Evolución del stock de inmuebles de los bancos

[Husky]

Buenas Noches:

Me surgen dudas acerca de que si los bancos aumentan su deuda en inmobiliario pueda ser positivo o negativo para el interés general español. En principio, si la deuda es "tóxica" (= precio sobre valorado) podría considerarse negativo. Pero..., ¿y si no es tan "tóxica" como la están pintando?.

No sé cuál es vuestro razonamiento-opinión al respecto, pero me gustaría abrir el debate, no sé si aquí o en otro hilo.

Un Saludo.

[Colodro]

Buenas Noches:

Me surgen dudas acerca de que si los bancos aumentan su deuda en inmobiliario pueda ser positivo o negativo para el interés general español. En principio, si la deuda es "tóxica" (= precio sobre valorado) podría considerarse negativo. Pero..., ¿y si no es tan "tóxica" como la están pintando?.

No sé cuál es vuestro razonamiento-opinión al respecto, pero me gustaría abrir el debate, no sé si aquí o en otro hilo.

Un Saludo.

Hola Husky,

Tal como yo lo veo, contra menos pisos tengan los bancos, mejor para todos. (Lógicamente siempre que la venta se haga a precio de mercado y no muy por debajo de él). Hay varios motivos al respecto:

1) La tendencia del precio de la vivienda es bajista y todo parece indicar que va a seguir siéndolo durante muchos años: hay mucha oferta, la crisis ahoga la capacidad de compra de los ciudadanos, las familias están sobre-endeudadas, etc. Tener un activo en balance que cada año pierde valor supone tener que destinar más y más dinero para equilibrarlo.

2) Los pisos vacíos producen muchos gastos para cualquiera (IBI, comunidad, derramas...), pero todavía más para las entidades financieras cuando se quedan con toda la promoción de un constructor y se ven obligadas a dotarlas de seguridad privada las 24 horas para que no les roben o se la "okupen".

3) En estos momentos hay una gran desconfianza por lo que puede ser el valor "real" (o de mercado) inmobiliario. Creo que nadie puede saber hasta dónde pueden bajar los pisos una vez que los bancos hayan eliminado todo su stock, ya que la oferta que van a poner en el mercado es inmensa. La desconfianza se traduce en mayores costes de financiación, tanto para los bancos en el mercado minorista y mayorista, como para el conjunto país, a través de la prima de riesgo.

4) A los bancos no les interesa dar financiación a los particulares para que compren pisos de constructoras u otros particulares, ya que estos dos últimos grupos son su competencia en lo que el mercado inmobiliario se refiere. Esto provoca un gran estancamiento con terribles consecuencias para todo el que quiere vender un piso y no lo puede, especialmente si lo hace por necesidades económicas: la inmobilización de una parte de su capital supone que no pueda emprender otros proyectos o que consuma más (lo que ayudaría a la recuperación económica) o que compre otro piso en otra zona, lo que sería de gran ayuda para que el gobierno cuadrara las cuentas a través de los ingresos por impuestos.

5) Un piso, como comentábamos en los posts anteriores, es un bien que puede ofrecer un gran bienestar a las familias. Si su propietario es una familia extranjera, contribuirá a que prioricen sus vacaciones en España durante muchísimos años, generando un importante gasto en nuestro país. Por tanto, la diferencia entre tener pisos vacíos o pisos con familias es la diferencia entre tener pisos improductivos para la economía nacional o justo lo contrario.

6) Y, por supuesto, un gran motivo es que... ¡¡los bancos no son inmobiliarias!! El éxito de una organización es que se especialice en lo que sabe hacer y el negocio de los bancos es evaluar el riesgo de los que les piden créditos y proporcionárselos con el capital que obtienen de quienes les abren depósitos, reembolsándose la diferencia. Dada la indudable importancia que su labor tiene para cualquier país, es bueno que se preocupen en tratar de ser los mejores en la gestión de riesgos, no en la venta de pisos.


Esas son las razones que me vienen a la cabeza, pero seguro que me he olvidado de unas cuantas más. En cualquier caso, dándole la vuelta a la pregunta, no se me ocurre prácticamente ningún motivo que haga que los bancos se queden los pisos, salvo que una venta acelerada (frente a una gradual) puede provocar un hundimiento del mercado mucho más intenso, con peligrosas consecuencias para los bancos, ya que tendrían que provisionar más para cuadrar sus balances y habría muchos particulares más que preferirían darle las llaves e irse a vivir al extranjero (esto es muy importante en un país con alrededor de 8 millones de inmigrantes y una población autóctona jóven que cada vez apunta más al exterior) al comprobar que el valor de las cuotas que les restan por pagar es mucho más elevado que el del piso.

De todas formas es evidente que los bancos no han vendido aceleradamente y lo que en este hilo se debate es si es mejor una venta gradual como la que están haciendo o que sigan engordando su balance más y más con pisos.

Saludos!!

[Invertirenbolsa]

Hola,

Yo creo que lo mejor es que los bancos vendas sus inmuebles lo antes posible por las razones que comenta Colodro. ¿Era esta tu pregunta, Husky?. Es que no sé si me ha quedado clara del todo.

