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Tema: Mi casa. La vendo o la alquilo. Opiniones

  1. #21
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    Cita Iniciado por proyecto33 Ver Mensaje
    .

    La cuestion es, ¿que se va a revalorizar mas, la vivienda o la bolsa de aqui a 10 años?. Yo creo que la bolsa.
    Ni idea. Por eso me gusta estar diversificado. Cuando comentas que puedes recibir 7000 euros de rentas, no se si es un cálculo a ojo o has consultado el precio medio del alquiler. Para mi, si es aproximadamente correcto, me parecen unas buenas rentas, y con lo que te queda por pagar, en pocos años seria una propiedad tuya. El mayor riesgo de la,operadion es que en unos años valga menos de lo que esperabas, pero no veo perder. Y a cambio, tendrías el patrimonio diversificado en acciones y casa.

    claro, esto depende de que esa estimación de alquiler sea aproximadamente exacta y de la zona. La vivienda y el alquiler, Hoy, va por zonas. Y hay zonas con futuro.

    yo si esta medio claro el alquiler, preferiria apostar a dos fuentes de ingresos. Diversificar es fundamental. Parece que somos muy estrictos con la diversificacion en empresas, pero a cambio nos confiamos en concentrar todo nuestro ahorro a la bolsa.

    yo lo veo así....

    por cierto, muchas gracias por el enlace. Si estoy entendiendo bien, fiscalmente esta muy interesante el alquiler.

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info




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  3. #22
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    Cita Iniciado por yoe Ver Mensaje
    por cierto, muchas gracias por el enlace. Si estoy entendiendo bien, fiscalmente esta muy interesante el alquiler.

    Gracias por tus ideas Yoe. Yo no le veo mucho aumento de valor a la casa ni al alquiler, no está en una zona especialmente buena y por los alrededores tiene muchos terrenos urbanizables donde vivienda nueva se compraria o alquilaria mejor que la mia.

    Fiscalmente tiene sus ventajas, pero de aqui a 2, 3 o 5 años cuantas quedaran?, porque ampliarlas no creo...Eso es lo que tiene "confiar" en los politicos para hacer tus previsiones, que te la pueden jugar.

  4. #23
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    Para mí es nuevo el concepto de que en la ecuación rendimiento= ingresos - gastos no hay que tener en cuenta el capital que nos prestan.


    Así, el rendimiento de la inversión lo calcularemos en base al capital inicial que aportamos de nuestro bolsillo. El rendimiento será la diferencia entre lo que cobramos del alquiler y los gastos que soportamos, incluyendo los intereses que pagamos. Todo ello anualmente. Pero:


    ¿Dónde aparece el dinero que todos los meses amortizamos en la cuota de la hipoteca? Porque ese dinero disminuye también la rentabilidad. No sé si contablemente, pero si en la cuenta del banco.


    Y por otro lado, si hacemos aportaciones extraordinarias, ese dinero lo sumamos al capital inicial para re calcular el rendimiento obtenido, no?

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  6. #24
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    Cita Iniciado por Dr. Seldon Ver Mensaje
    Para mí es nuevo el concepto de que en la ecuación rendimiento= ingresos - gastos no hay que tener en cuenta el capital que nos prestan.


    Así, el rendimiento de la inversión lo calcularemos en base al capital inicial que aportamos de nuestro bolsillo. El rendimiento será la diferencia entre lo que cobramos del alquiler y los gastos que soportamos, incluyendo los intereses que pagamos. Todo ello anualmente. Pero:


    ¿Dónde aparece el dinero que todos los meses amortizamos en la cuota de la hipoteca? Porque ese dinero disminuye también la rentabilidad. No sé si contablemente, pero si en la cuenta del banco.


    Y por otro lado, si hacemos aportaciones extraordinarias, ese dinero lo sumamos al capital inicial para re calcular el rendimiento obtenido, no?
    Dr. Sheldon, lo siento pero me perdi en lo que dices...si me pones un ejemplo sencillo con cifras redondas.

  7. #25
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    Cita Iniciado por proyecto33 Ver Mensaje
    Dr. Sheldon, lo siento pero me perdi en lo que dices...si me pones un ejemplo sencillo con cifras redondas.
    Soy yo el que anda perdido. A ver si consigo explicarme.


