Vender cartera para comprar piso



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Tema: Vender cartera para comprar piso

  1. #1
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    diciembre-2012
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    Predeterminado Vender cartera para comprar piso

    Hola,

    Imaginemos una cartera que cotiza Hoy a 150.000€, y que da una rentabilidad bruta por dividendo del 4% (6000€ anuales).

    Al compararlo con un piso de 150.000€ (impuestos y gastos de compra incluidos), un piso de este precio se puede alquilar fácilmente en ESTE momento por 700€ (descontada comunidad e IBI), lo cual deja un bruto anual del 5'6% (8400€ anuales)

    En este momento, la inversión inmobiliaria supera en rentabilidad a la bolsa porque los alquileres ahora están muy caros, pero la rentabilidad por dividendo de la bolsa se supone que va subiendo con los años.

    Pero lo que yo quiero comparar aquí no es la inversión en bolsa VS inversión en inmobiliario, sino inversión en bolsa y vivir de alquiler VS comprar tu propio piso para vivir en él.

    ESCENARIO 1: mantener la inversión en bolsa y vivir de alquiler.

    De los 6000€ brutos anuales se ingresan 4740€ netos. Y cada año el alquiler sale por 8400€.
    Hay un diferencial de 3660€ que estamos pagando porque creemos que eventualmente los alquileres bajarán y los dividendos subirán.

    ESCENARIO 2: liquidar la inversión en bolsa y comprar un piso para vivir en él.

    Este escenario parte con una ventaja de +3660€ al año (el primer año al menos) respecto al escenario anterior, ya que no tenemos ni dividendos ni alquiler que pagar.

    Visto esto, me cuesta verle sentido al escenario 1.

    Algún comentario? Se me escapa algo en mis cálculos?



    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info


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  3. #2
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    Predeterminado

    Hola, pues no se, no he entrado a valorar esta cuestion, pero asi un par de apuntes rapidos.

    - 700€ de alquiler me parece en el rango alto. Supongo que depende de la zona. 500€ me parece un promedio mas razonable.
    - Pagar alquiler creo que esta subvencionado en el IRPF, comprar vivienda no. De los 6000€ que se pagaran habria que quitar lo que devuelvan en la declaracion de la renta.

    Asi que una cartera genera rentas, y ademas, a priori, intuyo que disminuye el coste del nivel de vida (por la disminucion en la renta).

    Ante una situacion economica mala, si se vive de alquiler se puede modular el gasto de vida (mudarse a un alquiler mas economico aunque se perdiera calidad de vidad) y se dispone de rentas para pagarlo. Si se dispone de casa pero no de rentas, habria que buscar trabajo al dia siguiente.

    Supongo que lo mejor es vivienda + rentas, pero entre vivienda o rentas, no veo tan claro que vivienda en propiedad sea más ventajoso.

    Creo que la pregunta a responder es si de joven se tiene que empezar por la casa y luego pasar a invertir, o comenzar invirtiendo y retrasar la compra de vivienda.

    Personalmente opte por la segunda opcion, y no me fue del todo mal, a la vista de lo que he visto en mi entorno con los que han tomado la otra. Tambien es verdad, que cuando a mi me tocaba, estaba la cosa en plena burbuja. No se ahora como saldran las cuentas.

    De cualquier modo, un cambio tan drástico en la estrategia de vida, creo que tendria que tener una ventaja clara a favor de una de las opciones, muy clara. Si no, no cambiaría nada y seguiría mi plan.
    Última edición por yoe; 10-feb-2018 a las 15:05

  4. Gracias unquevai thanked for this post
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  5. #3
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    febrero-2014
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por unquevai Ver Mensaje
    Al compararlo con un piso de 150.000€ (impuestos y gastos de compra incluidos), un piso de este precio se puede alquilar fácilmente en ESTE momento por 700€ (descontada comunidad e IBI), lo cual deja un bruto anual del 5'6% (8400€ anuales)
    Hola
    Con una cartera tambien se puede obtener esa rentabilidad bruta.

