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Muy buenas a todos, como sabeis, mis padres tienen un patrimonio que se basa sobretodo en bienes inmuebles. Tenemos 11 viviendas todas libres de cargas y con mayor o menos esfuerzo se van alquilando. Ya lo comente en el hilo de mi presentacion que mi idea era ir vendiendo parte de estas viviendas para quedarme solamente con unas 5-6 maximo (las mejores) y el resto pues venderlas e invertir ese dinero en la cartera de Renta Variable a Largo plazo para tener un patrimonio mas diversificado.
Actualmente yo llevo la gestion de todo, mis padres me han dejado en mis manos el tema de los alquileres y demas y la verdad es que me pongo hacer cuentas de lo que realmente nos deja limpio un piso y no merece la pena con tantos problemas que nos dan. En un principio mis padres estaban reacios al tema de vender porque no le darian lo mismo que le daban hace 6-7 años, y tambien decir que el precio que pagamos por estos pisos fueron por debajo incluso que por lo que los venderiamos ahora.
De momento este mes se me ha quedado libre un piso y lo acabo de poner a la venta, casi malvendiendolo, pero es que por el dinero que conseguiriamos por la venta del inmueble, metiendolo en Bolsa a Largo Plazo nos darian la misma rentabilidad y encima te quitas los problemas que te dan los pisos alquilados. Os copio el texto que le escribi el otro dia a mis padres para que lo leyeran y pudieran comprenderlo mejor. Os agradeceria que lo leyerais vosotros y me dijerais que opinais.
En el apartado de ingresos están puestos los ingresos brutos que obtenemos en un año natural. He puesto 10 meses porque este piso de ****** está enfocado solamente a los estudiantes, tal como están las cosas lo último que deberíamos de hacer es alquilarlo a una familia que te pueda dejar con impagos. Los estudiantes es lo más seguro que hay porque te lo pagan los padres siempre la vivienda. La pega es que son 10 meses solamente y cuando se van hay que o bien pintar, arreglar cosas y demás.
En el apartado de gastos tenemos lo siguiente:
- Gastos de comunidad: 45 € cada mes de momento, lo lógico es que lo suban pronto a 50 €. Esto hace un total de 540 € si o sí.
- Todos los años hay derramas en la comunidad. El año pasado fueron unos 220 € por vivienda. Esta vez voy a poner menos, pero al ser un bloque viejo cada año las derramas irán incrementándose y llegara el día que nos pase como en Doña Berenguela de pagar 1.000 € de extras este año y para el que viene otros 1.000 €. Eso nos tumba totalmente la poca rentabilidad que nos deja el piso.
- 130 € de gastos del seguro de la vivienda como mínimo (y cada año sube en torno a 15-20 €).
- 133 € de Ibic, que ya sabemos que a partir del 2015 lo iban a subir un 5 % cada año
- 550 € para Hacienda, tener el piso declarado para estar tranquilos y que no nos llamen y nos metan una buena multa hay que tener el piso declarado, y cada vez hay más inspecciones y te pillan con lo mas mínimo (miran hasta los contadores de la luz para ver si hay gente viviendo).
- 450 € en Gastos extras de la vivienda. Aquí he puesto una media, porque algún año con suerte no hay que gastarse apenas en nada, pero otros, se puede romper el frigorífico, lavadora, pintar, limpiar el piso, comprar un sofá, hacerle obra o lo que sea. Lo veo hasta poco la media de 450 € en gastos extras al año si lo prorrateamos en un periodo de (5 años al menos). Por ejemplo este año con la obra que le hemos realizado pues ya el importe prorrateado nos sale muchísimo más.
En definitiva, en un año normal y que sea bueno el piso nos está dejando 215 € limpios cada mes (prorrateado entre los 12 meses). Como tengamos algún año malo de que no nos paguen el alquiler, sigan bajando los alquileres, tengamos derramas importantes en la vivienda pues ya nos bajaría bastante la rentabilidad del piso.
