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  1. #191
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    Predeterminado

    Hola EmR,

    Ante todo mucho ánimo compañero, espero que al final todo salga bien! J Hay que intentar tener la cabeza fría y evaluar bien la situación, pero te entiendo perfectamente. Creo que aún tienes margen de tiempo (años) para esperar acomprar, no es buen momento para entrar. Por evaluar un poco más tu caso particular: vives en Madrid? Tienes trabajo medianamente estable? Tienes familia?

    Estoy con Solfe en que este tema hay que enfocarlo desde la perspectiva de comprar una vivienda para vivir no como inversión. También estoy de acuerdo de que, aunque se le de este enfoque, a la hora de tratarlo hay que verlo como si fuese una inversión y hacer un estudio minucioso, pero no es tan “sencillo” como cuando evaluamos comprar una empresaen bolsa, vuelvo a insistir en que la vivienda es una necesidad básica (este matiz es muy importante y lo que mete un componente diferenciador) y no sepuede posponer eternamente la compra por varios motivos:


    • A ciertas edades es posible que un banco ni te conceda una hipoteca (imagínate una persona de 45-50 años pidiendo una hipoteca a 25 años, pasándose de su limite de vida activa laboral. Además de que un banco no te la conceda, es que también estás asumiendo más riesgo por lo anteriormente dicho (excederte de tu vida activa).
    • Tampoco me parece bien e incluso poco moral el pensar “pues que luego la hipoteca la sigan pagando mis hijos”
    • Tampoco es una solución vivir etermente de alquiler, para mi es un sinsentido, imagínate a un jubilado con una pensión de 1000 euros y pagando 800 euros de alquiler….por poner un ejemplo. O como la gente que andamos por aquí invirtiendo en bolsa, después de toda una vida formando cartera para obtener unas rentas y que estas en el futuro vayan a pagar un alquiler, sinceramente no lo veo y me parece hasta triste. A esto habría que añadirle la inmensa cantidad de dinero que te habrias dejado en alquiler por el camino,



    Por eso hay que tratarlo como unainversión pero con particularidades. Por ejemplo si a mi Amazon me parece que cotiza cara, pues no compro sus acciones y punto, el dinero irá a otro sitio.Pero la vivienda hay que pasar por el aro tarde o temprano.

    Siguiendo con el tema de verlo como una inversión, a mi pagar entre 5-7 veces (PER) el salario bruto me parece caro,especialmente si nos acercamos al margen superior de dicho rango. También seguir este tipo de criterios es un poco ambiguo puesto que hay algunas particularidades, por ejemplo yo para este tipo de reglas no consideraría sobre el salario bruto (que no me dice nada) sino sobre el salario neto, porque:

    • El precio de la vivienda es lineal, es decir, si un piso vale 10 y otro vale 20, el que vale 20 vale el doble que el que vale 10
    • El salario bruto no es lineal. Si una persona cobra 20K brutos y otra 40K brutos la que cobra 40K no cobra en neto el doble que la de 20K.


    Por eso creo que es mejor usar el salario neto. Pero como es muy habitual manejar el salario bruto, pues daré mi opinión usando ese parámetro; para mi el margen adecuado de compra sería entre 3-5 veces el salario bruto. Pongamos un ejemplo: Una pareja, entre los dos cobran 60K brutos, pagar una vivienda de valor 3 veces esa cantidad me parece que es asequible y creo que es en esa cifra donde debería estar el precio de lavivienda (aunque parezca un imposible hoy en día y parezca muy barato), pagar una vivienda que valga 5 veces esa cantidad ya la cosa se empieza a complicar y empieza a estar en el límite de lo asumible, como expongo a continuación:
    Siguiendo con el ejemplo, sería comprar una casa de 300000 euros y el salario neto de la pareja vendría a ser unos 3300 euros en 14 pagas, o lo que es lo mismo, dedicar durante más de 6 años todo elsalario íntegro (esos 3300 euros en 14 pagas) de esa familia a pagar la hipoteca (y eso que no he tenido en cuenta los intereses!), visto así a mi meparece una cantidad muy seria y para andar con cuidado.

