Apalancarse pidiendo hipoteca

[matefinanciero]

Buenos días

He leído en algún grupo fuera de aqui, que hay personas que piden una hipoteca al banco, dicen al 100% y lo alquilan, alquilándolo mas caro que lo que paga por cuota. Según comentaba esta persona, las condiciones son buenas, euribor bajo, etc...yo no entro en las condiciones, porque sea cual sea, es una hipoteca, fijo o variable, al final de mes y durante "x" años se tiene que pagar.

La duda mia es esa palabra que utilizan "apalancarse con la hipoteca"...supongo que este tipo de personas que se animan a esto es porque ya tienen piso propio, no? ...no estarán alquilando. Otra cosa que no entiendo, es que hoy por hoy ningún banco da el 100% de la hipoteca.

Yo, no tengo piso propio por lo tanto no lo haría, directamente me iría a vivir yo a ese piso, pero en ese caso no le sacaría rentabilidad.

A ver si alguien me explica esa palabra...gracias

[Rodes]

Buenos días

He leído en algún grupo fuera de aqui, que hay personas que piden una hipoteca al banco, dicen al 100% y lo alquilan, alquilándolo mas caro que lo que paga por cuota. Según comentaba esta persona, las condiciones son buenas, euribor bajo, etc...yo no entro en las condiciones, porque sea cual sea, es una hipoteca, fijo o variable, al final de mes y durante "x" años se tiene que pagar.

La duda mia es esa palabra que utilizan "apalancarse con la hipoteca"...supongo que este tipo de personas que se animan a esto es porque ya tienen piso propio, no? ...no estarán alquilando. Otra cosa que no entiendo, es que hoy por hoy ningún banco da el 100% de la hipoteca.

Yo, no tengo piso propio por lo tanto no lo haría, directamente me iría a vivir yo a ese piso, pero en ese caso no le sacaría rentabilidad.

A ver si alguien me explica esa palabra...gracias

Hola, a mi modo de entender, apalancarse es simplemente pedir prestado dinero. Todo el mudno que está hipotecado, yo incluído, estamos apalancados, ya que hemos pedido prestado dinero para comprar la vivienda (a eso se le llama hipoteca )

apalancarse para comprar acciones, son los típicos anuncios que rulan por internet de.. invierte 100mil € utilizando solo 200, y cosas así, nada aconsejables. Es también pedir prestado dinero , en este caso para invertir, malo malo

[Soldierencore]

Efectivamente como dice Rodes apalancarse es "operar" fincancieramente con un dinero que no tienes, es decir prestado, ya sea del banco, de un amigo etc.

Lo de la hipoteca para luego alquilarlo está muy bien, pero tiene un riesgo brutal, seamos sinceros, nadie mantiene algo alquilado de manera perpetua durante los "20-30" años de la hipoteca, es decir que tienes que asegurarte dos cosas, que va a estar alquilado el mayor tiempo posible, con contratos largos o porque sea una zona muy valorada y esto no vaya a cambiar (cosa que rara vez puede saberse) y la segunda es que en esos periodos en los que esté vacio y no estes cobrando alquiler tengas como pagar las cuotas de la hipoteca, ya sea con ahorros (poco aconsejable) o con otras rentas: trabajo, otros alquileres etc.

A todo esto si la hipoteca es variable y los tipos suben más riesgo, si puedes garantizar todas esas variables es el negocio del siglo claro, te prestan por 3 y alquilas por 5. (numeros evidentemente inventados)

[Sarraceno]

Lo de la hipoteca para luego alquilarlo está muy bien, pero tiene un riesgo brutal, seamos sinceros, nadie mantiene algo alquilado de manera perpetua durante los "20-30" años de la hipoteca, es decir que tienes que asegurarte dos cosas, que va a estar alquilado el mayor tiempo posible, con contratos largos o porque sea una zona muy valorada y esto no vaya a cambiar (cosa que rara vez puede saberse) y la segunda es que en esos periodos en los que esté vacio y no estes cobrando alquiler tengas como pagar las cuotas de la hipoteca, ya sea con ahorros (poco aconsejable) o con otras rentas: trabajo, otros alquileres etc.

