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Inmuebles

Estrategia de alquilar inmuebles con opción a compra

El alquiler con opción a compra es una variante del alquiler normal y corriente que consiste en cobrar un alquiler algo superior a cambio de darle al inquilino la opción a comprar el inmueble a un precio determinado y en un plazo predeterminado.
Por ejemplo, si el alquiler normal de un determinado inmueble son 500 euros al mes el alquiler con opción a compra consiste en cobrar 600 euros al mes a cambio de que el inquilino puede comprar el inmueble durante los próximos 5 años a un precio de 100.000 euros, si lo desea. (Nota: Los 500 y 600 euros, los 5 años y los 100.000 euros son cifras aleatorias para ilustrar el ejemplo).
El inquilino tiene la opción de comprar el inmueble en las condiciones acordadas o no hacerlo, según su voluntad.
El arrendador tiene la obligación de vender el inmueble al inquilino en las condiciones pactadas si este último así lo desea.
Comparándolo con la Bolsa el propietario del inmueble vende una opción call y el inquilino compra dicha opción call. La prima de la opción son esos 100 euros que paga “de más” por el alquiler.
Las condiciones particulares y matices pueden ser muy variados porque se negocian entre propietario e inquilino en cada caso.
Esta forma de alquiler tiene ciertas ventajas sobre el alquiler normal porque reduce algunos de los riesgos (no todos) asociados a la actividad del alquiler de inmuebles. El inquilino que paga un alquiler con opción a compra tiene idea de llegar a ser el propietario de ese inmueble en algún momento del futuro, y eso supone ciertas ventajas para el propietario del inmueble:
  • El riesgo de impago se reduce: El inquilino tiene idea de comprar el inmueble en algún momento del futuro y está pagando un sobreprecio por ello. Si deja de pagar pierde los derechos adquiridos.

  • El riesgo de desperfectos y averías también se reduce: El inquilino piensa y desea que el inmueble sea suyo algún día y por eso lo normal es que lo cuide como si ya fuera suyo.
Si al final el inquilino no compra el inmueble el propietario habrá obtenido una rentabilidad extra, y si lo compra habrá vendido el inmueble al precio que había pactado.

Valoración de inmuebles por su coste de construcción

Creo que el dato más importante que habría que considerar para valorar un inmueble es su coste de construcción, y sin embargo es algo que prácticamente no se tiene en cuenta.
Lo habitual es “valorar” las viviendas según el esfuerzo requerido para comprarlas en relación al sueldo, según los precios pasados, según el coste de las hipotecas, comparando con el precio (no valor) de otros inmuebles similares a la venta, etc.
Todos estos parámetros pueden ser una ayuda, pero en mi opinión la base debería ser el coste de construcción y todo lo demás debería utilizarse únicamente para hacer matizaciones a la valoración (no precio) calculada a partir del coste de construcción.
Los coches, los muebles, los electrodomésticos, etc. se valoran en base al coste de fabricación. Después se hacen pequeños ajustes según la situación del mercado y la evolución de los sueldos, el coste de los préstamos, etc. Pero no se valora un coche o un mueble basándose únicamente en los sueldos de los posibles compradores.
Tiene cierta utilidad conocer que el esfuerzo para comprar un piso haya caído a niveles del año X, pero ¿cómo sabemos si en el año X ese esfuerzo era justo, demasiado alto, demasiado bajo, etc.?.
Valorar una cosa en relación a otra similar tiene su utilidad pero no puede ser el único dato para tomar una decisión. Realmente este sistema no consiste en “valorar” esa cosa, sino en “calcular su precio objetivo de venta” en las condiciones actuales de mercado, independientemente de que su valor sea superior o inferior a los precios que haya en el mercado en ese momento. Por ejemplo, durante la burbuja de internet se hacían “valoraciones” del tipo “Terra está barata porque la valoración de Yahoo según el ratio Y es superior”. Quizá era verdad, pero la realidad demostró que Terra, Yahoo y todas las demás empresas de internet estaban caras y no había ninguna realmente barata. No estaban valorando Terra, sino calculando su precio objetivo de venta en aquella situación puntual en relación al precio de mercado que tenía en ese momento Yahoo.
En mi opinión con las viviendas sucede algo similar. La base para todos los estudios y predicciones sobre el mercado inmobiliario debería ser el coste de construcción, y sin embargo es algo que no se nombra prácticamente en ningún sitio.
Partiendo de esta base se pueden hacer las matizaciones que se quieran, pero ignorando este dato creo que cualquier análisis esta cojo.