Para conseguir como mínimo esos 215 € limpios al mes, invirtiendo en la Bolsa necesitaríamos 52.000 €, encima en acciones que nos dieran solamente un 5 %, que con los precios que hay ahora, se podria conseguir hasta un 6 % - 7 %. Estos intereses te los dan sí o sí las grandes empresas, y encima los van aumentando año tras año. Se puede ver en un historial que hay empresas que llevan más de 20 años aumentándolos. Encima te encuentras con la ventaja que la Bolsa a Largo Plazo casi siempre sube y seria mas facil que el capital se revalorice (no como los pisos ahora), no te llaman los inquilinos para molestarte con los problemas a cualquier hora del día, estas tranquilo con Hacienda. Los dividendos te los ingresan en tu cuenta corriente sin que tengas que llamar a la empresa para que te los pague. Cuando nos vamos al extrajero no tenemos que estar preocupados de recibir una llamada de un inquilino para solucionarle cualquier problema.
En definitiva, no nos debería de importar para nada, el dinero que nos hayamos gastado hasta ahora en la compra del piso, reforma y demás (que encima se compraron hasta por debajo del precio de lo que lo voy a poner en venta). Lo único que tenemos que mirar es el dinero que nos genera la inversión que tenemos actualmente (el piso) y conocer, si nos pasamos a otro tipo de inversión cuanto capital necesitaríamos para que nos diera como mínimo la rentabilidad del anterior. Con esto quiero decir, que hasta vendiéndolo por 55.000 € (ya descontado el impuesto de las plusvalías, notaria, agencias y demás) sería una gran inversión.
La gente que realmente hace fortunas es la que está al día de lo que produce dinero, antes eran los pisos y ahora es otra cosa. Todo va por ciclos económicos y vosotros tendríais que haber sabido diversificar todo el patrimonio para no tenerlo todo en ladrillo. No está mal quedarse con 4-5 pisos (los mejores) para tener parte del dinero en ladrillo, pero no todo como hasta ahora.
Las cuentas de arriba son específicas para los pisos de *****, para otro piso de otra calle pues habría que calcularlo porque serian otros números (aunque en verdad son muy similares). Espero que lo entendáis este planteamiento, ya que tenéis que pensar en la tranquilidad de obtener las mismas rentas (como mínimo) sin que te tengas que preocupar por los problemas que dan los pisos hoy día)
¿Que me decis?
Actualmente yo llevo la gestion de todo, mis padres me han dejado en mis manos el tema de los alquileres y demas y la verdad es que me pongo hacer cuentas de lo que realmente nos deja limpio un piso y no merece la pena con tantos problemas que nos dan. En un principio mis padres estaban reacios al tema de vender porque no le darian lo mismo que le daban hace 6-7 años, y tambien decir que el precio que pagamos por estos pisos fueron por debajo incluso que por lo que los venderiamos ahora.
De momento este mes se me ha quedado libre un piso y lo acabo de poner a la venta, casi malvendiendolo, pero es que por el dinero que conseguiriamos por la venta del inmueble, metiendolo en Bolsa a Largo Plazo nos darian la misma rentabilidad y encima te quitas los problemas que te dan los pisos alquilados. Os copio el texto que le escribi el otro dia a mis padres para que lo leyeran y pudieran comprenderlo mejor. Os agradeceria que lo leyerais vosotros y me dijerais que opinais.
DETALLE DE LAS CUENTAS
En el apartado de ingresos están puestos los ingresos brutos que obtenemos en un año natural. He puesto 10 meses porque este piso de ****** está enfocado solamente a los estudiantes, tal como están las cosas lo último que deberíamos de hacer es alquilarlo a una familia que te pueda dejar con impagos. Los estudiantes es lo más seguro que hay porque te lo pagan los padres siempre la vivienda. La pega es que son 10 meses solamente y cuando se van hay que o bien pintar, arreglar cosas y demás.
En el apartado de gastos tenemos lo siguiente:
- Gastos de comunidad: 45 € cada mes de momento, lo lógico es que lo suban pronto a 50 €. Esto hace un total de 540 € si o sí.
