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  1. #1
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    Predeterminado Mi casa. La vendo o la alquilo. Opiniones

    Hola, les escribo para plantear las dudas que me surgen a la hora de decidir si vender o alquilar mi casa.

    Veamos, actualmente estoy viviendo de alquiler y por los próximos años seguirá siendo así. Tengo una casa de la cual me falta por pagar unos 90.000€ aproximadamente.

    La cuestión que se me plantea es si venderla o alquilarla.

    VENTA

    Si la vendo, la tasación de la inmobiliaria ha sido de 140.000€ como mucho y si la alquilo, serian unos 600-650€/mes.

    Pongamos que la vendo por 135.000-90.000 que aun quedan = 45.000€ de "beneficio" bruto.

    Los costes de la venta serian:

    - 5% + Igic para la inmobiliaria = 7.200€(me parece una burrada pero bueno, no la voy a vender por mi cuenta asi que este pago tendré que asumirlo).

    - cancelación de hipoteca = 900€

    - Plusvalía a pagar al ayuntamiento(impuesto revolucionario diría yo) = 5000€ (para mi un robo en toda regla).

    - Plusvalía IRPF = 11.000€ , es lo que le gano a la casa desde que la compre. = 2.250€


    Total: 15.350€ que si se lo restamos los 45.000€ me quedan unos 29.650€


    Ademas automáticamente me quito pagar la hipoteca y los gastos de la casa que calculados son, actualmente unos 5.000€ al año.

    En conclusión, vendo la casa y me quedo con casi 30.000€ que pondría a plazo fijo y eso constituiría mi fondo de emergencias y el ahorro para la universidad de mi hijo. El fondo de emergencias que tengo ahora me quedaría liberado para poder invertirlo y ademas contaría con 5000€ mas anuales que es lo que pago entre hipoteca y gastos de la casa.

    Para mi esta opción es la mejor, pero veamos el alquiler a ver como iría:

    ALQUILER

    Si la alquilo por 650€ recibiría al año 7.800€ que después de pasar por Hacienda serian unos 6.250€/año.

    Como dije, la hipoteca y gastos de la casa (ahora) son de 5.000€/año asi que me quedaría neto de ganancia unos 1.250€ pero lo voy a redondear a 1.000€ porque esos 250€ los dejo para posibles arreglos-mantenimiento anual de la casa. Entonces serian unos 1.000€/año.

    Para poner en alquiler la vivienda tendría que hacer unos gastos, yo calculo que unos 1.000€ (cambiar electrodomésticos, arreglos, pintura, etc) con lo cual el primer año de alquiler "solo" me daría para pagar hipoteca y gastos,no ganaría nada, por asi decirlo.

    El segundo y sucesivos si ganaría esos 1.000€ al año, siempre que todo vaya bien, ademas de irme pagando la hipoteca.

    ¿cuantos años de alquiler tendrían que pasar para pagar por completo los 90.000€ que me quedan de hipoteca?

    Pues haciendo los cálculos y teniendo en cuenta que esos 1.000€ de ganancia también los destino a la hipoteca, tardaría 17-18 años en terminar de pagar la casa.

    Finalmente pasado ese tiempo tendría mi casa pagada y ahi seria cuestión de plantearse si venderla o seguir recibiendo el alquiler. Para mi, la inversión en bolsa es mas rentable y mejor que la inversión en inmuebles asi que yo optaria, en ese momento, por venderla.

    El precio de venta no se sabe, pero pongamos que de aqui a 20 años el precio de la vivienda se estanque o solo suba ligeramente y la inflación suba poco o moderado, ademas cuanto mas años, el valor de casa baja, el precio de venta seria mas o menos el mismo que ahora o algo mas, pongamos, yo creo que siendo generosos, que la vendo por 160.000€.

    Haciendo los cálculos de nuevo, me quedarían netos para mi unos aprox. 137.000€ tras 18 años y que invertiría en bolsa.

