Hipoteca, alquiler y muchas dudas. Que opinais?

[puma88]

Buenas tardes a todos,

Inicio este tema en busca de vuestra opinión para ayudar a resolver una situación que atraviesa un familiar.

A continuación os expongo el caso y al final os presento las alternativas que esta barajando.

SITUACION PERSONAL:

-Matrimonio de 60 años con hijos emancipados, trabajo estable con ingresos mensuales de 3.800€ aprox. (mujer es ama de casa).

-Piso de alquiler 1.000€ gastos incluidos.

-Coche pagado y de compra reciente (2013).

-Colchón de seguridad cubierto y unos terrenos recientemente heredados (valorados en unos 90.000€).

-Ahorro mensual de unos 700/1.000€ como máximo.

EL PROBLEMA A RESOLVER:

En medio de la burbuja, año 2007, cuando vivian en otra comunidad autónoma por motivos laborales, adquirieron un piso con una hipoteca a 30 años. El préstamo ascendía a 160.000€ y pagaron el resto en efectivo hasta llegar a los 180.000€ en que se valoraba el piso en ese momento.

En el año 2008 fueron trasladados de comunidad autónoma y ese piso esta alquilado desde entonces por el mismo inquilino.

-La hipoteca en estos momentos ronda los 600€ y los gastos de comunidad 50€ mensuales y le quedan aproximadamente 220 cuotas. (no se el numero exacto).

-El piso esta alquilado por 480€.

-El valor aproximado en estos momentos es de entre 100.000€ y 120.000€ (era obra nueva y en un barrio nuevo que esta creciendo).

LAS POSIBLES SOLUCIONES:

1-Seguir igual unos años y venderlo cuando la demanda de viviendas en el barrio donde esta situado aumente o el mercado vuelva a aumentar el valor de la vivienda en general (en el caso de que eso pueda llegar a pasar).

2-Amortizar plazo o cuota de la hipoteca hasta llegar al máximo que la tributación española permite beneficiarse.

3- Sacárselo de encima ahora y aceptar las perdidas de dicha inversión. En estos momentos el precio de venta casi igualaría o superaría por poco la cantidad pendiente de pagar al banco.

4- La mas complicada y quizás mas arriesgada… Vender ese piso y aprovechar el dinero obtenido para comprar una vivienda en la comunidad autónoma que viven ahora. Obviamente ese dinero no sería suficiente y deberían añadir una cantidad en efectivo proveniente de ahorros para pagar lo que falte por cubrir. (las condiciones de la hipoteca actual creo que son relativamente buenas Euribor+1).


En fin, espero que haya quedado claro y os agradezco por adelantado vuestra opinión.

Saludos!.

[Dr. Seldon]

Estoy en una situación similar: el piso de soltera de mi mujer está alquilado, y con el alquiler no cubrimos los gastos.

Lo primero es decirte que hecho en falta, en la parte de los gastos, partidas como IBI, seguros y posibles derramas (en un piso nuevo puede que esto último tienda a cero). Podría estar perdiendo algo más de lo que planteas.

LAS POSIBLES SOLUCIONES:

1-Seguir igual unos años y venderlo cuando la demanda de viviendas en el barrio donde esta situado aumente o el mercado vuelva a aumentar el valor de la vivienda en general (en el caso de que eso pueda llegar a pasar)

No pueden seguir igual: están perdiendo dinero. Hay que moverse.

Ademas, teniendo inquilino, será difícil de vender.

2-Amortizar plazo o cuota de la hipoteca hasta llegar al máximo que la tributación española permite beneficiarse.

Yo buscaría la forma de acercar ingresos y gastos, amortizando cuota.

Les has hablado de la Bolsa? Podrían montar una cartera y utilizar los dividendos para compensar las pérdidas del alquiler; con la capacidad de ahorro que tienen, creo que pueden permitirse alguna temporada en que bajen los dividendos sin pasar apreturas.

No entiendo lo de la tributación española: si el piso está alquilado, no tienen desgravacion por amortizar, no?

