Cómo calculo la rentabilidad de un inmueble.

[Vortac]

Hola a todos.

Llevo ya un par de meses leyendo el foro y los libros de su fundador. (Gracias Gregorio). Si estos libros hubiesen caído en mis manos hace tres años quizás ahora no estaría planteandoos esta pregunta, pero el caso es que no fue así...

Os resumo la situación, tengo un apartamento desde hace tres años dedicado al alquiler, tengo una hipoteca por el piso de la que restan por pagar aprox. 140.000 € en unos 22 años... Hace poco que he empezado también a invertir en bolsa (desde que leí los libros, siempre me había interesado pero no sabía por donde empezar...)

El caso es que no sé que hacer con el apartamento, la cosa no está para venderlo, supongo que tendría que asumir importantes pérdidas, y lo de mantenerlo tampoco lo veo claro. Intento hacer números, pero no sé como calcular la rentabilidad (positiva o negativa) que me esta produciendo en estos momentos el apartamento. ¿como considero el capital amortizado de la hipoteca? ¿es un gasto? la verdad es que no sé por donde empezar. He estado buscando en internet, pero no encuentro nada que me ayude. Así que espero ansioso vuestros consejos.

Mil gracias

[Solfe]

Buenos días,
He leído en diversos artículos sobre el PER de la vivienda, dividiendo el precio de la inversión (suma de cuotas hipotecarias, + impuestos, reparaciones etc..) entre las ganancias que obtengas por rentas de alquiler + cualquier beneficio fiscal (aunque este último quizás sea más adecuado restarlo de los gastos en lugar de computarlo como beneficio).
De esa forma puedes ver la evolución del PER de tu inversión, y compararlo con el PER del mercado inmobiliario: http://www.fotocasa.es/el-per-de-la-...ar__11827.aspx, determinas el número de años que tardas en recuperar la inversión realizada en la compra de una vivienda mediante su alquiler anualizado. La fórmula es:

PER de la vivienda = Precio de adquisición de la vivienda / Alquiler anual

Saludos

[Vortac]

Gracias por tu respuesta, no sé si me ha quedado muy claro todavía, pero seguro me orienta por donde van los tiros. Ahora a hacer más números y luego veremos.

Gracias otra vez.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Muchas gracias, Vortac.

El precio de compra del inmueble es la suma de todo el dinero que ha salido de tu cuenta para comprarlo, no para mantenerlo.

Por ejemplo, al precio de compra (lo que le diste al vendedor) hay que sumar todos los impuestos que pagaste en la compra, comisiones a la agencia si las hubo, gastos de reforma si los hubo, etc.

Los gastos de mantenimiento (el IBI, la comunidad de vecinos, etc) se restan del alquiler, para hallar el ingreso neto.

La rentabilidad la calculas con el ingreso neto y el precio de compra total.

Supongamos que un piso cuesta 100.000, más 10.000 de ITP, notaría, etc, más otros 15.000 de reformarlo para poderlo alquilar. El precio total son 125.000.

Si el alquiler son 600 euros y los gastos suman 200 euros, entonces el ingreso neto mensual son 400 euros, y el anual son 4.800 euros.

La rentabilidad de este piso, suponiendo que está siempre alquilado, es del 3,84% (4.800 / 125.000).

Esto es si se paga al contado.

Si se paga con hipoteca, la cosa se complica.

Si pagas con hipoteca, y el alquiler te da para pagar la letra, entonces se haría así.

Como precio de compra pondríamos la cantidad invertida. Supongamos que son 60.000 euros entre la entrada del piso, impuestos y reforma.

Y supongamos que la hipoteca son 300 euros, con lo que queda un ingreso neto de 100 euros.

Esta inversión estaría dando una rentabilidad del 2% (1.200 / 60.000)

Pero si el alquier no da para pagar la hipoteca, entonces de momento no hay rentabilidad.

Por ejemplo, si la hipoteca fueran 500 euros, entonces cada mes habría que poner 100 euros más de dinero nuevo, con lo que los 60.000 euros de inversión inicial se van incrementando, y no hay ningún ingreso, con lo que esa inversión no estaría dando rentabilidad, o estaría dando rentabilidad negativa.

Cuando se termina de pagar la hipoteca, la rentabilidad sube a partir de ese momento porque se quita ese gasto.

Al vender el piso, por un lado se suman todos los ingresos que ha producido el piso, la venta y todos los alquileres cobrados.

Y por otro se suman todos los gastos de compra y de mantenimiento.

