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  1. #1
    Fecha de Ingreso
    noviembre-2016
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    Predeterminado Hipoteca a tipo fijo y a largo plazo. Inversión, inflación e interés compuesto.

    Hola,

    Antes que nada decir que estoy empezando a formarme en educación financiera y lo que voy a decir a continuación puede contener errores, pero quería compartirlo.

    Estaba mirando la diferencia entre hipotecas de tipo fijo vs variable, así como los plazos, y creo que financieramente merece más la pena a tipo fijo que a variable y a largo plazo (unos 30 años) mejor que a "corto" (menos de 20). Las razones en las que me baso son las siguientes.

    -A tipo fijo siempre se va a saber la cuota exacta que se va a pagar, por lo que no hay sorpresas y podrían valer los cálculos que muestro a continuación.
    -En cuanto a que considero mejor una hipoteca a largo plazo, pongo un ejemplo con dos escenarios de una hipoteca con Openbank a tipo fijo sobre 100000€ (80% del precio de la vivienda):

    TAE: 2,13% para un plazo de 15 años. Mensualidad: 649,51€. Total: 116911,80€
    TAE: 2,30% para un plazo de 20 años. Mensualidad: 520,21€. Total: 124850,40€
    TAE: 2,51% para un plazo de 25 años. Mensualidad: 449,12€. Total: 134736€
    TAE: 2,73% para un plazo de 30 años. Mensualidad: 407,18€. Total: 146584,80€

    La cuota mensual la he obtenido mediante este simulador:
    https://app.bde.es/gnt/cuota.html#/principalCuota

    Escenario a): hipoteca a 30 años:
    La diferencia entre los 649,51€ a 15 años y los 407,18€ a 30 es de 242,33€. Usando la calculadora de este foro, invirtiendo los 242,33€ mensuales en empresas con una RPD del 5%, crecimiento esperado del 5% y reinvirtiendo dividendos se obtendría en 30 años un capital neto (19% de impuestos descontados) aprox. de 480000€ con unos dividendos anuales de 19000€, sin contar la inflación para compararlo con el total pagado de la vivienda a 30 años.

    Escenario b): hipoteca a 15 años:
    A partir del año 16 contaría con los 649,51€ de la hipoteca para invertirlos íntegro en empresas del tipo del ejemplo anterior. El capital neto obtenido en 15 años (a los 30 años de empezar la hipoteca) sería de 257000€ con unos dividendos anuales de 10400€ sin deflactar.

    Por lo tanto, a los 30 años de empezar la hipoteca tendríamos:
    Escenario a): Vivienda pagada + 480000€ + 19000€ de dividendos anuales sin deflactar.
    Escenario b): Vivienda pagada + 257000€ + 10400€ de dividendos anuales sin deflactar.

    Obviamente habría que sumar gastos de IBI, luz, agua, etc pero no los he tenido en cuenta ya que afectaría por igual a cualquier escenario.

    Tampoco he tenido en cuenta las subidas o bajadas de la bolsa ya que el capital destinado a ella no se tocaría.

    Otro aspecto a considerar es la inflación o la pérdida del valor del dinero, y 407,18€ de hoy no valdrían lo mismo que dentro de 20-30 años, por lo que con el paso del tiempo costaría menos pagarlo si se tiene en cuenta la subida del sueldo. Asimismo, la diferencia entre el precio total de la vivienda a 15 años (116911,80€) con el precio a 30 años (146584,80€) no sería tal, por el mismo motivo de la pérdida del valor del capital.

    Siempre he sido partidario de pagar las cosas al contado y de no tener deudas, pero desde que escuché el término de descapitalización me hizo pensar en la deuda controlada como opción con la que invertir el resto del capital y obtener una rentabilidad por él aprovechando el interés compuesto. A fin de cuentas, sumando los ingresos de la inversión en este tipo de empresas la vivienda terminaría siendo más barata que pagarla al contado.

