Libro La economía funcionará cuando TÚ la entiendas de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)


Si vives en EEUU o Latinomérica

compra aquí

 

Libro Educación financiera avanzada partiendo de cero de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)

Libro Cómo invertir en Bolsa a largo plazo partiendo de cero de Gregorio Hernández Jiménez (invertirenbolsa.info)


Si vives en EEUU o Latinomérica

compra aquí

 

Créditos bancarios y burbujas inmobiliarias

En mi opinión los bancos no tienen ninguna responsabilidad en la formación de las burbujas inmobiliarias.
Sin embargo, es habitual que se les acuse de ser un componente imprescindible en la formación de estas burbujas. El razonamiento que se hace es que si no dieran tantos créditos a los compradores de inmuebles no se formarían las burbujas porque los compradores tendrían menos dinero para comprar y los precios no se elevarían tanto.
Es cierto que los bancos dan todos los créditos que pueden, siempre teniendo en cuenta sus controles del riesgo. Es lo mismo que hace cualquier persona o negocio; ofrecer sus servicios o productos de forma que obtenga el máximo beneficio. Y no es raro que mucha gente llegue al razonamiento de que reduciendo el crédito muchos compradores no tendrían dinero y por tanto no podrían comprar y no elevarían los precios.
Pero los bancos, a la hora de dar créditos, se comportan de la misma forma con los inmuebles que con los coches , los televisores de plasma o los sofás ; dan crédito a todo aquél que creen que lo va a poder devolver. Entonces, ¿por qué se forman burbujas inmobiliarias y no se forman burbujas de coches, televisores de plasma o sofás?. La respuesta es muy clara:
La oferta de inmuebles está limitada artificialmente y la de coches, televisores o sofás no.
Si los culpables de las burbujas fueran los créditos, al mismo tiempo que se forman burbujas inmobiliarias también se formarían burbujas en todo aquello que se puede comprar a crédito (coches, televisores, sofás, etc.), aunque no todas las burbujas fueran exactamente de la misma magnitud.
Pero mientras mucha gente se dedica a acumular inmuebles con idea de revenderlos a un precio superior a nadie se le pasa por la cabeza acumular coches o televisores buscando ese mismo beneficio. Si la oferta de inmuebles no estuviera limitada por leyes arbitrarias no se formarían burbujas inmobiliarias, por mucho crédito que los bancos pusieran a disposición de los posibles compradores. Es esa limitación artificial la que hace subir el precio de los inmuebles y atrae a compradores que buscan revender el inmueble a un precio más alto.
Puede parecer ridículo comprar un coche con idea de revenderlo más caro, pero en algunas ocasiones ha sucedido. Justo cuando la oferta de ese coche estaba limitada por alguna razón.
Es lo que sucedió con el Ferrari F-40 , fabricado en 1987 para conmemorar el 40 aniversario de la fundación de Ferrari. Querían hacer un automóvil muy exclusivo y decidieron limitar la producción a 400 unidades. Resultó que había más gente dispuesta a comprarlo que coches disponibles y el precio de las unidades de segunda mano llegó a triplicar el precio de las nuevas. Esto hizo que Ferrari aumentara la producción hasta algo más de 1.300 unidades, lo que hizo descender rápidamente el precio de las unidades de segunda mano (aunque aún se seguían vendiendo por un precio superior al de la tarifa oficial de Ferrari. Se siguieron quedando cortos). Esta “especulación” con sus coches enfadó mucho a los directivos y dueños de Ferrari, pero fueron ellos los que la provocaron al limitar el número de unidades producidas. El resto de Ferraris que se vendían en aquella época no tenían la producción limitada y su precio de reventa no siguió el camino de los F40.
Con el lanzamiento del Mazda MX-5 sucedió algo similar, aunque en esta ocasión no fue provocado por el fabricante del coche. Tuvo tal éxito que las unidades de segunda mano se revendían por un precio superior al de las unidades nuevas porque había mucha gente que prefería pagar un precio superior a esperar varios meses a que les entregaran el coche nuevo. En cuanto Mazda aumentó su producción y fue sirviendo los coches el precio de los de segunda mano cayó por debajo del de los nuevos hasta un nivel similar al de cualquier otro vehículo.
Si la disponibilidad de un bien no está limitada nadie considera la posibilidad de pedir un crédito para acumular ese bien, ya que no podrá obtener un beneficio al revenderlo. El crédito no crea burbujas, es la limitación de la oferta lo que las crea. Para evitar la formación de burbujas inmobiliarias es necesario liberalizar el suelo.
Puedes leer muchos artículos similares a este en la sección de ”Economía y Democracia”