Se hace la resta, y se ve si da una cifra positiva o negativa. Anualizar esta rentabilidad se puede hacer, pero es un cálculo complicado porque la hipooteca se paga a lo largo de muchos años, etc.

Un saludo.

[Vortac]

Sigo con una duda.

Hola Gregorio.

Muchas gracias por tu respuesta y por los ejemplos, me queda todo un poco más claro. La verdad es que había llegado a conclusiones similares gracias a las respuestas de los demás compañeros y a lo que he ido encontrando en internet. Pero el caso es que todavía tengo una duda. En el tercer supuesto de tu ejemplo, ósea cuando la hipoteca no da para pagar la letra (que por ahora no es mi caso aunque no estoy seguro de q siga así por mucho tiempo). La duda es, como contabilizas la parte del capital de la hipoteca que estás amortizando gracias al alquiler. Osea, entiendo que no hay rentabilidad del capital invertido (60.000 € en tu ejemplo) pero no es menos cierto, que estás amortizando una parte del capital de la hipoteca con el dinero del alquiler, y que en teoría (si el precio del inmueble no baja) ese capital que estás amortizando pasa a incrementar tu patrimonio, como puedes contabilizar ese incremento de patrimonio, que no se produciría si no hubieses realizado esa "inversión".

No sé si me he explicado bien, o si he dicho alguna barbaridad... espero tus sabios consejos. Mil gracias otra vez, ya voy por la tercera lectura del libro, y creo que me quedan otras dos antes de que empiece a fijar los conceptos, que pena que no los hubieses publicado 2 o 3 años antes (o 15 ya puestos a pedir), pero como dice el refrán... "nunca es tarde si la dicha es buena..."

Saludos.

[Migl]

Hola Gregorio.

Muchas gracias por tu respuesta y por los ejemplos, me queda todo un poco más claro. La verdad es que había llegado a conclusiones similares gracias a las respuestas de los demás compañeros y a lo que he ido encontrando en internet. Pero el caso es que todavía tengo una duda. En el tercer supuesto de tu ejemplo, ósea cuando la hipoteca no da para pagar la letra (que por ahora no es mi caso aunque no estoy seguro de q siga así por mucho tiempo). La duda es, como contabilizas la parte del capital de la hipoteca que estás amortizando gracias al alquiler. Osea, entiendo que no hay rentabilidad del capital invertido (60.000 € en tu ejemplo) pero no es menos cierto, que estás amortizando una parte del capital de la hipoteca con el dinero del alquiler, y que en teoría (si el precio del inmueble no baja) ese capital que estás amortizando pasa a incrementar tu patrimonio, como puedes contabilizar ese incremento de patrimonio, que no se produciría si no hubieses realizado esa "inversión".

No sé si me he explicado bien, o si he dicho alguna barbaridad... espero tus sabios consejos. Mil gracias otra vez, ya voy por la tercera lectura del libro, y creo que me quedan otras dos antes de que empiece a fijar los conceptos, que pena que no los hubieses publicado 2 o 3 años antes (o 15 ya puestos a pedir), pero como dice el refrán... "nunca es tarde si la dicha es buena..."

Saludos.

Hola Vortac

Yo creo que podría servir hacer un balance básico con dos columnas. En una se pone el dinero que cuesta la vivienda y en otra columna el dinero que genera.

Columna gastos: Hipoteca, seguro, IBI, comunidad, impuestos... Columna ingresos: dinero obtenido en el alquiler, intereses obtenidos del lugar donde depositas el dinero del alquiler (acciones, renta fija...). Luego el 1 de enero haces un suma-resta y sabes si la vivienda ha generado gastos o beneficios.

Yo considero gastos lo que pagas de hipoteca, incluido las amortizaciones anticipadas, seguros, comunidad, bombillas... vamos, todo que que sea pagar de tu bolsillo. Los impuestos también los considero gastos. Hay que tener en cuenta que puede darse el caso de que un alquiler haga subir el IRPF a una escala superior debido a que la base imponible será más alta.

Yo añadiría a ingresos el importe del alquiler bruto, debido a que los impuestos son diferidos, es decir, de tener que pagarlos, se hará más tarde que el ingreso del alquiler, y seguramente el alquiler haya generado intereses antes de pasar por caja (hacienda). Supón que cobras 300€ de alquiler al mes, y así como los cobras los inviertes en acciones (en Bankinter te cobrarían sólo 1,10€ por comprar sus propias acciones con 300€, por poner un ejemplo). Pues cuando toque pagar a hacienda, el alquiler bruto ya ha generado intereses, es decir, realmente has cobrado 300€ + interes. Por eso yo prefiero poner en la columna de ingresos el alquiler completo, luego ya pondré los impuestos que tuve que pagar en la columna de gastos.

