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Tema: Socimis

  1. #1
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    Predeterminado Socimis

    Hola

    Antes que nada, he creado este post acá, porque creí que es el lugar mas adecuado, si no lo es, pido disculpas y que se coloque donde corresponda.

    Veo en muchos sitios que se hablan de socimis, hay gente que tiene pequeño % invertido en este producto y leyendo por internet no veo que sea una mala idea tener un pequeño % de capital invertido ahí, por si fiscalidad, por la distribución el dividendo, etc, yo considero que en 1 o 2 años, la situación inmobiliaria (tanto pisos como oficinas, hoteles y demás) se estabilizará y puede ir a mejor...nadie sabe el futuro, menos lo sabré yo, pero esa es mi intuición.

    Este tipo de sociedades se analizan igual que las demás? hace años leí el libro de Gregorio donde daba unas pautas, ratios a tener presente a la hora de invertir, etc... para estas sociedades esos ratios sirven? Cotizan en el mercado continuo todas? el otro día buscado en la cnmv los balances, no ví que tengan de muchos años, al contrario tienen de 1 o 2 años atrás, por lo que resultaría difícil poder analizarla.

    Saludos

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info



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  2. #2
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    Predeterminado

    Hola aprendiz.
    Yo tengo las mismas impresiones sobre las SOCIMIS, creo que tienen una legislación muy favorable y la recuperación económica hace que estén creciendo mucho: oficinas, centros logísticos, centros comerciales, hoteles.
    Sigo y tengo participación en tres de las grandes: MERLIN, LAR ESPAÑA y AXIARE PATRIMONIO
    En el foro de análisis fundamental tienes hilos de dos de ellas:
    http://www.invertirenbolsa.info/foro...tal-y-noticias

    http://www.invertirenbolsa.info/foro...tal-y-Noticias

    En las páginas web de estas empresas tienes abundante información sobre los activos que han comprado, la tasa de ocupación de alquiler, etc

    No obstante, como llevan pocos años cotizando, no son de mucho interés en estrategias a largo plazo donde se invierte en empresas sólidas y con buen historial de dividendos.

  3. #3
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    agosto-2012
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    Predeterminado

    [QUOTE=RPD;182613]Hola aprendiz.
    Yo tengo las mismas impresiones sobre las SOCIMIS, creo que tienen una legislación muy favorable y la recuperación económica hace que estén creciendo mucho: oficinas, centros logísticos, centros comerciales, hoteles.
    Sigo y tengo participación en tres de las grandes: MERLIN, LAR ESPAÑA y AXIARE PATRIMONIO
    En el foro de análisis fundamental tienes hilos de dos de ellas:
    [url]http://www.invertirenbolsa.info/foro

    Gracias RPD hecharé un vistazo a los links que me pasaste.

    En cuanto a los ratios o datos a tener en cuenta, perdóname que insista, pero son los mismos que una empresa de gran capitalzación? es decir...PER, RxD, DPA, Ebitda, etc o hay otros ratios/datos a tener en cuenta?

    Gracias de nuevo
    MI CARTERA

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  4. #4
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    marzo-2015
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    Predeterminado

    En las SOCIMI hay que mirar el valor de los activos, el grado de ocupación de alquileres, la deuda. Controlar las ampliaciones de capital, porque tienden a hacer ampliaciones para crecer.

    Mira este enlace también: ¿Cómo se valora una socimi?

    Las SOCIMI se valoran según los criterios EPRA, que constan de unos indicadores que permiten ver la evolución de una empresa o compararla con otra.
    http://www.epra.com/regulation-and-reporting/bpr/

    Aquí, los datos EPRA para LAR ESPAÑA:
    http://larespana.com/inversores/info...ormacion-epra/
    Al final de esa página tienes el informe EPRA entero, en PDF


    En el diccionario de expansión.com tienen esta información útil:
    http://www.expansion.com/diccionario...co/socimi.html

  5. Gracias N/A thanked for this post
  6. #5
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    Predeterminado

    Hola a todos. Estoy leyendo un poco los distintos comentarios (y de hecho navegando por los distintos otros posts que arriba dejaron), pero no deja de ser un concepto total y absolutamente nuevo para mi. Podrían hacer por favor un pequeño resumen sobre esta organización, cuál es la base de sus ingresos (con lo cual terminan, a la larga, permitiendo su sustentabilidad), entre otras cosas? Además, estaría bueno para dejar todo bien organizado por si otro nuevo como yo llega a este artículo y empieza a informarse sobre el tema.