    Además de que sale más rentable el escenario con la hipoteca a 30 años, en caso de emergencia, gastos imprevistos, etc la hipoteca a largo plazo dejaría más margen de maniobra ya que la cuota mensual sería menor. Depende de cada persona y familia, pero durante la hipoteca si se tienen niños es otra parte del sueldo que hay que dedicarle. Aún así, quisiera decir que estos supuestos lo hago para alguien con unos ingresos estables y de menos de 35-40 años de edad (por no llegar a los 80 aún con hipoteca). Para quien no tenga una estabilidad laboral me parece una locura meterse en una hipoteca y vería mejor el alquier inicialmente, pero esto ya es otro tema.

    En general suele dar más tranquilidad hipotecarse a 15 años que a 30 por el hecho de que se termina de pagar antes. Pero financieramente, debido a la inflación y al interés compuesto, con unos ingresos estables e invirtiendo la diferencia mensual de capital como he descrito creo que merece más la pena una hipoteca a tipo fijo que a variable, y a largo plazo más que a corto.

    Un saludo
    Última edición por Darwin; 30-jul-2017 a las 16:35

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info




  2. Me gusta Migl, asoma, packor, Solfe les gusta este post
  3. #2
    Fecha de Ingreso
    marzo-2017
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    Predeterminado

    Hola Darwin,

    Son cálculos parecidos a otros que hice yo y te doy toda la razón, yo llegué a la misma conclusión. La razón es que, aunque pensemos lo contrario, los intereses que pagamos en la hipoteca son relativamente baratos. Digo relativamente porque no tienen comparación con los intereses que nos cobran para comprar un coche o, por supuesto, si pidiéramos el dinero para invertir en bolsa a largo plazo (eso si nos lo llegaran a dar...).

    Además, al ser la tae de la bolsa el doble que la de la hipoteca, se produce un beneficio diferencial. Cuanto más tiempo dure la hipoteca, pues más tiempo dura ese beneficio diferencial y más dinero ganas.

    Como contrapartida está la seguridad que te da tener la casa pagada con 45 años y no con 60. Pero si hemos conseguido dar el paso de invertir en bolsa a largo plazo con cabeza, no veo por qué no hacer lo que comentamos.

    Un saludo

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  5. #3
    Fecha de Ingreso
    abril-2015
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por Darwin Ver Mensaje
    Hola,

    Antes que nada decir que estoy empezando a formarme en educación financiera y lo que voy a decir a continuación puede contener errores, pero quería compartirlo.

    Estaba mirando la diferencia entre hipotecas de tipo fijo vs variable, así como los plazos, y creo que financieramente merece más la pena a tipo fijo que a variable y a largo plazo (unos 30 años) mejor que a "corto" (menos de 20). Las razones en las que me baso son las siguientes.

    -A tipo fijo siempre se va a saber la cuota exacta que se va a pagar, por lo que no hay sorpresas y podrían valer los cálculos que muestro a continuación.
    -En cuanto a que considero mejor una hipoteca a largo plazo, pongo un ejemplo con dos escenarios de una hipoteca con Openbank a tipo fijo sobre 100000€ (80% del precio de la vivienda):

    TAE: 2,13% para un plazo de 15 años. Mensualidad: 649,51€. Total: 116911,80€
    TAE: 2,30% para un plazo de 20 años. Mensualidad: 520,21€. Total: 124850,40€
    TAE: 2,51% para un plazo de 25 años. Mensualidad: 449,12€. Total: 134736€
    TAE: 2,73% para un plazo de 30 años. Mensualidad: 407,18€. Total: 146584,80€

    La cuota mensual la he obtenido mediante este simulador:
    https://app.bde.es/gnt/cuota.html#/principalCuota

    Escenario a): hipoteca a 30 años:
    La diferencia entre los 649,51€ a 15 años y los 407,18€ a 30 es de 242,33€. Usando la calculadora de este foro, invirtiendo los 242,33€ mensuales en empresas con una RPD del 5%, crecimiento esperado del 5% y reinvirtiendo dividendos se obtendría en 30 años un capital neto (19% de impuestos descontados) aprox. de 480000€ con unos dividendos anuales de 19000€, sin contar la inflación para compararlo con el total pagado de la vivienda a 30 años.