  6. #4
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    Predeterminado

    Hay muchísimas cosas que matizar en tu duda:

    - Lo vas a mirar desde el punto de vista únicamente económico? Lo digo porque la compra de un piso tiene un factor psicológico enorme. Ya sabes que en España está muy arraigado ese sentimiento de poseer un techo. Un razonamiento similar sería entre el tener un coche propio, aunque se vaya a usar en contadas ocasiones vs alquilar un coche cuando sea necesario. Si lo miramos desde el punto de vista de ahorro, en la mayoría de los casos sale más barato no tener un coche en propiedad, pero está el componente psicológico de que puedes coger el coche cuando quieres, no dependes de terceros, etc.

    Idem con el tema de los pisos. Empezarás a oír los argumentos típicos de: "cuando me jubile y no tenga casi pensión al menos no estaré pagando alquiler", "al menos siempre tendré un techo donde dormir", etc

    - Vas a quedarte al menos 15-20 años en ese piso? O en su defecto, crees que la zona que has comprado será fácilmente alquilable? Históricamente en ciudades grandes parece haber sido una mejor inversión comprar pisos (aunque sea más pequeños) en el centro que pisos grandes en zonas más alejadas

    - Si compras un piso para alquilar, has tenido en cuenta todos los gastos asociados? Por ejemplo dices que son 8400e al año de alquiler (700e x 12), de los que también tienes que pagar impuesto.

    Si el piso es amueblado tienes que calcular el gasto en reparaciones a los aparatos o imprevistos que puedan surgir (o sumar un seguro al piso)

    Tienes que calcular cuánto tiempo al año crees que se quedará vacío el piso. Si por ejemplo crees que de media un inquilino se quedará 2 años y tardas 2 meses en volver a alquilarlo, tienes que quitar 1 mes al año de media porque habrá años donde un inquilino se quede 5 años y otros donde se quede solo 1. Otra opción es contratar un seguro de impago, que creo que suele costar alrededor de 1 mes de alquiler al año

    - No creo que sea correcto decir que el piso vale 150k. A la compra de un piso hay que sumarle alrededor de un 10-11% en gastos que no se pueden recuperar: impuestos, notario, etc , por lo que hablamos de un piso de alrededor de 135k, de los cuales habrás tenido que pagar 10-15k en gastos asociados. Esto es importante de cara a comparar el precio de tu activo (del piso) respecto a una cartera de valores en caso de tener que vender ambos.


    No lo digo para desanimarte de la compra del piso, ni mucho menos, sino para que tengas en cuenta todas estas variables. Que el comprar un piso para alquiler suena como una idea muy bonita en nuestras cabezas, hasta que se tienen problemas con un inquilino, impagos, se estropea algo gordo como la caldera, etc. Lo mismo podría decir de nuestras carteras, donde la mayoría hace cálculos partiendo de un 5% bruto inicial de dividendos, hasta que alguna de nuestras empresas corta el dividendo, quiebra, etc.

  7. #5
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    Predeterminado

    A mi por la referencia que tengo en mi zona, 700 euros de alquiler me resulta barato, yo vivo muy a las afueras de Madrid, tan a las afueras que vivo en uno de los primeros pueblos de Toledo. Aquí puedes alquilar un piso mediano por unos 550-600 euros, pero donde me gustaría vivir (en unos de los pueblos o más bien casi ciudades de alrededor de madrid), un alquiler de un piso de 3 habitaciones y que está en unas condiciones bastante cutres son unos 800 euros, si quieres algo decente son 1000 euros. En mi caso, yo compré en su día, en plena burbuja, mal hecho por mi parte, pero de nada me sirve lamentarme. Yo ahora mismo lo que me ahorro en la letra del piso me lo gasto en gasolina, atascos, mantener 2 coches y un montón de tiempo que pierdo de mi vida en los trayectos al curro.

    Todo depende de dónde vivas, dónde trabajas, dónde quieres comprar, etc.