[3- Sacárselo de encima ahora y aceptar las perdidas de dicha inversión. En estos momentos el precio de venta casi igualaría o superaría por poco la cantidad pendiente de pagar al banco.

Perder es lo último: yo no lo haría.

4- La mas complicada y quizás mas arriesgada… Vender ese piso y aprovechar el dinero obtenido para comprar una vivienda en la comunidad autónoma que viven ahora. Obviamente ese dinero no sería suficiente y deberían añadir una cantidad en efectivo proveniente de ahorros para pagar lo que falte por cubrir. (las condiciones de la hipoteca actual creo que son relativamente buenas Euribor+1).

Aqui tendrían que valorar lel capital que van a tener que pagar en impuestos por la compraventa del viejo y la compra del nuevo. Creo que será elevado.

De nuevo tienen que valorar los gastos que tendrán que soportar cuando vivan en una vivienda en propiedad. (Gastos actuales por vivir de alquiler= 1.000€/mes. Gastos por vivir en un piso en propiedad= Hipoteca+ IBI+ seguros+ derramas+ comunidad+...)

Espero que mi opiinion sea de ayuda.

[Manu73]

Por tus palbras entiendo que pretenden asentarse de por vida en la localidad actual, e, importante, que no existe riesgo de otro traslado.

Creo que hay que tener en especial consideración su edad y que la jubilación no está demasiado lejos. 1 000 de alquiler parecen muchos EUROS para un matrimonio con una sola pensión.

Haciendo unos cálculos muy rápidos de cabeza: Si su pretensión fuera comprar una casa por un valor similar a la que tienen en propiedad, yo escogería la opción 4, pero me cuesta creerlo, dado el alquiler que están asumiendo ahora mismo.

[puma88]

Muchas gracias por vuestras respuestas.

Respondiendo a Victor:

-Si, es probable que terminen por asentarse en la localidad actual y las probabilidades de traslado son remotas.
-Desde luego, el gasto es alto y en caso de que se queden sin inquilino, se incrementaria muchisimo el gasto en vivienda. De ahi que se hayan planteado buscar alguna solucion.
-En la localidad que viven, los precios de la vivienda son de mas del doble.

Respondiendo a Seldon:

-Entiendo que prefieres amortizar cuota antes que plazos, yo soy mas partidario de acortar plazos pero lo que propones tiene sentido.

-Estoy intentando introducirlo en el mundo de las inversiones pero su opinion de la bolsa es similar a la de la mayoria de la gente... casino y mucho riesgo.

-Tienes razon con respecto a la tributacion, al estar alquilado no podrian beneficiarse y espero que esten declarando el alquiler pq si no el tema se les puede complicar si los pillan.. (preguntare sobre el tema).

-Desde luego, hay que tener en cuenta todos los costes derivados de la compra/venta y valorar si sale a cuenta el punto 4.

En definitiva, la gran incógnita es saber si la propiedad es capaz de revalorizarse en el futuro, eso no lo sabe nadie pero ellos han sido educados en la opinion de que una vivienda siempre es una buena inversion a largo plazo y yo intento hacerles ver que no tiene porque ser asi y aun menos en el momento post-burbuja que nos encontramos..

Un saludo y gracias por vuestra opinion!!

[Invertirenbolsa]

Hola,

Yo lo que veo es que al ritmo actual quedan 18 años de hipoteca, así que hasta los 78 años estarían perdiendo dinero todos los meses. Y si viven de alquiler y pagando 1.000 euros, con la pensión, que les quedan 5 años, va a ser difícil.

Si venden el alquilado, no les queda nada para el nuevo. Si no compran nuevo, tendrán que pagar alquiler toda la vida.

¿Cómo ven la posibilidad de irse a vivir al que ahora tienen alquilado cuando se jubilen?


Saludos.

[puma88]

Hola,

Yo lo que veo es que al ritmo actual quedan 18 años de hipoteca, así que hasta los 78 años estarían perdiendo dinero todos los meses. Y si viven de alquiler y pagando 1.000 euros, con la pensión, que les quedan 5 años, va a ser difícil.

