Mi casa. La vendo o la alquilo. Opiniones

[yoe]

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La cuestion es, ¿que se va a revalorizar mas, la vivienda o la bolsa de aqui a 10 años?. Yo creo que la bolsa.

Ni idea. Por eso me gusta estar diversificado. Cuando comentas que puedes recibir 7000 euros de rentas, no se si es un cálculo a ojo o has consultado el precio medio del alquiler. Para mi, si es aproximadamente correcto, me parecen unas buenas rentas, y con lo que te queda por pagar, en pocos años seria una propiedad tuya. El mayor riesgo de la,operadion es que en unos años valga menos de lo que esperabas, pero no veo perder. Y a cambio, tendrías el patrimonio diversificado en acciones y casa.

claro, esto depende de que esa estimación de alquiler sea aproximadamente exacta y de la zona. La vivienda y el alquiler, Hoy, va por zonas. Y hay zonas con futuro.

yo si esta medio claro el alquiler, preferiria apostar a dos fuentes de ingresos. Diversificar es fundamental. Parece que somos muy estrictos con la diversificacion en empresas, pero a cambio nos confiamos en concentrar todo nuestro ahorro a la bolsa.

yo lo veo así....

por cierto, muchas gracias por el enlace. Si estoy entendiendo bien, fiscalmente esta muy interesante el alquiler.

[proyecto33]

por cierto, muchas gracias por el enlace. Si estoy entendiendo bien, fiscalmente esta muy interesante el alquiler.

Gracias por tus ideas Yoe. Yo no le veo mucho aumento de valor a la casa ni al alquiler, no está en una zona especialmente buena y por los alrededores tiene muchos terrenos urbanizables donde vivienda nueva se compraria o alquilaria mejor que la mia.

Fiscalmente tiene sus ventajas, pero de aqui a 2, 3 o 5 años cuantas quedaran?, porque ampliarlas no creo...Eso es lo que tiene "confiar" en los politicos para hacer tus previsiones, que te la pueden jugar.

[Dr. Seldon]

Para mí es nuevo el concepto de que en la ecuación rendimiento= ingresos - gastos no hay que tener en cuenta el capital que nos prestan.


Así, el rendimiento de la inversión lo calcularemos en base al capital inicial que aportamos de nuestro bolsillo. El rendimiento será la diferencia entre lo que cobramos del alquiler y los gastos que soportamos, incluyendo los intereses que pagamos. Todo ello anualmente. Pero:


¿Dónde aparece el dinero que todos los meses amortizamos en la cuota de la hipoteca? Porque ese dinero disminuye también la rentabilidad. No sé si contablemente, pero si en la cuenta del banco.


Y por otro lado, si hacemos aportaciones extraordinarias, ese dinero lo sumamos al capital inicial para re calcular el rendimiento obtenido, no?

[proyecto33]

Para mí es nuevo el concepto de que en la ecuación rendimiento= ingresos - gastos no hay que tener en cuenta el capital que nos prestan.


Así, el rendimiento de la inversión lo calcularemos en base al capital inicial que aportamos de nuestro bolsillo. El rendimiento será la diferencia entre lo que cobramos del alquiler y los gastos que soportamos, incluyendo los intereses que pagamos. Todo ello anualmente. Pero:


¿Dónde aparece el dinero que todos los meses amortizamos en la cuota de la hipoteca? Porque ese dinero disminuye también la rentabilidad. No sé si contablemente, pero si en la cuenta del banco.


Y por otro lado, si hacemos aportaciones extraordinarias, ese dinero lo sumamos al capital inicial para re calcular el rendimiento obtenido, no?

Dr. Sheldon, lo siento pero me perdi en lo que dices...si me pones un ejemplo sencillo con cifras redondas.

[Dr. Seldon]

Dr. Sheldon, lo siento pero me perdi en lo que dices...si me pones un ejemplo sencillo con cifras redondas.

Soy yo el que anda perdido. A ver si consigo explicarme.


El constructor nos vendió un piso de 150.000€ por el que pagamos 50.000€ de entrada, y nos dieron una hipoteca por 100.000 € a 20 años, por la que pagaremos una cuota mensual de 200€.


La vivienda la alquilamos por 400€/mes, y pagamos 100€ mensuales de gastos (comunidad, impuestos, mantenimiento)


Para calcular la rentabilidad de la inversión, yo calculaba la diferencia entre el alquiler (400€) y la suma de gastos más cuota (300€). Así, obtengo 1200€ anuales de beneficio sobre ls 50.000€'que di de entrada: 2,4% de rentabilidad.


