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  1. #551
    Fecha de Ingreso
    enero-2015
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    Predeterminado

    Qué operación más buena, Capturando. Felicidades.


    Me sorprende la buena rentabilidad que le puedes sacar.


    Alguna vez he hecho cálculos para comprar una vivienda y alquilarla y según mis supuestos no sale rentable, o al menos el alquiler no paga la cuota de la hipoteca + gastos (o los paga por muy poco)


    Son números inventados, según lo que yo conozco en mi zona (y yo diría que son muy optimistas)


    Precio de compra: 200.000€
    Impuestos, formalización de la hipoteca: 25.000€
    Reformas:15.000€
    Alquiler: 800€/mes


    Pronto (yo lo llamo “entrada”): 80.000€ (20% del precio de venta+gastos y reforma)
    Hipoteca: 160.000€=600€/mes (interés 2% a 30 años)


    800-600=200€/mes para pagar seguros, impuestos, reparaciones y beneficio 0.


    No sé si estoy haciendo mal los cálculos o es que mis supuestos son erróneos.

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info




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  3. #552
    Fecha de Ingreso
    mayo-2015
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    Predeterminado

    Dr. Seldon, tal y como yo lo veo, se está obviando una cosa importante. Después de 30 años, la vivienda es tuya. Es decir, tienes un activo que vale 200.000€ (seguramente más), y es tuyo, y tú no has pagado nada por él.

    Por tanto, no es beneficio 0, sino beneficio 800€/mes, ya que hay otra persona pagándote los gastos de compra, intereses y reforma de la vivienda.

    Es decir, en este tipo de operaciones, tu pones el "riesgo" (de poner la hipoteca a tu nombre, ya que respondes tú en caso de problemas), a cambio de un beneficio brutal, ya que al final la casa te sale gratis.

    Por eso en mi opinión la inversión en ladrillo funciona tan bien: con poder pedir hipotecas siendo solvente, la ganancia es enorme.

    Sólo mi opinión.

  4. Gracias Dr. Seldon, Malandro thanked for this post
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  5. #553
    Fecha de Ingreso
    enero-2015
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por Pablus Ver Mensaje
    Dr. Seldon, tal y como yo lo veo, se está obviando una cosa importante. Después de 30 años, la vivienda es tuya. Es decir, tienes un activo que vale 200.000€ (seguramente más), y es tuyo, y tú no has pagado nada por él.

    Por tanto, no es beneficio 0, sino beneficio 800€/mes, ya que hay otra persona pagándote los gastos de compra, intereses y reforma de la vivienda.

    Es decir, en este tipo de operaciones, tu pones el "riesgo" (de poner la hipoteca a tu nombre, ya que respondes tú en caso de problemas), a cambio de un beneficio brutal, ya que al final la casa te sale gratis.

    Por eso en mi opinión la inversión en ladrillo funciona tan bien: con poder pedir hipotecas siendo solvente, la ganancia es enorme.

    Sólo mi opinión.
    Estoy de acuerdo contigo. Pero entonces en el caso que yo expongo la única ganancia es la parte de la cuota de la hipoteca que amortiza deuda, no?

    Si no me equivoco es lo que Capturando llama “Equity” o “Principal que va a hipoteca”

    Si comparo la TAE del caso que yo expongo creo que será más bien poca (difícil de calcular por el sistema de amortización francés que al principio destina mucho a intereses y poco a amortizar, pero al final del préstamo habrán sido justo los 160.000€)

  6. Gracias Malandro thanked for this post
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  7. #554
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    septiembre-2014
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    Cita Iniciado por Dr. Seldon Ver Mensaje
    Qué operación más buena, Capturando. Felicidades.


    Me sorprende la buena rentabilidad que le puedes sacar.


    Alguna vez he hecho cálculos para comprar una vivienda y alquilarla y según mis supuestos no sale rentable, o al menos el alquiler no paga la cuota de la hipoteca + gastos (o los paga por muy poco)


    Son números inventados, según lo que yo conozco en mi zona (y yo diría que son muy optimistas)


    Precio de compra: 200.000€
    Impuestos, formalización de la hipoteca: 25.000€
    Reformas:15.000€
    Alquiler: 800€/mes


    Pronto (yo lo llamo “entrada”): 80.000€ (20% del precio de venta+gastos y reforma)
    Hipoteca: 160.000€=600€/mes (interés 2% a 30 años)


    800-600=200€/mes para pagar seguros, impuestos, reparaciones y beneficio 0.


