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Tema: Mi casa. La vendo o la alquilo. Opiniones

  1. #31
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por Dr. Seldon Ver Mensaje
    ¿Dónde aparece el dinero que todos los meses amortizamos en la cuota de la hipoteca? Porque ese dinero disminuye también la rentabilidad. No sé si contablemente, pero si en la cuenta del banco.


    Y por otro lado, si hacemos aportaciones extraordinarias, ese dinero lo sumamos al capital inicial para re calcular el rendimiento obtenido, no?
    La respuesta a tu primera pregunta la tienes en tu segunda pregunta. La amortización de la hipoteca (extraordinaria o no) reduce la rentabilidad, porque aumenta el capital invertido.

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info




  2. Gracias Dr. Seldon thanked for this post
  3. #32
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por Padawan Ver Mensaje
    En mi opinión es importante tener claras las cosas por separado, y luego ya considerarlas en su conjunto.

    Por ejemplo, para mí es muy importante tener clara la rentabilidad del inmueble teniendo en cuenta el valor del inmueble, y no nuestra inversión inicial. Este dato es el que nos sirve para comparar la rentabilidad de nuestro inmueble con el del vecino por ejemplo, y en definitiva saber si "el negocio" (por comparar con las empresas) nos está dando una buena rentabilidad o no, independientemente de nuestras condiciones de financiación de la deuda que al fin y al cabo no tienen nada que ver con el inmueble.

    Por otro lado, tenemos la deuda, que nos genera unos gastos en forma de intereses. Como bien habéis explicado, la amortización de la hipoteca no es un gasto, sino más bien un cambio de activos (de dinero a ladrillos).

    Ahora bien, para calcular la rentabilidad de la operación conjunta, como ya habéis explicado, hay que restarle a los beneficios que da el alquiler, los gastos por los intereses y dividir por el capital que tenemos invertido en cada momento. El capital invertido es lo que ya hemos amortizado de hipoteca e irá aumentando mes a mes. Con el tiempo los intereses disminuyen (según el sistema de amortización francés que es el más común) y el capital invertido aumenta. Lo primero aumenta la rentabilidad y lo segundo la disminuye.

    Sería interesaría estudiar la evolución de esta curva con los años y ver en qué momentos se le saca mayor rentabilidad a la operación conjunta. Esta rentabilidad es la que habría que comparar con la rentabilidad obtenida en bolsa (sin reinversión de dividendos) al invertir el capital inicial que de la venta de la casa más la misma cantidad que amortizamos de hipoteca todos los meses (la rentabilidad de bolsa capital+dividendos).

    Esta evolución de la rentabilidad del inmueble+deuda (teniendo en cuenta el valor del inmueble también) y la bolsa, si bien no asegura nada, porque serán estimaciones, si que nos puede ayudar mucho a decantarnos por una u otra decisión. Puede ser que durante los siguientes 10 años saques muy buena rentabilidad a la operación conjunta en comparación con la bolsa, pero a partir de entonces la rentabilidad sea mediocre, entonces vendes y pasas a bolsa. Si la rentabilidad de la operación es mala los 10 primeros años, pero después mejora, quizás si que te interese más vender ahora.

    Vamos, una parrafada para quedarnos igual.
    La rentabilidad ideal, para mi, se alcanzaria teniendo deuda "perpetua" ( marchando una racion de preferentes) y pagando por intereses que no sean abusivos, claro. Y nunca jamas aumentrando deuda. Por eso los mecanismos que tienen las empresas para en deudarse son ideales para aumentar la rentabilidad de la inversión.

    Siendo realistas, el retorno de lo invertido varia cada vez que se amortiza deuda, para ir a peor siempre, puesto que aumenta el capital invertido y el retorno es el mismo, bueno, variarian los gastos en intereses, pero aun así creo que la inversion seria cada vez peor.

  4. #33
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    marzo-2010
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por potsis Ver Mensaje

    Siendo realistas, el retorno de lo invertido varia cada vez que se amortiza deuda, para ir a peor siempre, puesto que aumenta el capital invertido y el retorno es el mismo, bueno, variarian los gastos en intereses, pero aun así creo que la inversion seria cada vez peor.
    En el ejemplo que calculé ya me sale eso, que la rentabilidad de alquilar va a peor (aún aumentando el alquiler) y es, a mi juicio por:

    - El dividendo de empresas tiene un % de aumento anual (salvo en crisis) que no tendrá el alquiler. En el alquiler, por no subir unos pocos € no se sube ni la inflacion. Los caseros normalmente no suben la inflacion a riesgo de que los llamen "peseteros" pero, en teoria, deberia de subirse la inflacion.

    - En el alquiler no hay interés compuesto.

    - La revalorizacion del activo sera mayor (en principio) en una buena empresa que en una casa, precisamente porque la empresa crece y genera valor. La casa también puede aumentar su valor, pero digamos que no es su finalidad, como si lo es en una empresa.

  5. #34
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    febrero-2009
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    Predeterminado

    Hola,

    Para hacer la comparación más homogénea, los 30.000 que quedan de la casa (al venderla), habría que suponer que los inviertes en Bolsa. Aunque luego no lo hagas, y los dejes como reserva, pero así comparas dos cosas homogéneas.

    Con las casas hay una parte subjetiva, que sólo valora bien el propietario. Por ejemplo, si es una casa en la que se podría llegar a vivir. El propietario, o alguno de sus hijos. Si da seguridad tener una parte invertida en inmuebles, o no la da. Si está alquilada y es un ingreso seguro que da estabilidad, o se vacía y se llena, y da muchos quebraderos de cabeza. Etc.

    Ganar el 4% a largo plazo en la Bolsa es bastante poco. Lo esperable es que sea más, claramente más.

    En cuanto a las viviendas, yo espero que caigan en precio de venta y alquiler en los próximos 20-30 años, por la demografía. Tampoco es normal que esté ocupada de forma ininterrumpida durante 18 años, ni que no necesite una reforma importante en ese tiempo (no es lo mismo una casa que se alquila, que una casa en la que vive el propietario).

    Y la Bolsa ahora está especialmente barata, más barata que la media.

    Financieramente yo creo que es mejor, probablemente mucho mejor, vender la casa, e invertir ese dinero en la Bolsa. También será más cómodo y dará mayor tranquilidad (aunque esto es un poco subjetivo, podría no ser así en el 100% de los casos). En general siempre ha sido más rentable la Bolsa que la vivienda en plazos largos de tiempo, y en este momento, creo que la divergencia es mayor, porque la Bolsa está muy cara, y la vivienda la sigo viendo cara.


    Saludos.

  6. Gracias Fuchs, Tamaki thanked for this post



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