Si al final de año, el resultado es positivo, divide el beneficio entre lo que llevas gastado desde que compraste el piso. El resultado será un porcentaje muy pequeño, también ocurrirá que será un porcentaje alto cuando termines de pagar el piso. Tal cual un árbol, cuanto éste está creciendo, apenas se aprecia su valor, pero cuando se hace grande se vuelve muy rentable, ya sea por los frutos o por lo que cueste la madera.

Si el dinero del alquiler lo inviertes en bolsa, seguro que cuando termines de pagar la hipoteca, valdrá bastante más la cartera de valores (comprada con el alquiler) que lo que pagaste por el piso (todos los gastos).

Yo apenas se de contabilidad, poco más que diferenciar un activo de un pasivo, pero espero haber sido de ayuda.

Un saludo

[AbogadoXXI]

Hola a tod@s!!


LLevo un tiempo en este foro pero no he escrito nunca, así que es mi primer mensaje jejeje. Todavía estoy en la fase de no tener capital para invertir ni los conocimientos suficientes. Tengo 30 años, soy abogado con un master en España y otro en Inglaterra. Después de deambular por ahí ahora me he decidido a montar mi propio despacho en Londres para empezar a sacar rentabilidad a todo lo que he podido adquirir con mis años de estudio (espero que sea así...:S) en mi nuevo andadura empresarial. Me interesa mucho el tema inmobiliario pero no hay muchos hilos con este tema. A ver si podríais con vuestro GRAN CONOCIMIENTO (que buenos sois todos...) aportar materia sobre esta clase de inversión. Por supuesto compré y leí el libro de Don Gregorio, pero sólo hace mención a que una buena inversión inmobiliaria es aquella que en 12 años se ha amortizado el capital invertido. ¿ Cuándo consideráis una buena inversión inmobiliaria ?

[AbogadoXXI]

Por cierto, cuando digo que soy abogado y con dos masters quiero dar a entender lo mal que he llevado mi vida ya que no he ahorrado nada, no sé si es porque no he podido o porque soy un mal gestor. Me he dado cuenta que lo importante es facturar cuanto antes (espero que no sea tarde). Espero que me ayudeis!!

[Vortac]

Hola Vortac

Yo creo que podría servir hacer un balance básico con dos columnas. En una se pone el dinero que cuesta la vivienda y en otra columna el dinero que genera.

Columna gastos: Hipoteca, seguro, IBI, comunidad, impuestos... Columna ingresos: dinero obtenido en el alquiler, intereses obtenidos del lugar donde depositas el dinero del alquiler (acciones, renta fija...). Luego el 1 de enero haces un suma-resta y sabes si la vivienda ha generado gastos o beneficios.

Yo considero gastos lo que pagas de hipoteca, incluido las amortizaciones anticipadas, seguros, comunidad, bombillas... vamos, todo que que sea pagar de tu bolsillo. Los impuestos también los considero gastos. Hay que tener en cuenta que puede darse el caso de que un alquiler haga subir el IRPF a una escala superior debido a que la base imponible será más alta.

Yo añadiría a ingresos el importe del alquiler bruto, debido a que los impuestos son diferidos, es decir, de tener que pagarlos, se hará más tarde que el ingreso del alquiler, y seguramente el alquiler haya generado intereses antes de pasar por caja (hacienda). Supón que cobras 300€ de alquiler al mes, y así como los cobras los inviertes en acciones (en Bankinter te cobrarían sólo 1,10€ por comprar sus propias acciones con 300€, por poner un ejemplo). Pues cuando toque pagar a hacienda, el alquiler bruto ya ha generado intereses, es decir, realmente has cobrado 300€ + interes. Por eso yo prefiero poner en la columna de ingresos el alquiler completo, luego ya pondré los impuestos que tuve que pagar en la columna de gastos.

Si al final de año, el resultado es positivo, divide el beneficio entre lo que llevas gastado desde que compraste el piso. El resultado será un porcentaje muy pequeño, también ocurrirá que será un porcentaje alto cuando termines de pagar el piso. Tal cual un árbol, cuanto éste está creciendo, apenas se aprecia su valor, pero cuando se hace grande se vuelve muy rentable, ya sea por los frutos o por lo que cueste la madera.