Para no perder dinero, el alquiler no sólo debe cubrir la cuota de la hipoteca, sino tambien los gastos del piso : comunidad, IBI, seguro, derramas, arreglos, …

Cada vez que se va un inquilino es inevitable tener que dar un repaso al piso para mantenerlo en condiciones, y cada mes que esté el piso sin alquilar puede ser un drama ya que hay que seguir cubriendo los gastos (incluida la hipoteca) sin que haya ingresos.

[Fortyniner]

En mi opinión es una inversión posible, pero tal y como comentan otros compañeros, la veo arriesgada y con una rentabilidad con muchas fluctuaciones posibles.

Yo no lo haría salvo que el apalancamiento sea pequeño o la compra sea un chollo, pero creo que no hablas de esos casos.

[matefinanciero]

Gracias a todos por responder...

Lo de apalancarse con hipoteca, yo lo veo difícil mas que nada por las condiciones que ponen los bancos, además no están dando el 100% de la hipoteca.

Por otro lado, al no tener piso propio, si hago eso es para vivir yo, no para alquilar, porque como bien se comenta el alquiler puede traer muchos problemas...otra cosa sería si tengo ya el piso pagado, quizás me metería en este "juego"

En cambio, pedir un crédito para comprar acciones que den dividendo (eso también entiendo que es apalancarse) y al año devolverlo, lo veo mas factible y menos arriesgado...

[Rodes]

Gracias a todos por responder...

Lo de apalancarse con hipoteca, yo lo veo difícil mas que nada por las condiciones que ponen los bancos, además no están dando el 100% de la hipoteca.

Por otro lado, al no tener piso propio, si hago eso es para vivir yo, no para alquilar, porque como bien se comenta el alquiler puede traer muchos problemas...otra cosa sería si tengo ya el piso pagado, quizás me metería en este "juego"

En cambio, pedir un crédito para comprar acciones que den dividendo (eso también entiendo que es apalancarse) y al año devolverlo, lo veo mas factible y menos arriesgado...

es tu decisión, pero yo no me apalancaría para comprar acciones (ni para ninguna cosa, suiciente tengo con la hipoteca). imagínate, ahora que los tipos dan un subidón inmediato (cosa nada descartable por cierto) y el interés a devolver de mucho mayor (es solo un ejemplo)

[matefinanciero]

es tu decisión, pero yo no me apalancaría para comprar acciones (ni para ninguna cosa, suiciente tengo con la hipoteca). imagínate, ahora que los tipos dan un subidón inmediato (cosa nada descartable por cierto) y el interés a devolver de mucho mayor (es solo un ejemplo)

Gracias RODES, no tengo pensado aún hacer apalancamiento, solo que era duda de como lo hace la gente que lo hace...y sobre las acciones, lo veo mas claro, porque puedes pedir un préstamo/crédito pequeño para los que empezamos /5.000€ y el tipo lo pactas cuando lo solicitas, no creo que suba en ese período. Si la diferencia es interesante porque no?

[Invertirenbolsa]

Hola,

Aprendiz, lo de apalancarte con la hipoteca es lo que te han dicho. Es tan sencillo como dice Rodes, todo el que tiene una hipoteca está apalancado, en mayor o menor medida (1900%, 50%, 20%, lo que sea).

Parece ser que ahora los bancos sí dan el 100% como hipoteca, si se compra un piso de los que ellos tienen en balance. Es lógico que sea así, porque reducen su riesgo de forma instantánea, y van saneando el balance.

La idea que comentas viene de EEUU. Allí hay libros sobre este tema, y consiste en comprar una vivienda (o lo que sea) sin poner nada de dinero, e ir pagándola con el alquiler, hasta que llega un día en que tienes una vivienda que antes no tenías.

Imagina que ahora tienes una cartera de acciones de 20.000 euros. Con la cartera sigues como siempre, comprando con el ahorro mensual, reinvirtiendo dividendos, etc.

