Necesito consejo sobre comprar o no una vivienda para reformar y alquilar en España

[Vcmuriel]

Hola. Tengo un dinerito guardado de una herencia. Vivo en canada, pero paso mas de 3 meses al año en españa viendo a mi familia. me gustaria comprar una casa o piso bien barato alli y lo que me sobre invertirlo en bolsa.

Donde vive mi familia hay casas realmente baratas, las hay para arreglar por 30.000 euros y para entrar a vivir desde 40.000, aunque en ambos casos habria que mejorar la imagen.

Incluso he visto una por 25000. Esta en un 4 piso sin ascensor y no hay posibilidad de instalar uno, bloque de mala calidad, zona no especialmente buena porque enfrente hay un descampado que imagino pronto haran un parking alli o algo asi, pero tampoco es de las peores zonas de la ciudad. Los precios de los alquileres oscilan entre 350 y 450 por la zona. En esta casa no pienso meterme yo a vivir. Tengo un niño pequeño y veo el inmueble como inversion no para mi. Mi idea es la siguiente. Les ofrezco 20000, seguramente aceptaran porque lleva mucho en venta, lo alquilo por 300 al mes sin arreglar ni cambiar nada. En 5 años y poco el precio del inmueble estara cubierto (los 20.000, demas gastos aparte) si es que tengo suerte y esta siempre alquilado. Pongamos que aparte del precio del immueble he gastado 10.000 mas en papeleos y reparaciones(y creo que estoy poniendo mucho dinero pues mi padre es albañil y mi pareja electricista) y pongamos que vendo el piso en 50.000 arreeglado dentro de unos 7 años, o quizas algo mas si los precios de los pisos vuelven a subir.

-Que os parece? Necesito que me digan en que me equivoco, que falla en mi plan, que problemas puedo tener y cuanto podrian costarme los posibles problemas que tenga.
-De paso necesitaria saber cuanto dinero veis aconsejable que mande para españa.
-Creeis que es un buen momento para comprar?
-Pensais que llegaran a liberalizar el suelo o es solo una hipotesis?

[escrildo]

Hola

Puede fallar:

- Que el inquilino no pague
-Que no lo alquiles
- Tienes que pagar IBI,que es bastante dinero
-QUe surjan problemas, y estes en Canada...

[Vcmuriel]

Hola

Puede fallar:

- Que el inquilino no pague
-Que no lo alquiles
- Tienes que pagar IBI,que es bastante dinero
-QUe surjan problemas, y estes en Canada...

Gracias por responder. Si que son cosas que ya habia pensado, tengo una persona de confianza que podria encargarse de los problemas mientras yo no este alli. Pero... El IBI cuanto puede llegar a ser?

[sergio035]

Hola. Tengo un dinerito guardado de una herencia. Vivo en canada, pero paso mas de 3 meses al año en españa viendo a mi familia. me gustaria comprar una casa o piso bien barato alli y lo que me sobre invertirlo en bolsa.

Donde vive mi familia hay casas realmente baratas, las hay para arreglar por 30.000 euros y para entrar a vivir desde 40.000, aunque en ambos casos habria que mejorar la imagen.

Incluso he visto una por 25000. Esta en un 4 piso sin ascensor y no hay posibilidad de instalar uno, bloque de mala calidad, zona no especialmente buena porque enfrente hay un descampado que imagino pronto haran un parking alli o algo asi, pero tampoco es de las peores zonas de la ciudad. Los precios de los alquileres oscilan entre 350 y 450 por la zona. En esta casa no pienso meterme yo a vivir. Tengo un niño pequeño y veo el inmueble como inversion no para mi. Mi idea es la siguiente. Les ofrezco 20000, seguramente aceptaran porque lleva mucho en venta, lo alquilo por 300 al mes sin arreglar ni cambiar nada. En 5 años y poco el precio del inmueble estara cubierto (los 20.000, demas gastos aparte) si es que tengo suerte y esta siempre alquilado. Pongamos que aparte del precio del immueble he gastado 10.000 mas en papeleos y reparaciones(y creo que estoy poniendo mucho dinero pues mi padre es albañil y mi pareja electricista) y pongamos que vendo el piso en 50.000 arreeglado dentro de unos 7 años, o quizas algo mas si los precios de los pisos vuelven a subir.