Pero llevo tiempo leyendo que en los gastos solo hay que contar los intereses de la hipoteca, no el dinero que se va amortizando:


Supongamos que de los 200€ de cuota hipoteca, 20€ son de intereses. Luego los gastos serán 100€ + 20€ = 120€/mes, que equivalen a 1.440€ anuales. Al descontarlos al ingreso por alquiler, son 3.360€ limpios. Esto, sobre los 50.000€ iniciales, da un 6,72%.


Y no lo entiendo, porque falta contemplar la amortización de la hipoteca.

[potsis]

Tal como yo lo veo, que ni soy un experto ni tengo mucha idea de esto, sería fácil hacer un símil con las cuentas de una empresa.

Tendríamos por un lado el balance: fondos propios +deuda=precio de compra del inmueble.

Por otro lado tendríamos la cuenta de resultados: (ingresos por alquiler, posibles deducciones, etc) - (los gastos del piso, reparaciones, impuestos, hipoteca,...).

Cada año que amortizas deuda estás variando los fondos propios de la inversión y la deuda, el balance, por lo que la amortización de la deuda no creo que se pueda considerar gasto, por ser algo que sale de la "caja de la empresa" para modificar el balance, sería un pago pero no un gasto (recordando los videos de Xavier Puig de youtube).

Para hacer los cálculos e las rentabilidades no es lo mismo el ROI que el ROE, y cada año que pasa variarían.

[Dr. Seldon]

Tal como yo lo veo, que ni soy un experto ni tengo mucha idea de esto, sería fácil hacer un símil con las cuentas de una empresa.

Tendríamos por un lado el balance: fondos propios +deuda=precio de compra del inmueble.

Por otro lado tendríamos la cuenta de resultados: (ingresos por alquiler, posibles deducciones, etc) - (los gastos del piso, reparaciones, impuestos, hipoteca,...).

Cada año que amortizas deuda estás variando los fondos propios de la inversión y la deuda, el balance, por lo que la amortización de la deuda no creo que se pueda considerar gasto, por ser algo que sale de la "caja de la empresa" para modificar el balance, sería un pago pero no un gasto (recordando los videos de Xavier Puig de youtube).

Para hacer los cálculos e las rentabilidades no es lo mismo el ROI que el ROE, y cada año que pasa variarían.

Estoy de acuerdo.

Y siguiendo con el simil de la empresa, deberíamos valorar la capacidad de generar caja de nuestro negocio (Ingreso por alquiler). Puesto que con esa caja debemos pagar la deuda.

Asi, para compararlo con la inversión por dividendos, deberíamos equiparar el ahorro mensual que dedicamos a comprar más acciones, con la parte de la cuota de hipoteca que se destina a amortizar deuda, no?

Parece que voy asimilando los conceptos, creo.

[potsis]

Asi, para compararlo con la inversión por dividendos, deberíamos equiparar el ahorro mensual que dedicamos a comprar más acciones, con la parte de la cuota de hipoteca que se destina a amortizar deuda, no?

No estoy muy seguro de esta parte, pero podría ser.

[proyecto33]

Soy yo el que anda perdido. A ver si consigo explicarme.


El constructor nos vendió un piso de 150.000€ por el que pagamos 50.000€ de entrada, y nos dieron una hipoteca por 100.000 € a 20 años, por la que pagaremos una cuota mensual de 200€.


La vivienda la alquilamos por 400€/mes, y pagamos 100€ mensuales de gastos (comunidad, impuestos, mantenimiento)


Para calcular la rentabilidad de la inversión, yo calculaba la diferencia entre el alquiler (400€) y la suma de gastos más cuota (300€). Así, obtengo 1200€ anuales de beneficio sobre ls 50.000€'que di de entrada: 2,4% de rentabilidad.


Pero llevo tiempo leyendo que en los gastos solo hay que contar los intereses de la hipoteca, no el dinero que se va amortizando:


Supongamos que de los 200€ de cuota hipoteca, 20€ son de intereses. Luego los gastos serán 100€ + 20€ = 120€/mes, que equivalen a 1.440€ anuales. Al descontarlos al ingreso por alquiler, son 3.360€ limpios. Esto, sobre los 50.000€ iniciales, da un 6,72%.