Además de eso, compras un piso por 100.000 euros, pidiendo 100.000 euros prestados. Además de la cartera de 20.000 euros, pasas a tener un piso de 100.000 y una deuda de 100.000.

Podríamos decir que tu "valor contable" sigue siendo de 20.000 euros: 20.000 + 100.000 - 100.000 = 20.000

El piso lo pones en alquiler, y te dan 600 euros. Con esos 600 euros pagas los 500 de la hipoteca, y los 100 de comunidad, IBI, etc. Así que cuando acabes de pagar la hipoteca, tendrás un piso que vale 100.000 (o lo que sea en ese momento), y una renta por alquiler de 500 euros (600 - 100, o lo que sea en ese momento), sin haber invertido nada, sólo habiendo corrido el riesgo de que esto no saliera bien.

La mejora de esta estrategia es lo que llaman "estrategia de cash flow positivo", que, siguiendo el ejemplo anterior, consiste en que el alquiler sea de 650 euros, por ejemplo, de forma desde el primer momento ya tengas una renta de 50 euros, sin haber invertido ni 1 céntimo.

Yo he mirado esto en España en diferentes momentos, y veo casi imposible que salga, y eso suponiendo que no haya ningún problema. Es decir, suponiendo que el piso nunca se queda vacío, que no hay derramas extras en la comunidad, que no hay que hacer ninguna obra en los 20-30 años que dure la hipoteca, etc, yo no he encontrado ningún caso en que salgan las cuentas. Pero en la práctica pasa todo lo que habéis dicho, que el piso se quedará vacío a temporadas, que habrá derramas extras, obras, etc.

Sí pasa que desde que los tipos están a 0 (hipotecas al 2%, o menos), no lo he mirado, a lo mejor ahora en teoría sí salen los números en algún caso, o se acercan. Con tipos normales y haciendo previsión para derramas, obras, períodos de desocupación, sale que hay que poner alrededor del 50%-70% como entrada (ya no es sin invertir, que es lo que atrae de esta estrategia a la gente), según el caso y las suposiciones que se hagan, para que la hipoteca, y todo lo demás, se pague con el alquiler.

No sé si en EEUU será más fácil que salgan las cuentas, o lo ha sido en algún momento. Yo he oído a gente decir que tampoco salen, salvo que se compre algo a un precio especialmente bueno en una subasta judicial o algo así, pero no si se compra a precios de mercado. En EEUU no te puedo decir quién tiene razón.

En Bolsa yo tampoco pediría un crédito. Desde el punto de vista teórico, tiene cuenta, pero si se compra muy cerca de los mínimos. Es decir, tienes que invertir todo el dinero que has pedido prestado de golpe, o casi de golpe, en la zona de mínimos.

El problema en la práctica es que, como ya sabes, es muy difícil acertar con el mínimo. Si compras a buenos precios, pero no en el mínimo, es posible que reduzcas algo tu rentabilidad respecto a haber esperado al ahorro de los siguientes meses, los dividendos, etc.

Otro problema muy importante es la parte psicológica. Estar apalancado estresa mucho, lo cual significa que se toman peores decisiones, y eso hace que sea más difícil aún de lo habitual acertar con la zona de mínimos.

Por eso creo que es mejor no apalancarse. Se vive más tranquilo seguro, y respecto a la rentabilidad, en algunos casos igual se mejora, pero creo que en la mayoría se empeoraría, aunque no fuera mucho.


Saludos.

[amen]

siempre he pensado que en esta jugada tal vez en los primeros años estes justito pero los años van en tu favor, ya que la hipoteca voy a suponerla fija (si es variable pues algo oscilara) y el alqiler siempre se suele subir como minimo el IPC, (en el ejemplo he puesto IPC=2%)

2017 alquier de 500€ y hipoteca de 500€
2027 alquiler de 609€ y hipoteca de 500€
2037 alquiler de 742€ y hipoteca de 500€
como veis con los años todo mejora, luego no me parece una mala jugada hacer algo asi, de hecho yo tengo mi antigua vivienda alquilada y ahora le saco muy poco dinero pero con el tiempo esto ira cambiando poco a poco.

