Cómo comprar inmuebles con cero euros o casi sin dinero ?

[LEDI]

Buenos días,

soy un usuario que sigue mucho este foro pero nunca me animé a participar pero esta vez... vi en repetidas ocasiones las dudas por el riesgo de inversión en inmuebles.

¿Què os parece la compra de inmuebles sin aportar dinero inicialmente?


No quiero extenderme mucho, con la intención de aportar un poco de información de este fabuloso mundo de inversión.

Un abrazo.

[Aurelia]

Hola,

El título de este hilo me viene muy bien porque tengo una duda existencial, puede que esté haciendo las cuentas de manera equivocada, pido por favor vuestra ayuda.

He visto un piso en venta por 60.000€, este piso siempre ha estado alquilado, está muy bien situado y es muy fácil de alquilar.
El precio de alquiler es de 400€, este precio incluye la calefacción y los gastos de comunidad que son 80€.

Mis cuentas son: Compro el piso entregando 20.000€ (esto ya incluye los gastos asociados a la compra), me queda una hipoteca de 48.000€, que supone un pago mensual de 196€.
Yo tengo que pagar mensualmente 196€ + 80€=276€. El alquiler serían 350€ (menos de lo que pagan ahora, para asegurarme su permanencia). 350€-276€=74€ de ingresos mensuales destinados a invertir en bolsa.

Ahora viene donde puede que me esté equivocando:
Las cuentas que me hago son: yo pongo 20.000€ de una sola vez y anualmente recibo 4.200€, a esos 4.200€ les resto los gastos de comunidad que son 960€, los gastos del seguro 200€ y los gastos del IBI que son 150€, con lo que queda 2.890€. Esos 2.890€ sobre 20.000€ suponen un 14,45%.

Ya se que lo "normal" sería hacer 74€*12 meses=888€, que suponen un 4,4%. Pero la realidad es que poniendo sólo 20.000 consigo que "alguien ahorre por mi para comprarme un piso", no se si me explico bien. Lo entiendo como que alguien me da todos los meses 270€ (350€ del alquiler -80€ de la comunidad=270€) y yo los destino a invertir en comprarme un piso. Por eso hago los cálculos de poner 20.000€ y obtener mensualmente 270€, de ahí salen el 14,45% de rentabilidad de mis 20.000€.

No entiendo lo de restar la hipoteca a mis ingresos porque realmente a mi la hipoteca no me está costando nada.
Si tuviese los 60.000€ realmente no me compraría el piso, preferiría invertirlos en bolsa, pero ES QUE NO LOS TENGO, la alternativa a comprarme el piso no es invertirlos en bolsa, la alternativa es NADA (o como mucho invertir los 20.000€ que si que tengo, pero invirtiendo esos 20.000€ que si tengo no obtendría, ni de lejos, 270€ mensuales para hacer lo que quiera ej.: comprar ropa, irme de viaje, comprar oro, COMPRAR UN PISO.

Espero haberme sabido explicar, ¿alguien me puede explicar, por favor, donde falla mi razonamiento?.

Gracias de antemano, un saludo.

[LEDI]

Hola,

El título de este hilo me viene muy bien porque tengo una duda existencial, puede que esté haciendo las cuentas de manera equivocada, pido por favor vuestra ayuda.

He visto un piso en venta por 60.000€, este piso siempre ha estado alquilado, está muy bien situado y es muy fácil de alquilar.
El precio de alquiler es de 400€, este precio incluye la calefacción y los gastos de comunidad que son 80€.

Mis cuentas son: Compro el piso entregando 20.000€ (esto ya incluye los gastos asociados a la compra), me queda una hipoteca de 48.000€, que supone un pago mensual de 196€.
Yo tengo que pagar mensualmente 196€ + 80€=276€. El alquiler serían 350€ (menos de lo que pagan ahora, para asegurarme su permanencia). 350€-276€=74€ de ingresos mensuales destinados a invertir en bolsa.

