Vender o alquilar un piso

[Amanece]

Buenos días:
Soy nueva en el foro y he llegado a el buscando una respuesta.
Compre un piso en el año 2005 pero por motivos personales no fui a vivir en el teniendo que poner en alquiler.
Los inquilinos me quieren comprar el piso y aquí es donde se me plantea la duda:
Me queda por pagar 218.656 euros de hipoteca y finalizaría en el año 2030, y el piso lo vendería por 355.000 euros, descontando el 25 que tendría que pagar de plusvalía me quedarían libres 102.258 euros.
Actualmente estoy pagando 1012 euros de hipoteca y la renta del piso estaría sobre los 850 euros.
Las preguntas son las siguientes:
Como se calcula el tanto por ciento que se obtiene de rentabilidad por el alquiler del piso para saber si es rentable continuar con el alquiler.
A partir de que tanto por ciento resulta rentable un piso en alquiler.
Con los datos anteriores es más rentable vender el piso e invertir lo obtenido que continuar poniéndolo en alquiler e ir amortizando la hipoteca.
Por otra parte el banco está dispuesto a quitarme la cláusula suelo siempre que renuncie a emprender acciones judiciales, mi pregunta es la siguiente: puedo emprender acciones judiciales para reclamar los intereses que me cobraron de más, si vendo el piso no se puede reclamar ese dinero.?
Agradezco enormemente su respuesta.

[quetal84]

Buenos días:
Soy nueva en el foro y he llegado a el buscando una respuesta.
Compre un piso en el año 2005 pero por motivos personales no fui a vivir en el teniendo que poner en alquiler.
Los inquilinos me quieren comprar el piso y aquí es donde se me plantea la duda:
Me queda por pagar 218.656 euros de hipoteca y finalizaría en el año 2030, y el piso lo vendería por 355.000 euros, descontando el 25 que tendría que pagar de plusvalía me quedarían libres 102.258 euros.
Actualmente estoy pagando 1012 euros de hipoteca y la renta del piso estaría sobre los 850 euros.
Las preguntas son las siguientes:
Como se calcula el tanto por ciento que se obtiene de rentabilidad por el alquiler del piso para saber si es rentable continuar con el alquiler.
A partir de que tanto por ciento resulta rentable un piso en alquiler.
Con los datos anteriores es más rentable vender el piso e invertir lo obtenido que continuar poniéndolo en alquiler e ir amortizando la hipoteca.
Por otra parte el banco está dispuesto a quitarme la cláusula suelo siempre que renuncie a emprender acciones judiciales, mi pregunta es la siguiente: puedo emprender acciones judiciales para reclamar los intereses que me cobraron de más, si vendo el piso no se puede reclamar ese dinero.?
Agradezco enormemente su respuesta.

Hola Amanece,

Si no entiendo mal lo estás alquilando por 850€/mes y la hipoteca te cuesta 1.012€/ mes. Es decir, hasta que no acabe la hipoteca (dentro de 30 años) estarás perdiendo dinero.

Salvo que en unos años quieras el piso para ti yo lo vendería, cancelaría totalmente la hipoteca e invertiría los 100.000€. Creo que un 4% por dividendos es sencillo sacarle, lo que te daría unos 300€/mes netos de ingresos extras que podrías reinvertir o no.

Un saludo

[Maorí]

Hola Amanece,

Para hacer una estimación de la rentabilidad de la inversión actual, puedes asumir que el piso es tuyo ya: vale 355K y le sacas en ingresos por alquiler de 10.200 € (a lo que deberás restar IBI, seguros, mantenimiento, etc.) , con lo que te queda, aproximadamente algo cercano al 2,5% (previo a impuestos).

A esto deberías añadirle como gasto los intereses que pagas por el préstamo hipotecario, con lo que el interés que sacas de la inversión se quedará en el entorno del 2% (por debajo si tiene claúsula de suelo y amortización francesa).

Obviando la inflación que minora el impacto, y la volatilidad de los tipos de interés que lo dañarán de sobremanera, a menos que tengas un apego extremo a la vivienda, deshacerte de ella es lo más rentable, máxime con el efecto del interés compuesto derivado de la inversión en bolsa. Mejoras tu cuenta de resultados y tu tesorería en la misma operación.


Tal y como está el mercado, poder vender una vivienda es una auténtica fortuna.


Un a duda, ¿cómo has calculado la plusvalía? Me resulta muy elevado el valor que te sale. Aquí tienes una guía de cómo calcularlo:

http://www.tributolocal.es/como-se-calcula-el-impuesto-de-plusvalia-supuesto-practico/

Suerte y ya nos contarás lo que haces.

Un saludo

P.D. Respecto a la reclmación al banco. Cancela la hipoteca y reclama los importes cobrados en exceso por la clausula de suelo. Ofrecer quitarla a futuro sin reponer el exceso cobrado es muy ventajista por su parte y no deberías aceptarlo. Asésorate con un abogado, pero salvo algunas redacciones particulares, la mayoría de las sentencias son a favor de los usuarios. No deberías tener problemas en el proceso porque tu vinculación haya terminado. Muchas de las reclamaciones se producen una vez extinguida la relación con el proveedor de servicios.

[Amanece]

Muchísimas gracias a los dos.
Os lo agradezco un montón, ando bastante perdida en estos temas , así que vuestra información me esta ayudando mucho en este tema tan complicado para mi y una decisión equivocada puede conllevarme un perjuicio económico.

Efectivamente Maori, eres un crack! Estás en lo cierto en todo lo indicado en tu P.D, acabo de leer tu mensaje y me ha sorprendido porque ayer hable con un abogado y me vino a decir básicamente todo lo que tu indicaste, ere una persona muy instruida gracias por tu colaboración.
Un saludo

[Invertirenbolsa]

Hola Amanece,

Yo estoy de acuerdo en que la venta es lo mejor. Me parece una muy buena oportunidad de vender.

La rentabilidad que le obtienes actualmente es muy baja, como ha calculado ya Maorí. Y no creo que vayan a subir los alquileres, mas bien pueden bajar.

Además, ahora mismo el alquiler no te cubre la hipoteca, por lo que todos los meses tienes que seguir echando dinero nuevo a ese piso. Y si lo mantienes hasta el final, lo más probable es que en algún momento suban los tipos de interés, y con ellos la letra de la hipoteca.

Vendiendo ahora, vendes a muy buen precio, te quitas el problema de la hipoteca, te quitas el problema de tener un activo (el piso) con más probabilidades de depreciarse que de subir, y además te queda una buena cantidad de dinero para invertir en Bolsa. Todo esto teniendo comprador ya, me parece una oportunidad muy clara de venta.

Respecto a la plusvalía, creo que no la has calculado bien, porque la cifra que pones está hecha suponiendo que el precio de compra es lo que queda de hipoteca (355.000 - 218.656) x 0,75 = 102.258.

Pero esto lo tienes que calcular con el precio que te costó el piso, no con lo que te quede de hipoteca. ¿Cuánto te costó realmente el piso?

Respecto a reclamar al banco por lo cobrado hasta ahora, yo no lo veo tan claro. Las cláusulas suelos, salvo raras excepciones, son legales. Por motivos de imagen y demás, los bancos las están quitando a partir de ahora y de cara al futuro. Pero eso no quiere decir que lo que cobraron en el pasado estuviera mal cobrado.

Un saludo.