-Que os parece? Necesito que me digan en que me equivoco, que falla en mi plan, que problemas puedo tener y cuanto podrian costarme los posibles problemas que tenga.
-De paso necesitaria saber cuanto dinero veis aconsejable que mande para españa.
-Creeis que es un buen momento para comprar?
-Pensais que llegaran a liberalizar el suelo o es solo una hipotesis?

Con todos mis respetos. Si un piso vale 20000 euros, ¿crees que alguien te pagará 300 de alquiler?. Esos números que tú haces lo hace mucha gente. Yo los hice y desistí. La rentabilidad media de un alquiler es del 4-5%, no más. Lo demás es el cuento de la lechera.

[Vcmuriel]

Con todos mis respetos. Si un piso vale 20000 euros, ¿crees que alguien te pagará 300 de alquiler?. Esos números que tú haces lo hace mucha gente. Yo los hice y desistí. La rentabilidad media de un alquiler es del 4-5%, no más. Lo demás es el cuento de la lechera.

el piso que se vende esta justo enfrente de donde viven mis padres. es un piso con 3 habitaciones y 75 m2. De distribucion y calidades bastante similares al de mis padres ya que el piso fue hecho por el mismo constructor. La vecina de mis padres, tambien en un 4 piso, paga 400 e de alquiler. Estoy siendo muy optimista pensando en 300e de alquiler? Conozco gente que se a remobido la ciudad para encontrar lo mas barato y solo han llegado a encontrar 350e lo mas barato. quizas estoy siendo ilusa...

[sergio035]

el piso que se vende esta justo enfrente de donde viven mis padres. es un piso con 3 habitaciones y 75 m2. De distribucion y calidades bastante similares al de mis padres ya que el piso fue hecho por el mismo constructor. La vecina de mis padres, tambien en un 4 piso, paga 400 e de alquiler. Estoy siendo muy optimista pensando en 300e de alquiler? Conozco gente que se a remobido la ciudad para encontrar lo mas barato y solo han llegado a encontrar 350e lo mas barato. quizas estoy siendo ilusa...

Yo no lo alquilaría. Si me vale 300 euros de alquiler y el piso vale 20000: 20000/300=6.6. Prefiero comprar claramente.

Saludos.

[Vcmuriel]

Yo no lo alquilaría. Si me vale 300 euros de alquiler y el piso vale 20000: 20000/300=6.6. Prefiero comprar claramente.

Saludos.

Entonces... No crees que se pueda llegar a alquilar? Hay bastante gente que opta por alquiler puesto que no tienen nominas validas para que les concedan un prestamo. No se si estoy dejandome llevar por la ilusion y me este nublando un poco la razon, por eso pregunto aqui. Mi marido esta muy indeciso, el piensa que un piso asi nunca lo vamos a poder vender, pero yo pienso que si en 6 o 7 años ya has recuperado la inversion inicial todo lo que sigas obteniendo por el piso despues de esos 7 años sera dinero limpio, sin importar si es venta o alquiler. Bueno muchas gracias por responder.

[George]

Hola,

Yo no diría que no lo vas a poder alquilar o vender en el futuro, pero sí que sería cuidadoso en hacer los cálculos menos optimistas y quizás te siga cuadrando la inversión.

Por ejemplo, yo pondría que lo logras alquilar la mitad del año. Esto cubriría un posible inquilino que no pague y tardes en echarlo o que realmente no lo puedas alquilar todo el año.

También contaría que le sacas limpio menos dinero mensualmente, pon por ejemplo 250 euros (así descuentas los impuestos y los posibles desperfectos que te veas obligado a arreglar).

Una vez hecho esto, recalcularía el periodo de retorno de la inversión y de la posibilidad de que creciera en el futuro. El mercado inmobiliario no creo que esté en mal momento ahora, por lo que es posible que en el futuro puedas venderlo por lo mismo que te haya costado, pero no cuentes con grandes revalorizaciones porque creo que tardaremos muchos muchos años en caer en otra burbuja (por lo menos nuestra generación ha visto y vivido en carne propia y, por tanto, aprendido que todas las burbujas acaban explotando, aunque cuando estás dentro no parezca que lo vaya a hacer nunca).

