Ayuda:Hipoteca 250.000€ a 30 años.¿Seguir con euribor+0.50 o subrogación fijo al 2,5%

[Perseverance]

Buenos días compañeros.

He visto que hay varios temas abiertos sobre hipotecas pero quisiera conocer vuestra opinión respecto esta situación concreta.

Tengo un dilema importante. Hace 10 años abrí una hipoteca a unas condiciones de Euribor +0.50. De la cual me quedan por pagar 250.000 y 30 años por delante. Bien, respecto a ese importe de deuda, una variación en los tipos de interés supone variaciones muy importantes en las cuotas mensuales.

Os cuento mi situación para facilitar los posibles consejos y/o sugerencias.

Tengo 37 años. Los titulares somos 2 y nuestros ingresos netos mensuales están entre 3.000 y 3.500€. Actualmente el impacto de la hipoteca supone entre un 22%y un 26% de esos ingresos netos mensuales mencionados. Estas cifras me dejan un margen de ahorro mensual de unos 1.000€ más o menos. Con los cuales ya he empezado a formar una cartera de acciones a largo plazo que me genere unas rentas vía dividendos.

Paso a describir el dilema. Debido a que todavía me queda un importe muy importante por pagar y 30 años por delante… Una variación en los tipos de Interés supone un riesgo de reducir mi capacidad de ahorro mensual y por consiguiente la capacidad de inversión (Esto contando con que siguiese el Euribor manteniéndose bajo) y en el peor de los casos, si coincide una subida importante del euribor con una pérdida de ingresos, dejarme en una situación realmente complicada ya que como digo al ser un capital importante de deuda, el hecho de que volviera el Euribor a entornos del 3%-5% supondría en la actualidad un aumento en las cuotas mensuales que puede llegar a rondar los 700-900€ (Sumado a las actuales cuotas).

Una posibilidad que estoy barajando es subrogar mi hipoteca actual (Euribor+0.50) a una de interés fijo (fijo al 2,5 es lo mejor que encuentro para hipotecas fijas a 30 años). Claro, de entrada las cuotas son superiores a las que pago ahora. Ahora pago unos 770€ y pasaría a pagar 987€. De entrada pago 200€ más al mes y tengo que asumir nuevamente gastos por formalizar la nueva hipoteca. Ahora bien, en ventaja, me aseguro ese techo para las cuotas mensuales y aunque la capacidad de ahorro se disminuye, el plan puede continuar adelante sin miedo de que una subida de intereses me dejase sin capacidad de ahorro. A su vez si realizase posteriormente alguna amortización podría reducir estas nuevas cuotas mensuales, haciendo que se asemejen más a las que tengo actualmente pero manteniendo un techo.

Respecto a la subrogación me surgen algunas dudas pero que las iré resolviendo con las propias entidades que contacte para negociar esta nueva hipoteca. Por ejemplo… en la desgravación por vivienda habitual además del tope anual existe un tope total de amortización. Si yo ahora pido una nueva hipoteca para amortizar/cancelar la que tengo actualmente no sé si a efectos es como una amortización y con esto ya estuviese llegando a ese tope de amortización o desgravación total por vivienda habitual.

No voy a enrollarme más de momento, si me he dejado algún dato importante sin especificar preguntadme sin ningún problema y por favor agradezco cualquier tipo de consejo/sugerencia/Critica etc…

Muchas gracias de antemano compañeros y os iré contando en que acaba todo este dilema. Espero deseoso cualquier aportación.

[Rodes]

Es tu vivienda habitual? es decir, puedes ir amortizando año tras año? yo , a tantos años vista, usaría parte de mi ahorro para bolsa y parte para ir amortizando y desgravando el 15% en ese caso, simplemente por si le diera al euribor por subir tanto de nuevo.

yo no me pasaría a tipo fijo, pero es solo una opinión, espera a que se pronuncie más gente

[Perseverance]

Si Rodes es mi vivienda habitual, efectivamente puedo ir amortizando año tras año y desgravar ese 15%. Ese es el miedo, que al quedar tantos años por delante y ser un capital de deuda importante... estar muy expuesto a esas variaciones del Euribor. ¿Y como no lo pensé antes? jeje Me acabo de caer del guindo de la incultura financiera.

