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Dividendo vs. alquiler de inmuebles; 2 formas de obtener una renta periódica

El dividendo de las acciones y el alquiler de los inmuebles son las 2 formas más conocidas de obtener una renta.
No todas las empresas valen para obtener una rentabilidad estable y creciente a través de sus dividendos. Es muy importante tener en cuenta el sector en el que se encuadra la empresa y su negocio concreto.
Hay empresas cíclicas (aerolíneas, químicas, etc.) que durante los años buenos del ciclo de su negocio reparten grandes dividendos pero en la parte baja de dicho ciclo los reducen en gran medida o incluso los eliminan. Es bastante probable que este tipo de empresas disminuyan los dividendos repartidos en algún momento del futuro, y para ello no es imprescindible que haya una gran crisis en la economía general, sino simplemente un descenso en los beneficios del sector al que pertenecen que no tiene por qué afectar al resto de la economía. Esto no quiere decir que estas empresas sean malas inversiones, pero no son aptas para invertir en ellas con idea de mantenerlas indefinidamente para cobrar unos dividendos que vayan aumentando con el tiempo por encima de la inflación.
Algunas de estas empresas cíclicas con muy buenas y muy recomendables para muchas estrategias de inversión, pero no son aptas para el que busque cobrar una renta.
Con los inmuebles pasa algo similar, no todos son válidos para cobrar una renta estable.
Las principales ventajas que tienen los dividendos de las acciones respecto al alquiler de los inmuebles son:
  • Los dividendos repartidos por las empresas cotizadas en Bolsa en el pasado son un dato conocido, fiable y público. Cuando un inversor estudia invertir en una empresa sabe exactamente los dividendos que dicha empresa ha repartido en el pasado y los beneficios que ha obtenido. No existe nada parecido en el mercado inmobiliario, por lo que es imposible conocer los alquileres que realmente se han pagado y cobrado por cada inmueble en el pasado. Solamente los dueños y los inquilinos de cada inmueble conocen los datos reales de las operaciones en las que han intervenido. Los rumores no son datos fiables, como tampoco lo son los anuncios de los arrendatarios porque el precio al que realmente se cierran las operaciones no tiene por qué ser el que inicialmente pidió el dueño del inmueble de forma pública. Y pretender saber los alquileres que realmente se pagaron hace 3, 5 ó 10 años es aún mucho más difícil.

  • Los dividendos dependen de los beneficios que tenga la empresa, en concreto del beneficio por acción (BPA). Los alquileres de las viviendas dependen del sueldo medio de la pobalción. Históricamente los beneficios de las empresas crecen a tasas mucho más altas que el sueldo medio, por lo que los dividendos también crecen a tasas más altas que los alquileres a largo plazo. El crecimiento en ambos casos es en progresión geométrica, por lo que diferencias que pueden parecer pequeñas de un año a otro se convierten en muy importantes a largo plazo. El precio de las viviendas puede desligarse de forma temporal de la subida de los salarios y crecer a tasas más rápidas por bajadas de tipos de interés, alargamiento del plazo de las hipotecas, etc. Esto hace que a igualdad de cuota hipotecaria el propietario del inmuebles pueda recibir una cantidad superior por la venta del mismo. Pero el alquiler se paga directamente con el sueldo de cada mes. No se pueden pedir créditos para pagar el alquiler mensual, por lo que los alquileres, excepto pequeños desajustes en el corto plazo que serán corregidos antes o después, no pueden subir más que los sueldos. Además, la gente que suele recurrir al alquiler suele ser la de menor poder adquisitivo, por lo que sus sueldos normalmente suben menos que la media.

  • La fiabilidad. Hay muchas empresas que no han dejado de repartir su dividendo anual en los últimos 50, 100 o incluso más de 200 años. Además, los dividendos de estas empresas sólidas y estables crecen a largo plazo a tasas superiores a la inflación, los sueldos y los alquileres. La inmensa mayoría de los inmuebles tienen períodos de desocupación más o menos largos cada pocos años, a veces incluso cada pocos meses. Durante esos períodos de desocupación deja de cobrarse la renta pero hay que seguir pagando los gastos y los impuestos. E incluso cada vez que se vacía el inmueble hay que contar como mínimo con hacer alguna reparación estética para atraer al nuevo inquilino. Es posible no hacer estas reparaciones estéticas pero en ese caso el inmueble se va degradando y con él tambien se reduce el importe del alquiler y la calidad de los inquilinos, aumentando los riesgos de impago, desperfectos, etc.

