Comprar primera vivienda hipotecandose para alquilarla

[kamelot]

Hola, vivimos en Málaga de alquiler y el barrio donde vivimos tienen pisos con precios inasequibles para comprar...sería con una hipoteca de 30 años que ahogaria nuestra economía actual. Tenemos casi todos los ahorros metidos en bolsa, salvo colchón de seguridad y algo más... Buena capacidad de ahorro. No sé si es una idea descabellada, pero en una ciudad como Málaga un alquiler de una piso de tres habitaciones cuesta en el centro o en la zona universitaria mínimo 600 euros (eso en las peores condiciones de metros cuadrados y antigüedad de vivienda y mobiliario). Por otro lado una hipoteca a 20 años de un piso de entre 80mil y 150mil euros anda entre los 300 y 400 euros aportando un 20% más gastos de establecimiento. La comunidad suele salir 40-60 euros al mes. Habría que sumar el prorrateo del IBI y seguro de hogar... En fin, que pueden salir las cuentas para que el piso se pague solo en 15-20 años (con la inversión inicial de capital) para luego quedar un sueldito apañado (ya sé que está por ver el tema de como evoluciona el alquiler por piramide poblacional pero no sé si en ciudades tan turísticas se va a notar tanto en sus barrios clave). Cómo lo veis? O mejor olvidarse de los pisos y dedicarse a full a la bolsa a largo plazo? Gracias

[Invitado]

en tus cálculos has olvidado lo que se lleva hacienda, tambien las posibles derramas por arreglos del edificio y de la vivienda, también debes de tener en cuenta si el inquilino te sale moroso, el estar supeditado a pagar la hipoteca con la renta del inquilino la verdad es que yo lo veo arriesgado, mi opinión es que es mucho menos riesgo y quebraderos de cabeza la inversión en bolsa.

[Invertirenbolsa]

Hola,

kamelot, además de los problemas que te comenta minimalista, mira esto.

Imagina que ya tienes el piso pagado.

Supongamos que los 600 de alquiler se quedan en 500 quitando comunidad, IBI y demás. En la realidad creo que se quedan en menos, y tampoco tengo en cuenta ahora todo lo que dice minimalista, porque quiero hacer un caso favorable al piso.

En estas condiciones te quedan 500 euros al mes, que son 6.000 al año.

Con todos los gastos, los 80.000-15.000 pasan a ser como 88.000-165.000.

Así que la rentabilidad por alquiler es del 6,8% (si cuesta 88.000) al 3,6%.

Este 3,6%-6,8% hay que compararlo con la rentabilidad inicial por dividendo de las acciones que compres. Más o menos podemos decir que es parecida.

Pero ahora hay que pensar una cosa. ¿Qué creemos que va a subir más en los próximos 20-40 años?

1) Los beneficios y dividendos de las empresas

2) Los alquileres y precios de venta de los pisos (liberalización del suelo, pirámide demográfica, etc)


Y además hay que añadirle todas las derramas, obras, etc, que tendrás que hacerle al piso, y que no se las tendrás que hacer a las acciones.


Creo que claramente la Bolsa va a ser mucho más rentable.


Saludos.

[kamelot]

Muchas gracias minimalista y Gregorio...es de agradecer vuestros comentarios... Me surge una duda añadida a vuetas cuentas:
Ahora que algunos bancos ofrecen el 100% de hipoteca... Si no tienes que desinvertir nada en acciones y sale parecido el alquiler a la suma de hipoteca y comunidad más IBI (lo que ya sí que sería más difícil es que llegue a pagar también las derramas y hacienda... ), saldrían mejor las cuentas? Digamos que se puede perder un poco de ahorro para inverrir en bolsa (pongamos 100 euros al mes) a costa de que se vaya pagando el piso en muchos años... Teniendo efectivamente que estsr pendiente de inquilinos, arreglos, etc... En definitiva, preguntaros si no hubiera que desinvertir (en bolsa a largo plazo y como mucho una pequeña reducción del ahorro mensual) , consiguiendo hipoteca al 100% si saldrían los numeros como inversión. Muchas gracias

[Dr. Seldon]

Muchas gracias minimalista y Gregorio...es de agradecer vuestros comentarios... Me surge una duda añadida a vuetas cuentas:
Ahora que algunos bancos ofrecen el 100% de hipoteca... Si no tienes que desinvertir nada en acciones y sale parecido el alquiler a la suma de hipoteca y comunidad más IBI (lo que ya sí que sería más difícil es que llegue a pagar también las derramas y hacienda... ), saldrían mejor las cuentas? Digamos que se puede perder un poco de ahorro para inverrir en bolsa (pongamos 100 euros al mes) a costa de que se vaya pagando el piso en muchos años... Teniendo efectivamente que estsr pendiente de inquilinos, arreglos, etc... En definitiva, preguntaros si no hubiera que desinvertir (en bolsa a largo plazo y como mucho una pequeña reducción del ahorro mensual) , consiguiendo hipoteca al 100% si saldrían los numeros como inversión. Muchas gracias

En mi opinión, aún con esos números no compensa.

Debes tener en cuenta también que en algún momento puedes estar sin inquilino, o incluso que el inquilino deje de pagarte algún mes.

Y mucho antes que eso, la facilidad y comodidad de la inversión en Bolsa es incomparable a los quebraderos de cabeza que puede suponer un piso alquilado.

Si el piso me dejara un 5% y las acciones un 4%, yo elegiría las acciones.

Es mi opinión basada en mi experiencia.

