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  1. #1
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    Predeterminado Mercado inmobiliario en España: Seguimiento de su evolución

    Hola,

    Según este artículo:

    http://www.elconfidencial.com/vivien...precio_718249/

    las viviendas en los PAUs de Madrid (Sanchinarro, Las Tablas, etc) han caído un 50% desde el pico de la crisis. De unos 4.500 euros el metro cuadrado a unos 2.500-3.000 euros el metro cuadrado.

    Caer el 50% puede parecer mucho, pero este es un caso típìco en el que se debe aplicar el coste de construcción directamente.

    En general son buenos pisos, recién construídos, con buenas calidades, etc. Construir esos pisos cuesta unos 600 euros el metro cuadrado, por lo que el precio de venta lógico serían unos 800 euros el metro cuadrado.

    A eso habría que sumar el precio del suelo, y es donde viene el problema. Estos suelos deberían valer casi 0. Para el que no conozca Madrid, son barrios que se han hecho donde antes no había nada. Tienen metro y autobuses, pero no están siempre cerca de todas las casas.

    Con el suelo liberalizado estas viviendas se estarían vendiendo por unos 800-1.000 euros el metro cuadrado, nuevas. Usadas algo menos.

    Por tanto, aunque hayan caído un 50% desde los 5.000 euros a los 2.500, lo lógico sería que aún cayeran, desde el precio actual de 2.500 euros, otro 70%.

    Que lo hagan o no dependerá de muchas cosas, pero esto es el valor fundamental de estos pisos, si se compra por encima de esos 800 euros (aproximadamente) se esstá comprando caro, y antes o después se puede liberalizar el suelo y los precios pueden caer hasta ahí. Incluso pueden caer sin que se liberalice el suelo, por factores como la demografía española, que mete mucha presión bajista al precio de las viviendas.


    Saludos.

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info




  2. Gracias Espeton, canichextrem, Malandro, Trwt thanked for this post
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  3. #2
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    Predeterminado

    El experto en el sector inmobiliario Borja Mateo es de la misma opinión.

    Recomiendo el último de sus vídeos publicado en octubre'14 (en realidad recomiendo todos sus vídeos y entrevistas):

    http://www.borjamateo.com/index.php/...a-hayan-subido

    Saludos

  4. Gracias Pelayo84, Trwt thanked for this post
  5. #3
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por oregano Ver Mensaje
    El experto en el sector inmobiliario Borja Mateo es de la misma opinión.

    Recomiendo el último de sus vídeos publicado en octubre'14 (en realidad recomiendo todos sus vídeos y entrevistas):

    http://www.borjamateo.com/index.php/...a-hayan-subido

    Saludos
    Muy bueno y bien explicado por parte de Borja Mateo.

    2/3 de bajada ya deflactada. Qué fácil era en 2007/2008 comprarse un Cayenne!!!

    Lo más importante, que no va a volver a haber demanda exagerada, por la composición de la pirámide poblacional.

    Noticia calentita: Martinsa entra en liquidación, así que más stock de pisos a la oferta, que unido a las prisas de la banca acreedora, presionará los precios a la baja.

    Saludos.

  6. Gracias oregano thanked for this post
  7. #4
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    abril-2010
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    Predeterminado

    Hola Gregorio,

    salvando las distancias pero partiendo de exactamente las mismas razones que comentas se puede argumentar igualmente que los pisos en las mejores zonas del centro de Madrid (Barrio de Salamanca, Chamberí, etc...) o en Urbanizaciones de lujo como La Moraleja o la Finca de Pozuelo deberían valer poco más de 800€/m2, ya que en su día también eran descampados en los que no había nada, y no todas las viviendas tienen metro ni autobús a la puerta.