Ahora viene donde puede que me esté equivocando:
Las cuentas que me hago son: yo pongo 20.000€ de una sola vez y anualmente recibo 4.200€, a esos 4.200€ les resto los gastos de comunidad que son 960€, los gastos del seguro 200€ y los gastos del IBI que son 150€, con lo que queda 2.890€. Esos 2.890€ sobre 20.000€ suponen un 14,45%.

Ya se que lo "normal" sería hacer 74€*12 meses=888€, que suponen un 4,4%. Pero la realidad es que poniendo sólo 20.000 consigo que "alguien ahorre por mi para comprarme un piso", no se si me explico bien. Lo entiendo como que alguien me da todos los meses 270€ (350€ del alquiler -80€ de la comunidad=270€) y yo los destino a invertir en comprarme un piso. Por eso hago los cálculos de poner 20.000€ y obtener mensualmente 270€, de ahí salen el 14,45% de rentabilidad de mis 20.000€.

No entiendo lo de restar la hipoteca a mis ingresos porque realmente a mi la hipoteca no me está costando nada.
Si tuviese los 60.000€ realmente no me compraría el piso, preferiría invertirlos en bolsa, pero ES QUE NO LOS TENGO, la alternativa a comprarme el piso no es invertirlos en bolsa, la alternativa es NADA (o como mucho invertir los 20.000€ que si que tengo, pero invirtiendo esos 20.000€ que si tengo no obtendría, ni de lejos, 270€ mensuales para hacer lo que quiera ej.: comprar ropa, irme de viaje, comprar oro, COMPRAR UN PISO.

Espero haberme sabido explicar, ¿alguien me puede explicar, por favor, donde falla mi razonamiento?.

Gracias de antemano, un saludo.

Dame unos minutos que analice tu caso.

[LEDI]

Hola,

El título de este hilo me viene muy bien porque tengo una duda existencial, puede que esté haciendo las cuentas de manera equivocada, pido por favor vuestra ayuda.

He visto un piso en venta por 60.000€, este piso siempre ha estado alquilado, está muy bien situado y es muy fácil de alquilar.
El precio de alquiler es de 400€, este precio incluye la calefacción y los gastos de comunidad que son 80€.

Mis cuentas son: Compro el piso entregando 20.000€ (esto ya incluye los gastos asociados a la compra), me queda una hipoteca de 48.000€, que supone un pago mensual de 196€.
Yo tengo que pagar mensualmente 196€ + 80€=276€. El alquiler serían 350€ (menos de lo que pagan ahora, para asegurarme su permanencia). 350€-276€=74€ de ingresos mensuales destinados a invertir en bolsa.

Ahora viene donde puede que me esté equivocando:
Las cuentas que me hago son: yo pongo 20.000€ de una sola vez y anualmente recibo 4.200€, a esos 4.200€ les resto los gastos de comunidad que son 960€, los gastos del seguro 200€ y los gastos del IBI que son 150€, con lo que queda 2.890€. Esos 2.890€ sobre 20.000€ suponen un 14,45%.

Ya se que lo "normal" sería hacer 74€*12 meses=888€, que suponen un 4,4%. Pero la realidad es que poniendo sólo 20.000 consigo que "alguien ahorre por mi para comprarme un piso", no se si me explico bien. Lo entiendo como que alguien me da todos los meses 270€ (350€ del alquiler -80€ de la comunidad=270€) y yo los destino a invertir en comprarme un piso. Por eso hago los cálculos de poner 20.000€ y obtener mensualmente 270€, de ahí salen el 14,45% de rentabilidad de mis 20.000€.