Muchas gracias Rodes!! Agradezco mucho tu opinión!! La intención es esa, abrir el debate y beneficiarme de vuestras opiniones y con todo ello decantarme por la opción mas aconsejable o que mejor se adapte a mi caso particular.

[Rodes]

podrías poner por aquí resumido ahorro mensual, etc.

En tu mensaje pone que actualmente ahorras unos 1000 € mensuales, pagando una hipoteca de 700 al mes, con e+0,50.

Si la casa está a nombre de los 2, podrás desgravar hasta 18080 € (corregidme si me equivoco), y si actualmente pagas anualmente 700x12=8400 €, de esos 12k € que ahorras a año, en lugar de meter 12k a bolsa, metería 6k y otros 6k a amortizar hipoteca

Lo determinante en esta estrategia no es tanto el importe que se mete, sino el tiempo. con 37 años que tienes, en 20 años , invirtiendo 6k al año cobrarías unos 10k € netos anuales

en cuanto al a hipoteca, si cada año amortizas 6k extra, te quitarás 8,5 meses de más, es decir, en menos de 20 años , te habrás quitado ya la hipoteca

Calculadora utilizada http://www.invertirenbolsa.info/herr...vir_anyo=12000

Los cálculos que he hecho son un poco de andar por casa, mete en la calculadora tus datos reales de cartera actual, y lo de la hipoteca comprueba si te cuadra lo que te he puesto.

saludos

[Perseverance]

Si, es correcto. Actualmente la capacidad de ahorro es de 1.000€ mensuales, pagando una hipoteca de 770€. Siempre que no tenga variaciones muy grandes ya sea en los ingresos (actualmente estos ingresos son estables aunque nunca se sabe) o en los intereses, estas capacidades de ahorro se mantienen y son correctas las estimaciones y opiniones que me brindas. Muy agradecido por ello!!
En principio no podemos beneficiarnos los 2 de esa desgravación, ni tampoco hacemos la declaración conjunta. Solo yo puedo beneficiarme de la desgravación (hasta un tope de 9.040) y solo respecto al 50% de las aportaciones (capital e intereses) ya que el préstamo si está a nombre de los 2. En cualquier caso ya veo y entiendo cual es tu opinión y te lo agradezco de mil amores!!!

[Dr. Seldon]

Y no os parece que si bien parece claro que el euribor va a subir, lo hará poco a poco?

Pagar casi 1000€ ya, cuando puedes estar pagando varios años 750€ me parece una pérdida de oportunidad muy grande.

Yo dedicaría esos 250€ de diferencia a aumentar la cartera. Los dividendos deberían ir aumentando a mayor ritmo que el euríbor (gracias al interés compuesto)

Si en el futuro empiezan a subir la cuota, siempre puedes dedicar parte de esos 250€ a cubrir la diferencia y, llegado el momento, te replanteas pasar a tipo fijo.

No encuentro el link, pero hace poco he leído creo que en Expansión que se está preparando una nueva ley hipotecaria que abaratará los gastos de la migración a tipo fijo.

[Rodes]

Correcto, pasar a tipo fijo será sin coste a partir del quinto año, creo recordar

[Perseverance]

Si Dr. Seldon. Entiendo lo que me dices, es cierto que no parece muy buena idea empezar a pagar desde ya 200-250€ mas en las mensualidades por realizar una subrogación a tipo fijo. El motivo y de ahí la duda es que es un capital de deuda importante y muchos años por delante en los que puedan variar los intereses. Una subida en los intereses cuando todavía quede mucho capital por pagar me supone una variación alarmante en las mensualidades. Por ejemplo... De aquí a 10 años (habiendo pagado únicamente las mensualidades) todavía me quedaría un capital pendiente de 175.000 y sigue siendo un monto importante en el que unos intereses del 4-5% harían subir las mensualidades a unos 1500€. En ese escenario en el que los intereses hubiesen subido, supongo que ya las hipotecas a interés fijo ya no estarán a los tipos que están actualmente. La decisión de pasar a interés fijo, sabiendo que voy a pagar mas desde el principio es solo por ponerle un techo a esas mensualidades y en un momento en el que las hipotecas a plazo fijo a 30 años están al 2,5. Cosa que no sé como estarán los tipos fijos de aquí a unos años y si bien es cierto que empiezo pagando mas, sé que nunca van a subir las cuotas de esos 987€ y que aunque merman mi capacidad de ahorro sigue quedándome una capacidad de unos 700-800€ sin riesgo de que los intereses suban en un futuro.
Agradezco mucho vuestras respuestas Rodes y Dr. Seldon y en base a las diferentes opiniones es como quiero terminar por formar una decisión. Muchas gracias a ambos!!!