Y no lo entiendo, porque falta contemplar la amortización de la hipoteca.

ahora si te entendí, la verdad que no se como se deberia hacer, pero si solo incluyes los intereses es porque consideras que lo que pagas de principal no es un "gasto" sino que te lo das a ti mismo en forma de ladrillo, por asi decirlo, aunque en terminos practicos...es un gasto, pues tienes que poner ese dinero mes a mes que incluye el principal + intereses aunque la parte de principal es "devuelta" a ti una vez que se la pagas al banco, por asi decirlo.

EDITO: no habia leido la aportacion de potsis, igual con lo que dices, sobra lo mio, que no se si es parecido pero mas a lo bruto.

[Padawan]

En mi opinión es importante tener claras las cosas por separado, y luego ya considerarlas en su conjunto.

Por ejemplo, para mí es muy importante tener clara la rentabilidad del inmueble teniendo en cuenta el valor del inmueble, y no nuestra inversión inicial. Este dato es el que nos sirve para comparar la rentabilidad de nuestro inmueble con el del vecino por ejemplo, y en definitiva saber si "el negocio" (por comparar con las empresas) nos está dando una buena rentabilidad o no, independientemente de nuestras condiciones de financiación de la deuda que al fin y al cabo no tienen nada que ver con el inmueble.

Por otro lado, tenemos la deuda, que nos genera unos gastos en forma de intereses. Como bien habéis explicado, la amortización de la hipoteca no es un gasto, sino más bien un cambio de activos (de dinero a ladrillos).

Ahora bien, para calcular la rentabilidad de la operación conjunta, como ya habéis explicado, hay que restarle a los beneficios que da el alquiler, los gastos por los intereses y dividir por el capital que tenemos invertido en cada momento. El capital invertido es lo que ya hemos amortizado de hipoteca e irá aumentando mes a mes. Con el tiempo los intereses disminuyen (según el sistema de amortización francés que es el más común) y el capital invertido aumenta. Lo primero aumenta la rentabilidad y lo segundo la disminuye.

Sería interesaría estudiar la evolución de esta curva con los años y ver en qué momentos se le saca mayor rentabilidad a la operación conjunta. Esta rentabilidad es la que habría que comparar con la rentabilidad obtenida en bolsa (sin reinversión de dividendos) al invertir el capital inicial que de la venta de la casa más la misma cantidad que amortizamos de hipoteca todos los meses (la rentabilidad de bolsa capital+dividendos).

Esta evolución de la rentabilidad del inmueble+deuda (teniendo en cuenta el valor del inmueble también) y la bolsa, si bien no asegura nada, porque serán estimaciones, si que nos puede ayudar mucho a decantarnos por una u otra decisión. Puede ser que durante los siguientes 10 años saques muy buena rentabilidad a la operación conjunta en comparación con la bolsa, pero a partir de entonces la rentabilidad sea mediocre, entonces vendes y pasas a bolsa. Si la rentabilidad de la operación es mala los 10 primeros años, pero después mejora, quizás si que te interese más vender ahora.

Vamos, una parrafada para quedarnos igual.

[Padawan]

¿Dónde aparece el dinero que todos los meses amortizamos en la cuota de la hipoteca? Porque ese dinero disminuye también la rentabilidad. No sé si contablemente, pero si en la cuenta del banco.


Y por otro lado, si hacemos aportaciones extraordinarias, ese dinero lo sumamos al capital inicial para re calcular el rendimiento obtenido, no?

La respuesta a tu primera pregunta la tienes en tu segunda pregunta. La amortización de la hipoteca (extraordinaria o no) reduce la rentabilidad, porque aumenta el capital invertido.

[potsis]

En mi opinión es importante tener claras las cosas por separado, y luego ya considerarlas en su conjunto.

Por ejemplo, para mí es muy importante tener clara la rentabilidad del inmueble teniendo en cuenta el valor del inmueble, y no nuestra inversión inicial. Este dato es el que nos sirve para comparar la rentabilidad de nuestro inmueble con el del vecino por ejemplo, y en definitiva saber si "el negocio" (por comparar con las empresas) nos está dando una buena rentabilidad o no, independientemente de nuestras condiciones de financiación de la deuda que al fin y al cabo no tienen nada que ver con el inmueble.

Por otro lado, tenemos la deuda, que nos genera unos gastos en forma de intereses. Como bien habéis explicado, la amortización de la hipoteca no es un gasto, sino más bien un cambio de activos (de dinero a ladrillos).

Ahora bien, para calcular la rentabilidad de la operación conjunta, como ya habéis explicado, hay que restarle a los beneficios que da el alquiler, los gastos por los intereses y dividir por el capital que tenemos invertido en cada momento. El capital invertido es lo que ya hemos amortizado de hipoteca e irá aumentando mes a mes. Con el tiempo los intereses disminuyen (según el sistema de amortización francés que es el más común) y el capital invertido aumenta. Lo primero aumenta la rentabilidad y lo segundo la disminuye.