No entiendo lo de restar la hipoteca a mis ingresos porque realmente a mi la hipoteca no me está costando nada.
Si tuviese los 60.000€ realmente no me compraría el piso, preferiría invertirlos en bolsa, pero ES QUE NO LOS TENGO, la alternativa a comprarme el piso no es invertirlos en bolsa, la alternativa es NADA (o como mucho invertir los 20.000€ que si que tengo, pero invirtiendo esos 20.000€ que si tengo no obtendría, ni de lejos, 270€ mensuales para hacer lo que quiera ej.: comprar ropa, irme de viaje, comprar oro, COMPRAR UN PISO.

Espero haberme sabido explicar, ¿alguien me puede explicar, por favor, donde falla mi razonamiento?.

Gracias de antemano, un saludo.

Te envío un mensaje!

saludos.

[arkio]

Te envío un mensaje!

saludos.

PISTA: Igual si lo pones en el post puedes ayudar a mas gente.

[LECTOR]

Salvo error, faltan las siguientes variables:

IRPF

Derramas extraordinarias para reparaciones del inmueble.

Riesgo de impago. La ejecución de desahucio puede ser eterna y suele ir acompañada de destrozos importantes por parte del okupa. ¿ Tienes liquidez para este caso, improbable, pero posible?

Saludos

[LEDI]

PISTA: Igual si lo pones en el post puedes ayudar a mas gente.

Sí, es un caso con bastantes cuestiones entonces pensé que era mejor que me detallara mejor por correo.

saludos y gracias!

[LEDI]

Salvo error, faltan las siguientes variables:

IRPF

Derramas extraordinarias para reparaciones del inmueble.

Riesgo de impago. La ejecución de desahucio puede ser eterna y suele ir acompañada de destrozos importantes por parte del okupa. ¿ Tienes liquidez para este caso, improbable, pero posible?

Saludos

Un buen contrato de arrendamiento es esencial.

[Fortyniner]

Hola Ledi.

Igual ando despistado, pero en mi opinión un foro se construye a base de colaboración colectiva. Un buen foro con información colectiva de calidad.

Si lo que quieres es anunciar tu blog hay otros formatos más adecuados. Echa un ojo a Google Adwords, por poner un ejemplo. Si lo que quieres es "asesorar" consultas individuales hay otros formatos más adecuados también. Esto es un foro, y como tal, está feo -a mis ojos- que entres a spamear blogs personales y también que mandes privados con información que, teóricamente, puede interesar a mucha gente.

Endereza esto, anda. Huele a spam a km.

[LEDI]

Hola Ledi.

Igual ando despistado, pero en mi opinión un foro se construye a base de colaboración colectiva. Un buen foro con información colectiva de calidad.

Si lo que quieres es anunciar tu blog hay otros formatos más adecuados. Echa un ojo a Google Adwords, por poner un ejemplo. Si lo que quieres es "asesorar" consultas individuales hay otros formatos más adecuados también. Esto es un foro, y como tal, está feo -a mis ojos- que entres a spamear blogs personales y también que mandes privados con información que, teóricamente, puede interesar a mucha gente.

Endereza esto, anda. Huele a spam a km.

Totalmente de acuerdo, salvo en la promoción ilícita. Simplemente contemplaba que la información que exponía era de interés y ahora estoy comentando sin enlazar nada!

Ahora intercambiando más información, se agradece que cada uno expongamos nuestras ideas

[Fortyniner]

Un buen contrato de arrendamiento es esencial.

¿De veras te dedicas a asesorar al personal? Mare mía.

Hola Lector. Respecto a lo que planteas:

IRPF va a tener en cualquier rendimiento de casi cualquier inversión personal. No en esta en particular.

Impago se resuelve de una forma tan simple como solicitar al que alquila un aval bancario por el importe total del contrato. El coste es nimio (normalmente a cargo del inquilino) y si no paga el inquilino paga el banco.

Respecto a las derramas son difíciles de prever. Por eso son derramas. Igual que ni tú ni yo somos capaces de prever si dentro de 10 años va a haber un nuevo impuesto anual para todos los que tenemos renta variable.

En lo que a destrozos por vandalismo se refiere hay seguros con amplias coberturas y precios contenidos.

