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  1. #11
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    Hola Npe. Intento ser sintético (en lo posible) porque temo desviar el asunto principal del hilo.

    Primero gracias por ser cordial a pesar de que lo que escriba vaya en contra de lo que piensa la mayoría.

    Tienes razón en casi todo lo que dices con matices importantes:

    - Citas -para mi gusto- las mejores si añades ITX y alguna más. Pocas. El resto es otra cosa (al menos si tomamos 10 años de referencia).

    - Los porcentajes que das son sobre una parte de los dividendos. No sobre los dividendos. Es decir, sólo sobre los ordinarios. Si usas el total, los porcentajes disminuyen bastante según el caso. Ej: BME reputada por el alto Payout y alta R.D. resulta que el total abonado a accionistas en 2011 fue 1,97, ha disminuido estos años y en 2016 se acercan siendo inferior (por poco) al de entonces. Crecimiento negativo.

    - Supongo que la mayoría con cierto tiempo de formación de cartera dispondrá de 10 ó 15 empresas al menos. Salvando las que citas y alguna más (pocas) creo que la mayor parte del resto tirarían los porcentajes hacia abajo muy seriamente. Ej. Bancos (SAN,BBVA), Constructoras (OHL mejor no mirarlo xDD), Telecos (TEF) etc... sólo por nombrarte algunas "reputadas" para B&H. No sé si con 4 buenas y 11 reguleras (en el aspecto que comentamos) es posible llegar al 5% de incremento anual de media. Se me antoja difícil.

    - Tengo que reconocer que quizá me he pasado de frenada. No porque no tenga razón, sino porque aunque creo que la tengo en lo que digo, no he cogido una por una de las recomendadas para LP del IBEX y visto el porcentaje de incremento medio a 10 años vista que sale con una cartera "modelo" del tipo del que tiene la mayoría aquí.
    Última edición por Fortyniner; 25-sep-2016 a las 23:12

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info




  2. #12
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    Otra cuestión que tiene relación con el inicio del hilo es que tenemos en consideración en los cálculos los dividendos brutos, no netos. Lo cual -muy a nuestro pesar- dificulta seriamente el asunto.

    Si miramos a largo plazo las retenciones para dividendos en los últimos 20 ó 30 años han pasado antes del 19% actual por muchos bailes distintos. Ej:

    25% en el año 89 hasta el 99 ó
    un 15% desde el año 2003 hasta el 2006.

    Sólo por citar algunos ejemplos.

    También en la renta por inmuebles se han producido variaciones, qué duda cabe. Sin embargo piensa que en dividendos tienes la retención que tienes y a tu renta, por los alquileres cobrados, no iría el 100% del alquiler si pagas hipoteca o tienes otros gastos afectos a ese "negocio".

    De hecho, hasta donde sé, también puedes desgravarte de tu renta una parte de la hipoteca (creo recordar que hasta 9.000 euros/persona. 18.000 si sois dos) y no así con los dividendos. Eso es tener 1.500 euros/mes libres de impuestos. A ver qué dividendo te da eso.

    En mi opinión, fiscalmente -aspecto que no sé si habías considerado- es mucho más beneficiosa la opción del alquiler.

    Pregunta a un asesor fiscal las diferencias a nivel fiscal entre una y otra opción y cuéntanos qué te dice
    Última edición por Fortyniner; 25-sep-2016 a las 23:39

  3. #13
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    De hecho, hasta donde sé, también puedes desgravarte de tu renta una parte de la hipoteca (creo recordar que hasta 9.000 euros/persona. 18.000 si sois dos) y no así con los dividendos. Eso es tener 1.500 euros/mes libres de impuestos. A ver qué dividendo te da eso.
    el alquiler ya no desgrava, que yo sepa. Ni para el arrendatario, ni para el arrendador.