    Veamos ahora que ocurriría en esos 18 años si vendiera ahora:


    - 5.000€ (lo que me ahorro de no tener que pagar hipoteca ni mantenimiento de la casa) invertido en bolsa al 4% aprox y por 18 años = 95.000€
    - 30.000€ (el neto de ganancia de vender la casa) al 2% (plazo fijo) a 18 años = 10.800€
    - Fondo de reserva liberado que invierto= 7.200€
    (No he tenido en cuenta el interés compuesto ni inflación)

    Total: pongamos entre 110.000 y 120.000€ tendría en 18 años.

    A 18 años vista parece que es ligeramente mejor alquilar y luego vender, pero tambien son 18 años de estar pendiente de la casa, cambios de inquilinos, posibles impagos, arreglos, posibles reformas, etc. que se podrían comer esos 17.000 o 27.000€ de diferencia.

    Asi que para ganar mas o menos lo mismo, ¿no es mejor vender ahora que vender dentro de 18 años?

    Bueno, y después de esta exposición, y al que haya llegado al final de la misma le doy las gracias y le pido su opinión, consejo o cambio en los calculos, sobre todo con la inflación que no se donde encajarla bien, asi como algún gasto o consideración que no haya tenido en cuenta.


    ¿que haríais, vender o alquilar?
    Última edición por proyecto33; 25-sep-2016 a las 11:42

  2. Gracias Master Of Disaster thanked for this post
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  3. #2
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    Predeterminado

    Por tu explicación, la sensación que me transmites es que quieres vender pero estás intentando buscar una justificación racional a tu deseo. Es complicado dar una opinión en estos escenarios tan "complicados", aún teniendo todos los detalles, sería casi imposible acertar. Si tratamos el tema solo desde el punto de vista de inversión (no tienes intención de vivir en 15-20 años en ese piso) yo creo que harías bien vendiendo ahora

    Por cierto, algo que creo no has tenido en cuenta en tus cálculos es que consideras que vas a tener alquilado si o si el piso durante 18 años. Me parece una suposición bastante complicada de cumplir.

  4. #3
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    Predeterminado

    Lo primero de todo es una decisión personal que tendrás que valorar también por la tranquilidad que quieras tener. Pero antes de todo, veo que no tienes en cuenta el interés compuesto y es un error.

    Si metes en la calculadora de inversión tus datos, 7.200 que tienes para invertir ya, +5.000 que ahorrarías todos los meses, y contando con un 5% de rpd que aumente un 3% todos los años... Sale que en 15 años tendrás unos 130.000€... Ahora seguro que tus cuentas cambian algo, ¿no? Por cierto, ahora veo que son 18 años, pues entonces mejor para el interés compuesto.

    Esto es sin tener en cuenta la inflación ya que no lo has hecho en todo tu estudio. A partir de ahí, siyo tuviera que tomar la decisión, no me gusta nada la indefensión ante cualquier problema con el alquiler, así que yo venderia, pero eso ya has de decidirlo tu.
    Última edición por Reynho; 25-sep-2016 a las 12:50 Razón: Cambio datos cálculo

  5. #4
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    Predeterminado

    Yo creo que no eres justo a la hora de hacer la cuenta del beneficio que le sacas al alquiler de tu vivienda.
    Dices que le sacas 1.000€ de beneficio porque tienes en cuenta que los 5.000€ que pagas de hipoteca al año son gasto. Pero de esos 5.000€ que pagas de hipoteca solo son gastos la parte de intereses, que hoy en día será muy poco. Por lo tanto, en este ejemplo el alquiler es bastante rentable.
    Entiendo que compraste la casa por 129.000€. Si tienes un alquiler neto de 6.250€ menos 1.000€/año de gastos para la vivienda la rentabilidad por alquiler beta es de un 4% que no está nada mal.
    si la vivienda no tuviese hipoteca te diría que la vendieses y le sacarías más rentabilidad en bolsa. Pero con el poco valor que tiene la vivienda (ya que se lo lleva todo la hipoteca) yo esperaría unos años para venderla. Destinaría todo el alquiler que generó a liquidar deuda. Así el día me mañana tendrás 160.000€ libres para bolsa ( frente a los 29.650€ actuales).
    Sin mas, es mi opinión, que seguro que no es la acertada.

