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Tema: Apalancarse pidiendo hipoteca

  1. #11
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    mayo-2016
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por amen Ver Mensaje
    siempre he pensado que en esta jugada tal vez en los primeros años estes justito pero los años van en tu favor, ya que la hipoteca voy a suponerla fija (si es variable pues algo oscilara)
    Algo oscilará?... Esa oscilación te puede llevar a pérdidas, graves además. Ahora puede que los números salgan si coges una hipoteca a 20-30 años a tipo fijo ~2% (fijo, no variable). Puede que desde el inicio no salga un flujo positivo, pero con los años seguro, dejando de lado totalmente consideraciones sobre el mercado inmobiliario de los próximos 20-30 años, que por supuesto hay que tener en cuenta.

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info




  2. #12
    Fecha de Ingreso
    enero-2016
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    Predeterminado

    Hola a todos,

    Sobre este tema, puedo contaros como he actuado en algunas ocasiones yo:

    Busco un inmueble que esté dentro de mis posibilidades de inversión (en solitario o asociado con alguien de confianza). El tipo de inmueble que me puedo permitir es aquel que habiendo exprimido al máximo el precio de compra, pueda adquirir sin hipotecar más del 50% del precio de compra (suponiendo un precio actual del sector en horas bajas).

    Una vez localizado el inmueble, hay que hacer una serie de números: importe probable del alquiler, importe de la cuota sobre un 3,5% de interés, gastos de comunidad, ibi, basura, seguro de alquiler etc por el lado de la cuenta de explotación y por el lado de la adquisición pues el precio de compra, itp, notaria, comisiones banco, reformas si fueran necesarias etc.

    Con todos esos datos hago una simulación de explotación (todo muy poco técnico porque no soy contable ni mucho menos) teniendo en cuenta una ocupación de un 80% del tiempo (si el inmueble está bien elegido no es optimista) y trato de obtener el hipotético cash flow y someto la operación a subida de tipos a ver hasta donde podría aguantar la operación sin necesitar aportes de capital.

    Todo lo anteiror es lo mas sencillo de hacer, creo que lo más complicado es saber seleccionar bien el inmueble, la zona, tipología y precio objetivo pero vamos siendo amateur en este tema pienso que la clave está como en todo comprar un inmueble con potencial a un precio inferior al de mercado (cosa que ahora más que nunca es posible) y tener calculados los posibles escenarios para en caso de necesitarla, tener una salida planificada y no palmar dinero.

    En cuanto a lo de apalancarse pues sin intención de recomendárselo a nadie, pienso que en el caso de los inmuebles incrementa la rentabilidad y pienso que en el momento en el que estamos y haciendo las cosas correctamente utilizando un apalancamiento muy controlado puede ser muy beneficioso en el lago plazo.

    Con esto no pretendo decir que sea más o menos lucrativo que el b&h, de hecho, hay un handicap importante a la hora de intentar la estrategia del b&h en los inmuebles en contraposición con el b&h en acciones. Si tienes una cartera de valores a largo plazo, puede que te equivoques al entrar en una empresa pero como las compras son de poco importe, el hecho de cometer un error en una empresa, no te arruinará.

    Cosa muy distinta es en los inmuebles, si cometes un error al adquirir uno, puede lastrarte muchísimos años y hacerte perder bastante dinero o como mínimo soportar un coste de oportunidad bestial. Probablemente de haber conocido el b&h antes de la inversión inmobiliaria hubiera destinado un portcentaje muy alto a esta estrategia (ahora solo representa un 7% aproximadamente de mi inversión y que espero en los próximos años ir equilibrando un poco) ya que cuando empecé con la inversión inmobiliaria, realmente si que estuve muy expuesto a un riesgo que ni siquiera sabía calibrar.

    Con todo esto solo digo que existen alternativas de inversión al b&h pero que también requieren de una serie de conocimientos.

    Que nadie tome esto como un consejo de inversión porque no pretende serlo ni de lejos.


    Saludos.

  3. Gracias Tamaki, Soldierencore thanked for this post
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  4. #13
    Fecha de Ingreso
    agosto-2012
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    Barcelona
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    Predeterminado

    Veo que algunos se animan a invertir de esta manera en pisos, pero algunos ya están poniendo el 40/50 % de la hipoteca, esto no es apalancarse creo yo...tampoco soy un experto en el tema, pero si ya se pone un % de dinero propio ya no es apalancarse.

    El otro día, hablando con mi padre, sobre la venta de la propiedad que tiene en Argentina (ya comentado en otro hilo) me dice que conoció un comercial inmobiliario y que esta inmobiliaria dá el 100% del valor de la hipoteca...entonces mis dudas vuelven y me pregunto, como funciona estas operaciones?

    Porque si vas al banco, negocias directamente con el banco el valor, el tipo, el tiempo, etc...pero con la inmobiliaria que te da el dinero...con quien se hace? con la inmobiliaria? las condiciones ya serían algo distintas supongo...esto sería apalancarse, no?

    Supongo que ahora que se "rumorea" una pequeña mejora de la situación inmobiliaria, salen a la caza de nuevos clientes ofreciendo el 100% del valor

    En diciembre, en algunos días libres que he tenido, me recorrí algunos bancos tanteando el tema y no dan el 100% y si son de sus balances no siempre lo dan...y los gastos extras como notarios, firmas y demás, también a cargo del cliente.

  5. #14
    Fecha de Ingreso
    febrero-2009
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    Predeterminado

    Hola,

    amen, hasta ahora ha sido como dices, al ir pasando los años subía el alquiler, pero no la hipoteca, y la situación cada vez era más favorable.

    Pero en este momento creo que los alquileres, en general, también están sobrevalorados, por lo que se puede dar la situación contraria, que los alquileres sean cada vez más bajos (de hecho lleva pasando años en los casos reales que conozco, y lo lógico es que sigan bajando), y la hipoteca (si es a tipo variable) será más alta en el futuro. Si es a tipo fijo (que es lo que recomiendo ahora, si se compra vivienda), entonces la cuota de la hipoteca no subirá.

    Raul, la forma que tienes de invertir en inmuebles me parece muy prudente y muy correcta. Y en el pasado ha funcionado bien. En el futuro creo que va a ir funcionando peor por lo que comento de los alquileres, que también los veo sobrevalorados, y creo que van a ir bajando. Incluso aunque no se liberalizase el suelo, pero es que creo que la liberalización del suelo en algún momento va a ser inevitable.

    aprendiz, todo lo que sea pedir dinero prestado es apalancarse. No apalancarse sería comprar el piso totalmente en efectivo, sin hipoteca. Lo que pasa es que dentro de apalancarse se puede hacer "mucho", "poco", etc. Los porcentajes que da Raúl son los habituales en la gente prudente que ha ganado dinero, y ha dormido.

    En el ejemplo que te ha contado tu padre de Argentina, entiendo (es lo que pasa en España en este tipo de casos), que esa inmobiliaria tiene un acuerdo con un banco. Si se hace la venta, ese banco, a través de la inmobiliaria, es quien da el préstamo al comprador del inmuebles. ¿Puede ser esto lo que te ha dicho tu padre?


    Saludos.

  6. Gracias canichextrem thanked for this post
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