    Cierto es que, haciendo los calculos, en estos 5 años que llevo invirtiendo en bolsa me hubiera sido mas rentable (en terminos economicos) dedicar ese dinero a adelanto de hipoteca con el correspondiente 15% anual, como bien dices, a ver que dividendo te da eso. Si lo hubiera hecho asi, ahora me quedaria por pagar mucha menos hipoteca y obtendría mejores plusvalias por la venta de la casa. Pero no tendria cartera de valores.

    Pienso que el hecho de que esto sea verdad tiene que ver con la crisis vivida y que en condiciones normales la rentabilidad obtenida en bolsa hubiera sido mayor. (y creo que mirado a largo plazo será mayor).

    Lo positivo es que en estos 5 años he podido comprar buenas empresas a muy buenos precios y eso de cara al futuro es muy bueno y es entonces cuando se "notaran" las rentabilidades. Por otro lado, en 2013 y 2014 he mantenido plusvalias de 10,000€ en mi cartera de valores. Esas plusvalias latentes si hacian mejor la inversion en bolsa que dedicar el dinero a adelanto de hipoteca.

    Esas plusvalias de 10.000€ ahora en 2016 han volado, ya no están, pero volverán.... ¿que teníamos que haber hecho? ¿haber vendido y vuelto a comprar?, claro¡¡¡ pero solo si conocieramos el futuro, sino ¿como saber que podrás comprar a mejores precios que los que ya tienes?. Ademas de haber tenido que pasar por Hacienda. Gregorio en sus libros pone ejemplos detallados de porque es mejor no vender en grandes subidas a no ser que seas adivino y aciertes con los maximos y minimos.

    Teniendo en cuenta que el alquiler no desgrava y que al ya no ser mi vivienda habitual no puedo desgravar tampoco la hipoteca creo que vendiendola tengo mas dinero disponible ahora para inversion y que esa inversion en bolsa si puede ser mas rentable que la rentabilidad que me puede dar a largo plazo reducir la hipoteca de cara a vender la casa en 18 años.

  4. #14
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    Hola Proyecto333.

    Me expliqué mal o me entendiste mal. No te hablaba de que desgravara el alquiler sino la hipoteca de la casa que alquilas a terceros. Pero es cierto que no siendo tu vivienda habitual la cosa cambia. Otra cuestión es si todo el alquiler va a tu renta o puedes quitar como gasto el pago de hipoteca. De tal modo que la tributación por concepto de alquileres disminuye sensiblemente. Pregunta a un especialista.

    Insisto en que fiscalmente saldría mucho más barata la opción de alquiler. Piensa también, como te han dicho ya, que computabas en tu análisis la opción de alquilar con el gasto total de hipoteca y sólo deberías contabilizar los intereses. No el capital amortizado cada año, que deja de ser del banco (deuda en tu patrimonio) y pasa a ser tuyo.

    En cualquier caso te veo muy convencido de cuál es la mejor opción para ti. Si es así y lo tienes claro ataca y mucho ánimo por mi parte.

    Decía Benjamín Franklin que "La peor decisión es la indecisión".
    Última edición por Fortyniner; 26-sep-2016 a las 22:41

  5. Gracias LECTOR thanked for this post
  6. #15
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    Hola Proyecto333.

    Me expliqué mal o me entendiste mal. No te hablaba de que desgravara el alquiler sino la hipoteca de la casa que alquilas a terceros. Pero es cierto que no siendo tu vivienda habitual la cosa cambia. Otra cuestión es si todo el alquiler va a tu renta o puedes quitar como gasto el pago de hipoteca. De tal modo que la tributación por concepto de alquileres disminuye sensiblemente. Pregunta a un especialista.

    Insisto en que fiscalmente saldría mucho más barata la opción de alquiler. Piensa, como te han dicho ya, que computabas en tu análisis la opción de alquilar con el gasto total de hipoteca y sólo deberías contabilizar los intereses. No el capital amortizado cada año, que deja de ser del banco (deuda en tu patrimonio) y pasa a ser tuyo.