    No sé si estoy haciendo mal los cálculos o es que mis supuestos son erróneos.
    Es que en este caso estás partiendo de un piso con una rentabilidad baja. Restando gastos (IBI, seguro del hogar, cuota de comunidad, seguro de impagos, etc), debería de dar al menos un 5% bruto para invertir en él, o al menos yo no me metería por menos.

    En el caso que tu comentas hay un 4% y eso que aún faltan muchos gastos, por lo que dudo que pase del 3% de rentabilidad. Aquí puedes ver el ejemplo en otro blog de una persona que invierte en acciones y en pisos, para que veas su rentabilidad: http://divideando.blogspot.com/2019/...oximacion.html

  8. Gracias Dr. Seldon, Malandro thanked for this post
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  9. #555
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    septiembre-2014
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por Capturando Dividendos Ver Mensaje

    $56,450 Pronto y gastos de cierre.
    $15,000 Gastos de remodelación. Es muy probable que una vez termine sea unos $1,000 menos.
    $71,450 Gastos de inversión.

    La renta en la comunidad de una casa de este tamaño en la comunidad y alrededor de la misma en otras comunidades es de $1,600-$1,800. Muchas no tienen el lago y las remodelaciones que le llevo haciendo en estos momentos asi que vamos a dejar la renta en $1,750 al mes.

    $21,000 Renta Anual.
    ($15,600) Gastos de hipoteca, seguros, impuestos y mantenimiento.
    $5,400 Ganancia.

    $5,400 Ganancia.
    $2,700 Equity de la casa anual. Principal que va a la hipoteca.
    $8,100 Ganancia Total Anual

    $8,100/$71,450=11.34% Retorno en Inversión.

    En la sección de mantenimiento estoy aproximando solo $120 al mes adicional. Es posible que no sea así pero la aproximación la pongo alta sirviéndome como colchón. Claro una vez termine con la casa no habrá absolutamente nada que reparar pero los que tienen pisos de alquiler saben que lo que puedan romper los inquilinos se romperá. Si no llegase ha usar el colchón de $120 al mes entonces el retorno sera mayor.

    Saludos.
    Una rentabilidad buenísima si sale bien la operación.

    Has considerado algún tipo de seguro que te cubra impagos de inquilinos, o no es algo muy usual en EEUU? Cómo funciona el alquiler allí, si por ejemplo se rompe algún electrodoméstico de la casa o se estropea algo?

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  11. #556
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    Cita Iniciado por Dr. Seldon Ver Mensaje
    Qué operación más buena, Capturando. Felicidades.


    Me sorprende la buena rentabilidad que le puedes sacar.


    Alguna vez he hecho cálculos para comprar una vivienda y alquilarla y según mis supuestos no sale rentable, o al menos el alquiler no paga la cuota de la hipoteca + gastos (o los paga por muy poco)


    Son números inventados, según lo que yo conozco en mi zona (y yo diría que son muy optimistas)


    Precio de compra: 200.000€
    Impuestos, formalización de la hipoteca: 25.000€
    Reformas:15.000€
    Alquiler: 800€/mes


    Pronto (yo lo llamo “entrada”): 80.000€ (20% del precio de venta+gastos y reforma)
    Hipoteca: 160.000€=600€/mes (interés 2% a 30 años)


    800-600=200€/mes para pagar seguros, impuestos, reparaciones y beneficio 0.


    No sé si estoy haciendo mal los cálculos o es que mis supuestos son erróneos.
    Asi es Dr.Seldon. Acá da muy buena rentabilidad este negocio inmobiliario. Dos cosas bien importantes es tener el capital en mano y encontrar una propiedad que tenga un buen flujo de caja. La mas difícil es que den buena rentabilidad pero de que las hay las hay.

    Tus cálculos están bien. Me parece que te olvidas de añadirle el capital que va directo a la hipoteca. Esta cantidad aunque "artificial" por que uno no ve en mano va directo a la hipoteca que con el tiempo baja la deuda y a la misma vez tiene uno mas "equity" en la propiedad.

    El problema también le veo en el alquiler es muy bajo para un préstamo de 160,000. No me metería en un negocio así definitivamente no es rentable y mas dolores de cabeza y estrés dará.

  12. Gracias Dr. Seldon thanked for this post
  13. #557
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    Cita Iniciado por npe Ver Mensaje
    Es que en este caso estás partiendo de un piso con una rentabilidad baja. Restando gastos (IBI, seguro del hogar, cuota de comunidad, seguro de impagos, etc), debería de dar al menos un 5% bruto para invertir en él, o al menos yo no me metería por menos.