[Padawan]

siempre he pensado que en esta jugada tal vez en los primeros años estes justito pero los años van en tu favor, ya que la hipoteca voy a suponerla fija (si es variable pues algo oscilara)

Algo oscilará?... Esa oscilación te puede llevar a pérdidas, graves además. Ahora puede que los números salgan si coges una hipoteca a 20-30 años a tipo fijo ~2% (fijo, no variable). Puede que desde el inicio no salga un flujo positivo, pero con los años seguro, dejando de lado totalmente consideraciones sobre el mercado inmobiliario de los próximos 20-30 años, que por supuesto hay que tener en cuenta.

[Raulb]

Hola a todos,

Sobre este tema, puedo contaros como he actuado en algunas ocasiones yo:

Busco un inmueble que esté dentro de mis posibilidades de inversión (en solitario o asociado con alguien de confianza). El tipo de inmueble que me puedo permitir es aquel que habiendo exprimido al máximo el precio de compra, pueda adquirir sin hipotecar más del 50% del precio de compra (suponiendo un precio actual del sector en horas bajas).

Una vez localizado el inmueble, hay que hacer una serie de números: importe probable del alquiler, importe de la cuota sobre un 3,5% de interés, gastos de comunidad, ibi, basura, seguro de alquiler etc por el lado de la cuenta de explotación y por el lado de la adquisición pues el precio de compra, itp, notaria, comisiones banco, reformas si fueran necesarias etc.

Con todos esos datos hago una simulación de explotación (todo muy poco técnico porque no soy contable ni mucho menos) teniendo en cuenta una ocupación de un 80% del tiempo (si el inmueble está bien elegido no es optimista) y trato de obtener el hipotético cash flow y someto la operación a subida de tipos a ver hasta donde podría aguantar la operación sin necesitar aportes de capital.

Todo lo anteiror es lo mas sencillo de hacer, creo que lo más complicado es saber seleccionar bien el inmueble, la zona, tipología y precio objetivo pero vamos siendo amateur en este tema pienso que la clave está como en todo comprar un inmueble con potencial a un precio inferior al de mercado (cosa que ahora más que nunca es posible) y tener calculados los posibles escenarios para en caso de necesitarla, tener una salida planificada y no palmar dinero.

En cuanto a lo de apalancarse pues sin intención de recomendárselo a nadie, pienso que en el caso de los inmuebles incrementa la rentabilidad y pienso que en el momento en el que estamos y haciendo las cosas correctamente utilizando un apalancamiento muy controlado puede ser muy beneficioso en el lago plazo.

Con esto no pretendo decir que sea más o menos lucrativo que el b&h, de hecho, hay un handicap importante a la hora de intentar la estrategia del b&h en los inmuebles en contraposición con el b&h en acciones. Si tienes una cartera de valores a largo plazo, puede que te equivoques al entrar en una empresa pero como las compras son de poco importe, el hecho de cometer un error en una empresa, no te arruinará.

Cosa muy distinta es en los inmuebles, si cometes un error al adquirir uno, puede lastrarte muchísimos años y hacerte perder bastante dinero o como mínimo soportar un coste de oportunidad bestial. Probablemente de haber conocido el b&h antes de la inversión inmobiliaria hubiera destinado un portcentaje muy alto a esta estrategia (ahora solo representa un 7% aproximadamente de mi inversión y que espero en los próximos años ir equilibrando un poco) ya que cuando empecé con la inversión inmobiliaria, realmente si que estuve muy expuesto a un riesgo que ni siquiera sabía calibrar.

Con todo esto solo digo que existen alternativas de inversión al b&h pero que también requieren de una serie de conocimientos.

Que nadie tome esto como un consejo de inversión porque no pretende serlo ni de lejos.


Saludos.

[matefinanciero]

Veo que algunos se animan a invertir de esta manera en pisos, pero algunos ya están poniendo el 40/50 % de la hipoteca, esto no es apalancarse creo yo...tampoco soy un experto en el tema, pero si ya se pone un % de dinero propio ya no es apalancarse.