Si te interesan estos temas, te interesará mi libro "Pensiones públicas: La esclavitud de nuestra época (Así empobrecen a la población para controlarla y manipularla)", que puedes comprar en Amazon en el siguiente enlace (Precio: 2,68 € libro electrónico, 5,92 € libro de papel):



Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info

Nota: Recuerda que puedes preguntar todas las dudas que tengas sobre el contenido de este artículo en los comentarios que verás más abajo y te la responderé a la mayor brevedad posible. También puedes ver las dudas ya resueltas que han planteado otros usuarios. Y para cualquier duda sobre otros temas puedes utilizar el Foro de inversiones, e igualmente tendrás una respuesta lo antes posible.




Nota: Recuerda que puedes preguntar todas las dudas que tengas sobre el contenido de este artículo en los comentarios que verás más abajo y te la responderé a la mayor brevedad posible. También puedes ver las dudas ya resueltas que han planteado otros usuarios. Y para cualquier duda sobre otros temas puedes utilizar el Foro de inversiones, e igualmente tendrás una respuesta lo antes posible.

  • Creo que la principal diferencia es que los bienes que mencionas en tu artículo (plasmas, coches) tienen una tendencia a una reducción de precios a lo largo del tiempo, acompañado de un aumento constante en la calidad. Con los inmuebles históricamente ha pasado totalmente lo contrario (salvo en contadas ocasiones: crisis en Japón). Desde hace décadas, el precio de la vivienda no deja de subir a mayor o menor ritmo. Una posible justificación es que un piso no pierde valor con el uso. Y el suelo sobre el que está emplazado tampoco.
    En cuanto a la culpabilidad de los bancos, en mi opinión existe. No se preocuparon en evaluar los riesgos que conllevaba prestarle €300.000 (seguramente el 120% del valor de tasación) a una persona con ingresos de €1.000, porque simplemente no hacía falta. Total, el colateral no dejaba de aumentar de valor.
    Entonces, las dos preguntas que surgen son:
    1) Los bancos por ganar más, otorgan todos los créditos que pueden? SI
    2) Tú le prestarías dinero a alguien que no sabes si te lo va a pagar? NO
    Justamente NO hubo control de riesgo. Ahora, por suerte, estamos volviendo a la normalidad, a tocar suelo y no vivir por encima de nuestras posibilidades. Necesitamos un poco de humildad, que en los 90 y 2000 se perdió.

    Para concluir, los bancos tuvieron su buen trozo de pastel en esta hecatombre.
    Lo más triste es que después hay que rescatar, inyectar dinero, dar préstamos a los bancos con el dinero que pago yo mes a mes via impuestos.
    La banca nunca pierde, sobre todo si tiene un tamaño crítico.

  • Invitado - Invertir en Bolsa

    Hola K2,

    Es cierto lo que comentas acerca de que la tendencia de los pisos históricamente ha sido al alza, pero lo que hay que ver es por qué ha sido así. Y la razón es que el suelo siempre ha estado intervenido. Es decir, todos sabemos que los pisos "siempre han subido", pero hay que entrar en las razones por las que eso siempre ha sido así.

    Por concretar, un 5º sin ascensor de un edificio de baja calidad, en un barrio periférico, etc. no vale prácticamente nada. Su valor real es ínfimo. ¿Por qué su precio es mucho más alto que su valor? Porque el suelo está intervenido.

    En tu razonamiento das por hecho que un piso de esas características (y cualquier otro) vale más cuanto más viejo está y más necesidades de reforma tiene. Pero si lo piensas bien tomar lo anterior como una verdad irrefutable sobre la cual pueden construirse teorías sólidas no es lógico.

    Los bancos han favorecido la burbuja inmobiliaria dando más créditos de los que aconsejaba la prudencia, pero no la han creado. El origen real de la sobrevaloración de la vivienda es de la intervención del suelo. Y no sólo durante la reciente burbuja inmobiliaria, sino desde hace décadas. La burbuja ha sacado a la luz este tema, pero las viviendas llevan muchas décadas sobrevaloradas. Por eso a mucha gente le parece "normal" lo que te comentaba antes, que cuanto más viejo y deteriorado está un piso mayor es su valor.