    Eso por no comentar sobre:

    • la signficativa concentración de edificios de oficinas de las principales empresas que hay en el Norte de Madrid. Esas que todos conocemos por aquí: Telefónica, BBVA, Dragados (ACS), FCC Medio Ambiente en Las Tablas y REE, Indra, Iberdrola y otras muchas a una corta distancia en coche y sin el atasco de tener que entrar o salir de la capital... que atraen a mucha gente que quiere vivir cerca del trabajo y se lo puede pagar.
    • facilidad y rapidez de acceso a centros comerciales y a toda la región por vías principales.
    • tranquilidad, zonas verdes, barrios bastante homogéneos (a diferencia del centro de Madrid en el vivir una calle más arriba o abajo hace cambiar "el panorama" por completo, y además eso evoluciona con el tiempo), etc...

    Hay mucha gente Gregorio dispuesta a pagar por ello y de hecho lo están pagando, ya que son muy pocos los pisos disponibles y el impulso de la construcción arrancó de nuevo hace ya casi un par de años... y eso que Valdebebas, un PAU de 13.000 viviendas, está al lado y después del parón de la crisis lleva un par de años de construcción a buen ritmo.

    Mucho antes de que la gente tenga la posibilidad de acceder a estos pisos a 100.000€ los 120 m2 construidos, familias con buenos sueldos trabajando uno o no tan buenos trabajando los dos los habrán comprado a 300.000€ porque pueden.

    Saludos!
    "La honestidad de un sistema político depende del nivel de exigencia de sus ciudadanos" --> !!!Seamos EXIGENTES!!!

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  9. #5
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    Predeterminado

    El Borja Mateo éste habría que ver qué decía en la época de la burbuja, si es que decía algo.
    A toro pasao todos somos Manolete.

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  11. #6
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    Predeterminado

    Hola,

    Los análisis de Borja Mateo son muy buenos, sí.

    WAM, no sé decirte cuando empezó a saberse de él, pero lleva ya bastantes años, yo diría que en la burbuja ya escribió algún libro o algún artículo. No te lo puedo asegurar, hablo de memoria, pero creo que es así.

    h3po4, el Barrio de Salamanca lo construtó el Marqués de Salamanca, y se arruinó porque pedía demasiado para lo lejos que estaba de la Puerta del Sol. Lo que te quiero decir es que a lo mejor hay zonas que ahora están apartadas y dentro de unas décadas mejoran, pero ahora valen por lo que son ahora, y esos barrios tienen casas de mucha calidad, pero el suelo en España es abundantísimo, y creo que la valoración correcta es la que comento.

    Todas las ventajas que comentas de esos barrios son ciertas, y por eso me parece un buen sitio para vivir, pero creo su valor justo es más bajo.

    Lo de que haya pocos disponibles es por la intervención del suelo, y precisamente es a eso a lo que me refería. Al o estar el suelo liberalizado sigue habiendo presión alcista sobre los precios, es eso lo que quería resaltar.

    Si el suelo se liberaliza (y creo que antes o después pasará), al lado de esas 13.000 viviendas de Valdebebas a 300.000 se podrán construir otras 50.000 (o las que hagan falta) a 100.000, con las mismas ventajas.

    Fíjae en las "fronteras" que hay en esos barrios. ¿Por qué a un lado de la acera hay viviendas a 300.000 y al otro lado de la acera hay un solar en el que no se pueden construir viviendas a 100.000? Eso es lo importante, sé que mañana va a seguir siendo así, pero dentro de un tiempo puede que cambie.


    Saludos.

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  13. #7
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    Predeterminado

    Soy de la opinión de que los muy ricos e influyentes hacen como de imán para otros menos ricos y para el resto. Los barrios "buenos" pueden un día dejar de serlo pero mientras lo son, son caros.

    En la Barcelona de principios de siglo, la burguesía más rica vivía en palacetes de la zona antigua con grandes entradas para sus carruajes con caballos, posteriormente se trasladaron a la Dreta del Eixample y más adelante se fueron hacia la Bonanova, Sarriá Sant Gervasi y luego sobretodo a Pedralbes.

    Vivir en un barrio ú otro también es cuestión de status, no es lo mismo vivir en Lavapies o Carabanchel que en Chamberí, Salamanca y ya no digamos en un chalé de El Viso (como el pequeño Nicolás : ).