Nova Caixa Galicia ha vendido en el primer trimestre de 2012 4 veces más de inmuebles propios que en el primer trimestre de 2011. También han mejorado las ventas de promotores que estaban financiados por NCG:

Nova Caixa Galicia multiplica por 4 las ventas de inmuebles propios

No es deseable, para mí, que los bancos acumulen inmuebles, pero creo que los bancos españoles son los más saben, con muchísima diferencia, del mercado inmobiliario en España. Muchísimo más que todos los promotores juntos. Los bancos son los que saben cuánto cuesta de verdad construir cada promoción y por cuánto se vende cada inmueble que se vende en España. Nadie tiene tanta información (actualizada y fiable) como ellos. Por eso creo que conseguirán vender sus inmuebles y solucionar este problema, aunque tiene que acompañar la marcha de la economía.

Un saludo.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Bankia ha vendido inmuebles por 200 millones de euros en lo que llevamos de 2012:

Ventas de inmuebles de Bankia en los primeros meses de 2012

Cuando Bankia presente los resultados del primer trimestre haré un resumen del stock de todos los bancos cotizados en este primer trimestre. De momento sólo Banesto ha conseguido reducirlo un poco, y el del Santander casi no ha subido.

Un saludo.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Voy a hacer el resumen sin Bankia porque sus cuentas no están auditadas y parece (casi seguro) que en los próximos días su situación va a cambiar bastante y no sabemos cómo. Pongo el stock neto de cada banco (es decir, el riesgo que les queda después de tener en cuenta las provisiones que ya tienen hechas), la variación de este stock en millones de euros en el último trimestre, el margen neto de explotación y la división entre el margen neto de explotación y el stock neto (si es 1 significa que con los beneficios de 1 año el banco podría cubrir al 100% su riesgo inmobiliario. Cuanto más baja sea esta cifra mejor, lógicamente, porque significa que el stock es más pequeño en relación a los beneficios del banco y su capacidad de afrontar las pérdidas que pudiera tener en los inmuebles que se ha adjudicado).

Banesto: Da la cifra exacta del stock bruto, que baja de 3.607 millones de euros a 3.587 millones de euros. De estos 3.587 millones de euros tiene provisionados el 45%, por lo que el stock neto es de unos 1.973 millones de euros (no veo la cifra exacta en los informes del banco). Margen neto de 2011: 1.271 millones de euros. Stock neto / margen neto = 1,55

Bankinter: Stock neto 310 millones de euros (=). Margen neto de 2011: 273 millones de euros. Stock neto / margen neto = 1,13

Banco Sabadell: Stock neto 3.113 millones de euros (+265). Margen neto de 2011: 1.136 millones de euros. Stock neto / margen neto = 2,74

Banco Popular: Stock neto 5.078 millones de euros (-607). Margen neto de 2011: 1.627 millones de euros. Stock neto / margen neto = 3,12

Caixa bank: Stock neto 1.574 millones de euros (+434). Margen neto de 2011: 3.040 millones de euros. Stock neto / margen neto = 0,52

BBVA: Stock neto 5.409 millones de euros (+290). Margen neto de 2011: 10.615 millones de euros. Stock neto / margen neto = 0,51

Banco Santander: Stock neto 4.442 millones de euros (+164). Margen neto de 2011: 24.373 millones de euros. Stock neto / margen neto = 0,18


Como se puede ver, la situación del BBVA y del Santander es muy distinta al resto. BBVA puede reducir a 0 el riesgo de su stock de inmuebles actual con el beneficio de 6 meses, y Santander con el de 2 meses y pico.

Toda la banca doméstica necesitaría los beneficios de más de 1 año, aunque hay 2 grupos. Bankinter y Banesto están bastante mejor que Sabadell y Popular.

Caixabank es un caso un poco especial porque la mayor parte del riesgo malo lo dejó en la fundación que no cotiza, por lo que la entidad cotizada empezó a cotizar sin ese lastre. La situación de la cotizada es bastante buena en este aspecto, aunque su stock ha aumentado algo más que el de Santander y BBVA, pero la situación de la Caixa también es buena.

La situación del Santander y el BBVA no tiene nada que ver con la de Popular y Sabadell, que son los que están en una situación más delicada y necesitan urgentemente emepzar a reducir este stock de inmuebles. La situación de Banesto y Bankinter no es tan buena como la de Santander y BBVA, pero es mejor que la de Popular y Sabadell, especialmente si empiezan a vender más inmuebles de los que se queden, como ya ha hecho Banesto en este trimestre y espera seguir haciendo en los próximos.

Sólo Banesto ha conseguido vender en el primer trimestre de 2012 más inmuebles de los que se quedó. Bankinter mantiene el stock neto por el aumento de provisiones, porque ha adquirido algo más de inmuebles de los que ha vendido. La bajada del stock neto del Popular se debe a un apunte contable extraordinario por la fusión con Pastor. Este apunte es correcto, pero es algo puntual y el Popular es uno de los que más problemas está teniendo para vender sus inmuebles.