Si venden el alquilado, no les queda nada para el nuevo. Si no compran nuevo, tendrán que pagar alquiler toda la vida.

¿Cómo ven la posibilidad de irse a vivir al que ahora tienen alquilado cuando se jubilen?


Saludos.

Antes de nada, muchas gracias por la respuesta Gregorio y demas personas.

Con respecto a la posibilidad de ir a vivir a dicho piso, es casi imposible ya que esta en Las Palmas de Gran Canaria y ahora viven en Cataluña. No guardan ningun lazo ni de amistades ni familiares alli, por lo que no estan dispuestos a volver alli.

La verdad es que la situacion no es facil, ya que es dificil aceptar perdidas tan grandes. Yo les he comentado la posibilidad de que el mercado inmobiliario siga a la baja durante muchos años y que tarde o temprano los tipos subiran por lo que esas perdidas en vez de ir disminuyendo, puede que vayan aumentando...

Por ello, creo que una posible solucion es:

-Vender el piso alquilado (aceptando las perdidas) y buscar una nueva hipoteca de maximo 12/15 años en una zona cercana a la que viven actualmente pero donde el precio de los pisos les permita pagar una hipoteca maxima de esos 1000€ que pagan de alquiler + los 150€ que les cuesta la hipoteca del piso que tienen alquilado. (lo ideal es que estuviera por debajo de esa cantidad para empezar a ahorrar cantidades decentes y empezar a invertirla pensando en la jubilacion).

Como lo ves/veis?.

Un saludo y mil gracias.

[DrExo]

Por ello, creo que una posible solucion es:

-Vender el piso alquilado (aceptando las perdidas) y buscar una nueva hipoteca de maximo 12/15 años en una zona cercana a la que viven actualmente pero donde el precio de los pisos les permita pagar una hipoteca maxima de esos 1000€ que pagan de alquiler + los 150€ que les cuesta la hipoteca del piso que tienen alquilado. (lo ideal es que estuviera por debajo de esa cantidad para empezar a ahorrar cantidades decentes y empezar a invertirla pensando en la jubilacion).

Como lo ves/veis?.

Un saludo y mil gracias.

Hola puma88,

El caso que propones es bastante complejo al haber muchas variables en el aire.

Lo primero que haría es ver cuanto dinero necesitan en el mes a mes para vivir tus familiares. Comentas que el ahorro mensual está entre 700€ y 1.000€, tomaré la media: 850€. El salario neto son 3.800 que al restarle el ahorro queda en 2.950€. A esto tendríamos que restarle los gastos de vivienda/s: el alquiler de 1.000€ y los 170€ mensuales que les cuesta la diferencia entre la hipoteca y lo que cobran de alquiler.

En resumen, tus familiares necesitan 1.780€ mensuales para mantener su nivel de vida mes a mes + una vivienda.

Dentro de 5 años les llegará la jubilación y con ella una pensión máxima neta de entorno a 2.050€/mes en 14 pagas, que serían casi 2.390€ en 12 pagas.

Esto significa que quitando los gastos mensuales típicos de 1.780€ a los 2.390€ que cobrarán prorrateados en 12 pagas, les quedarán 610€ disponibles al mes para afrontar los gastos relacionados con la vivienda.

Escenarios:

1.- Si mantienen el piso que tienen comprado seguirían afrontando -170€ mensuales mínimo. El Euribor acabará subiendo y esas pérdidas mensuales se agravarán. Con los 850€ mensuales de ahorro podrían invertir en bolsa y en 5 años podrían tener una cartera por valor de unos 70.000€ que les generen unos 200€ netos al mes extra. En el mejor de los casos tendrían que alquilar/compra algo por valor de 640€ mensuales por lo que veo inviable este escenario.

2.-Si venden el piso y liquidan la deuda. Se ahorrarían los 170€ de costes mensuales (que se incrementarán con la subida del euribor) y podrían ahorrar 1.020€ al mes. Invirtiéndolos en bolsa podrían generarles entorno a 300€ netos al mes y podrían alquilar/comprar un piso por 740€ mensuales.