    También es cierto que algunos ricos viven en barrios medios y que no pocos fantasmas viven en Sant Gervasi, y pagarán gustosamente un plus por la propiedad o más bien seguramente el alquiler en ese barrio, pero en general la clase alta marca la pauta.

    A veces me preguntaba porqué -por suerte- no llevamos "obligatoriamente" sombrero ni gorras de ningún tipo cuando siempre había sido así,

    al parecer la respuesta está en los inicios del automóvil: solo los más ricos podían acceder a los primeros coches y les acabó pareciendo engorroso llevar sombrero y peor chistera que debían quitarse y ponerse cada vez que entraban o salían del auto,

    como ellos hacen lo que quieren decidieron dejar de ir cubiertos, y el resto simplemente les imitó, como siempre.

    Saludos
    Última edición por oregano; 07-mar-2015 a las 00:29

  14. Gracias Trwt thanked for this post
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  15. #8
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    Predeterminado

    Hola oregano,

    Es una buena reflexión, y lo de los sombreros es muy curioso.

    Una cosa curiosa de Barcelona es que muchas manzanas tienen una especie de parques en su interior, ¿verdad? ¿Son las de las entradas de carruajes que comentas?


    Saludos.

  16. Gracias oregano thanked for this post
  17. #9
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por Invertirenbolsa Ver Mensaje
    Hola oregano,

    Es una buena reflexión, y lo de los sombreros es muy curioso.

    Una cosa curiosa de Barcelona es que muchas manzanas tienen una especie de parques en su interior, ¿verdad? ¿Son las de las entradas de carruajes que comentas?


    Saludos.
    Gracias IEB. Me refería a la parte más antigua donde aún queda algún palacete con grandes entradas para carruajes de caballos, algunos son de organismos públicos, otros de asociaciones, otros son privados...

    Luego esta la zona del Eixample donde en teoría (esa era la idea inicial de su disañador Cerdá) cada manzana de casas tendría la zona central ajardinada para los vecinos... la realidad es que poquísimas manzanas tienen jardín interior,

    y además la especulación encontró el truco para poder construir 2,3,4 incluso 5 plantas por encima de muchos edificios ya construídos a finales del XIX y principios del XX algunos modernistas, lo cual resulta feísimo claro,

    el truco fue que según la ley, la altura de los edificios debía permitir que llegara el sol a la calle y para ello en lugar de utilizar altura máxima utilizaron ángulo respecto al sol---> eso permitió construir encima de cada edificio simplemente respetando el ángulo (cada piso construído encima era más corto para respetar dicho ángulo).

    Por suerte desde el final de la dictadura ya se empezaron a parar los desmanes, poco a poco se empezaron a formular leyes de conservación del patrimonio, etc. y bueno, se ha salvado quizá algo menos del 50%, pero se ha salvado.

    No pude evitar alegrarme cuando me enteré que el sr. núñez (de constructores núñez y navarro y ex presidente del FC Barcelona) y su hijo entraban en prisión aunque fuera por otro tema de sobornos, aunque núñez no fue el único que se hizo rico destrozando patrimonio arquitectónico, fueron muchos, alcaldes incluídos sobretodo de la época franquista.

    Como curiosidad, los barceloneses debemos el estupendo Eixample no solo a su diseñador Cerdá sino a las autoridades centrales de Madrid que lo impusieron ya que las de Barcelona preferían el diseño radial, copiado creo que de Paris.

    Gaudí hoy día es casi reverenciado en Barcelona y es un referente mundial de la ciudad pero cuando vivió, muchos ejemplares de la alta burguesía y autoridades lo denostaban por estrafalario, porque no les gustaban sus creaciones y por llevar las manos sucias; y es que a él le gustaba ir a las obras y hacía cosas con sus propias manos, ponía piedras y se manchaba, claro

    Buenas noches.

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  19. #10
    Fecha de Ingreso
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    Predeterminado

    Hola; os felicito por este hilo, que creo que está bien traído y bien llevado.

