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Estrategia de alquilar inmuebles con opción a compra

El alquiler con opción a compra es una variante del alquiler normal y corriente que consiste en cobrar un alquiler algo superior a cambio de darle al inquilino la opción a comprar el inmueble a un precio determinado y en un plazo predeterminado.
Por ejemplo, si el alquiler normal de un determinado inmueble son 500 euros al mes el alquiler con opción a compra consiste en cobrar 600 euros al mes a cambio de que el inquilino puede comprar el inmueble durante los próximos 5 años a un precio de 100.000 euros, si lo desea. (Nota: Los 500 y 600 euros, los 5 años y los 100.000 euros son cifras aleatorias para ilustrar el ejemplo).
El inquilino tiene la opción de comprar el inmueble en las condiciones acordadas o no hacerlo, según su voluntad.
El arrendador tiene la obligación de vender el inmueble al inquilino en las condiciones pactadas si este último así lo desea.
Comparándolo con la Bolsa el propietario del inmueble vende una opción call y el inquilino compra dicha opción call. La prima de la opción son esos 100 euros que paga “de más” por el alquiler.
Las condiciones particulares y matices pueden ser muy variados porque se negocian entre propietario e inquilino en cada caso.
Esta forma de alquiler tiene ciertas ventajas sobre el alquiler normal porque reduce algunos de los riesgos (no todos) asociados a la actividad del alquiler de inmuebles. El inquilino que paga un alquiler con opción a compra tiene idea de llegar a ser el propietario de ese inmueble en algún momento del futuro, y eso supone ciertas ventajas para el propietario del inmueble:
  • El riesgo de impago se reduce: El inquilino tiene idea de comprar el inmueble en algún momento del futuro y está pagando un sobreprecio por ello. Si deja de pagar pierde los derechos adquiridos.

  • El riesgo de desperfectos y averías también se reduce: El inquilino piensa y desea que el inmueble sea suyo algún día y por eso lo normal es que lo cuide como si ya fuera suyo.
Si al final el inquilino no compra el inmueble el propietario habrá obtenido una rentabilidad extra, y si lo compra habrá vendido el inmueble al precio que había pactado.

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Nota: Recuerda que puedes preguntar todas las dudas que tengas sobre el contenido de este artículo en los comentarios que verás más abajo y te la responderé a la mayor brevedad posible. También puedes ver las dudas ya resueltas que han planteado otros usuarios. Y para cualquier duda sobre otros temas puedes utilizar el Foro de inversiones, e igualmente tendrás una respuesta lo antes posible.




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  • Hola me llamo lorena hace cinco años me meti en un alquiler opcion compra di 32.000 euros de entrada y 900 e de alquiler mes despues de dos años no pude hacer la compra y el propietario me hizo un nuevo contrato 12.000 de entrada de nuevo y 1000 e al mes han pasado los tres años y la casa no tiene el mismo valir me vuelvo a ver en la misma situacion y lo voy a perder todo. Hasta el dia de hoy e pagado 109.600 euros. Los dueños no quieren darme opcion de nada ya k el contrato a terminado.porfavor mi caso tiene solucion? Tengo alguna posibilidad? Necesito ayuda porfavor estoy deseperada es mucho dinero y no solo eso mis ahorros mi sueño...os ruego me contesteis tengo dos hijos pequeños!!!

  • Hola Lorena,

    Esto no es un alquiler con opción a compra. No tendrías que haber dado esos 32.000 euros en ningún caso, ni tampoco los otros 12.000.

    Sólo tendrías que haber dado los 900 euros de alquiler al mes.

    ¿Qué precio de compra firmaste en el contrato?

    Saludos.

  • Buenas tardes,

    Nos han ofrecido una casa de alquiler con opción a compra obligatoria. La duda es porque esa casa esta hipotecada, los dueños son mayores y uno de ellos enfermo. Lo he comentado con conocidos y me han dicho que es una irresponsabilidad que me ofrezcan la casa así. Si no pagan la hipoteca, no tengo opción de recuperar lo pagado de prima inicial y los meses de alquiler. Y si muere uno de los propietarios no tendría derecho a ejercer la opción de compra?

    Gracias

  • Hola Sebas,

    Creo que te han aconsejado bien, yo lo descartaría completamente. Para tí es un riesgo totalmente innecesario, hay muchísimos pisos vacíos buscando un inquilino. Es mejor que busques otros pisos.

    Saludos.

  • Invitado - Debora Felipe

    hola mi nombre es Debora,y e estado pensando en alquilar una casa con opción a compra pero me gustaría saber si es cierto que cada X meses pagas mucho mas de lo acordado del alquiler? y que requisitos debo cumplir para alquilar con opción a compra.
    Gracias

  • Hola Debora,

    Lo lógico es pagar más por el alquiler, sí, por tener derecho a esa opción a compra.

    Si me cuentas un poco el caso te digo mi opinión sobre qué es lo que más te interesa.

    Saludos.