Si el dinero del alquiler lo inviertes en bolsa, seguro que cuando termines de pagar la hipoteca, valdrá bastante más la cartera de valores (comprada con el alquiler) que lo que pagaste por el piso (todos los gastos).

Yo apenas se de contabilidad, poco más que diferenciar un activo de un pasivo, pero espero haber sido de ayuda.

Un saludo

Pues mil gracias también por tu aportación, todo suma. Pero me sigue asaltando la misma duda. Si lo he entendido bien, todos consideráis el importe integro de la hipoteca como un gasto, y esa es la parte que no acabo de entender. En el recibo de mi hipoteca desglosado aparece:
Capital amortizado 300 € (por ejemplo)
Intereses 250 € (por ejemplo)
Total 550 €

Lo que no acabo de entender es porque consideráis los 300 € de amortización de capital un gasto, porque en realidad, esos 300 euros lo que hacen es aumentar mi patrimonio no? ósea, yo no los tenía esos 300 € antes y si proceden de las rentas del alquiler, si no tuviese el piso, no lo podría haberlo alquilado y nunca incrementaría mi patrimonio en esos 300 € mensuales, no sé si esta vez me he explicado mejor o si sigo diciendo barbaridades...

Evidentemente me refiero sólo al dinero que procede del alquiler, no al que yo ponga de mi bolsillo...

Gracias a todos una vez más.

[Migl]

Pues mil gracias también por tu aportación, todo suma. Pero me sigue asaltando la misma duda. Si lo he entendido bien, todos consideráis el importe integro de la hipoteca como un gasto, y esa es la parte que no acabo de entender. En el recibo de mi hipoteca desglosado aparece:
Capital amortizado 300 € (por ejemplo)
Intereses 250 € (por ejemplo)
Total 550 €

Lo que no acabo de entender es porque consideráis los 300 € de amortización de capital un gasto, porque en realidad, esos 300 euros lo que hacen es aumentar mi patrimonio no? ósea, yo no los tenía esos 300 € antes y si proceden de las rentas del alquiler, si no tuviese el piso, no lo podría haberlo alquilado y nunca incrementaría mi patrimonio en esos 300 € mensuales, no sé si esta vez me he explicado mejor o si sigo diciendo barbaridades...

Evidentemente me refiero sólo al dinero que procede del alquiler, no al que yo ponga de mi bolsillo...

Gracias a todos una vez más.

Hola

Creo que el problema está en qué se entiende como gasto.

Si el dinero lo tengo en mi poder (cuenta corriente, billetes) es mío hasta que lo gaste en algo. El día que compre algo ese dinero ya no es mío, se ha transformado en ese algo. Si en el momento de comprar algo, decido gastarlo en un activo, a pesar de haber comprado un activo ya no tengo el dinero. El dinero lo recuperaré cobrando rentas o vendiendo el activo.

Si tú compras un piso, aunque lo compres con tus ahorros sin necesidad de pedir una hipoteca, te quedas sin el dinero que empleaste para la compra. Ese dinero lo recuperarás cuando vendas el piso o poco a poco con los alquileres. Por eso se supone que es un gasto, ya que te ha costado algo.

Si compras el piso con Hipoteca, el banco adelanta el dinero a cambio de pagar más dinero de lo que adelantaron (intereses). Sea intereses o capital, es un gasto. Todo lo que vayas pagando, tanto intereses como capital, pasa a ser del banco, ya no es tuyo. Si haces una amortización anticipada, ahorrarás intereses, pero te quedas sin el dinero por que ha pasado a ser del banco.

Si compras acciones, son tuyas, pero te has quedado sin el dinero que has empleado para comprarlas. Por tanto ha sido un gasto, pero que te generará más dinero (activo). Si compras un coche, también te quedas sin dinero, y además de lo que costó tendrás que mantenerlo, más gastos (pasivo). Dándole vueltas al asunto, se podría entender que gracias al gasto que realizaste en el coche puedas cobrar unos ingresos mayores por un trabajo que no podrías ir andando, pero ese ingreso que recibes por el trabajo no quita de que el coche haya sido un gasto.

Si compras un piso, con hipoteca o sin ella, es un gasto. Que luego recibas un alquiler no quita que sea un gasto la compra del piso. Si compras acciones que reparten en dividendos un 10% al año, pues es un gasto. Un gasto que recuperarás en 10 años sin necesidad de vender las acciones.