Finalmente decirte que también hagas los cálculos de invertir en bolsa ese dinero en lugar de en el piso. A lo mejor te da rentabilidades parecidas (sino al principio, al medio plazo si usas el interés compuesto).

Un saludo,

[Markus]

Piso o no piso that's the question

Hola a todos,
os paso este post de un inversor de Inbestia explicando su experiencia con un inmueble, es muy educativo ver como expone con claridad el cashflow necesario para que la inversión sea rentable.
disfruten

Markus




Hace unas semanas, visitando inmuebles en la ciudad de Madrid (situados en el interior de la M-30) dimos con una oferta que, en primera instancia, nos pareció interesante. Sin embargo, después de hacer cuentas y cuentas llegamos a la conclusión de que había un alto riesgo de no generar flujo de caja positivo.

Ese día estuvimos viendo varios pisos con el agente inmobiliario por la zona norte de Madrid. Ninguno de los que habíamos visitado nos interesaba hasta que llegamos a uno en el que acababan de rebajar el precio solicitado hasta 89.000 euros. La operación parecía prometedora.

- Precio: 89.000 euros.
- Superficie: 60 m2 (exterior).
- Piso: 2ª planta (sin ascensor).
- Antigüedad: 1960.

Tras ver el piso, pudimos observar que se encontraba en buen estado y no estaba situado en un mal barrio. Además, según nos indicaron, el precio podía ser negociable. Le indicamos al agente que, en principio, nos podría interesar, aunque teníamos que realizar un estudio antes de confirmarle nada.

Según calculamos después, muchos pisos de características similares se estaban vendiendo por la zona a más de 130.000 euros, así que el precio ofertado ya tenía un descuento considerable. Obviamente, eso no quiere decir nada, ya que, como sabemos, los bienes inmuebles vienen de una época de alta sobrevaloración.

Posteriormente, como estamos interesados en la compra para arrendamiento, analizamos los alquileres de la zona y vimos que un piso de estas características podía ser alquilado fácilmente por 650 euros/mes (7.800 euros/año). Eso hacía que la rentabilidad bruta del alquiler, con respecto al precio de compra, fuese del +8,76% anual, bastante interesante.
o siguiente era ver lo que nos iba a costar la hipoteca, ya que la queríamos por el 100% del valor de la vivienda. En el banco nos ofrecieron una a 30 años a un tipo fijo del 4%, con la que la cuota nos salía por unos 535 euros/mes. Por supuesto, aquí no estamos contando los gastos adicionales de la formalización de la compra-venta, que hubiesen estado en torno a 9.000 euros.

Una vez recopilada toda esa información, nos quedaba ver si se podía obtener una rentabilidad positiva mensual o si, por contra, debíamos desechar la idea. Así que hicimos un cálculo del coste que podían tener los gastos ocasionados por el arrendamiento.

- Seguro de Impagos: 35 euros/mes.
- Comunidad: 30 euros/mes.
- Gestión de la propiedad: 60 euros/mes.
- Reparaciones y Mantenimiento: 70 euros/mes.

Esto sumaba un total de gastos de 195 euros/mes, lo que ya hacía que nuestro beneficio mensual estuviese muy ajustado. Pero aún teníamos que incorporar las tasas e impuestos a pagar por la vivienda, que se podían valorar en unos 130 euros/mes.

En resumen, nos quedaba lo siguiente:

- Ingresos por alquiler: +650 euros/mes.
- Cuota de la hipoteca: -535 euros/mes.
- Gastos por mantenimiento: -195 euros/mes.
- Impuestos y Tasas: -130 euros/mes.

Con esos datos, el Cash-Flow mensual hubiese sido de -210 euros/mes, cifra que no era, obviamente, la que estábamos buscando. Por tanto, muy a nuestro pesar (ya que la oferta nos había parecido buena a primera vista), decidimos dejarlo correr y no entrar en el inmueble. Podíamos haber intentado negociar a la baja con el dueño, pero no merecía la pena, ya que en realidad aún estábamos muy lejos del punto de equilibrio en el cashflow.