En resumen:

- No me quedaría el piso por que ya pierden dinero con él y van a perder más cuando suba el euribor.
- No compraría un piso porque la cuota presente (y sobre todo la futura) se les hará muy complicada de afrontar.
- No van a poder mantener el mismo nivel de vida que ahora. Tendrán que gastar menos o alquilar un piso más barato.

Mi recomendación sería vender el piso, liquidar la deuda, invertir todo lo posible y, si el trabajo no le supone mucho esfuerzo incluso pensaría en retrasar un par de años la jubilación.

Un saludo

[puma88]

Hola puma88,

El caso que propones es bastante complejo al haber muchas variables en el aire.

Lo primero que haría es ver cuanto dinero necesitan en el mes a mes para vivir tus familiares. Comentas que el ahorro mensual está entre 700€ y 1.000€, tomaré la media: 850€. El salario neto son 3.800 que al restarle el ahorro queda en 2.950€. A esto tendríamos que restarle los gastos de vivienda/s: el alquiler de 1.000€ y los 170€ mensuales que les cuesta la diferencia entre la hipoteca y lo que cobran de alquiler.

En resumen, tus familiares necesitan 1.780€ mensuales para mantener su nivel de vida mes a mes + una vivienda.

Dentro de 5 años les llegará la jubilación y con ella una pensión máxima neta de entorno a 2.050€/mes en 14 pagas, que serían casi 2.390€ en 12 pagas.

Esto significa que quitando los gastos mensuales típicos de 1.780€ a los 2.390€ que cobrarán prorrateados en 12 pagas, les quedarán 610€ disponibles al mes para afrontar los gastos relacionados con la vivienda.

Escenarios:

1.- Si mantienen el piso que tienen comprado seguirían afrontando -170€ mensuales mínimo. El Euribor acabará subiendo y esas pérdidas mensuales se agravarán. Con los 850€ mensuales de ahorro podrían invertir en bolsa y en 5 años podrían tener una cartera por valor de unos 70.000€ que les generen unos 200€ netos al mes extra. En el mejor de los casos tendrían que alquilar/compra algo por valor de 640€ mensuales por lo que veo inviable este escenario.

2.-Si venden el piso y liquidan la deuda. Se ahorrarían los 170€ de costes mensuales (que se incrementarán con la subida del euribor) y podrían ahorrar 1.020€ al mes. Invirtiéndolos en bolsa podrían generarles entorno a 300€ netos al mes y podrían alquilar/comprar un piso por 740€ mensuales.

En resumen:

- No me quedaría el piso por que ya pierden dinero con él y van a perder más cuando suba el euribor.
- No compraría un piso porque la cuota presente (y sobre todo la futura) se les hará muy complicada de afrontar.
- No van a poder mantener el mismo nivel de vida que ahora. Tendrán que gastar menos o alquilar un piso más barato.

Mi recomendación sería vender el piso, liquidar la deuda, invertir todo lo posible y, si el trabajo no le supone mucho esfuerzo incluso pensaría en retrasar un par de años la jubilación.

Un saludo

Muchísimas gracias por tu mensaje y por tomarte unos minutos para intentar ayudar dando tu punto de vista!, lo aprecio muchísimo.

Antes de nada, un par de cosas que debería aclarar antes de seguir:

-El trabajo que desempeña le permitiria alargar la fecha de jubilación, ademas es un trabajo que le gusta mucho y el cual en principio se puede considerar estable.

Además comentarte que disponen de unos terrenos que pensaban venderlos cuando llegase la hora de jubilarse y apoyarse en ellos para tener una jubilación mas holgada (el valor actual de los mismos ronda los 100.000€ siendo prudentes y es posible que su valor incremente ya que están en un pais sudamericano y en una zona que se prevé que crezca en el futuro aunque obviamente esto no se sabe).

Una vez dicho esto, yo también pienso que es un error mantener un piso que les cuesta dinero y en el cual nunca vivirán, ni ellos, ni nadie de nuestra familia porque como bien dices, ahora pueden pagarlo sin problemas pero llegara el momento en el que los tipos suban, los ingresos disminuyan o el inquilino se vaya... (entre otros).