    Un saludo.
    Un saludo.

  • Invitado - Torpedo

    Yo creo que, si los bancos tienen responsabilidad, también deben de tenerla los clientes que, con 1000€ trabajando de operarios, firman préstamos de 300.000€. Aquí los que se han endeudado hasta las cejas le echan la culpa al banco, pero si yo me endeudo para montar un negocio y me sale mal nadie iba a ir contra los bancos. Yo creo que hay mucha responsabilidad para repartir.

  • Un inmueble SÍ pierde valor con su uso (el TIEMPO más el uso TODO lo deterioran).Lo que no pierde valor es el suelo debido a que no está liberalizado y el precio(abusivo¿eh?) que suponen las infraestructuras en los terrenos rústicos.En cuanto a lo de los bancos,yo opino lo mismo que un escritor que salió en la sexta:la gente no ha vivido por encima de sus posibilidades(¿en una caja de cerillas?¡Por Dios!)sino que ha aprovechado las oportunidades que se le ofrecía para poder tener un techo bajo el cual cobijarse e incluso amueblarlo.

  • Perdón si mi pregunta resulta un poco pueril .
    Imaginemos que los tipos de interés están muy bajos .Quiero adquirir un bien que cuesta 30.000 € y tengo el dinero en mi cuenta corriente (está en una cuenta corriente porque reservo siempre una cantidad para poder disponer de ella en cualquier momento y ,evidentemente ,renta un interés irrisorio ,pero me gusta tener ese dinero disponible inmediatamente ). ¿Por qué para mucha gente resulta una mejor opción pedir un préstamo por esa cantidad que utlizar el capital que uno ya tiene? (Se supone que cumples con las condiciones que el banco te exige para recibir el crédito) . El argumento en mi contra suele ser : " si te dan el dinero a bajo interés pide mejor un crédito y así sigues teniendo los 30.000 € en el banco para otras cosas imprevistas " .Pero ese credito no sale grátis por muy bajo que sea el interés y seguro que va a ser mucho más que lo poco que te renta el dinero en la cuenta.. Y si te ves forazado y necestas el dinero para un imprevisto pues en ese caso sigues teniendo la posibilidad de pedir el crédito.Quizá el error de partida es tener esos 30.000€ en una cuenta corriente y se debería invertir....pero eso es otro asunto , creo.

    Muchas gracias

  • Invitado - Invertir en bolsa

    Hola David,

    En principio,no interesa tener dinero en la cuenta y pedir un crédito, ya que por el crédito pagas más de lo que te van a dar por tener el dinero en la cuenta.

    Una cuestión que puede tenerse en cuenta es si a lo mejor en el futuro necesitas dinero y no te conceden el crédito en ese momento. En este caso habría sido mejor pedir el crédito antes, aunque tuvieras el dinero en la cuenta. Lo que pasa es que es un supuesto hipotético que en muchos casos no se producirá.

    Caso distinto es el de alguien que tiene el dinero pero no en una cuenta corriente, sino en acciones, inmuebles, etc. Podría venderlos y utilizar ese dinero, pero hay gente que al actuar así tendría que pagar a Hacienda por las plusvalías más de lo que le van a costar los intereses del crédito.

    Siempre hay que analizar cada caso concreto, pero en principio siempre que se pueda evitar pedir un crédito, debe evitarse.

    Un saludo.

  • 1. El suelo no se deteriora (como el oro) y las viviendas muy lentamente. Nada que ver con los coches o los sofás. Por eso, si quieres ahorrar puedes hacerlo en forma de vivienda o de oro, no en forma de coche o sofá.
    2. También por eso las viviendas se hipotecan, lo que no ocurre con coches ni sofás.
    3. Los bancos daban préstamos por el 100% y más del valor de tasación (que también se hinchaba). Nunca hicieron tal cosa con coches ni sofás.
    4. Las viviendas se pueden alquilar y obtener una renta, no lo intentes con tu coche o tu sofá.
    5. La vivienda, en propiedad o alquiler, es un bien imprescindible para todas las personas. Nada que ver con coches o sofás. Por eso hay una reivindicación popular por la vivienda en alquiler social. No hay nada parecido sobre coches o sofás.
    5. En resumen, entre viviendas y coches o sofás hay tanta relación como entre tú y un experto en el tema.