Estrategia de comprar y reformar inmuebles

Consiste en comprar un inmueble en mal estado, reformarlo y venderlo. De los 3 pasos los más importante son los 2 primeros porque vender un inmueble por encima de los precios que haya en el mercado en ese momento es muy complicado. La mayor parte del dinero en esta estrategia de inversión se gana en la compra y la reforma.
Cuanto peor sea el estado del inmueble más riesgo corre el comprador porque aumenta el coste y la dificultad de la reforma, y eso facilita negociar el precio de compra. Ese riesgo que se corre es el que debe tener como consecuencia la mayor rentabilidad. Es muy importante tener en cuenta que cuando se compra un piso el estado del edificio no debe ser malo. Cuanto peor esté el piso en sí mayor es el potencial de beneficio, pero si lo que está mal es el edificio (estructura, reformas generales pendientes, etc.) hay que tener mucho cuidado y, siendo prudente, es preferible dejar pasar la operación y buscar otra. Un edificio en mal estado puede ser una fuente inagotable de gastos y problemas y el comprador de un piso no tiene control sobre lo que se haga y cómo se haga en todo el edificio.
La reforma también es absolutamente fundamental. Si una reforma se hace mal su coste puede dispararse y dar al traste con la operación. La reforma no es un proceso automático, hay que saber hacerlo porque si no puede traer muchos problemas y costes inesperados.
Además de reparar las instalaciones básicas (electricidad, agua, albañilería, etc.) hay que decidir si se llevan a cabo reformas opcionales, como la instalación de jacuzzi, utilización de materiales de calidad especialmente elevada, etc.
Hay que pensar en términos de rentabilidad y quizá el piso más bonito no sea el más rentable. En algunas zonas y tipos de pisos puede ser rentable, e incluso casi necesario, instalar un jacuzzi, por ejemplo. Pero en otras ocasiones los posibles compradores quizá no tengan ni interés ni poder adquisitivo y el gasto del jacuzzi no se recupere,al menos con la rentabilidad deseable, al vender el piso.
Por último vender el piso es importante, cómo no, pero la mayor parte del beneficio se habrá conseguido en la compra y en la reforma.
Para llevar a cabo esta estrategia es muy importante saber negociar el precio de compra y saber realizar reformas. No físicamente, aunque también puede ser un beneficio añadido a cambio del tiempo dedicado, pero sí al menos hay que saber dirigir y controlar el proceso de reforma.

Cómo encontrar viviendas por debajo del precio de mercado

Hay varias formas de encontrar, o al menos intentarlo, inmuebles por debajo del precio de mercado:
  1. Inmuebles abandonados: Este caso es más frecuente con chalets o casas de campo que con pisos. Existen chalets y casas de campo que llevan mucho tiempo abandonados y no están a la venta (de forma expresa). A veces sucede que el propietario o propietarios lo tienen “olvidado” por la razón que sea (poca esperanza en venderlo, herencias, etc.). En estos casos es posible acudir al registro para conocer la identidad del propietario. Si se pone en contacto con él y le hace una oferta directamente es posible que se lo venda ya que para el propietario puede suponer la solución rápida a un problema de muchos años.

  2. Acudir al banco: Los bancos venden los inmuebles que embargan y en muchas ocasiones su objetivo es únicamente recuperar el dinero que prestaron al anterior propietario, lo cual puede suponer un precio inferior al de mercado. Si el banco al que acude no tiene ningún inmueble que se adapte a sus necesidades puede dejar sus datos a los empleados del banco y describirles el tipo de inmueble que está buscando. En caso de que les lleguen nuevos inmuebles es muy posible que le llamen para recuperar el dinero lo antes posible. También podrían ponerle en contacto con algún cliente que esté a punto de ser embargado para realizar una compra-venta normal que evitaría dicho embargo y beneficiaría a las 3 partes (comprador, vendedor y banco)

  3. Transformar un local comercial en loft: Existen zonas que son muy adecuadas para vivir pero que desde el punto de vista comercial son muy malas. En ocasiones los locales de estos lugares llevan cerrados muchos años y no hay perspectiva de que puedan ser utilizados como local comercial en el futuro. Transformar estos locales en viviendas puede suponer un ahorro importante. Este tipo de operaciones necesitan los correspondientes permisos, por lo que hay que estudiar bien el tema antes de adquirir el local.

  4. Comprar un inmueble en mal estado: En los inmuebles en mal estado es más fácil negociar el precio de compra que en los inmuebles en perfectas condiciones.

Es fundamental negociar el precio de compra de los inmuebles

Los vendedores de inmuebles no suelen ser grandes expertos inmobiliarios que conocen a fondo el mercado y tienen métodos de valoración muy precisos.
En la mayoría de los casos los precios de venta de los inmuebles se deciden mirando en los anuncios lo que están pidiendo los demás vendedores en ese momento y, normalmente, pidiendo un poco más que los demás para no quedarse corto.
El mercado inmobiliario es un mercado en el que es fundamental saber negociar. La opinión del comprador es tan válida como la del vendedor.
La compra de la vivienda habitual, por ejemplo, es el mayor gasto que realizan muchas personas en su vida. Y muchas de ellas se limitan a ver unas pocas viviendas y pagar lo que le piden por la que más se ajusta a sus necesidades y presupuesto. Es muy habitual, y en mi opinión un error importante, dedicar más tiempo a la compra del coche que a la compra de la vivienda.
Para comprar una vivienda hay que dedicar mucho tiempo. El tiempo que se ahorre a la hora de comprar lo tendrá que gastar, y multiplicado por varias veces, a la hora de pagar. Hay que ver muchos pisos, tener mucha paciencia y negociar el precio con muchos vendedores. Algunos vendedores se cerrarán en banda y no querrán bajar el precio ni un céntimo. Hay más vendedores y hay que seguir buscando.
El vendedor trata de llevar la negociación a su terreno e intenta elevar el precio todo lo posible. El comprador debe adoptar la misma actitud pero a la inversa y tratar de rebajar el precio todo lo que pueda.
Piense que si un vendedor pìde X euros por su inmueble es porque aún no ha encontrado a nadie que se los dé, ya que en caso de haberlo hecho el inmueble ya estaría vendido. Si usted paga esos X euros será el primero y único que ofrezca esa cifra.
Dedicándole a la compra el tiempo necesario se ahorran años de hipoteca. Y mientras se busca el dinero para la entrada sigue creciendo.

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Buenas Gregorio o cualquier otro que me pueda responder
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Hola, no sé a qué se refiere esta respuesta. No he preguntado en ningún momento cómo añadir filas en...
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