[LEDI]

¿De veras te dedicas a asesorar al personal? Mare mía.

Hola Lector. Respecto a lo que planteas:

IRPF va a tener en cualquier rendimiento de casi cualquier inversión personal. No en esta en particular.

Impago se resuelve de una forma tan simple como solicitar al que alquila un aval bancario por el importe total del contrato. El coste es nimio (normalmente a cargo del inquilino) y si no paga el inquilino paga el banco.

Respecto a las derramas son difíciles de prever. Por eso son derramas. Igual que ni tú ni yo somos capaces de prever si dentro de 10 años va a haber un nuevo impuesto anual para todos los que tenemos renta variable.

En lo que a destrozos por vandalismo se refiere hay seguros con amplias coberturas y precios contenidos.

Vamos a argumentar y con profesionalidad.

Estoy de acuerdo con lo que dices.. Salvo resolver los impagos... Puede demorarse en el tiempo mucho... Estos trámites a veces no son sencillos.

[LECTOR]

¿De veras te dedicas a asesorar al personal? Mare mía.

Hola Lector. Respecto a lo que planteas:

IRPF va a tener en cualquier rendimiento de casi cualquier inversión personal. No en esta en particular.

Impago se resuelve de una forma tan simple como solicitar al que alquila un aval bancario por el importe total del contrato. El coste es nimio (normalmente a cargo del inquilino) y si no paga el inquilino paga el banco.

Respecto a las derramas son difíciles de prever. Por eso son derramas. Igual que ni tú ni yo somos capaces de prever si dentro de 10 años va a haber un nuevo impuesto anual para todos los que tenemos renta variable.

En lo que a destrozos por vandalismo se refiere hay seguros con amplias coberturas y precios contenidos.

Gracias por tus aportaciones.

Solamente queda una pregunta por responder LIQUIDEZ:

Si solo tiene 20.000 € y ya los ha invertido se queda sin liquidez. Si surge un contratiempo inesperado ¿No hay problema?

Si no hay problema, para que seguir debatiendo.

Saludos

[Fortyniner]

Gracias a ti. Tus aportaciones siempre son valiosas. De hecho, no quería provocar la sensación de que esos problemas no existiesen o no debieran ser tenidos en cuenta. Esos problemas están y deben ser contemplados. Sólo aportaba soluciones a ellos. Existen y son sencillas.

Respecto a liquidez doy por hecho que, como para cualquier otra inversión, el usuario que preguntaba tiene un fondo de reserva. De no ser así toda inversión es muy arriesgada. Sea inmobiliaria o del tipo que sea.

[Anaruiz]

En absoluto soy una experta pero puedo aportar alguna cosa que de inversión en bolsa no puedo aportar, allá voy y pido disculpas por adelantado por todo lo que absorvo y lo poco que doy.

Un buen contrato de arrendamiento es muy caro para un piso tan barato en lo que a renta se refiere, no suele salir a cuenta al arrendador o al arrendatario (esto es sólo una opinión). Un buen contrato se llama aval bancario y seguro de impago. Ahora mismo no lo recuerdo muy bien pero para darte un aval bancario requieres contratos indefinidos, tiempos minimos de contratos en la empresa o dinero cautivo en el banco, lo mismo para seguros de impago.

Otra cosa que suele pasar es que los pisos que tienen un alquiler de 350 euros tienen mucha movilidad de inquilinos, cuando un inquilino se va los gastos de "lavado de cara" del piso pueden ser importantes.

Invertir en una hipoteca es una inversión curiosa, pero yo la he pensado muchas veces como opción y me ha parecido muy buena, hasta que tienes 50 años y ves que a lo largo de la vida has tenido épocas en las que has ganado mucho, otras poco y otras nada y has tenido que vivir de los ahorros, entonces te das cuenta que mejor no haber invertido en una hipoteca, porque si en ese momento el inquilino se vuelve moroso porque está en el mismo tipo de época que tú tienes un lio interesante.