    Y siguiendo con el tema de tratarlo comouna inversión, no podemos desvirtuar la realidad con factores externos, del mismo modo que al analizar una empresa si por ejemplo paga dividendo a crédito pues podemos intuir que ese dividendo en realidad no es real. Me explico: siguiendo con el ejemplo para pagar esos 300K de vivienda, habría que dar una entrada de unos 60K más gastos de notaría, registro y demás, que ascendería a unos 90K…Para verla auténtica realidad y evaluar este asunto (si la vivienda está cara o no, si es asumible o no) con la máxima objetividad posible, hay que considerar que una persona/familia es capaz de pagar esos gastos iniciales por si mismos, sin ningún tipo de ayuda (si tu familia paga esos gastos, si vives con tus padres diez años para ahorrar, si tu familia te paga otros gastos importantes (coche p.ej) que te permiten ahorrar más).
    Para mi ahorrar ese dinero para una persona/familia por si misma (teniendo en cuenta lo comentado anteriormente),me parece una pasada…cuanto tiempo le puede llevar ahorrarlo? Y no es solo ahorrarlo, porque claro, con nuestra mentalidad también queremos seguir invirtiendo a un ritmo aceptable en bolsa…pues ya me diréis como compaginar ambas cosas…A mi la opción de invertir me parece lo prudente y lo que hay que hacer, lo que me pare irracional es que tenga que acumular esa cantidad de dinero para dar una entrada de una hipoteca…

    Por supuesto no contemplo el caso de no dar entrada (que te den el 100% de la hipoteca) porque con los intereses te van a freir y la cuota subiría considerablemente. Y por supuesto no contemplo la opción de desinvertir lo que tanto ha costado invertir comprando acciones (porque la idea es formar un patrimonio y obtener unas rentas, para eso invertimos, no para pagar la entrada de un piso).

    Visto con esta perspectiva y teniendo en cuenta todos estos factores, a mi los precios de la vivienda (por lo menos en Madrid, es donde puedo opinar por residir ahí y conocer mejor la situación) me parecen que son de una presión asfixiante para la población.


    Saludos!!
    Última edición por Arkad86; 26-ago-2018 a las 00:15

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info




  2. Gracias Padawan, DLS, Nmjds, Trwt thanked for this post
  3. #192
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por Arkad86 Ver Mensaje
    Por supuesto no contemplo el caso de no dar entrada (que te den el 100% de la hipoteca) porque con los intereses te van a freir y la cuota subiría considerablemente. Y por supuesto no contemplo la opción de desinvertir lo que tanto ha costado invertir comprando acciones (porque la idea es formar un patrimonio y obtener unas rentas, para eso invertimos, no para pagar la entrada de un piso).
    Este punto me parece muy relevante, yo he animado a muchas personas a conseguir una hipoteca al 100% porque es posible, quiero decir que es algo que puede llegar a lograrse buscando y no es extremadamente difícil) y por los siguientes motivos:

    1. Primero centrarse en conseguir un activo barato (tratar la compra como cualquier inversión): si el inmueble está por debajo de su precio objetivo (por el cual te van a tasar), no solo haces una buena inversión sino que puedes lograr ese 100% o más sobre el precio.
    - Comprando en el momento de mercado propicio y el activo adecuado se puede lograr un precio rebajado, en ese caso el dilema puede llegar a desaparecer porque no te enfrentas a la compra de un piso de 300k sino con uno de 220k por ejemplo. Esto requiere más búsqueda pero merece la pena.

    2. Segundo e igual de importante: centrarse en no descapitalizarse y en rentabilizar el ahorro.
    si se trata de una persona sin ningún conocimiento sobre inversión y que además está firmemente convencida sobre no adquirir conocimientos porque prefiere vivir el día a día y esperar a la jubilación, en ese caso probablemente su mejor opción sea invertir su ahorro en la entrada del piso.
    Quien tenga alternativas e ideas creo hará mejor en no descapitalizarse y mantener su inversión creciendo a mayor ritmo que el interés de la deuda hipotecaria (los que ya no podemos desgravar hipoteca no tenemos el gran incentivo que antes existía).

    Poniendo un ejemplo similar: alguien con una gran suma ahorrada, de 30k a 100k, en mi opinión hará mejor negocio logrando que el banco le financie el 100% a un interés aceptable y poner a trabajar su dinero con el interés compuesto. Si ha conseguido el activo por debajo de precio posiblemente ya no deba pagar esos 300k del ejemplo sino mucho menos, por lo que para mí deja de ser un problema que me financien el 100% o más de la compra, lo relevante es si esa deuda es viable de asumir para mi economía.

    **Es por esto que siempre relativizo el tema de financiación al 100%, lo importante es que consigas la vivienda que quieres a un precio lo más asequible posible para tu economía. Si es asequible para ti, trata de no descapitalizarte ya que tus ahorros son un pilar muy importante no solo para invertir sino para afrontar emergencias.

    Esto implica cierta presión psicológica sobre todo para alguien que nunca haya invertido:

    a) Compras una vivienda que satisface mínimos, no máximos la cual seguramente no tendrá todas las características que deseabas o no en la calidad deseada.

    b) No ves tu deuda decrecer sino tu inversión aumentar: la volatilidad de la inversión es elevada y hay que estar muy seguro/a de la estrategia para soportar la presión psicológica que pueda aparecer en momentos de caída del mercado.