- Todos los años hay derramas en la comunidad. El año pasado fueron unos 220 € por vivienda. Esta vez voy a poner menos, pero al ser un bloque viejo cada año las derramas irán incrementándose y llegara el día que nos pase como en Doña Berenguela de pagar 1.000 € de extras este año y para el que viene otros 1.000 €. Eso nos tumba totalmente la poca rentabilidad que nos deja el piso.
- 130 € de gastos del seguro de la vivienda como mínimo (y cada año sube en torno a 15-20 €).
- 133 € de Ibic, que ya sabemos que a partir del 2015 lo iban a subir un 5 % cada año
- 550 € para Hacienda, tener el piso declarado para estar tranquilos y que no nos llamen y nos metan una buena multa hay que tener el piso declarado, y cada vez hay más inspecciones y te pillan con lo mas mínimo (miran hasta los contadores de la luz para ver si hay gente viviendo).
- 450 € en Gastos extras de la vivienda. Aquí he puesto una media, porque algún año con suerte no hay que gastarse apenas en nada, pero otros, se puede romper el frigorífico, lavadora, pintar, limpiar el piso, comprar un sofá, hacerle obra o lo que sea. Lo veo hasta poco la media de 450 € en gastos extras al año si lo prorrateamos en un periodo de (5 años al menos). Por ejemplo este año con la obra que le hemos realizado pues ya el importe prorrateado nos sale muchísimo más.
En definitiva, en un año normal y que sea bueno el piso nos está dejando 215 € limpios cada mes (prorrateado entre los 12 meses). Como tengamos algún año malo de que no nos paguen el alquiler, sigan bajando los alquileres, tengamos derramas importantes en la vivienda pues ya nos bajaría bastante la rentabilidad del piso.
Para conseguir como mínimo esos 215 € limpios al mes, invirtiendo en la Bolsa necesitaríamos 52.000 €, encima en acciones que nos dieran solamente un 5 %, que con los precios que hay ahora, se podria conseguir hasta un 6 % - 7 %. Estos intereses te los dan sí o sí las grandes empresas, y encima los van aumentando año tras año. Se puede ver en un historial que hay empresas que llevan más de 20 años aumentándolos. Encima te encuentras con la ventaja que la Bolsa a Largo Plazo casi siempre sube y seria mas facil que el capital se revalorice (no como los pisos ahora), no te llaman los inquilinos para molestarte con los problemas a cualquier hora del día, estas tranquilo con Hacienda. Los dividendos te los ingresan en tu cuenta corriente sin que tengas que llamar a la empresa para que te los pague. Cuando nos vamos al extrajero no tenemos que estar preocupados de recibir una llamada de un inquilino para solucionarle cualquier problema.
En definitiva, no nos debería de importar para nada, el dinero que nos hayamos gastado hasta ahora en la compra del piso, reforma y demás (que encima se compraron hasta por debajo del precio de lo que lo voy a poner en venta). Lo único que tenemos que mirar es el dinero que nos genera la inversión que tenemos actualmente (el piso) y conocer, si nos pasamos a otro tipo de inversión cuanto capital necesitaríamos para que nos diera como mínimo la rentabilidad del anterior. Con esto quiero decir, que hasta vendiéndolo por 55.000 € (ya descontado el impuesto de las plusvalías, notaria, agencias y demás) sería una gran inversión.
La gente que realmente hace fortunas es la que está al día de lo que produce dinero, antes eran los pisos y ahora es otra cosa. Todo va por ciclos económicos y vosotros tendríais que haber sabido diversificar todo el patrimonio para no tenerlo todo en ladrillo. No está mal quedarse con 4-5 pisos (los mejores) para tener parte del dinero en ladrillo, pero no todo como hasta ahora.
Las cuentas de arriba son específicas para los pisos de *****, para otro piso de otra calle pues habría que calcularlo porque serian otros números (aunque en verdad son muy similares). Espero que lo entendáis este planteamiento, ya que tenéis que pensar en la tranquilidad de obtener las mismas rentas (como mínimo) sin que te tengas que preocupar por los problemas que dan los pisos hoy día)
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