    Respecto a comprar Vs alquilar o invertir en bolsa Vs no invertir en bolsa, cada situación es un mundo, yo creo que también se puede optar por una opción intermedia, no hay por qué descapitalizarse completamente. En lugar de pagar el piso a tocateja y quedarte a cero, puedes pedir hipoteca por un 40 o 50% del valor de la vivienda y dejar el resto en bolsa, en los valores que más te gusten.

    Yo quiero moverme de zona para vivir algo más cerca del trabajo, y aunque estoy comenzando a invertir con la intención de no vender nunca o por lo menos mantenerlo mínimo 30 años, no descarto que en algún momento (si veo algo que verdaderamente me interesa y tiene buen precio) venda parte de la cartera.

    Cada situación es diferente..... lo que tengo claro es que siempre mantendré un buen colchón financiero, no voy a quedarme 'pelao' por comprarme un piso, para eso continúo con el que tengo.

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  9. #6
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    Predeterminado

    De entrada ahorras gastos no pagando alquiler, y es mucho dinero, lo que pienso es que en todo caso debe hacerse la comparación de bolsa con inmobiliario. O al menos yo la seguiría haciendo para tomar la decisión.

    Uno de los pilares para elegir cartera es el crecimiento futuro de la bolsa comparado con el inmobiliario, si esos 150K en bolsa crecen de forma compuesta mucho más que el piso (revalorización + dividendos), habrá merecido la pena dejar de ganar esos 3.660€ el primer año y siguientes mientras se vive de alquiler y se invierte en bolsa.

    En cuento al piso, pienso que lo primordial es comprar lo más barato posible (esto es obvio pero el momento de mercado nos puede llevar a pagar de más) y financiarlo con buenas condiciones (interés bajo principalmente), y ahora es un momento óptimo con intereses fijos cerca del 2%. En la época en que los tipos de interés subían del 10% creo que la opción estaba bastante clara a favor del piso, siempre que no fueras un profesional de la bolsa y tus rentabilidades fueran desorbitadas.

    Saludos

    Edito: en la época con intereses >10% probablemente la bolsa subía mucho más, pienso que la opción piso estaba más clara porque psicológicamente una deuda al 10% de interés es mucho más difícil de aguantar.
    Última edición por Solfe; 10-feb-2018 a las 20:16
    "Una inversión no es más que una apuesta en la que has logrado inclinar las probabilidades a tu favor" Peter Lynch
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  10. #7
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    Predeterminado

    Es interesante esto. Yo no he echado muchas cuentas, porque no me interesa sólo la rentabilidad económica, pero voy a contar mi situación:
    Yo vivo de alquiler, y creo que lo seguiré haciendo hasta que heredemos la novia o yo. Actualmente pagamos casi 300 euros cada uno contando las plazas de garaje, pero ni nos queremos atar a un piso o zona, ni yo quiero dejar de lado mi inversión, la cual considero primordial y retrasarla ahora me parece que significaría un lastre insalvable de cara a mí objetivo primordial: la IF. Comprar piso sinceramente no es una opción para nosotros. Pero bueno, es importante el dato de que somos hijos únicos ambos y en un futuro heredaremos viviendas. Esperemos que un futuro muy lejano, por otra parte.

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  12. #8
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    Predeterminado

    Yo me compré el piso antes de "conocer" la bolsa. Me consuelo con que el piso estaba a buen precio, era nuevo y me gasté poco dinero. A demás era el último año en que uno podía desgravarse con la hipoteca de la vivienda. Pagué el máximo desgravable, tenía prácticamente el dinero desde un principio ahorrado y ya lo tengo pagado.
    Por todo lo anterior no me arrepiento de la compra.
    Sin embargo yo (opinión personal eh?) ni me plantearía empeñarme con 150000 euros en un piso o un chalet. Ni metería tanto dinero aunque ya lo tuviera.
    El motivo es que no me gustaría tener un compromiso a largo plazo con el banco. Ni tener todo mi dinero inmobilizado en ese recipiente al que llamamos casa o piso.
    La sensación de libertad que te da la bolsa para mí vale mucho. De saber que no solo ayuda a tener una fuente de ingresos extra, sino que no te ata a ningun sitio en el que tengas que estar para cobrar rentas a inquilinos o similares. O atado a vivir en un mismo lugar por ser donde en un momento concreto de tu vida pensaste que era donde tenías que permanecer. Aunque el piso sea para uno mismo, el "sobreprecio" hipotético que comentas de gastos de alquiler vs beneficio de la bolsa... para mí valdría la pena costearlo por todo lo anterior.
    He metido en la balanza a demás de el aspecto económico otros que según quinén valorará más o menos...
    Última edición por ToniG; 22-feb-2018 a las 08:00