[Dr. Seldon]

Para mí la clave siempre está en la capacidad de ahorro.

Si es más o menos sostenible a largo plazo, yo no me oreocuparía.

El ahorro a Bolsa para que vaya generando ingresos. Si en el futuro subecla couta, inviertes menos en Bolsa y cubres la hipoteca.

En su día conseguiste una hipoteca con un buen diferencial: yo no lo sacrificaría.

Y siempre tienes la opción más tranquila de dedicar la mitad del ahorro a Bolsa y la otra mitad para amortizar deuda. Yo lo haría en la cuota, para pagar menos cada mes.

[Padawan]

Hipoteca a 30 años a 2,5%, es un buen trato. No hay que engañarse con esos 250€ más que vas a pagar ahora, estamos hablando de una tranquilidad para 30 años. Por muy poco a poco que aumente el euribor, son 30 años, hay tiempo de sobra para que se incremente. Para mi la decisión es clara.

Pero hay que tener muchos, muchos factores en cuenta.

En fin, que es una decisión muy complicada, y espero que el tiempo de reflexión te sirva para convencerte de la mejor opción para ti.

[Perseverance]

Muchas gracias Padawan!! Estoy en ese proceso de reflexión sin haber llegado a tener clara la decisión final. Valorando pros y contras de cada una de las opciones. Mientras tanto voy a contactar con las entidades candidatas para que me confirmen esas condiciones. Por ejemplo ese 2,5 a 30 años es con OpenBank, si bien ya me han dicho que subrogaciones (que sería mi caso) no hacen. Mañana contactaré en una oficina física con otra de las candidatas. Cuando disponga de todos estos datos + los gastos adicionales que suponga y teniendo muy en cuenta todos vuestros consejos, tomaré la decisión final. Os comentaré por aquí y muchas gracias a todos!!

[citricus]

Yo no lo haría. Mis motivos:

1-El endeudamiento dices que está sobre el 25% de los ingresos. Con un Euribor en 4%, no estarías aun sobre el 45% de endeudamiento que consideraría ya límite. En ese sentido tienes mucho margen.

2-La Eurozona tiende más a parecerse a Japón, como un sistema de crédito ilimitado a tipos bajos. No obstante, a 30 años vista cualquiera predice nada, pero parece que los tiros van por ahí.

3-Ahora disfrutas de una desgravación del 15% sobre 4500 euros. Subrogandote en otra hipoteca, no tengo claro si no perderías esos 675euros que te devuelve Hacienda.

4-Vuestro verdadero problema sería que alguno de los dos se quedase sin trabajo, y en ese caso ya te da lo mismo deber 750 que 1200 (el peor escenario que hemos contemplado).

[Perseverance]

Muchas gracias citricus!!! Lo que mencionas en el punto 3 yo tampoco lo tengo claro y es una de las cosas que debo confirmar. Totalmente de acuerdo en el punto 4 e igualmente una incertidumbre real durante los próximos 30 años. En la que yo solito me he metido y que no hace mas que evidenciar la importancia de adquirir una cultura financiera antes de cometer algún error de los gordos. Esclavizarse de tal manera o estar expuesto a una "quiebra" durante tantos años, ya que esto te va a condicionar para todas las decisiones que tengas que tomar el resto de tu vida. Un miedo añadido a todas y cada una de las decisiones.

Agradezco mucho todos vuestros comentarios!!