    El constructor nos vendió un piso de 150.000€ por el que pagamos 50.000€ de entrada, y nos dieron una hipoteca por 100.000 € a 20 años, por la que pagaremos una cuota mensual de 200€.


    La vivienda la alquilamos por 400€/mes, y pagamos 100€ mensuales de gastos (comunidad, impuestos, mantenimiento)


    Para calcular la rentabilidad de la inversión, yo calculaba la diferencia entre el alquiler (400€) y la suma de gastos más cuota (300€). Así, obtengo 1200€ anuales de beneficio sobre ls 50.000€'que di de entrada: 2,4% de rentabilidad.


    Pero llevo tiempo leyendo que en los gastos solo hay que contar los intereses de la hipoteca, no el dinero que se va amortizando:


    Supongamos que de los 200€ de cuota hipoteca, 20€ son de intereses. Luego los gastos serán 100€ + 20€ = 120€/mes, que equivalen a 1.440€ anuales. Al descontarlos al ingreso por alquiler, son 3.360€ limpios. Esto, sobre los 50.000€ iniciales, da un 6,72%.


    Y no lo entiendo, porque falta contemplar la amortización de la hipoteca.

  8. #26
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    Tal como yo lo veo, que ni soy un experto ni tengo mucha idea de esto, sería fácil hacer un símil con las cuentas de una empresa.

    Tendríamos por un lado el balance: fondos propios +deuda=precio de compra del inmueble.

    Por otro lado tendríamos la cuenta de resultados: (ingresos por alquiler, posibles deducciones, etc) - (los gastos del piso, reparaciones, impuestos, hipoteca,...).

    Cada año que amortizas deuda estás variando los fondos propios de la inversión y la deuda, el balance, por lo que la amortización de la deuda no creo que se pueda considerar gasto, por ser algo que sale de la "caja de la empresa" para modificar el balance, sería un pago pero no un gasto (recordando los videos de Xavier Puig de youtube).

    Para hacer los cálculos e las rentabilidades no es lo mismo el ROI que el ROE, y cada año que pasa variarían.

  9. #27
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    Cita Iniciado por potsis Ver Mensaje
    Tal como yo lo veo, que ni soy un experto ni tengo mucha idea de esto, sería fácil hacer un símil con las cuentas de una empresa.

    Tendríamos por un lado el balance: fondos propios +deuda=precio de compra del inmueble.

    Por otro lado tendríamos la cuenta de resultados: (ingresos por alquiler, posibles deducciones, etc) - (los gastos del piso, reparaciones, impuestos, hipoteca,...).

    Cada año que amortizas deuda estás variando los fondos propios de la inversión y la deuda, el balance, por lo que la amortización de la deuda no creo que se pueda considerar gasto, por ser algo que sale de la "caja de la empresa" para modificar el balance, sería un pago pero no un gasto (recordando los videos de Xavier Puig de youtube).

    Para hacer los cálculos e las rentabilidades no es lo mismo el ROI que el ROE, y cada año que pasa variarían.
    Estoy de acuerdo.

    Y siguiendo con el simil de la empresa, deberíamos valorar la capacidad de generar caja de nuestro negocio (Ingreso por alquiler). Puesto que con esa caja debemos pagar la deuda.

    Asi, para compararlo con la inversión por dividendos, deberíamos equiparar el ahorro mensual que dedicamos a comprar más acciones, con la parte de la cuota de hipoteca que se destina a amortizar deuda, no?

    Parece que voy asimilando los conceptos, creo.

  10. #28
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    Cita Iniciado por Dr. Seldon Ver Mensaje

    Asi, para compararlo con la inversión por dividendos, deberíamos equiparar el ahorro mensual que dedicamos a comprar más acciones, con la parte de la cuota de hipoteca que se destina a amortizar deuda, no?
    No estoy muy seguro de esta parte, pero podría ser.

  11. #29
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    Cita Iniciado por Dr. Seldon Ver Mensaje
    Soy yo el que anda perdido. A ver si consigo explicarme.


    El constructor nos vendió un piso de 150.000€ por el que pagamos 50.000€ de entrada, y nos dieron una hipoteca por 100.000 € a 20 años, por la que pagaremos una cuota mensual de 200€.