Sería interesaría estudiar la evolución de esta curva con los años y ver en qué momentos se le saca mayor rentabilidad a la operación conjunta. Esta rentabilidad es la que habría que comparar con la rentabilidad obtenida en bolsa (sin reinversión de dividendos) al invertir el capital inicial que de la venta de la casa más la misma cantidad que amortizamos de hipoteca todos los meses (la rentabilidad de bolsa capital+dividendos).

Esta evolución de la rentabilidad del inmueble+deuda (teniendo en cuenta el valor del inmueble también) y la bolsa, si bien no asegura nada, porque serán estimaciones, si que nos puede ayudar mucho a decantarnos por una u otra decisión. Puede ser que durante los siguientes 10 años saques muy buena rentabilidad a la operación conjunta en comparación con la bolsa, pero a partir de entonces la rentabilidad sea mediocre, entonces vendes y pasas a bolsa. Si la rentabilidad de la operación es mala los 10 primeros años, pero después mejora, quizás si que te interese más vender ahora.

Vamos, una parrafada para quedarnos igual.

La rentabilidad ideal, para mi, se alcanzaria teniendo deuda "perpetua" ( marchando una racion de preferentes) y pagando por intereses que no sean abusivos, claro. Y nunca jamas aumentrando deuda. Por eso los mecanismos que tienen las empresas para en deudarse son ideales para aumentar la rentabilidad de la inversión.

Siendo realistas, el retorno de lo invertido varia cada vez que se amortiza deuda, para ir a peor siempre, puesto que aumenta el capital invertido y el retorno es el mismo, bueno, variarian los gastos en intereses, pero aun así creo que la inversion seria cada vez peor.

[proyecto33]

Siendo realistas, el retorno de lo invertido varia cada vez que se amortiza deuda, para ir a peor siempre, puesto que aumenta el capital invertido y el retorno es el mismo, bueno, variarian los gastos en intereses, pero aun así creo que la inversion seria cada vez peor.

En el ejemplo que calculé ya me sale eso, que la rentabilidad de alquilar va a peor (aún aumentando el alquiler) y es, a mi juicio por:

- El dividendo de empresas tiene un % de aumento anual (salvo en crisis) que no tendrá el alquiler. En el alquiler, por no subir unos pocos € no se sube ni la inflacion. Los caseros normalmente no suben la inflacion a riesgo de que los llamen "peseteros" pero, en teoria, deberia de subirse la inflacion.

- En el alquiler no hay interés compuesto.

- La revalorizacion del activo sera mayor (en principio) en una buena empresa que en una casa, precisamente porque la empresa crece y genera valor. La casa también puede aumentar su valor, pero digamos que no es su finalidad, como si lo es en una empresa.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Para hacer la comparación más homogénea, los 30.000 que quedan de la casa (al venderla), habría que suponer que los inviertes en Bolsa. Aunque luego no lo hagas, y los dejes como reserva, pero así comparas dos cosas homogéneas.

Con las casas hay una parte subjetiva, que sólo valora bien el propietario. Por ejemplo, si es una casa en la que se podría llegar a vivir. El propietario, o alguno de sus hijos. Si da seguridad tener una parte invertida en inmuebles, o no la da. Si está alquilada y es un ingreso seguro que da estabilidad, o se vacía y se llena, y da muchos quebraderos de cabeza. Etc.

Ganar el 4% a largo plazo en la Bolsa es bastante poco. Lo esperable es que sea más, claramente más.

En cuanto a las viviendas, yo espero que caigan en precio de venta y alquiler en los próximos 20-30 años, por la demografía. Tampoco es normal que esté ocupada de forma ininterrumpida durante 18 años, ni que no necesite una reforma importante en ese tiempo (no es lo mismo una casa que se alquila, que una casa en la que vive el propietario).

Y la Bolsa ahora está especialmente barata, más barata que la media.

Financieramente yo creo que es mejor, probablemente mucho mejor, vender la casa, e invertir ese dinero en la Bolsa. También será más cómodo y dará mayor tranquilidad (aunque esto es un poco subjetivo, podría no ser así en el 100% de los casos). En general siempre ha sido más rentable la Bolsa que la vivienda en plazos largos de tiempo, y en este momento, creo que la divergencia es mayor, porque la Bolsa está muy cara, y la vivienda la sigo viendo cara.


Saludos.