    Por otra parte, además, consulto: Suponiendo incluso que estoy al tanto de todo sobre esta organización, alguna experiencia real (de algun usuario del foro) sobre SOCIMIS? Alguien que fehacientemente haya invertido, recuperado e incluso haya obtenido ganancias?

    Gracias y quedo atento a una respuesta.
    Fer

  7. #6
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    Predeterminado

    Hola,

    Me parece bien lo del resumen.

    Las SOCIMIs son inmobilairias de toda la vida, con algunas características especiales. Esas características especiales van enfocadas a hacerlas lo más parecidas posible a comprar un inmueble tú mismo, y cobrar el alquiler.

    La principal es que deben repartir casi todo lo que cobran por sus alquileres (menos los gastos) como dividendo. Depende de lo que marque la ley, como el 90% de mínimo.

    Tampoco pueden ser promotoras. Pueden construir algún edificio para alquilarlo cuanto esté hecho, pero no pueden construir para vender.

    Por eso es lo más parecido a comprar tú un inmueble y alquilarlo. La ventaja es así puedes comprar inmuebles mucho mejores que directamente. La desventaja es que no lo gestionas, y dependes del gestor.

    Se analizan bastante parecido a una empresa normal, con alguna diferencia:

    1) Dar más importancia a la rentabilidad por dividendo que al PER, por lo que he explicado

    2) Mirar lo que comenta RPD de las ampliaciones de capital. Es relativamente habitual que compren nuevos inmuebles ampliando capital. Si lo hacen bien (a buen precio, tanto las acciones emitidas como los inmuebles comprados), está bien. Pero toda ampliación de capital es un riesgo, y como amplían capital (no todas, pero suelen hacerlo) más que el resto de empresas, es una tema a vigilar.

    3) Esta es más técnica. No es "imprescindible" (está implícita en el dividendo), pero es bueno conocerla. Es bueno mirar el FFO, o flujos procedentes de las operaciones. Esto lo que yo llamaba antes "alquileres cobrados, menos los gastos". El dividendo depende mucho de esto, por eso decía que va implícito en el dividendo.

    4) La deuda. Hay que mirarla como en todas. Lo único es tener en cuenta que es más bien "tipo hipoteca" (o sea, a más años que la deuda que suele contraer una empresa industrial como Ebro, Vidrala, etc).


    Sí me parecen una inversión recomendable a largo plazo, pero conociendo bien en qué invierte cada una. No todas las SOCIMIs son una buena inversión a largo plazo, ni tienen inmuebles de calidad.

    Yo no invertiría a largo plazo en SOCIMIs de viviendas, porque no le veo buen futuro al precio de la vivienda. Creo que es mejor que tengan oficinas, y en los centros de las ciudades.

    Las de hoteles, también me parecen bien, aunque hay que ver qué hoteles tienen, si están bien gestionadas, etc.

    La mejor de España es Merlín.

    Axiare y Lar las conozco todavía menos. Me dan buena impresión, pero las tengo que conocer más.


    Saludos.

  8. #7
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    Predeterminado

    El 90% que reparten es del beneficio neto?
    Me imagino que no es asi, porque entonces no salen las cuentas.
    Alguien sabe de donde se calcula ese 90%.
    Un saludo.

  9. #8
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    Predeterminado

    Hola, kiku,

    Sí, es así. Más que el beneficio neto, es el 90% de los alquileres cobrados menos los gastos. ¿Por qué no te cuadran las cuentas?


    Saludos.

  10. Gracias Master Of Disaster thanked for this post
  11. #9
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por Invertirenbolsa Ver Mensaje
    Hola, kiku,

    Sí, es así. Más que el beneficio neto, es el 90% de los alquileres cobrados menos los gastos. ¿Por qué no te cuadran las cuentas?


    Saludos.
    No he hecho cuentas, ni analizado este tipo de empresas, pero mirando el bpd y el dividendo que pagan , no es el 90%.

  12. #10
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    Predeterminado

    Hola kiku,

    Es que no es el 90% del BPA, sino de los alquileres (flujo de las operaciones, FFO). Si quieres dime cuál has mirado (Merlin, o la que sea), y lo vemos con ese ejemplo.


    Saludos.




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