    www.vivirsintrabajar.es

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  7. #5
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por vivirsintrabajar Ver Mensaje
    Yo creo que no eres justo a la hora de hacer la cuenta del beneficio que le sacas al alquiler de tu vivienda.
    Dices que le sacas 1.000€ de beneficio porque tienes en cuenta que los 5.000€ que pagas de hipoteca al año son gasto. Pero de esos 5.000€ que pagas de hipoteca solo son gastos la parte de intereses, que hoy en día será muy poco. Por lo tanto, en este ejemplo el alquiler es bastante rentable.
    Entiendo que compraste la casa por 129.000€. Si tienes un alquiler neto de 6.250€ menos 1.000€/año de gastos para la vivienda la rentabilidad por alquiler beta es de un 4% que no está nada mal.
    si la vivienda no tuviese hipoteca te diría que la vendieses y le sacarías más rentabilidad en bolsa. Pero con el poco valor que tiene la vivienda (ya que se lo lleva todo la hipoteca) yo esperaría unos años para venderla. Destinaría todo el alquiler que generó a liquidar deuda.

    La casa la compre por 124.000€...de ahi la plusvalia de 11.000€ si la vendo a 135.000€. El alquiler neto si serian 6.250€/año, pero de ahi habria que restar posibles gastos de arreglos, cambio de inquilinos, etc...sobre todo el primer año, ya que calculo que en acondicionar la casa para alquilarla me gastaria ahora unos 1000€. Para hipoteca irian unos 5.000€/año

    Si no es mucho pedir, podrias decirme como calculas "la rentabilidad por alquiler beta".

    Claro, si no tuviera hipoteca ni me lo pensaba, la vendería.

    Cita Iniciado por vivirsintrabajar Ver Mensaje
    Así el día me mañana tendrás 160.000€ libres para bolsa ( frente a los 29.650€ actuales).
    Sin mas, es mi opinión, que seguro que no es la acertada.

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    Esta es la duda, saber que es mejor si "pájaro en mano o ciento volando".

  8. #6
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    Predeterminado

    Supongo que la mayoría de los que escriban te dirá que vendas. Y algunos de los que piensan lo contrario no opinarán. Yo te doy otra perspectiva con algunos puntos para reflexionar.

    Ignoro dónde está ubicada la vivienda, lo cual puede variar mi percepción del asunto pero, así, sin todos los datos necesarios se me ocurre:

    1.- Lo que comenta vivirsintrabajar es relevante -en mi opinión-. Gasto en la hipoteca no es toda la cuota, sino los intereses. No la amortización (que será el mayor % de cuota) por lo que los números salen mucho más a favor de esta opción.

    2.- Las casas han sufrido una bajada importantísima en los últimos años. Ahora tienden mayoritariamente a subir salvo en zonas marginales donde el precio sigue estancado. Depende de la zona pero plantearte vender justo cuando más ha bajado y comienza a subir es como aguantar SAN comprada a 7,6 durante ocho años y ahora que ha bajado hasta 3,98 pero tiene tendencia a subir decides vender. Es decir, mal momento. Muy malo en mi opinión.

    3.- Suele calcularse aquí el interés compuesto de los dividendos teniendo presente no sólo un porcentaje alto (irreal a veces de media) sino también un aumento anual de RPD. Eso suele falsear los datos reales en la medida en que históricamente no es cierto. Ejemplo:

    y contando con un 5% de rpd que aumente un 3% todos los años...
    No sé tú, en mi caso este año con dividendos de acciones B&H no voy a llegar al 5% de media. Algunas me dan más, otras como mis amigos de Villar Mir & company muchísimo menos. Igual no te confundes en ninguna compra en 20 años y todas te dan medias altas, pero lo veo improbable. Eso suponiendo no sólo que no te equivoques tú, sino, también, que alguna de las empresas no modifiquen a la baja sus dividendos durante un buen periodo de tiempo.