    Ya hace tiempo que ando detrás del tema inmobiliario en busca de una oportunidad para conseguir una vivienda en mi actual zona de residencia, y hace tiempo que me doy contra un muro al intentar racionalizar el impulso de comprar.
    Borja Mateo ha sido desde hace años un poderoso antídoto para cuando me entraban ganas de actuar con el corazón y liarme la manta a la cabeza, y justo es reconocer que a él (y a otros pocos) les debo un par o tres de cientos de miles de euros ahorrados al no haber actuado a destiempo.

    Doy la razón plenamente a Gregorio cuando dice:

    Cita Iniciado por Invertirenbolsa Ver Mensaje
    Por tanto, aunque hayan caído un 50% desde los 5.000 euros a los 2.500, lo lógico sería que aún cayeran, desde el precio actual de 2.500 euros, otro 70%.

    Que lo hagan o no dependerá de muchas cosas, pero esto es el valor fundamental de estos pisos, si se compra por encima de esos 800 euros (aproximadamente) se está comprando caro, y antes o después se puede liberalizar el suelo y los precios pueden caer hasta ahí. Incluso pueden caer sin que se liberalice el suelo, por factores como la demografía española, que mete mucha presión bajista al precio de las viviendas.Saludos.
    El razonamiento es totalmente cierto; impecable, diría yo. Es el razonamiento de alguien sensato y que actúa siguiendo la lógica de que apalancarse varias veces comprando una vivienda es una operación financiera de alto riesgo que conviene meditar.

    Sin embargo...¿es aplicable la lógica a una actividad como la compra de vivienda por parte de un español? Esa es la pregunta que ya hace un par de años que me vengo haciendo, de ahí que me haya gustado el razonamiento de H3P04

    Cita Iniciado por h3po4 Ver Mensaje
    Mucho antes de que la gente tenga la posibilidad de acceder a estos pisos a 100.000€ los 120 m2 construidos, familias con buenos sueldos trabajando uno o no tan buenos trabajando los dos los habrán comprado a 300.000€ porque pueden.
    Ciertamente creo que el problema en España es que la gente no comprará los pisos en el momento en el que el precio sea razonable, sino en cuanto tengan la ocasión de endeudarse para hacerlo. Fijaos, por poner un ejemplo pensemos en nuestros análisis de una gran empresa, SAN por ejemplo. ¿Cuándo queremos comprarla?, pues queremos comprarla cuando su precio nos resulta atractivo en base a una serie de análisis técnicos o fundamentales y pensamos que dará una buena rentabilidad. Como más o menos todos los inversores pensamos de la misma forma, lo normal es que la acción no cotice a 15 euros si todos convienen en que vale entre 6 o 7.
    Sin embargo, imaginaos que todos los españoles llevásemos en nuestros genes la curiosa necesidad de que aquel que no posee 50.000 acciones del Santander es un fracasado; que nuestras madres nos hubiesen inculcado ya desde la cuna que "compra SAN que nunca bajan", que nuestros vecinos nos mirasen por encima del hombro si no vamos a las Juntas de Accionistas de Santander...pues me temo que en ese caso las acciones del banco no seguirían unos patrones lógicos y la mayoría de la gente se vería atrapada una y otra vez en una espiral de comprar con sobreprecio.
    Fijaos bien que no digo en mi ejemplo que la inversión en Bolsa sea 100% objetiva y previsible, lo que digo es que nuestros análisis serían mucho más difíciles si el ciudadano medio se lanzase a comprar en cuanto le fuese posible, no en cuanto fuese correcto hacerlo.

    Por eso creo que ambos tenéis toda la razón en vuestros razonamientos. Personalmente yo estoy convencido de que en cuanto mejore la economía y a la gente le vuelvan a financiar las compras, volveremos a ver una burbuja. Habrá más de uno al que desahucien dos veces en su vida.

    Un saludo.

  20. Gracias Malandro thanked for this post
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