    En cualquier caso te veo muy convencido de cuál es la mejor opción para ti. Si es así y lo tienes claro ataca y mucho ánimo por mi parte.

    Decía Benjamín Franklin que "La peor decisión es la indecisión".
    Gracias Fortyniner, lo he estado mirando y en la renta 2015 se podia deducir hasta el 60% del importe pagado por el inquilino, ademas los intereses de las hipoteca también (solo los intereses). Ademas se pueden deducir los gastos de seguros, comunidad, arreglos, IBI, basura, y algunos mas. Los que cambiaría un poco los calculos, ya que habria que pagar menos impuestos, sobre todo con ese 60% de deducción. La cosa esta en si seguirá siendo asi, porque la deduccion del 100% por alquilar a menores de 30 años se la cargaron ya en 2015.

    En fin, parece que tengo claro el vender, pero quiero contrastar bien las cosas antes de hacerlo. (ademas que no sé el precio final en el que podré vender).

  7. Gracias yoe thanked for this post
  8. #16
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    Hola, Proyecto33.

    Efectivamente, el alquiler sí desgrava y mucho. El 60% además se aplica una vez has descontando todos los gastos que comentas (por cierto, el impuesto de basuras, al menos en Madrid, lo han suprimido). Pero también cuenta que puedes amortizar el piso un 3% sobre el precio de compra (o sobre el valor catastral-valor del suelo...creo que era así, pero míralo porque hablo de memoria), con lo cual todavía se reduce más el importe a pagar. Eso sí, esto hace que tu precio de adquisición se reduzca y si luego vendes, la plusvalía sea mayor. Es decir, los cálculos no cambian un poco, sino muchísimo. Ya quisiéramos todo eso para los dividendos!

    Con respecto a lo que comentas del impuesto de plusvalía municipal, totalmente de acuerdo. Me parece un robo. Más si encima se vende con pérdidas. No sé si es exagerado decir que a mi el IBI también me lo parece. Estamos en un país en donde por “ser” (por ej autónomo y ponerse a trabajar) y “tener” (ej: casa) hay que pagar. No sé si soy extremo y un poco bruto, pero así lo veo yo. Entiendo que se aporte pagando impuestos por el dinero que uno gana, pero nada más.

    Con respecto a tu decisión, yo antes seguiría reflexionando y leyendo, más cuando no sabías, por ejemplo, todo lo que podías desgravarte.

    Un saludo

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  10. #17
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    yo al alquiler le veo 2 grandes problemas, la 1 que el inquilino te salga moroso y la 2 que no la vas a tener alquilada todo el tiempo o sea que el inquilino que tienes se puede ir y en el intervalo de tiempo que buscas otro inquilino se meta un ocupa.

  11. #18
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    Cita Iniciado por Blopa Ver Mensaje
    Estamos en un país en donde por “ser” (por ej autónomo y ponerse a trabajar) y “tener” (ej: casa) hay que pagar. No sé si soy extremo y un poco bruto, pero así lo veo yo. Entiendo que se aporte pagando impuestos por el dinero que uno gana, pero nada más.
    para mi, ni extremo ni bruto, sino preciso y exacto. Lo has definido a la perfección.

  12. Gracias Blopa thanked for this post
  13. #19
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    Cita Iniciado por proyecto33 Ver Mensaje
    Gracias Fortyniner, lo he estado mirando y en la renta 2015 se podia deducir hasta el 60% del importe pagado por el inquilino, ademas los intereses de las hipoteca también (solo los intereses). Ademas se pueden deducir los gastos de seguros, comunidad, arreglos, IBI, basura, y algunos mas. Los que cambiaría un poco los calculos, ya que habria que pagar menos impuestos, sobre todo con ese 60% de deducción. La cosa esta en si seguirá siendo asi, porque la deduccion del 100% por alquilar a menores de 30 años se la cargaron ya en 2015.