  • El poseedor de acciones no tiene ningún gasto similar a los gastos de reparación de un inmueble. Todos los inmuebles se deterioran y hay que hacer inversiones importantes para actualizar sistemas eléctricos, fontanería, etc. y arreglar todo lo que se rompa.

  • Cobrar un dividendo no puede ser más sencillo. El banco o sociedad de valores en el que estén depositadas las acciones se encarga de realizar el cobro e ingresar el importe en la cuenta corriente del cliente, que ni siquiera tiene que solicitar que se realice la gestión o saber cuándo se va a pagar el dividendo. El banco se encarga de todo de forma automática. Alquilar un inmueble requiere tiempo y conocimientos. Hay que negociar el importe con los inquilinos, estudiarlos para evitar problemas de impagos, destrozos, etc., gestionar los problemas que surgen entre el inquilino y el arrendador en el día a día, encargarse de las reparaciones, pago de impuestos, etc.

  • La actividad empresarial, a largo plazo, está en expansión. La gente cada vez necesita y desea más productos y servicios. Por el contrario hay muy pocas personas que quieran vivir de alquiler de forma permanente. El alquiler es una solución temporal a la que se pone fin tan pronto como se puede. Por ello el mercado del alquiler es relativamente pequeño y prácticamente nadie desea estar en el. Que una gran cantidad de gente decida invertir en viviendas para alquilarlas posteriormente no significa que vaya a aumentar en la misma proporción el número de personas dispuestas a pagar un alquiler. El mercado del alquiler no es grande ni está en expansión. Cuanto más aumente el número de inmuebles ofertados en alquiler más presión a la baja tendrán los precios de los alquileres por la competencia entre propietarios.

  • Los gastos de mantenimiento de una cartera de acciones son mínimos. La suma de todos ellos (custodia y cobro de dividendos) es un porcentaje ínfimo de los dividendos cobrados. Los gastos de mantenimiento de cualquier inmueble (cuotas de comunidad y derramas) son elevados y reducen en un porcentaje importante la rentabilidad obtenida por el alquiler.

  • No hay que pagar impuestos de forma anual por la posesión de acciones. Los inmuebles deben pagar al menos el IBI del ayuntamiento. Algunos también están sujetos a muchos otros impuestos como el de paso de vehículos, recogida de basuras, rentas imputadas en el Impuesto sobre la Renta (IRPF), etc.

  • Los dividendos no dependen de la cotización de la acción, sino del beneficio por acción (BPA). Una empresa no aumenta su dividendo porque su cotización suba mucho, de la misma forma que tampoco lo disminuye cuando la cotización cae. En el caso de los inmuebles el alquiler no sube al subir el precio del inmueble porque como hemos visto el alquiler está ligado al sueldo de los inquilinos y no puede sobrepasar ese límite por arriba. Pero los alquileres tienen el peligro, poco conocido pero muy real, de disminuir en caso de que el precio de los inmuebles caiga de forma significativa. Imaginemos el caso de un inmueble por el que habría que pagar una hipoteca de 1.000 euros al mes para adquirirlo. Supongamos que ese inmueble está alquilado por 800 euros al mes a alguien que no puede pagar los 1.000 euros al mes (en caso de poder hacerlo probablemente adquiriría ese mismo inmueble u otro similar y no pagaría el alquiler). Si el precio del inmueble baja de forma que puede ser adquirido pagando 500 euros al mes de hipoteca es evidente que el dueño del inmueble no podrá seguir cobrando 800 euros y tendrá que conformarse con 400 euros, por ejemplo. Si insiste en seguir cobrando 800 euros su inquilino adquirirá un inmueble similar pagando 500 euros al mes, con lo que se ahorrará 300 euros al mes y además será propietario. Los potenciales futuros inquilinos actuarán de forma similar, por lo que el propietario no encontrará a nadie que le siga pagando 800 euros al mes.

Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info

Nota: Recuerda que puedes preguntar todas las dudas que tengas sobre el contenido de este artículo en los comentarios que verás más abajo y te la responderé a la mayor brevedad posible. También puedes ver las dudas ya resueltas que han planteado otros usuarios. Y para cualquier duda sobre otros temas puedes utilizar el Foro de inversiones, e igualmente tendrás una respuesta lo antes posible.




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  • Hola.

    Los dividendos no dependen de la cotización de la acción, sino del beneficio por acción (BPA). Una empresa no aumenta su dividendo porque su cotización suba mucho, de la misma forma que tampoco lo disminuye cuando la cotización cae.

    ¿Y el beneficio de la acción no depende también de la cotización de la acción? Si muchos inversores cotizan (compran) las acciones a un precio muy alto, la empresa aumentará mucho su capital y podrá ofrecer unos dividendos de BPA más altos. Entonces los dividendos sí dependerían de la cotización de la acción.

  • Invitado - Invertir en Bolsa

    Hola Leyrian,

    No, el beneficio por acción no depende de la cotización. El BPA depende del negocio de la empresa. Por ejemplo, el BPA de Inditex depende de la ropa que venda, no de que su cotización suba o baje.

    Las acciones son de sus dueños, no de la empresa que las emite. Si tu compras acciones de Inditex y suben mucho ese dinero es tuyo, no de Inditex. Inditex te pagará el dividendo según las camisetas y pantalones que venda ese año, sin importar si la cotización de sus acciones ha subido o ha bajado.

    Un saludo.

  • Claro, pero las acciones son de sus dueños porque previamente las han comprado a la empresa que las emite. Entonces si sube la cotización, la empresa que las emite gana más dinero. Esto significa que la empresa tiene más capital, por lo que el BPA (que depende del capital de la empresa) debería subir también. Si no sube ¿Es porque la empresa se queda con el dinero de la cotización, sin entregárselo a los accionistas?

  • Invitado - Invertir en Bolsa

    Hola Leyrian,

    Tienes una confusión importante con todos estos conceptos. Las afirmaciones que haces están muy alejadas de la realidad.

    Si la cotización sube la empresa que emitió esas acciones NO gana más dinero.

    Si la cotización sube la empresa NO tiene más capital propio en su balance. Lo que aumenta es la capitalización bursátil (número de acciones multiplicado por la cotización), pero eso dinero NO es de la empresa sino de los dueños de las acciones (sus accionistas).

    El BPA NO depende de la capitalización bursátil, sino de los resultados de la empresa.

    Te recomiendo que leas este hilo:

    Cómo calcular el PER y la rentabilidad por dividendo

    Un saludo.

  • Si la cotización sube la empresa NO tiene más capital propio en su balance. Lo que aumenta es la capitalización bursátil (número de acciones multiplicado por la cotización), pero eso dinero NO es de la empresa sino de los dueños de las acciones (sus accionistas).


    Si la cotización es el precio que hay que pagar por comprar una acción, no entiendo tu afirmación de que el dinero de la cotización lo reciben los dueños de las acciones, si precisamente se acaban de desprender de ese dinero para comprar la acción.
    Si yo compro una acción, lo cual entiendo que sería mi dinero de cotización ¿a donde va a parar ese dinero, o quién lo recibe?

    El hilo que dices ya lo leí, explica cómo calcular el PER pero no encontré dónde explica cómo calcular la rentabilidad por dividendo.

    Gracias y saludos.

  • Invitado - Invertir en Bolsa

    Hola Leyrian,

    Si tú me compras una acción de Telefónica a mí el dinero pasa de tu cuenta corriente a la mía. Telefónica no ve un duro de este dinero. Le da igual que me hayas comprado la acción a 15 euros ó a 1.000, ni 1 céntimo va a parar a Telefónica.

    En el hilo que te enlacé tienes la rentabilidad por dividendo explicada en el post número 16, por ejemplo.

    Un saludo.

  • Estimados , me imagino que la comparacion entre inmueble e inversion en la bolsa , la hacen comparando igual inversion de capital , me refiero...