Si compras una cerveza, ha sido un gasto que te dio placer durante unos minutos (o tal vez dolores de cabeza como mi comentario ). Si compras un billete de lotería, ha sido un gasto, independientemente de si resulta premiado o no.

Si compras acciones y las depositas en un broker que cobra 20€ al año por mantenimiento, has tenido 20€ de gastos. Que luego cobres 500€ en dividendos al año no quita que los 20€ de comisiones del broker no sean un gasto.

Si tienes el dinero en una cuenta remunerada es tuyo, te generará algo de intereses y podrás gastarlo cuando quieras. Otra cosa es que pierdas poder adquisitivo por la inflación, pero se entiende que el dinero es tuyo por que no lo has gastado. En el momento que lo cambies por un activo (acciones, inmuebles...) ese dinero no es tuyo, se lo has tenido que dar a alguien a cambio de ese activo.

Se le puede dar muchas vueltas, pero creo que se entiende que la parte de capital en el recibo de hipoteca es un gasto a pesar de que gran parte lo cubres con el alquiler. Por eso son necesarios los balances de cuentas, para separar gastos de ingresos.

Un saludo

[Izaga]

Gran explicación la de comprar y mantener

Yo añadiría una salvedad. Las inversiones en activos yo las considero, más que gastos, "transferencias de capital patrimonial". O sea, considero que he transferido X euros de la cuenta corriente a la "cuenta Bolsa". Y esos "X euros" es el capital inicial considerado en los cálculos de rendimiento.

Quizá sería buena idea hacer el mismo sistema con la hipoteca: considerar esos X euros de capital como inversión "bruta", "sin comisiones", y los intereses como la neta. Los demás gastos (impuestos, etcetc) serían de mantenimiento (custodia).

Saludos

[Invertirenbolsa]

Hola,

Muchas gracias, Vortac.

En ese caso yo lo que haría es ir subiendo el importe de la inversión. Si la la diferencia entre lo que se ingresa por alquiler y lo que se paga de letra y demás gastos son 500 euros, por ejemplo, el primer mes los 60.000 pasarían a ser 60.500, luego 61.000, después 61.500, etc.

En esta fase no haría distinción entre lo que es amortización de capital y lo que son intereses, ya que todo es mayor dinero invertido.

Cuando vendes, se echan las cuentas con todo lo recibido (venta y alquiler) y todo lo pagado, por todos los conceptos.

Lo que se lleva amortizado se puede usar para hacer estimaciones de lo que se ganaría o perdería al vender.

Por ejemplo, si en un momento dado llevas invertidos 65.000 euros y te quedan 70.000 euros de hipoteca por pagar, entonces necesitas vender por 135.000 (más impuestos y demás) para no perder dinero. Al ir reduciéndose los 70.000 de hipoteca se va reduciendo también el punto de equilibrio (que en este ejemplo son los 135.000 más impuestos). Esto es lo que está pasando en España con el desapalancamiento inmobiliario. A medida que se van amortizando las hipotecas se va reduciendo el precio al que se puede vender sin perder dinero, y se va reactivando el mercado inmobiliario. Es lento, pero poco a poco se va desatascando la situación.

Lo que propone Comprarymantener es una buena forma de hacerlo.

Abogado, es difícil generalizar. Invertir en inmuebles da para un libro. La localización es muy importante, pero eso no es nada nuevo. Hay que ver cada caso concreto, no sabría dar unas pocas reglas en unas líneas.

Un saludo.

[Vortac]

Perdón por el retraso

Pues eso, que no me había enterado de las respuestas, todavía no sé muy bien como seguir el foro de una forma coherente, a ver si consigo ir aclarándome un poco. A veces me llegan avisos de las respuestas a mi correo electrónico y otras no, y luego no consigo encontrar los hilos que quiero leer.
Gracias una vez más a todos por vuestros comentarios, con unos meses de perspectiva ya todo va tomando forma. En cuanto a la inversión en inmuebles, como dije en mi post de presentación, si hubiese leído los libros de Gregorio hace 4 añitos, muy probablemente no hubiese comprado el piso. Por otra parte, mejor haberlos leído tarde que nunca, ahora llevo una contabilidad exhaustiva de lo que me está costando el piso, y de todo lo demás en general, y tengo la sensación de que tengo un mejor control sobre mi vida.

Lo dicho, que mil gracias a todos una vez más.

[Invertirenbolsa]

Muchas gracias, Vortac.