    En el caso que tu comentas hay un 4% y eso que aún faltan muchos gastos, por lo que dudo que pase del 3% de rentabilidad. Aquí puedes ver el ejemplo en otro blog de una persona que invierte en acciones y en pisos, para que veas su rentabilidad: http://divideando.blogspot.com/2019/...oximacion.html
    Exactamente npe pensaba lo mismo. La verdad hay que ver si es rentable yo honestamente no me metería en este negocio ni por un 5% como mínimo 8% y lo pienso de veras. Son demasiados los dolores de cabeza como para recibir un 5% hay que pensarlo de verdad.

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  15. #558
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por npe Ver Mensaje
    Una rentabilidad buenísima si sale bien la operación.

    Has considerado algún tipo de seguro que te cubra impagos de inquilinos, o no es algo muy usual en EEUU? Cómo funciona el alquiler allí, si por ejemplo se rompe algún electrodoméstico de la casa o se estropea algo?
    No es usual un seguro así. Acá esta lo que se llama "eviction" o "desalojo" que prácticamente si el inquilino no paga el día de pago se le manda una carta legal con 3 días para que desalojen o paguen. Después de los 3 días el encargado de la propiedad puede llevar la policía para que desalojen a los inquilinos. También antes de que se muevan los inquilinos tienen que dar un deposito que normalmente es 1-2 meses de renta. Ese dinero no se le devuelve a los inquilinos si pasan los 3 días y caen en desalojo. El problema esta en que como bien puedes saber es que el inquilino puede destruir la propiedad pero si llegase a pasar un desalojo es mas problema del encargado por no hacer sus tareas antes de meter un inquilino. Hay muchas formas de ahorrarse ese dolor de cabeza.

    https://www.nolo.com/legal-encyclope...t-florida.html

    Pues antes de que el inquilino se mueva a la propiedad se le da un listado y el es responsable de caminar por la propiedad poniendo en el listado lo que piensa que puede tener problemas. Algo fuera de ahí que no este en el listado ya es su responsabilidad. Cosas que se puedan arreglar con el tiempo claro es responsabilidad del encargado de la propiedad. Como por ejemplo si los electrodomésticos son viejos y no funcionen entonces se envía un técnico el cual determina la causa y el mismo puede determinar si fue por deterioro o por alguna otra causa ya de ahí la factura se puede pasar al encargado o al inquilino.

    Por ejemplo tuve una propiedad hace como 8 años. Una tarde me llama la gerencia administrativa que yo pagaba para que mantenga la propiedad diciendo que el cable de la parte de atrás del refrigerador se averió. NO LO CREÍ es mas como carajos ese cable se puede romper si esta en la parte de atrás del refrigerador. Mande el técnico que me cobro $60 por inspeccionarlo y precisamente lo que me sospechaba. Fue culpa del inquilino por sacar el refrigerador y no darse cuenta del cable del agua lo arranco de la pared al sacar el refrigerador. El bien conchudo inquilino queriendo echarle la culpa por deterioro y pues tuvo que pagarlo.

    Hay que estar bien alerta en este negocio o sea CREE todo lo que te digan pero VERIFICA TODO.

    Saludos.

  16. Gracias Skipper, Malandro thanked for this post
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  17. #559
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    Cita Iniciado por Pablus Ver Mensaje
    Dr. Seldon, tal y como yo lo veo, se está obviando una cosa importante. Después de 30 años, la vivienda es tuya. Es decir, tienes un activo que vale 200.000€ (seguramente más), y es tuyo, y tú no has pagado nada por él.

    Por tanto, no es beneficio 0, sino beneficio 800€/mes, ya que hay otra persona pagándote los gastos de compra, intereses y reforma de la vivienda.

    Es decir, en este tipo de operaciones, tu pones el "riesgo" (de poner la hipoteca a tu nombre, ya que respondes tú en caso de problemas), a cambio de un beneficio brutal, ya que al final la casa te sale gratis.

    Por eso en mi opinión la inversión en ladrillo funciona tan bien: con poder pedir hipotecas siendo solvente, la ganancia es enorme.

    Sólo mi opinión.
    Creo que con esos cáculos el único que gana realmente es el banco.

  18. #560
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    No es usual un seguro así. Acá esta lo que se llama "eviction" o "desalojo" que prácticamente si el inquilino no paga el día de pago se le manda una carta legal con 3 días para que desalojen o paguen. Después de los 3 días el encargado de la propiedad puede llevar la policía para que desalojen a los inquilinos. También antes de que se muevan los inquilinos tienen que dar un deposito que normalmente es 1-2 meses de renta. Ese dinero no se le devuelve a los inquilinos si pasan los 3 días y caen en desalojo.
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