En caso de que puedan venderlo y con ello pagar el préstamo pendiente, su situación quedaría de la siguiente forma:

*Tendrían los ingresos 3800€ netos al mes (durante digamos los próximos 10 años, en caso de que alargue un par de años la edad de jubilación).

*Los terrenos valorados en 100.000€

*Fondo de emergencia que cubriría los gastos de 1-2 año. (no hace mucho tiempo que destinan esos 700-1000€ al ahorro).

En caso de que su situación sea como la planteo, el dilema es, comprar o seguir de alquiler toda la vida...

Si compran, mi idea para ellos es:

OPCION A- Buscar un piso de un precio por el cual la hipoteca sea a un maximo 15 años y mensualidad de no mas de 1200€ (calculada a un tipo de interés fijo digamos 3,5%) (Pagar lo máximo posible de entrada pero guardando un colchón de seguridad que cubra 1 año de gastos y además mantener los terrenos).


OPCION B- Buscar un piso de alquiler algo mas asequible, digamos 800€ e ir invirtiendo los 400€ restantes + el ahorro mensual que les permita con los dividendos, cubrir poco a poco el coste de alquiler.


Muchas gracias.

Un saludo.

[Invertirenbolsa]

Hola,

De nada, puma.

Entonces yo creo que el piso de Canarias habría que venderlo, para cortar esas pérdidas, que pueden ir a más.

Por otro lado, vivir toda la vida de alquiler no me parece una buena opción. Y para pedir hipoteca ya van muy justos, por edad no va a ser fácil conseguirla. Pero será más fácil si previamente han vendido la casa de Canarias y se han quitado esa hipoteca.

Buscaría mucho la vivienda a comprar, con paciencia, pero sin dejarlo. Por edad, si piden una hipoteca tiene que ser ya, y dando entrada. El alquiler una vez jubilados va a ser una losa importante. Y las pensiones van a bajar, eso también hay que tenerlo en cuenta. Cuantos más tarde se jubilen, más baja será la pensión.

Tienen de bueno el terreno en Sudamérica, eso les puede servir para completar la pensión, cuando lo vendan, y lo inviertan en algo que les dé una renta.

Una vez comprada la casa en la que van a vivir, y "cuadradas" esas cuentas, entonces empezaría a invertir lo restante en Bolsa, para tener algo de renta. Lo que pasa es que con 60 años, y todo este tema de las 2 viviendas, para invertir en Bolsa no van a tener mucho tiempo, pero mejor algo que nada.


Saludos.

[Josebilbao]

Cuando tienes una edad, quizás no siempre haya que buscar lo más rentable económicamente hablando, quizás se pueda sacrificar algo de dinero a cambio de tranquilidad.

Yo vendería esos terrenos en Sudamérica, no entiendo muy bien que se puede sacar se allí, estando tan lejos complica la gestión, la inestabilidad de la zona hace peligrar su futuro. No es lo mismo estar en Chile que en Venezuela, por decir algo que pero siempre le daría un cierto peligro político.

Yo vendería los terrenos si o si.

Luego me plantearía la opción de liquidar la hipoteca de la casa alquilada con ese dinero o sino vender también el piso, habria o hacer números.

Y después comprar una casa con lo que saque en el caso de haber vendido todo o sino, si se mantiene la casa de Canarias se podría alquilar otra en Catalunya pagando parte con el alquiler de la otra y poniendo ellos la otra parte.

[ukmadorian]

Yo vendería los terrenos que te dan un flujo de efectivo nulo y pagaría todo lo que pudiera de hipoteca, pasando de tener un flujo negativo a uno positivo por el alquiler de la misma.

Una vez echo esto como mínimo buscaría un alquiler más barato, 1000€ al mes es mucho dinero, la mitad de la pensión aproximadamente. Que busquen algo más barato, si no pueden ahora, cuando se jubilen.

Un saludo!

[Invertirenbolsa]

Hola,

puma88, ¿hay alguna novedad?


Saludos.