[kiku]

Yo creo que deberias calcular los diferentes escenarios por ti mismo y con tus datos reales, esos sol los conoces tu. Así te pones en las situaciones que podrían pasar. Haciendo un calculo rápido.

Ahorras 1000€/mes, 12.000€/año.
En 5 años tendrias invertido unos 60.000 €, a precio de compra. Sin reinvertirlos.
Que a una media de 5% de dividendos, serian 3.000/año o 250€/mes.
Mira por donde son los 250€ más que necesitas en caso de pasar a tipo fijo, y llegado el momento podrías utilizarlos para completar las cuotas de la hipoteca en caso de que subiera el euribor.
Tambien tienes que tener en cuenta que en el momento que suba, ya habras liquidado capital, asi que no creo que suba de gope esos 700€ que dices.

Un saludo.

[Crane]

Hola, yo estoy en una situación parecida a la tuya y hace un tiempo también me planteé la misma cuestión. La diferencia es que mi hipoteca es ahora de 150.000 euros. Mi marido y yo ganamos un sueldo similar al vuestro y el diferencial es también de 0’5 +euribor.

La cosa es que hace un año nos tuvimos que mudar y en vez de vender la casa, la he puesto en alquiler. El resultado es que con el alquiler que me pagan pago hipoteca y gastos, así que prácticamente no tenemos que poner nada de dinero por adquirir la casa.

Teniendo en cuenta las diferencias entre tu situación y la mía, yo decidí conservar el euribor +0’5, porque es un diferencial muy bueno e igual que el euribor puede subir, también puede no hacerlo o subir, como han dicho, lentamente y que te dé tiempo a amortizar lo suficiente como para no preocuparte.

No sé si mi caso te ayuda a decidirte.

[Perseverance]

Muchas gracias Kiku y muchas gracias Crane!!
Todas vuestras respuestas me sirven de mucha ayuda para plantearme y sacar a la luz todos los posibles escenarios o barajar todas las posibilidades. Entre tanto estoy contactando con entidades para que me confirmen las condiciones de la subrogación, si es viable y que gastos conllevaría. Para después teniendo todos los datos en la mano terminar de tomar una decisión.
Muchas gracias a todos por vuestros comentarios!!!!

[amen]

yo estoy con una hipoteca parecida aunque a mime quedan 40 años, la pedi a 50!!!!, en mi caso tengo muy claro que no lo paso a fijo ya que entiendo que si el euribor sube es por que todo va bien, tendremos mas trabajo mas sueldo y mas oportunidades, pero lo mas importante es que dentro de 10 años los 1200 que son el peor escenario que pones con el IPC subiendo te parecera que es mucho menos de lo que ves ahora y ya no digo nada dentro de 20 años.

Todo lo que ahorres hasta que suba tanto el euribor y alguno de los dos pierda el trabajo lo inviertes y los dividendos te ayudaran mucho si alguna vez la carambola hace que entres en esa situación tan complicada.

si la cosa va muy mal la opción de mudarte a un piso barato o familiar y alquilar tu casa resolverin tus problemas temporales.

[alfonsodlta]

Hola Perseverance, este tipo de situaciones son bastante comunes, sobre todo cuando uno descubre el mundo de la educación financiera y sale de la carrera de la rata. Digo sale, porque aunque no salgamos al 100%, ya no somos ni seremos los mismos, ni nuestros hijos tampoco.
En cuanto a tu situación, no he visto si tienes un colchón de imprevistos, algo que es muy importante. Si no lo tienes, de esos 1.000 euros de ahorro, habría que destinar una parte a formar ese colchón.
Por otro lado no entiendo por qué no podeis deduciros los 9.040 cada uno, pero vuestras razones tendréis.
Está claro que dentro de 10 años si quieres cambiar a una hipoteca de interés fijo, no encontrarás un 2,5%, o si, no sabemos como irá la marcha de la economía por entonces. El aumento del euribor va a ser bastante progresivo. Las previsiones para 2 años es de un incremento hasta el +0,3%. Pero como no tenemos una bola de cristal que nos muestre el futuro, mejor centrarse en el presente.
Y el presente es que debes darle vueltas a la cabeza y simular los distintos escenarios que pueden darse, las distintas opciones que puedes tomar y tratar de ver cómo de cómodo te encuentras con las decisiones que hubieses tomado.
Yo soy de término medio, durante 3 años he combinado 4 inversiones (fondo de emergencias, bolsa, amortización y liquidez). Con el fondo ya formado he aumentado un poco la partida de bolsa y no he podido cubrir la amortización por cuestiones de gastos de casa. Hay que pensar que al igual que la hipoteca, los años no pasan en balde por nada ni por nadie. Renovación de electrodomésticos, pintura, baños, coches, dentistas, educación, etc. No todos los años serán iguales en lo referente a los gastos y por eso llevar una contabilidad minuciosa y elaborar un presupuesto en diciembre es fundamental. Nos hacemos más conscientes de los gastos que vamos a tener y así podremos anticiparnos y minimizar sus gastos o su efecto moral.