El otro día, hablando con mi padre, sobre la venta de la propiedad que tiene en Argentina (ya comentado en otro hilo) me dice que conoció un comercial inmobiliario y que esta inmobiliaria dá el 100% del valor de la hipoteca...entonces mis dudas vuelven y me pregunto, como funciona estas operaciones?

Porque si vas al banco, negocias directamente con el banco el valor, el tipo, el tiempo, etc...pero con la inmobiliaria que te da el dinero...con quien se hace? con la inmobiliaria? las condiciones ya serían algo distintas supongo...esto sería apalancarse, no?

Supongo que ahora que se "rumorea" una pequeña mejora de la situación inmobiliaria, salen a la caza de nuevos clientes ofreciendo el 100% del valor

En diciembre, en algunos días libres que he tenido, me recorrí algunos bancos tanteando el tema y no dan el 100% y si son de sus balances no siempre lo dan...y los gastos extras como notarios, firmas y demás, también a cargo del cliente.

[Invertirenbolsa]

Hola,

amen, hasta ahora ha sido como dices, al ir pasando los años subía el alquiler, pero no la hipoteca, y la situación cada vez era más favorable.

Pero en este momento creo que los alquileres, en general, también están sobrevalorados, por lo que se puede dar la situación contraria, que los alquileres sean cada vez más bajos (de hecho lleva pasando años en los casos reales que conozco, y lo lógico es que sigan bajando), y la hipoteca (si es a tipo variable) será más alta en el futuro. Si es a tipo fijo (que es lo que recomiendo ahora, si se compra vivienda), entonces la cuota de la hipoteca no subirá.

Raul, la forma que tienes de invertir en inmuebles me parece muy prudente y muy correcta. Y en el pasado ha funcionado bien. En el futuro creo que va a ir funcionando peor por lo que comento de los alquileres, que también los veo sobrevalorados, y creo que van a ir bajando. Incluso aunque no se liberalizase el suelo, pero es que creo que la liberalización del suelo en algún momento va a ser inevitable.

aprendiz, todo lo que sea pedir dinero prestado es apalancarse. No apalancarse sería comprar el piso totalmente en efectivo, sin hipoteca. Lo que pasa es que dentro de apalancarse se puede hacer "mucho", "poco", etc. Los porcentajes que da Raúl son los habituales en la gente prudente que ha ganado dinero, y ha dormido.

En el ejemplo que te ha contado tu padre de Argentina, entiendo (es lo que pasa en España en este tipo de casos), que esa inmobiliaria tiene un acuerdo con un banco. Si se hace la venta, ese banco, a través de la inmobiliaria, es quien da el préstamo al comprador del inmuebles. ¿Puede ser esto lo que te ha dicho tu padre?


Saludos.

[Ricbar]

Hola,


En Bolsa yo tampoco pediría un crédito. Desde el punto de vista teórico, tiene cuenta, pero si se compra muy cerca de los mínimos. Es decir, tienes que invertir todo el dinero que has pedido prestado de golpe, o casi de golpe, en la zona de mínimos.

El problema en la práctica es que, como ya sabes, es muy difícil acertar con el mínimo. Si compras a buenos precios, pero no en el mínimo, es posible que reduzcas algo tu rentabilidad respecto a haber esperado al ahorro de los siguientes meses, los dividendos, etc.




Saludos.

Los préstamos personales, incluso los concedidos en Black Friday, resultan muy difíciles de compensar, ya no digamos batir, con la RPD a la que rinden nuestras carteras. Pero..... Me acaban de ofrecer en el banco, hipotecar mi vivienda habitual (ya pagada), desde euríbor + 0,99% (2,65% TAEVariable), lo cual puede resultar muy tentador, si el mercado hace un nuevo mínimo.

[Invertirenbolsa]

Hola Ricbar,

Yo no lo haría. Creo que debe ser muy angustioso ver los movimientos de las cotizaciones habiendo hipotecado la casa. Con ese interés es casi seguro que te saldría bien, incluso sin acertar con el mínimo, pero creo que es algo que te pondría muy tenso, y es mejor vivir tranquilo.


Saludos.