    Saludos
    "Una inversión no es más que una apuesta en la que has logrado inclinar las probabilidades a tu favor" Peter Lynch
    - Cartera Solfe: aprendiendo a invertir / Blog

  4. Gracias Lander thanked for this post
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  5. #193
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    Predeterminado

    España vuelve a especular con la vivienda

    https://elpais.com/economia/2018/08/...25_269129.html

    De habilitar más suelo para construir casas no se habla...

  6. Gracias RWA, Pablus thanked for this post
  7. #194
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    Predeterminado

    Alquileres altos y tipos de interés al minimo son el caldo de cultivo para volver a comprar vivienda a “cualquier precio”. El único freno sería la entrada del 20% más el 9% tirado en gastos e impuestos.

    Es incluso mi caso personal, antes que irme a pagar 1300 euros en alquiler al mes me voy a por una casa que en algún momento será mía asumiendo como normal tener una deuda de 300k.

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  9. #195
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    Predeterminado

    Hola. Los alquileres no son altos en el resto del país. Es en los grandes centros urbanos.

    Hace diez años la vivienda estaba cara y subía se construyera donde se construyera. Hoy, creo, que todavía no.

  10. #196
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    Predeterminado

    Hola

    No sé, si este articulo puede ir aqui, cualquier inconveniente pido disculpas.

    http://www.elmundo.es/blogs/elmundo/...sploma-en.html
    MI CARTERA

    Si quieres crearte una cartera en MINTOS, te dejo mi enlace de referido y nos podemos beneficiar los 2: www.mintos.com/es/l/ref/SENRLD

  11. Gracias Trwt thanked for this post
  12. #197
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    Predeterminado

    Hola,

    Albertolanza, creo que has hecho un resumen muy bueno de la situación actual, y de lo que se puede esperar para las próximas décadas. Yo espero que la situación laboral y de la economía mejore, pero para que eso sucede una de las cosas que tienen que suceder es que baje el precio de un bien básico como es la vivienda.

    El sueldo medio en España es de 1.000 euros. Y el alquiler de un apartamento en Madrid es de unos 600 euros. Eso es un 60%, y además de ser una media, es el caso de muchas personas que supongo que conoceréis muchos.

    oregano, yo tengo la sensación de que en el caso de Barcelona el tema de los alquileres turísticos ha tenido un efecto muy importante en el precio de los pisos en los últimos años. Creo que mucho más que en Madrid, y en el resto de España.

    Los que vivís en Barcelona, ¿creéis que es así?

    Doctor, yo pienso a un plazo más largo. Si los salarios son bajos, los alquileres no pueden ser altos.

    Además, con la liberalización del suelo subirán los salarios, y bajarán los precios de las viviendas. Yo es que creo que la liberalización del suelo es inevitable, de verdad.

    Estoy de acuerdo con lo que dices, Pandora. Yo también veo a los alquileres bajando mucho.

    JBTC, los bancos son algunos de los principales anunciantes de los medios de comunicación. Relaciona una cosa con la otra (los bancos quieren vender pisos, y los medios de comunicación le dicen a la gente que es buen momento de comprar viviendas), y esa es la explicación.


    Pablus, yo sí creo que está entrando dinero en la vivienda de gente que no quiere esas viviendas para vivir en ellas, y que eso es un problema. Creo que estamos lejos del pico de la burbuja, pero sí parece que está entrando dinero en las viviendas que no debería entrar, y eso es malo para la economía.


    RWA, pues está coincidiendo que cae el precio de la vivienda en EEUU con que tiene pleno empleo. Me gustaría saber las razones, pero creo que es un ejemplo de lo que os digo sobre que es bueno para la economía que baje el precio de las viviendas.


    Arkad, tu mensaje es muy bueno. Te comento las dudas que tienes sobre la liberalización del suelo.

    No hay suficiente oferta ahora, porque en la mente de los propietarios sigue la idea de que la vivienda va a subir en el futuro. Por eso hace falta más oferta, y a precios más bajos, para eliminar esa creencia, y que cambie la mentalidad de los propietarios.

    Pongo un ejemplo concreto.

    En Sanchinarro, Montecarmelo, etc, se vender ahora pisos a 300.000-400.000 euros. Hay que liberalizar el suelo para que justo al lado de esos pisos se construyan otros iguales o mejores que se vendan a 75.000-100.000. Esto sólo se puede conseguir con la liberalización del suelo.

    Es un error histórico que la vivienda se haya convertido en una inversión. Esto destruye la sociedad, como estamos viendo, y la única forma de acabar con ello es liberalizar el suelo.

    Una de las consecuencias de la liberalización del suelo es que la vivienda dejará de ser una inversión, y saldrán del mercado de la vivienda la mayor parte de los inversores actuales.


    Saludos.