    Comparacion :renta inmueble VS dividendos.

    Supuesto:
    Inmueble de valor 55.000 euros.
    Inversion en acciones 55.000 euros.

    Bajo el anterior supuesto se llega a la conclusion de que es mas rentable invertir en acciones que en un inmueble , pero debemos saber que para que esto ocurra debe haber una inversion parecida en acciones.

  • Invitado - Invertir en bolsa

    Hola Ricardo,

    Efectivamente todas las comparaciones se hacen en condiciones homógeneas, y entiendo que es algo que se da por supuesto.

    No creo que nadie compare invertir 1.000 euros en Bolsa con 50.000 en un inmueble, ni 100.000 euros en Bolsa con 1.000 euros en un deposito a plazo fijo, etc.

    Las comparaciones se hacen siempre en las condiciones que dices, sí.

    Un saludo.

  • El BPA puede depender también de la cotización de la acción.

    Por ejemplo, tu compras a 1 euro la acción. Y esa empresa tiene un BPA de 0,1 e.

    En un tiempo la acción vale 2 euros, aunque el BPA sea de 0,1 e. Entonces la empresa hace un OPV aprovechando la "burbuja", y vende x acciones a 2 euros. Con ese capital que ha ganado, gracias a la cotización de la acción, el BPA probablemente subirá a medio plazo, debido al capital nuevo que puede invertir.

    Si la acción no hubiera valido 2 euros, y hubiera valido 1 euro hubieran captado menos capital, por lo cual el BPA no hubiera aumentado, y incluso podría haber disminuido.

    Así que el BPA puede ser influido por la cotización de la acción siempre y cuando se haga una OPV.

  • Me he equivocado, no es OPV es OPS. (me quería referir a ampliación de capital)

  • Invitado - Invertir en bolsa

    Hola Anónimo,

    Sí, pero es un poco rebuscado.

    También una empresa puede comprar acciones propias para autocartera y venderlas cuando suban, utlizando esa ganancia para crear nuevos negocios que harán subir el BPA, etc.

    O puede que haya comprado esas acciones a crédito y al caer la cotización tenga una pérdida por la venta forzada de las acciones y eso haga caer su BPA.

    Y puede aprovechar la subida de la cotización para hacer una absorción de otra empresa con un canje de acciones más favorable que haga que el BPA de la empresa que impulsa la fusión salga favorecido (como el caso de AOL cuando se fusiono con Time Warner).

    Se podrían poner muchas más situaciones similares, pero lo que quiero decir es que el BPA y el dividendo no dependen de que la cotización suba o baje. Los movimientos de la cotización pueden impulsar o favorecer muchas operaciones (ampliaciones de capital, fusiones, apalancamientos, compra y venta de acciones, etc.), pero por sí solos no hacen que el BPA suba o baje.

    Un saludo.

  • Hola, tengo una duda, hoy 7-5-14 telefonica reparte dividendos, al inicio de sesion el valor de la accion ha caido un 3 y pico %, algunos dicen que ha sido por la oferta de compra de Digital +, pero no estoy convencido, ya que he observado que cuando una compañia reparte div o scrip div, la cotizacion de la accion cae siempre ese día, nunca me ha preocupado, pero me ha empezado a picar la curiosidad, ¿por qué cae?, gracias de antemano por la respuesta.
    Saludos

    Comentario editado por última vez entre hace cerca de 4 años y Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info)
  • Invitado - Osecianez

    Me ha encantado esta comprativa, excelente, pero creo que en épocas de crisis, y España es más susceptible que las haya puesto que no tiene unos pilares sólidos sobre los que basar su crecimiento (es un país de sector terciario sin tejido industrial sólido y nacional), creo que la volatilidad que te puede dar la bolsa queda totalmente ofuscada por la solidez del ladrillo. Aunque haya crisis el piso no cae y su valor (si la ha compra ha sido coherente) no baja tanto como pudiera ser en bolsa.

  • Muchas gracias, Osecianez.