  • Hola Herbert.

    1) Así es. Pero hay que ver el precio del suelo en España. Sería correcto lo que dices si estuviera valorado justamente (más o menos), el problema es que está sobrevaloradísimo, y por eso debe caer mucho.

    2) Sí se dan créditos para comprar coches y sofás, lo que pasa es que nadie los acumula, porque su oferta no está limitada. Cuando lo está, como en el caso de algunos coches, sí que aparecen inversores que los compran para invertir.

    3) Sí daban, y dan, préstamos por el 100% de coches y sofás.

    4) Sí, pero no cambia de lo que expongo en el artículo. Eso no impide que haya una burbuja inmobiliaria, que de hecho se han producido en muchos países. Y si la oferta de coches y sofás estuviera restringida de forma artificial, también serían inversiones, que es la clave de este tema.

    5) Problema que se solucionaría liberalizando el suelo, que es lo que comento aquí. Ese problema social es el generado por la corrupción de la intervención del suelo, que limita la oferta de viviendas de forma artificial, y hace que estén sobrevaloradas.

    ¿Has comprendido la diferencia entre la intervención y la liberalización del suelo? Esa es la clave para entender este tema.

    Saludos.

    Comentario editado por última vez entre hace cerca de 3 años y Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info)
  • El neoliberalismo es una religión, creeis lo que os interesa, no importa lo que demuestren los hechos.
    En cada año 2003, 2004, 2005 y 2006 se construyeron más viviendas en España que en Francia y Alemania juntas (en total más de 3 veces la población de España), pero seguisteis diciendo, para justificar el aumento de precios, que la oferta estaba limitada!!! A pesar de todo la gente compraba pisos a cualquier precio. Por qué? porque los bancos hasta venían a buscarte a tu casa para darte crédito.
    En 2015 no se construye una vivienda más a pesar de que hay montones de kilómetros cuadrados de suelos disponibles, ahora en poder de los bancos al haber quebrado las promotoras. Normal, nadie tiene interés en comprar vivienda a pesar de llevar 6 años bajando de precio. Por qué? Porque los bancos no dan crédito.
    Pero vosotros seguid con vuestra religión.

  • y, por cierto, no confundamos. Los créditos hipotecarios no se deben conceder por el 100% del valor de tasación porque la garantía debe ser la propia vivienda. Si pides un crédito para comprar un sofá da igual que sea por el 50% o el 200% de su valor, porque la garantía nunca puede ser el propio sofá.

  • Hola Herbert,

    La cuestión es que éramos los liberales los que aletábamos de la burbuja inmobiliaria y pedíamos la liberalización del suelo, para evitar que unos pocos intervencionistas se siguieran haciendo millonarias con la recalificación del suelo.

    Todas esas viviendas, que efectivamente fueron muchas, las construyeron los intervencionistas (políticos, promotores amigos de los políticos, que son los que podían recalificar sus suelos, y no el resto de la población, etc).

    En 2015 se vuelven a construir viviendas, pero como no se ha liberalizado el suelo siguen estando sobrevaloradas, por culpa de la corrupción de las recalificaciones.

    Saludos.

  • Hola Herbert,

    Debes entender bien la diferencia entre la liberalización y la intervención. Ya sé lo que pasa con los sofás ahora, porque es un mercado liberalizado. Por eso lo pongo en contraposición con un mercado intervenido, como el de la vivienda.

    Tú dices que soin diferentes, y por su puesto que lo son, por eso los comparo, para mostrar las diferencias que crea la intervención de un mercado, en este caso el del suelo.

    Saludos.

Enviar un comentario como invitado

0

Últimos comentarios

Muchas gracias, Franco.

Sé optimista. Gracias a internet las cosas están cambiando mucho. La gent...
Invitado - Franco
Una consulta, tienes algun artículo en la página donde enseñes como analizar los resultados de una e...
Invitado - Franco
Lamentablemente estamos liderados por políticos ladrones q solo buscan empobrecer al pueblo para su ...
Muchas gracias, Julio.

En enlace es la foto pequeña de la portada del libro. Te lo dejo también a...
Invitado - Julio
Hola Gregorio,
Acabo de descubrir tu web y me parece muy didáctica e interesante para un novato tot...
Back to top