  • Hola Gregorio,ahora mismo estoy pendiente de una indemnización por la defunción (accidente laboral) del papa de mi hija y estoy barajando varias posibilidades y esa es una d ellas.me gustaría comprar una casita para su futuro pro aquí dnd yo vivo están un poco caras y mientras espero ese ingreso estoy pagando alquiler y pense q para regalar mientras tanto este dinero seria mejor alquilar y llegado él momento comprar.pro me da algo de miedo xq no se como funciona esto ni cuales serían las cuotas.

  • Hola Debora,

    Lo siento.

    Si crees que las casas van a bajar, no te interesa el alquiler con opción a compra, porque comprarías en el futuro a los precios actuales (caros).

    Imagina que la casa que quieres ahora cuesta 100.000 euros, y tú crees que va a bajar a 50.000 euros.

    Si haces ahora un alquiler con opción a compra, el precio que se fije en el contrato será más o menos los 100.000 euros actuales. Y si dentro de unos años ha bajado a 50.000, por tu alquiler a compra la podrías comprar a 100.000, no a 50.000.

    No estarías obligada a comprarla a 100.000 en ese caso, lo que harías es renunciar a ese derecho y comprar otra similar a 50.000 euros. Pero durante todos esos años en lugar de pagar un alquiler de 300 euros, por ejemplo, lo habrías pagado de 400, por tener ese derecho a comprarla a 100.

    Saludos.

  • Invitado - Alejandro

    Hola,
    Estaba pensando en irme a vivir con un alquiler con opción a compra y tengo dudas acerca de la prima inicial en cuanto a si siempre es requerida aparte o puede irse desembolsando ese importe a través de la cuota de alquiler.

  • Estimado, vivo en el Perú, y la ley de alquiler opción compra está vigente desde noviembre del año pasado.,pero desafortunadamente no existe orientación en este tema acá en mi país. Sabe si hay cursos especializados, y en qué país? Muchas gracias. Saludos cordiales!

  • Hola Alejandro,

    Eso depende de lo que acuerden las 2 partes en cada caso, no hay algo estándar que haya que cumplir por ley. Lo habitual es que se pague algo más de alquiler al mes que en un alquiler sin opción a compra. Pero todas las condiciones las tienes que fijar tú con el dueño del piso.

    Saludos.

  • Hola Annette.

    No creo que haya cursos, pero puede que sí. ¿Qué dudas tienes?

    Saludos.

  • Hola, tengo una duda. Sabes si se ha dado algún caso en que los pisos de banco te puedan dar la opción de alquiler con derecho a compra? Sería en este caso más fiable que con un piso de cualquier particular?

  • Hola Iria,

    Los bancos hacen ese tipo de operaciones, sí.

    Pero una cosa, ¿por qué en este momento querrías hacer un alquiler con derecho a compra en lugar de comprar directamente el piso? Es importante para ver si es lo mejor en tu caso, o no.

    Saludos.

  • En mi situación, aún no tengo lo suficiente ahorrado para pagar tema papeleo, me dan el 100% pero lo demás a cargo mío, normal; por eso preguntaba lo de la posibilidad de alquiler con opción a compra con el banco, si es algo más seguro o por el contrario demasiadas complicaciones que comprarlo directamente. Gracias.

  • Hola Iria,

    El alquiler con opción a compra se usa cuando crees que dentro de unos años vas a comprar un piso, pero no estás segura al 100%.

    Por ejemplo, porque por trabajo cambies de ciudad de residencia, y sea muy seguro que dentro de 3 años (por ejemplo), te van a hacer fija y te vas a quedar a vivir allí de forma indefinida. Pero quieres evitar la posibilidad de que, por lo que sea, al final no te hagan fija, no te quedes a vivir en esa ciudad, y tengas un piso comprado, que ya no vas a necesitar. A cambio de eso, pagas un poco más de alquiler cada mes.

    En tu caso creo que lo mejor es que esperes un tiempo y ahorres, para poder comprarte la casa con más desahogo. El alquiler con opción a compra creo que no te interesa, porque igualmente al comprar tendrás que pagar notario, registro, etc, pero además cada mes pagarás un poco más de alquiler, y eso hará que puedas ahorrar menos.

    Saludos.

  • Muchisimas gracias por tu comentario. Me ha servido de mucho en estos momentos que tenía la cabeza hecha un lío.

  • Hola Gregorio,

    Gracias por su artículo. Tengo varias dudas:
    - ¿Debe adjuntarse nota simple a la firma de los contratos para asegurar que el inmueble está libre de cargas?
    - ¿Puede el propietario hipotecar el inmueble una vez firmados los contratos? En caso afirmativo, ¿cómo puede el inquilino protejerse de ésto? ¿Inscribiendo el contrato en el registro de la propiedad?

    Gracias por su atención,

    David.

  • De nada, David.

    No te sé responder esos detalles con total seguridad, para que no tuvieras que confirmarlo por otro sitio. Yo preguntaría primero en tu banco, por si lo saben, y después en un notario. Con eso lo sabes seguro y lo puedes hacer con total tranquilidad, yo prefiero no decirte algo que pueda no ser exacto, y se me escape algún detalle importante.

    Saludos.

  • De nada, Iria.

    Tú pregunta todas las dudas que tengas.

    Saludos.

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