En fin, vueltas y vueltas y más vueltas. Sigue así por que en 10 o 20 años no tendrás que dar las vueltas al coco que le has dado ahora.

[kais3r]

Yo francamente esperaría a cambiar a que haya un cambio claro de tendencia al alza del euribor... pero la última vez que lo miré aun estaba negativo o creciendo muy muy poco. De momento empezaría por lo q comentan los compañeros, amortizar los 18k al año y mantener el ojo puesto en las hipotecas a interes fijo. Cuando empiecen a subir no lo harán todas de golpe, tendrás un margen de tiempo para poder cambiarte.

[Perseverance]

Muchas gracias amen, muchas gracias alfonsodlta y muchas gracias kais3r!!! Agradezco mucho todas vuestras respuestas, ya que todas ellas me ayudan a ver las diferentes posibilidades.

Efectivamente al descubrir el mundo de la educación financiera, uno se da cuenta de decisiones tomadas en el pasado como de diferentes hubieran sido tomadas con el conocimiento adecuado y por consiguiente como de diferente sería mi situación actual. Como tampoco es cuestión de enrollarme con eso, lo dejo en todo caso para un hilo personal (En el que contaré que yo fui el último en comprar, en todo lo alto, antes de estallar la burbuja inmobiliaria jeje, esto lo digo riéndome ya que si perdemos el humor…). En cualquier caso consciente y contento de que las decisiones futuras van a ser más acertadas. Muchas gracias Gregorio y muchas gracias a vosotros compañeros/as que estáis por este foro.

Si tengo formado un colchón de imprevistos, si bien es cierto que no demasiado holgado y que debo hacer algunas aportaciones con el fin de que me dé una mayor tranquilidad. Muchas gracias alfonsodlta por tu mensaje!!

Paso a comentar algunas cosillas derivadas de los contactos mantenidos con algunas entidades por si os sirve de utilidad. Según me informan, se ha aprobado la eliminación de la deducción por vivienda para dentro de 5 años. Es decir, si ahora los que compraron a partir de 2013 ya no se desgravaban, en 5 años ya no se desgravará ni el tato. Esto ya os digo que me han informado en una de las entidades y tanto si ya lo sabíais, como si no es correcto, no me hago responsable jeje.

Por otra parte… Al menos de momento, no he encontrado una hipoteca que realmente sea al 2,5 a 30 años ya que si bien eso es lo que publicitan, con las vinculaciones habituales (Nomina, Tarjeta, Seguro de hogar) la he encontrado al 2,75 pero para ofrecerte menos que eso creo que te atan a la pata de la mesa y te quedas atendiendo tú a los clientes. Bien, en mi caso particular tampoco me lo hacen como subrogación con lo que tendría que cancelar la hipoteca actual y abrir la nueva, disparando esto los costes. Creo… y esto es una opinión basada en comentarios leídos en este foro, que hemos tenido intereses fijos a 30 años no hace mucho, mejores a los actuales. Es decir, que los intereses fijos en hipotecas a 30 años ya han subido respecto hace 1 año o algo menos.

No me enrollo más de momento, no sé si me dejo algo por el tintero. Muchas gracias compañeros!!