    Escenario b): hipoteca a 15 años:
    A partir del año 16 contaría con los 649,51€ de la hipoteca para invertirlos íntegro en empresas del tipo del ejemplo anterior. El capital neto obtenido en 15 años (a los 30 años de empezar la hipoteca) sería de 257000€ con unos dividendos anuales de 10400€ sin deflactar.

    Por lo tanto, a los 30 años de empezar la hipoteca tendríamos:
    Escenario a): Vivienda pagada + 480000€ + 19000€ de dividendos anuales sin deflactar.
    Escenario b): Vivienda pagada + 257000€ + 10400€ de dividendos anuales sin deflactar.

    Obviamente habría que sumar gastos de IBI, luz, agua, etc pero no los he tenido en cuenta ya que afectaría por igual a cualquier escenario.

    Tampoco he tenido en cuenta las subidas o bajadas de la bolsa ya que el capital destinado a ella no se tocaría.

    Otro aspecto a considerar es la inflación o la pérdida del valor del dinero, y 407,18€ de hoy no valdrían lo mismo que dentro de 20-30 años, por lo que con el paso del tiempo costaría menos pagarlo si se tiene en cuenta la subida del sueldo. Asimismo, la diferencia entre el precio total de la vivienda a 15 años (116911,80€) con el precio a 30 años (146584,80€) no sería tal, por el mismo motivo de la pérdida del valor del capital.

    Siempre he sido partidario de pagar las cosas al contado y de no tener deudas, pero desde que escuché el término de descapitalización me hizo pensar en la deuda controlada como opción con la que invertir el resto del capital y obtener una rentabilidad por él aprovechando el interés compuesto. A fin de cuentas, sumando los ingresos de la inversión en este tipo de empresas la vivienda terminaría siendo más barata que pagarla al contado.

    Además de que sale más rentable el escenario con la hipoteca a 30 años, en caso de emergencia, gastos imprevistos, etc la hipoteca a largo plazo dejaría más margen de maniobra ya que la cuota mensual sería menor. Depende de cada persona y familia, pero durante la hipoteca si se tienen niños es otra parte del sueldo que hay que dedicarle. Aún así, quisiera decir que estos supuestos lo hago para alguien con unos ingresos estables y de menos de 35-40 años de edad (por no llegar a los 80 aún con hipoteca). Para quien no tenga una estabilidad laboral me parece una locura meterse en una hipoteca y vería mejor el alquier inicialmente, pero esto ya es otro tema.

    En general suele dar más tranquilidad hipotecarse a 15 años que a 30 por el hecho de que se termina de pagar antes. Pero financieramente, debido a la inflación y al interés compuesto, con unos ingresos estables e invirtiendo la diferencia mensual de capital como he descrito creo que merece más la pena una hipoteca a tipo fijo que a variable, y a largo plazo más que a corto.

    Un saludo
    Sin entrar en los números, me parece bastante sensato lo que dices. Aunque hay un punto que olvidas, y que quizás sólo represente un 5-7% del valor a pagar anual como son los gastos que hay por tener una hipoteca, seguro de vida, de casa...

    Por lo demás es algo que ya leí en el primer libro de Gregorio, eso de que sería conveniente seguir teniendo el capital invertido y buscar una buena hipoteca que "descapitalizarse" y sacar todo aquel dinero que ya trabajaba por ti y generalmente a mejore RPDs que las que puedas encontrar tras esos 15 años.
    Gracias y saludos

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  7. #4
    Fecha de Ingreso
    febrero-2009
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    25.537
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    Predeterminado

    Hola,

    Es así, sí, y sobre todo con los tipos de interés tan bajos.

    Ahora mismo es una oportunidad histórica para hipotecarse a plazos largo pagando muy poco, y aprovechar mejor el interés compuesto de la Bolsa. La diferencia a los 30 año será muy alta, sí, de la magnitud de la que has calculado.


    Saludos.

  8. Gracias Tamaki thanked for this post
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