La cuestión es que, viendo operaciones como esta, podemos observar como todavía el mercado inmobiliario en España está algo caro si queremos dedicarnos a la compra para alquilar (otra cosa es que queramos especular con los beneficios entre la venta y la compra). A pesar de que la caída desde los máximos de 2007 está en torno a un 30% del valor, todavía necesitamos bajadas adicionales para que los cashflow de alquileres sean rentables.

[Blixter]

El artículo es muy bueno, totalmente objetivo y con números claros y concisos. Muchos españoles de a pie deberían echarle una lectura antes de acostarse. Yo añado como inquilino que, en mi opinión 650€ de cuota de alquiler es una pasada, ya puede ser un piso en el interior de la M-30 de Madrid o en Las Bahamas. Si al posible arrendatario no le interesa comprar porque no le salen los números, al inquilino ya ni te digo.

Me quedo con una frase de uno de los primeros libros de IEB: "Una casa no es más que un montón de materiales baratos." Si en este pais los precios de los pisos reflejaran su valor real, los alquileres se podrían ajustar bastante más y mejoraría la movilidad de la gente, que en el contexto que estamos ayudaría muy mucho a que las familias se pudieran mover temporalmente a capear el temporal trabajando en otras ciudades.

Pues eso. Un saludo.

[Vcmuriel]

El artículo es muy bueno, totalmente objetivo y con números claros y concisos. Muchos españoles de a pie deberían echarle una lectura antes de acostarse. Yo añado como inquilino que, en mi opinión 650€ de cuota de alquiler es una pasada, ya puede ser un piso en el interior de la M-30 de Madrid o en Las Bahamas. Si al posible arrendatario no le interesa comprar porque no le salen los números, al inquilino ya ni te digo.

Me quedo con una frase de uno de los primeros libros de IEB: "Una casa no es más que un montón de materiales baratos." Si en este pais los precios de los pisos reflejaran su valor real, los alquileres se podrían ajustar bastante más y mejoraría la movilidad de la gente, que en el contexto que estamos ayudaría muy mucho a que las familias se pudieran mover temporalmente a capear el temporal trabajando en otras ciudades.

Pues eso. Un saludo.

Muchas gracias me ha parecido muy interesante. Como dice el texto...lo voy a dejar pasar. Seguro que no va a ser la mejor oferta que voy a ver , al menos cuando compre un piso voy a arriesgar menos si compro uno que me guste a mi para vivir y asi lo aprovecho en caso de no tener rentabilidad. Aun estoy por mi 1er libro de IEB quiero usar parte de mi patrimonio pra la bolsa pero como no la conozco mucho no quiero arriesgar todo el dinero de ahi el querer comprar un inmueble por si las cosas no salen bien. Gracias por las respuestas a todos.

[Invertirenbolsa]

Hola,

vcmuriel, la liberalización del suelo de momento es una hipótesis. No va a suceder a corto plazo. Creo que antes o después sucederá, pero ahora mismo no es algo que esté previsto.

Si puedes comprar y arreglar a esos precios, lo que yo haría es comprar, arreglar y vender, sin alquilarlo. Con el dinero de la venta repites la operación, etc. Sabiendo arreglar el piso, como te pasa a tí con tu padre, creo que esto es mucho menos arriesgado y más rentable que alquilarlos.

Por otro lado, a ese precio es difícil alquilarlo, como comentan los demás usuarios. Aunque realmente hay que tener en cuenta que, en teoría, antes de alquilarlo hay que arreglarlo, y el precio que habría que comparar con el alquiler sería ese precio de venta de 40-50.000 euros. Pero aún así, creo que es mejor arreglarlos y venderlos, sin alquilarlos.

El dinero no creo que esté en que suba el precio de los pisos, sino en comprar bien, arreglarlo barato y venderlo a los precios de mercado actuales. Así sí creo que se puede ganar dinero. Pero hay que comprar bien y hay que saber arreglarlo, no todo el mundo que intente algo así ganará dinero.

Yo también creo que los alquileres en España siguen siendo muy caros, pero mucho, y lo lógico es que bajasen bastante en los próximos años.

Un saludo.