    La vivienda la alquilamos por 400€/mes, y pagamos 100€ mensuales de gastos (comunidad, impuestos, mantenimiento)


    Para calcular la rentabilidad de la inversión, yo calculaba la diferencia entre el alquiler (400€) y la suma de gastos más cuota (300€). Así, obtengo 1200€ anuales de beneficio sobre ls 50.000€'que di de entrada: 2,4% de rentabilidad.


    Pero llevo tiempo leyendo que en los gastos solo hay que contar los intereses de la hipoteca, no el dinero que se va amortizando:


    Supongamos que de los 200€ de cuota hipoteca, 20€ son de intereses. Luego los gastos serán 100€ + 20€ = 120€/mes, que equivalen a 1.440€ anuales. Al descontarlos al ingreso por alquiler, son 3.360€ limpios. Esto, sobre los 50.000€ iniciales, da un 6,72%.


    Y no lo entiendo, porque falta contemplar la amortización de la hipoteca.
    ahora si te entendí, la verdad que no se como se deberia hacer, pero si solo incluyes los intereses es porque consideras que lo que pagas de principal no es un "gasto" sino que te lo das a ti mismo en forma de ladrillo, por asi decirlo, aunque en terminos practicos...es un gasto, pues tienes que poner ese dinero mes a mes que incluye el principal + intereses aunque la parte de principal es "devuelta" a ti una vez que se la pagas al banco, por asi decirlo.

    EDITO: no habia leido la aportacion de potsis, igual con lo que dices, sobra lo mio, que no se si es parecido pero mas a lo bruto.
    Última edición por proyecto33; 30-sep-2016 a las 15:02

  12. #30
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    Predeterminado

    En mi opinión es importante tener claras las cosas por separado, y luego ya considerarlas en su conjunto.

    Por ejemplo, para mí es muy importante tener clara la rentabilidad del inmueble teniendo en cuenta el valor del inmueble, y no nuestra inversión inicial. Este dato es el que nos sirve para comparar la rentabilidad de nuestro inmueble con el del vecino por ejemplo, y en definitiva saber si "el negocio" (por comparar con las empresas) nos está dando una buena rentabilidad o no, independientemente de nuestras condiciones de financiación de la deuda que al fin y al cabo no tienen nada que ver con el inmueble.

    Por otro lado, tenemos la deuda, que nos genera unos gastos en forma de intereses. Como bien habéis explicado, la amortización de la hipoteca no es un gasto, sino más bien un cambio de activos (de dinero a ladrillos).

    Ahora bien, para calcular la rentabilidad de la operación conjunta, como ya habéis explicado, hay que restarle a los beneficios que da el alquiler, los gastos por los intereses y dividir por el capital que tenemos invertido en cada momento. El capital invertido es lo que ya hemos amortizado de hipoteca e irá aumentando mes a mes. Con el tiempo los intereses disminuyen (según el sistema de amortización francés que es el más común) y el capital invertido aumenta. Lo primero aumenta la rentabilidad y lo segundo la disminuye.

    Sería interesaría estudiar la evolución de esta curva con los años y ver en qué momentos se le saca mayor rentabilidad a la operación conjunta. Esta rentabilidad es la que habría que comparar con la rentabilidad obtenida en bolsa (sin reinversión de dividendos) al invertir el capital inicial que de la venta de la casa más la misma cantidad que amortizamos de hipoteca todos los meses (la rentabilidad de bolsa capital+dividendos).

    Esta evolución de la rentabilidad del inmueble+deuda (teniendo en cuenta el valor del inmueble también) y la bolsa, si bien no asegura nada, porque serán estimaciones, si que nos puede ayudar mucho a decantarnos por una u otra decisión. Puede ser que durante los siguientes 10 años saques muy buena rentabilidad a la operación conjunta en comparación con la bolsa, pero a partir de entonces la rentabilidad sea mediocre, entonces vendes y pasas a bolsa. Si la rentabilidad de la operación es mala los 10 primeros años, pero después mejora, quizás si que te interese más vender ahora.

    Vamos, una parrafada para quedarnos igual.
    Última edición por Padawan; 30-sep-2016 a las 17:43

  13. Gracias Dr. Seldon thanked for this post



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