Mi forma de verlo es que por muchos números que hagas detrás de la decisión de invertir en bolsa o en inmuebles siempre hay una creencia personal de qué es más o menos seguro que por muchos números que nos presenten no nos van a convencer de nada.

[Fortyniner]

Un buen contrato de arrendamiento es muy caro para un piso tan barato en lo que a renta se refiere, no suele salir a cuenta al arrendador o al arrendatario (esto es sólo una opinión). Un buen contrato se llama aval bancario y seguro de impago. Ahora mismo no lo recuerdo muy bien pero para darte un aval bancario requieres contratos indefinidos, tiempos minimos de contratos en la empresa o dinero cautivo en el banco, lo mismo para seguros de impago.

Hola Anaruiz. Un buen contrato no es caro. Cuesta cero. O pagar, a malísimas, una hora de un abogado para que te revise si el modelo que has preparado tiene algo mejorable. Además con la particularidad de que puedes utilizarle una vez y otra durante mucho tiempo (el contrato, no el abogado ).

El aval bancario tampoco es caro, pero además es una "medida de seguridad" relevante. No sólo porque te garantiza el pago en caso de incumplimiento del inquilino, sino también porque filtra qué inquilino sí y qué inquilino no. Si la persona que quiere alquilar no es capaz de convencer al banco para que le avale (no digo le pague) un pequeño alquiler mensual durante un periodo corto... mejor busca otro inquilino.

y ves que a lo largo de la vida has tenido épocas en las que has ganado mucho, otras poco y otras nada

Acabas de describir mi vida laboral. Lo que he aprendido en los últimos 30 años puedo resumirlo en dos palabras: "sigue adelante".

[Invertirenbolsa]

Hola,

Aurelia, tu cuenta es correcta. La rentabilidad es esa, pero teniendo en cuenta que el riesgo es superior a si haces una inversión de 20.000 euros, ya que en realidad tu riesgo es de 60.000 euros. Es como si compras futuros por 60.000 euros teniendo 20.000, o si pides un crédito para comprar 60.000 euros en acciones teniendo 20.000. Más o menos.

Si todo va bien, tienes esa rentabilidad. En realidad de momento ingresas en neto 888 euros (12 x 74), con lo que la rentabilidad por rentas durante muchos años será del 4,44% (888 / 20.000). Cuando acabas de pagar la hipoteca, sube mucho. Lo que pasa es que también para entonces habrían subido mucho los dividendos de una inversión inicial en acciones de 20.000 euros.

Lo que pasa es que está el problema del impago, y el de las derramas extraordinarias, que en el período que dure la hipoteca casi seguro que vas a tener.

Lo del impago, si se hace con aval, reduce la rentabilidad. Y, además, si en un piso de 60.000 el inquilino consigue un aval del banco, lo más probable es que consiga también una hipoteca, y compre un piso similar en lugar de alquilar ese.

Creo que es en un caso así es mejor y más seguro invertir los 20.000 euros en acciones.


Saludos.

[Fortyniner]

Lo del impago, si se hace con aval, reduce la rentabilidad

No. El aval corre siempre -salvo que se pacte extrañamente lo contrario- por cuenta del inquilino, no del propietario. No reduce nada. Y además es muy barato.

[Josebilbao]

Las cuentas que planteas son correctas, y tiene una buena rentabilidad porque estas apalancandote.

Podrías asumir la hipoteca si no cobraras nada durante el par de años que dura un desahucio?

A corto plazo es una buena rentabilidad, pero a largo el interés compuesto ganaría la partida.

Yo lo veo bien si ya tienes una cartera y quieres diversificar un poco.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Fortyniner, pasa un poco como con las subvenciones, y muchas otras cosas. Si el aval lo paga directamente el inquilino, le queda menos dinero para poder pagar el alquiler.


Saludos.