    Mucha gente cree eso, pero yo pienso lo contrario. El "ladrillo" es mucho más volátil, lo que pasa es que como no cotiza la mayoría de la gente no se da cuenta. Todo el mundo conoce inmuebles en España que en la actualidad llevan 6-8-10 años, o más, en venta, y nadie los compra. Si cotizasen todos los días como las acciones, en muchos momentos su precio sería muy cercano a 0.

    Mucha gente dirá "pues en ese caso, me espero y no lo vendo hasta que me den más". Exactamente lo mismo puedes hacer con las acciones.

    Por eso creo que la falta de transparencia y la rigidez del mercado inmobiliario oculta que la volatilidad de los precios es mucho mayor en los inmuebles que en la Bolsa.

    Un saludo.

  • Una duda que me viene a la cabeza a la hora de hacer la comparativa.

    Siempre que financieramente te lo puedas permitir, pudiendo hacer frente a la hipoteca en caso de no tener inquilino. ¿que pensais que es mejor? Endeudarte en 80.000 euros (por ejemplo), en la compra de una vivienda para el alquier o destinar todos los meses 400 euros a la compra de acciones.

    Asumo que al comun de los mortales, no le daran un pretsamo parecido a la hipoteca para la adquisicion de acciones, sin poner como garantia tu inmueble o ¿si?

    Gracias

  • Uf, me parece muy partidista este artículo. Solo comentaré uno de los puntos, los impuestos. Si vives de rentas, y ganas 2000 al mes de alquileres, muy posiblemente no pagarás nada en tu IRPF; hay que recordar que te desgravas el 60% de los alquileres, el 3% del valor del inmueble, etc, Con las acciones pagas si o si. Además, no todo son impuestos, con las acciones te hinchas a pagar comisiones y mil y una cosas mas. Si compras un piso, sabes des del minuto 1 que mensualidad vas a sacar si comparas un poco los precios de alquiler de la zona, algo que te da estabilidad. Con las acciones, es una lotería.

  • Hola angelet.

    El tema de los impuestos va cambiando con los años.

    En los dividendos ha habido años que no sólo te devolvían la retención, sino parte del Impuesto de Sociedades.

    En los inmuebles, si te amortizas el 3% cada año vas bajando el precio de compra, y en el momento de la venta todo el importe de la venta sería plusvalía.

    Las ayudas al alquiler de la vivienda es una de las cosas que hacen subir los precios de la vivienda y forman burbujas, por lo que lo lógico es que desaparecieran,

    Las comisiones que pagas por mantener las acciones son muy bajas, en algunos brokers incluso 0.

    Los gastos de los pisos son muchísimo más altos: comunidad de vecinos, derramas. IBI , basuras, reparaciones, sustitución de electrodomésticos, etc

    Los dividendos son muchísimo más estables y predecibles que los alquileres.


    Además de eso, ten en cuenta que la inversión en vivienda al final lo que hace es "romper" la sociedad, porque encarecer un bien básico como es la vivienda, y pone en una situación cada vez peor a los más jóvenes, simplemente por haber nacido después.

    Con la Bolsa pasa lo contrario, que genera riqueza y oportunidades para toda la población.

    Sé que la gente que invierte en vivienda no es consciente de esto y lo hace de buena fe, pero hay que empezar a hablar de este problema, porque lleva a la sociedad al precipicio. La inversión en vivienda no es sostenible, tiene unos efectos secundarios que suponen el empobrecimiento de la población, y por eso debe evitarse.

    Saludos.

  • Hola Adrián,

    Creo que es mejor elegir las acciones.

    El resultado depende de 2 cosas:

    1) Lo que suban la cotización de las acciones y el precio de los pisos

    2) Lo que suban los alquileres de los pisos y los dividendos de las acciones


    En ambos casos en el pasado lo han hecho bastante mejor la cotización de las acciones y los dividendos, y creo que en el futuro esa diferencia va a aumentar, por varias razones. Las principales son:

    1) La demografía en España hace que en las próximas décadas vaya a haber menos gente que necesite comprar o alquilar una vivienda que en el pasado

    2) Ahora hay más viviendas vacías que nunca

    3) En relación a su coste de construcción y el valor real del suelo, tanto los precios de venta de las viviendas como los de los alquileres creo que siguen muy sobrevalorados.

    Saludos.

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