    En fin, parece que tengo claro el vender, pero quiero contrastar bien las cosas antes de hacerlo. (ademas que no sé el precio final en el que podré vender).
    hola proyecto. Esto quiere decir, que si ingresas mil euros por alquiler, y tienes de gastos 700 euros, solo se podrían deducir como gastos seiscientos euros? A ver si me podéis aclarar esto, gracias.

  14. #20
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    Predeterminado

    Bueno sigo dandole vueltas a la cosa y he hecho algunos "calculos" a ver que le parece a quien le interese...

    Si mi casa ahora se podria vender por 135.000€ y yo debo de hipoteca 90.000€...lo que es mio, por asi decirlo, son 45.000€.
    Ese dinero (45.000€) me rentaria por alquilarlo unos 7.000€/año (calculo hecho teniendo en cuenta mas o menos las desgravaciones fiscales e impuestos y restando el mantenimiento). Esta cifra mejora la anterior (por tener en cuenta las desgravaciones fiscales), eso seria un 15,5% anual que no esta nada mal.
    Ese dividendo se reinvertiria en "mas casa" por asi decirlo, hasta alcanzar el total, es decir, pagar toda la hipoteca que tardaria unos 16 años, pongamos que, entonces, el valor de la casa sea de 150.000€ y por el alquiler me den 8.500€, ahora la rentabilidad seria 5,66%...la rentabilidad ha ido bajando con los años a pesar del aumento del valor y del alquiler.
    Por otro lado, esa inversion ya no tendria muchas posibilidades de crecer mucho mas. En ese momento venderia la casa y tendria 150.000€ para invertir en bolsa, que al principio no me daria ese 5,66% sino mas bien menos, tendrian que pasar años, primero para meter esa cantidad en bolsa, segundo para que empezara a funcionar el interes compuesto y tercero teniendo en cuenta que no estuvieramos con PERs altos.

    Veamos la evolucion si como resultado de la venta dispusiera de 30.000€ netos (ganancia por la venta) para invertir ahora y 5.000€ (ahorro de pagar hipoteca, IBI, seguros, etc) mas cada año. Segun el simulador de la web, en esos 16 años el valor de la cartera deflactado seria de 236.380€ y los dividendos, tambien deflactados serian 5.104€. No le tengo mucha fe a ese simulador sobre todo porque no tiene en cuenta las crisis, pero bueno, hay diferencia. Si he metido bien las cifras, dan eso. Me pagan menos dividendo que en el alquiler, pero el patrimonio vale mucho mas, ademas que sigue multiplicandose año a año mientras que el alquiler no puede subir al mismo ritmo.

    No se si el ejemplo vale, pero es algo mas que me decanta por vender ahora y meter todas las ganancias en inversion en bolsa, de cara a que el "tiempo" haga su trabajo.

    Y la otra cosa que podria hacer es tratar de adelantar toda la hipoteca posible y terminar de pagar la casa en 10 años, dedicando el dinero del alquiler y parte del dinero dedicado a invertir en bolsa a amortizar hipoteca. De manera que en 10 años pudiera venderla. Pero ahora que ya no desgrava el 15% , no creo que valga la pena desviar dinero de inversion en bolsa a hipoteca, mas si el objetivo es vender la casa precisamente para meter el dinero de la venta en bolsa.

    La cuestion es, ¿que se va a revalorizar mas, la vivienda o la bolsa de aqui a 10 años?. Yo creo que la bolsa.

    Que lio llevo, no?


    Cita Iniciado por yoe Ver Mensaje
    hola proyecto. Esto quiere decir, que si ingresas mil euros por alquiler, y tienes de gastos 700 euros, solo se podrían deducir como gastos seiscientos euros? A ver si me podéis aclarar esto, gracias.
    Yoe, mirate aqui :

    Renta 2015: qué deducciones hay por alquilar una vivienda
    Última edición por proyecto33; 28-sep-2016 a las 20:52

  15. Gracias yoe thanked for this post



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