Los que mejor lo están haciendo en la venta de inmuebles son Banesto, Santander y Bankinter, todos del grupo Santander o de la familia Botín. El Santander es el que ha liderado la mayoría de los cambios que ha tenido la banca española en las últimas décadas. Si "da" con la clave para ir reduciendo este stock (y parece que lo puede estar conseguiendo) es muy posible que el resto de los bancos vayan detrás aplicando sus mismas prácticas. Como digo, no sería la primera vez que el Santander marca el camino correcto al resto de la banca española.

Un saludo.

[Colodro]

Excelente resumen, IEB.

Aunque se entiende fácilmente por la frase y los resultados que comentas, para evitar malentendidos:

Los que mejor lo están haciendo en la venta de inmuebles son Banesto, Santander y Banesto, todos del grupo Santander o de la familia Botín.

Sería: Banesto, Santander y Bankinter.

Saludos!!

[Invertirenbolsa]

Gracias por la errata, Colodro, ya lo he cambiado. Es como tú dices.

[h3po4]

Muchas gracias por la "foto", IEB.

Resultan llamativos los datos de Santander, por lo bajos de su porcentaje. Entiendo entonces que el mercado está penalizando al banco principalmente por otros factores, como la deuda portuguesa y sobre todo la española, por el eventual riesgo de una reestructuración/quita. ¿lo ves así o piensas que hay otros factores más importantes, como por ejemplo la desconfianza en los datos?

Y ahora unas cuantas dudas que tengo:

• ¿Los datos incluyen suelo o únicamente pisos/garajes...?
• ¿crees que el riesgo de que aún queden activos ocultos sigue siendo alto o piensas que a estas alturas del proceso han sacado ya a la luz todos los riesgos?
• Las valoraciones de esos inmuebles son la hipoteca pendiente menos las provisiones ya realizadas, ¿no?. ¿O por el contrario no se conocen los criterios de valoración?
• ¿Como puede afectar a las cotizadas CaixaBank y Bankia el hecho de que las respectivas matrices (BFA en el caso de Bankia) sean las que tienen casi todos los activos inmobiliarios?

Gracias & un saludo.

[Colodro]

Cuelgo esta noticia, que a buen seguro afectará significativamente a la evolución del stock:

El artículo habla de que el Gobierno exigirá más provisiones a la banca para compensar su exposición al ladrillo, por un valor de entre 20.000 y 40.000 MM €. Es una cifra formidable, como también lo es el agujero que muchas entidades tienen en sus balances. (Veremos si la auditoría de Bankia, en efecto, nos "pone los pelos de punta").

A mi modo de ver, el mensaje que De Guindos (el único político que en los últimos años ha demostrado el arrojo necesario para intentar cambiar la penosa situación en la que se encuentra España) le está lanzando a los bancos es muy claro: vended ahora o provisionad y vended más barato después. Y si alguna no puede provisionar, se le interviene.

Hasta ahora las intervenciones se han pagado con dinero de los bancos, supongo que no sólo con la intención de que el Estado no tenga que hacer frente a ese gasto, sino también para que los más grandes se muestren más receptivos a comprar entidades en apuros, puesto que de todas formas iban a tener que dedicar dinero a su saneamiento.

Estas provisiones obligarán a los bancos a cerrar aún más el grifo del crédito, lo que afectará muy negativamente a la actividad económica.

Pero no creo que haya otra solución que ser extremadamente rigurosos para que se vuelva a confiar en nuestras entidades financieras, de forma que las entidades de otros países estén dispuestas a prestarles dinero a un interes razonable y que de paso nos ayude a recuperar la imagen de país serio que perdimos hace tantos años y que se lleva cerca del 3% de nuestro PIB todos los años cada vez que colocamos deuda más de un 4% más cara que los alemanes.

Los pisos no van caer hasta el valor 0. Ni siquiera van a bajar de media un 80%, aunque habrá alguna promoción en concreto que sí que lo haga. Es decir, que las provisiones no van a ser eternas y que teniendo en cuenta el ritmo de provisiones que se les está marcando las entidades que sobrevivan podrían haberse saneado completamente dentro de entre 2-4 años.

Pero el legado de destrucción económica que han dejado los políticos en las cajas, que ya lo están sufriendo todas las personas a quienes les niegan un crédito que en condiciones normales les concederían, tendrán también consecuencias futuras cuando la reducción del número de entidades financieras traiga consigo una menor competencia en el sector.

De momento ya han sido intervenidos más de una docena de cajas y bancos gestionados por políticos (sólo Bankia procedía de la unión de 7), que eran rentables hasta que empezaron a perdonar créditos a partidos políticos, a conceder préstamos en función de la afinidad y no de la solvencia, etc.

Tenemos unos gobernantes que nos van a llevar a todos a la ruina.

[Isaac]

Viendo esto también podemos deducir que Caixabank es el menos malo para invertir quitando a los gemelos no?