos años lo iba a pasar bastante mal.

Si debe 20 millones de hipoteca y por el solar le dan 30 yo creo que lo mejor en el caso de tu madre es que cancele la hipoteca totalmente y los otros 10 los invierta en Bolsa poco a poco (si está convencida de hacerlo).

Si no cancela la hipoteca y empieza a comprar acciones y al poco tiempo hay una bajada fuerte de las que todos los periódicos dicen a diario que "esto no es nada comparado con lo que va a bajar en el futuro) tu madre lo iba a pasar muy muy mal, aunque al cabo de unos meses la Bolsa se recupere y no se cumplan esos pronósticos tan negros.

Yo pondría como principal prioridad la prudencia y la tranquilidad de tu madre por encima de la rentabilidad potencial. Si se quita la hipoteca totalmente y aún le sobra dinero para invertir creo que su situación habrá mejorado mucho, estará más tranquila y probablemente esté más dispuesta a empezar a comprar acciones poco a poco. Lo que ahora está pagando de mensualidad de la hipoteca tambien podría dedicarlo a invertir desde el momento en que cancele la hipoteca, si es que quiere hacerlo.

Un saludo.

Mi madre le tiene mucho miedo pero también confía mucho en lo que yo le digo. La ilusión de mi madre es que ese solar lo heredemos mi hermano y yo en el futuro; pero yo le he planteado la siguiente posibilidad ya que ella no quiere vender el solar y pagar la hipoteca xke psicologicamente prefiere seguir luchando por pagar la hipoteca y que el dinero del solar no se pierda.

Yo lo que quiero sinceramente es lo mejor para ella, pensando que además va a ser lo mejor para mi hermano y para mi en un futuro.

He supuesto que obtenemos por la venta del solar 300.000€. Le he comentado que 100.000 sería para facilitarle mucho la vida de aquí a dentro de 10 años,.. de los cuales podría ir quitándose parte de la hipoteca cada año.

El resto, 200.000 invertidos en bolsa, reinvirtiendo todos los dividendos durante 10 años, y a partir de entonces le he comentado que podría obtener unos 1500€/mes de dividendos(creo que he sido conservador) para que ella viva agusto mientras viva.

Creo que de esta forma todos saldríamos ganando. Mi madre disfrutaría bastante del solar, que hasta hoy lo único que le ha generado son gastos y mi hermano y yo recibiriamos las acciones en el futuro.

Este es el planteamiento que le he hecho a mi madre, y no se como lo veis.

[SMC]

Este es el planteamiento que le he hecho a mi madre, y no se como lo veis.

Buenas Joseherrera,

Partiendo de la base que mi patrimonio no asciende más allá de los 40k €, y que no soy "dueño" de ningún tipo de suelo, no te puedo ofrecer ninguna opinión que sea de provecho. Piensa que del "asunto" que hablamos es menos de 10x mi patrimonio, o sea que qué maldito consejo te puedo dar.

Eso sí, me he leido el hilo completo (una vez más) y lo único que puedo decir es que, aunque estoy en la línea de tu planteamiento y posible resolución para el futuro de la inversión, no te cortes y dale un beso a tu madre de mi parte. El mundo cambia mucho, y muy rápido. Cada nueva generación de seres humanos aprende cada vez más rapido. Quién le iba a decir a mi abuelo hace 40 años que su nieto le acabaría enseñando cómo funciona un ratón: pero si los ratones son animales que viven las alcantarillas!

En fin, espero que tu madre, al menos, siga escuchando sabiamente tus palabras... y que tome la decisión que crea más conveniente.

Abrazos!