    Respecto a que aumente un 3% anual... en fin. Si cogéis todos los dividendos anuales de los últimos 10 años de las 10 empresas de las que más se habla aquí y los cotejáis con lo que han abonado este año observarás que la mayoría no sólo no ha subido los dividendos un 3% anual, sino que los ha bajado.

    Cuando el cálculo se hace cogiendo sólo dividendo ordinario queda más vestidito (a pesar de ser parcial al fin y al cabo, en la medida en que no considera todos los dividendos de los últimos 10 años), pero ni con esas la mayoría de las empresas llega a un 3% anual de incremento los últimos 10 años ni de coña.

    Es cierto que hemos atravesado un periodo de crisis. ¿Alguna garantía de que no atravesaremos otro en los próximos 20 años? No veo la bolsa menos volátil que el precio de las casas, francamente. Tanto es así que es muy, muy difícil que una casa pierda un 40% de su precio en tres meses y en bolsa he visto acciones perder un 40% en menos (hablo de empresas B&H, no chicharros).

    4.- Haces cálculos razonablemente precisos de ambas variables teniendo en cuenta los detalles más importantes, sin embargo, cuando haces previsiones de futuro utilizas una previsión que históricamente no es sostenible:

    El precio de venta no se sabe, pero pongamos que de aqui a 20 años el precio de la vivienda se estanque o solo suba ligeramente y la inflación suba poco o moderado, ademas cuanto mas años, el valor de casa baja,
    Nada de eso es real si echamos la vista atrás. Es cierto que el precio de las casas ha bajado muchísimo con la crisis inmobiliaria (que no ha sido inmobiliaria, sino poco menos que universal, es decir ha afectado más o menos severamente a todos los sectores). Sin embargo históricamente creo que no es afirmable que las casas han mantenido su valor durante 20 años. Más bien al contrario.

    De hecho, teniendo en consideración (así, a vuelo pluma) que hayan bajado estos años de crisis un 45% de media (que ya es mucho suponer como media) siguen teniendo -en términos generales- un precio superior al que tenían hace 20 años. Cosa que con la mayoría de las acciones más comentadas aquí no ocurre. Las acciones de las empresas más comentadas aquí SI están (mayoritariamente, hay excepciones como en todo) a precios de finales del siglo pasado.

    Es decir, para hacer las previsiones de futuro usas rentabilidades en bolsa que no son sostenibles mirando el histórico y las haces más negativas de lo que el histórico demuestra en lo referido a vivienda.

    Huelga decir -una vez más- que la ubicación y demanda de la zona en tu casa afecta al asunto. No lo ninguneo.


    5.- Después de hacer cálculos más o menos minuciosos, te leo que te sale no vender ahora con una diferencia de entre 17 k y 30 k a tu favor. Y tu decisión después de ver que es netamente más rentable (incluso suponiendo que el precio de la casa apenas suba) es: pues vendo igual porque lo mismo esa diferencia me la como en imprevistos. ¿No hay imprevistos en rentas en bolsa a 20 años vista? Te aseguro que lo de OHL este año (por poner un ejemplo) no era esperado para mí (aunque debería, debería haberlo sido).


    Pd I. Huelga decir que sólo es mi opinión y que te doy algún punto de vista distinto sólo para que puedas -si lo quieres- ver desde otra perspectiva.

    Pd.II. Perdón por el ladrillazo. Debería aprender a resumir, supongo.
    Última edición por Fortyniner; 25-sep-2016 a las 19:13

  9. Gracias yoe, Blopa thanked for this post
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  10. #7
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    Respecto a que aumente un 3% anual... en fin. Si cogéis todos los dividendos anuales de los últimos 10 años de las 10 empresas de las que más se habla aquí y los cotejáis con lo que han abonado este año observarás que la mayoría no sólo no ha subido los dividendos un 3% anual, sino que los ha bajado.