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  14. #9
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por npe Ver Mensaje
    Hay muchísimas cosas que matizar en tu duda:- Lo vas a mirar desde el punto de vista únicamente económico? Lo digo porque la compra de un piso tiene un factor psicológico enorme. Ya sabes que en España está muy arraigado ese sentimiento de poseer un techo. Un razonamiento similar sería entre el tener un coche propio, aunque se vaya a usar en contadas ocasiones vs alquilar un coche cuando sea necesario. Si lo miramos desde el punto de vista de ahorro, en la mayoría de los casos sale más barato no tener un coche en propiedad, pero está el componente psicológico de que puedes coger el coche cuando quieres, no dependes de terceros, etc.Idem con el tema de los pisos. Empezarás a oír los argumentos típicos de: "cuando me jubile y no tenga casi pensión al menos no estaré pagando alquiler", "al menos siempre tendré un techo donde dormir", etc- Vas a quedarte al menos 15-20 años en ese piso? O en su defecto, crees que la zona que has comprado será fácilmente alquilable? Históricamente en ciudades grandes parece haber sido una mejor inversión comprar pisos (aunque sea más pequeños) en el centro que pisos grandes en zonas más alejadas- Si compras un piso para alquilar, has tenido en cuenta todos los gastos asociados? Por ejemplo dices que son 8400e al año de alquiler (700e x 12), de los que también tienes que pagar impuesto. Si el piso es amueblado tienes que calcular el gasto en reparaciones a los aparatos o imprevistos que puedan surgir (o sumar un seguro al piso) Tienes que calcular cuánto tiempo al año crees que se quedará vacío el piso. Si por ejemplo crees que de media un inquilino se quedará 2 años y tardas 2 meses en volver a alquilarlo, tienes que quitar 1 mes al año de media porque habrá años donde un inquilino se quede 5 años y otros donde se quede solo 1. Otra opción es contratar un seguro de impago, que creo que suele costar alrededor de 1 mes de alquiler al año- No creo que sea correcto decir que el piso vale 150k. A la compra de un piso hay que sumarle alrededor de un 10-11% en gastos que no se pueden recuperar: impuestos, notario, etc , por lo que hablamos de un piso de alrededor de 135k, de los cuales habrás tenido que pagar 10-15k en gastos asociados. Esto es importante de cara a comparar el precio de tu activo (del piso) respecto a una cartera de valores en caso de tener que vender ambos.No lo digo para desanimarte de la compra del piso, ni mucho menos, sino para que tengas en cuenta todas estas variables. Que el comprar un piso para alquiler suena como una idea muy bonita en nuestras cabezas, hasta que se tienen problemas con un inquilino, impagos, se estropea algo gordo como la caldera, etc. Lo mismo podría decir de nuestras carteras, donde la mayoría hace cálculos partiendo de un 5% bruto inicial de dividendos, hasta que alguna de nuestras empresas corta el dividendo, quiebra, etc.
    Excelente análisis. Si bien comprar vivienda no es una tontería y puede ser muy rentable (económicamente o en calidad de vida) para mucha gente, creo que se le ha asignado un aura de infalibilidad que no se merece.

  15. #10
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    Predeterminado

    Hola, en este post exponen una situacion similar a la que comentas.
    https://javislaptop.com/2017/12/01/hipotecarse-si-o-no/




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