  13. Gracias bolson_72, Pablus, danielsan, Master Of Disaster, Trwt thanked for this post
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  14. #198
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    Predeterminado

    MI CARTERA

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  15. Gracias Trwt thanked for this post
  16. #199
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    Predeterminado

    Hola, por hacer algún apunte:

    Cita Iniciado por Invertirenbolsa Ver Mensaje
    El sueldo medio en España es de 1.000 euros. Y el alquiler de un apartamento en Madrid es de unos 600 euros. Eso es un 60%, y además de ser una media, es el caso de muchas personas que supongo que conoceréis muchos.
    Comparar el sueldo medio en España con el precio de un apartamento en Madrid parece rebuscado.
    Por otra parte, el salario medio en España no son 1000€, sino 2.111€ (fuente: datosmacro).

    Cita Iniciado por Invertirenbolsa Ver Mensaje
    oregano, yo tengo la sensación de que en el caso de Barcelona el tema de los alquileres turísticos ha tenido un efecto muy importante en el precio de los pisos en los últimos años. Creo que mucho más que en Madrid, y en el resto de España.

    Los que vivís en Barcelona, ¿creéis que es así?
    La evidencia anecdótica no debería servir como indicador. Cito artículo de María Blanco:

    "Según José Luis Ruiz Bartolomé, experto en el sector inmobiliario, del millón y medio de viviendas que hay en Madrid, solamente unas 260.000 o 270.000 están alquiladas. De ellas, solamente entre 15.000 y 20.000 se dedican a uso turístico, y el 80% de esas viviendas está en pleno centro histórico. Realmente, el efecto que puede tener esta modalidad en el precio del alquiler es poco, al menos, mucho menor del que nos están contando"

    A lo sumo, un 7'5% de todas las viviendas de alquiler se destina a uso turístico, el 80% de las cuales se concentra en el centro histórico.

    Cita Iniciado por Invertirenbolsa Ver Mensaje
    Es un error histórico que la vivienda se haya convertido en una inversión. Esto destruye la sociedad, como estamos viendo, y la única forma de acabar con ello es liberalizar el suelo.

    Una de las consecuencias de la liberalización del suelo es que la vivienda dejará de ser una inversión, y saldrán del mercado de la vivienda la mayor parte de los inversores actuales.
    Aunque el suelo se liberalice y el precio de la vivienda se desplome, la vivienda nunca dejará de ser una inversión. Desde el momento en que haya alguien dispuesto a pagar por su uso temporal (en lugar de adquirirla) por la flexibilidad que ello ofrece, será un activo capaz de arrojar rentabilidad, y podrá ser considerado una inversión. Es más, será esa rentabilidad la que fijará el precio de compraventa de los inmuebles, igual que ahora (sólo que el precio será distinto).

    Saludos.

  17. Gracias Blopa, mariasfer, Fortyniner, estudiando, Malandro, Trwt thanked for this post
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  18. #200
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por unquevai Ver Mensaje

    Aunque el suelo se liberalice y el precio de la vivienda se desplome, la vivienda nunca dejará de ser una inversión. Desde el momento en que haya alguien dispuesto a pagar por su uso temporal (en lugar de adquirirla) por la flexibilidad que ello ofrece, será un activo capaz de arrojar rentabilidad, y podrá ser considerado una inversión. Es más, será esa rentabilidad la que fijará el precio de compraventa de los inmuebles, igual que ahora (sólo que el precio será distinto).
    El ladrillo es un activo real que a largo plazo sigue la estela de la depreciación monetaria. No he leído aún su libro sobre economía, pero por lo que le he leído en estas páginas y sus otros libros, Gregorio no le da la importancia que merece al sistema monetario, cuando la evidencia histórica es concluyente. Lo que ha destruido sociedades y civilizaciones ha sido la destrucción del valor de la moneda. Juan de Mariana lo plasmó con lucidez hace ya más de 400 años en su Tratado y discurso sobre la moneda de vellón. Como dice Luis Torras en esta reseña sobre el libro:

    "A lo largo de la historia, reyes, dictadores, o gobierno democráticos, han utilizado los incrementos de la masa monetaria sin respaldo de ahorro real, lo que hoy conocemos como inflación, para sufragar niveles de gasto excesivo lo que deriva irremediablemente en conflictos políticos de toda clase. Disponer de estabilidad monetaria es crucial para el funcionamiento normal de una economía y para el mantenimiento de un orden democrático. Sin embargo, es un tema que, lamentablemente, suele quedar fuera de plano del debate público."

    El sistema hoy se basa en deuda masiva, inflación y más impuestos. Siempre ha sido garantía de conflictos. Empecé un hilo en el subforo de economía sobre este tema así que lo dejo aquí en éste.

    Un saludo.
    Última edición por calbot; 17-oct-2018 a las 09:56

  19. Gracias Blopa, estudiando, Malandro, Trwt thanked for this post
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