    Cuando el cálculo se hace cogiendo sólo dividendo ordinario queda más vestidito (a pesar de ser parcial al fin y al cabo, en la medida en que no considera todos los dividendos de los últimos 10 años), pero ni con esas la mayoría de las empresas llega a un 3% anual de incremento los últimos 10 años ni de coña.
    Me ha gustado tu aportación porque pones sobre la mesa varios puntos importantes. Tan solo me gustaría matizar el del crecimiento de los dividendos. Es más complicado en el IBEX encontrar empresas que tengan +3% de incremento anual (o que tengan al menos incremento constante) de forma constante, pero alguna que otra tenemos. Por ejemplo:

    - Enagás: +12,68% incremento anual (últimos 10 años)
    - Mapfre: +7,34% incremento anual (últimos 10 años)
    - Viscofan: +21,79% incremento anual (últimos 10 años)
    - REE: +15,96% incremento anual (últimos 10 años)

    Los tenemos en la base de datos de Gregorio: http://www.invertirenbolsa.info/hist...ilter-sector=0

    Por supuesto que habrá otras acciones que no lleguen ni al 1% de incremento sostenido, pero haciendo una media entre toda nuestra cartera no veo demasiado difícil tener un +5% de incremento anual, incluso del famoso 8% de media de incremento del que tanto se habla.

  11. Me gusta Tamaki les gusta este post
  12. #8
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    Cita Iniciado por Fortyniner Ver Mensaje
    Suele calcularse aquí el interés compuesto de los dividendos teniendo presente no sólo un porcentaje alto (irreal a veces de media) sino también un aumento anual de RPD. Eso suele falsear los datos reales en la medida en que históricamente no es cierto.
    Vamos a ponerlo de otra manera. Pensemos en empresas USA. Si tomamos 7.200 de inversión inicial y un ahorro de 5.000 al año y cogemos un dividendo inicial de 2% y un crecimiento del 5% (que suele ser mayor), a los 18 años el valor de la cartera será de 197k.

    Y creo que los porcentajes son más bajos de la realidad y no tengo en cuenta la revalorización de la cartera. Con lo cual, esto es un caso bastante ajustado a la realidad.

    En cuanto al tema del alquiler y evolución del mercado lo has clavado, pero igual que pueden las empresas quitar el dividendo, también puedes estar sin alquilar el piso varios años.

    En fin, es una decisión con mil variables y no sabes nunca lo que va a pasar...

  13. #9
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    Predeterminado

    No puedo responderte respecto a empresas USA. No las sigo -aún-, ni conozco su evolución en los últimos 15 años. Pensé que te referías a las españolas. En ese caso no se cumple lo que planteabas. Si te referías a empresas USA con franqueza, lo ignoro. Pero si la diferencia es la que planteas no sé qué demonios hacemos invirtiendo en las de aquí .

    Sospecho -sin conocimiento- que igual teniendo presente el tema fiscal no es tan ventajoso como parece y que la bolsa USA está en una situación bien distinta a la nuestra. Lo cual no significa que vaya a ser así siempre.
    Última edición por Fortyniner; 25-sep-2016 a las 19:10

  14. #10
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    Gracias por el apunte tink, puede que, efectivamente, la casa no este alquilada por varios meses, al igual que puede, como dice Fortyniner que las rentabilidades de la bolsa no sean lo que esperamos en estas proximas decadas. La verdad es que haber empezado a invertir en medio de una crisis de caballo no ayuda a tener una vision positiva de futuro, pero el interes compuesto (gracias Reynho por hacer un calculo, aunque los 5.000€ son por año, no por mes, jejej ya quisiera yo..) es nuestra mejor baza en esta estrategia de largo plazo y esperemos ver "esa subida que nos cambia la vida" en esta vida...

    La zona donde esta la casa no creo que se revalorice en el tiempo, digamos que, la zona quedara igual.

    Gracias por vuestras respuestas.




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