[kamelot]

Gracias por contestar... Supongo que mejor olvidarse del asunto...
Os comento un poco más para ver si me termino de exponer nuestra situación y así ayudarnos.
Vendimos una vivienda el agosto pasado y nos quedó 65mil euros para invertir, que ya está invertido en acciones a largo plazo (el beneficio neto a declarar sería unos 25.500 euros, unos 5mil euros a pagarle a hacienda si no lo usamos para comprar una casa en dos años). Nos fuimos además a vivir si o si a una zona de Málaga donde necesitamos vivir por temas familiares durante al menos unos años, como unos 10-15 años, además es una zona que nos encantaría para vivir toda la vida... Pero por un lado el alquiler en el piso que estamos sale 1000 euros al mes (y suerte que hemos tenido) y por otro, el piso más barato de la zona sale unos 400mil euros (y siguen subiendo como la espuma actualmente tanto alquiler como la compra)... La zona donde vivimos como digo, por los comentarios que pudierais hacer, es actualmente y por mucho tiempo innegociable (además de que podría ser la definitiva). Aun así, tras pagar el alquiler y gracias a dos trabajos bastante estables y que hemos reducido al máximo resto de gastos, nos permite ahorrar mensualmente 2mil euros para bolsa a largo plazo. Actualmente tenemos unos 80k invertidos más pequeño colchón.
Comprar una casa aquí sería prácticamente pagar un hipotecon de entre 1200-1500 euros al mes a 30 años con hipoteca variable, más gastos de comunidad que suelen ser de alrededor de 100 e incluso más euros al mes, más IBI, seguros... Yo diría que por redondear sería (teniendo que desinvertir para gastos iniciales probablemente una parte, si no todo...) Unos 2mil euros mensuales si compramos... El doble que el alquiler!! Y a la vez podeis imaginar que duele ir tirando mil euros al mes durante muchos años si seguimos de alquiler.... Pero ya os digo que la zona es innegociable y así están los precios ahora e incluso mi alquiler es barato para lo que ahora piden (y en principio no me lo sube nada anualmente)
Mi gran duda interna es... Olvidarme del tema comprar nada, ni en la zona, ni como inversión para alquilar por habitaciónes en otra zona (universidad o centro) y meter los 2k al mes en bolsa que junto a lo que ya tengo puede ser algo muy bueno a largo plazo... O sigo pensando en alguna forma de no regalarle 5mil euros a Montoro vía compra de piso, bien para vivir para siempre o como inversión (pero reducir la aportación a bolsa a la mitad, mil euros, o a menos si sube euribor, que subirá)
Agradecería cualquier opinión, es un poco lioso pero no he visto situaciones así... La mayoría suele estar más parejo alquilar VS comprar...
Nos vendría muy bien cualquier opinión razonada.
Un saludo y gracias

[Dr. Seldon]

Si no me equivoco, para librarte de pagarle los 5000€ a Montoro deberías reinvertir en tu vivienda habitual. Si compras una para alquilar no puedes desgravarlos.

Hablo de memoria, pero creo que tienes dos años para reinvertir en vivienda habitual.

2000€ al mes dedicados a Bolsa dan para muchos dividendos. En 7 años ya te darían 1000€ netos al mes, según la calculadora de Gregorio y contando con los 80.000€ que ya tienes.

Con esos precios que indicas, yo seguiría de alquiler e iría buscando alguna buena oportunidad de compra, sin prisa.

[kamelot]

Gracias Dr. Seldon, mientras más lo pienso, más tranquilo me deja esa opción que comentas

[Ferpeti]

Buenas tardes.
Ante todo agradecer a Gregorio ,como creo que hacemos mucho en este foro, su enorme ayuda en todos estos temas. No hay dinero ni palabras para pagárselo.
Dicho esto quería comentar en este hilo(es el que he encontrado más apropiado) una duda personal y ver que opiniones tienen los foreros experimentados.
De forma muy rápida explico mi situación. Me ha surgido la posibilidad de comprar un piso instaurado dentro de un conjunto de pisos que registrados como vivienda turística en el casco antiguo. Nueva construcción. El piso se encuentra en un bajo. Los datos son.

Precio de la vivienda. 125,000 euros. Precio más gastos de notaría impuestos etc sería de 156.524. Implicaría una cuota mensual de 330 euros de hipoteca. Sumándole IBI, comunidad, seguro etc a grandes rasgos y redondeando creo que se queda en 525 euros mensuales.

Yo planteo a lo mejor bajar el precio de esa vivienda . En un hipotético caso que la vivienda costase 100.000 euros (precio total con intereses, notaría etc sería de 124.411 euros) la cuota sería de 241 euros que redondeando ora vez con IBI, seguros, luz, agua,etc sería más o menos de 450 euros.

En ambos casos hipoteca a 30 años.

Hay varias agencias en la ciudad (según me refiere de forma el vendedor de la inmobiliaria, no puedo saber si es verdad o no) que están pagando por este tipo de viviendas en el centro unos 800 euros al mes al propietario y ellos se encargan de la gestión. Creo que incluso hacen frente al recibo de la luz y el agua, desperfectos etc pero inicialmente yo lo he introducido como gasto para mí.

Por tanto en el caso de que la vivienda fuese de 125.000 euros mensualmente obtendría una renta (extraídos los costes etc) de 275-300 euros. 3300- 3600 euros al año. Beneficio del 2,3 % si no me equivoco.

En el caso de que acepten una bajada a 100.000 euros la renta sería de 340 euros al mes, es decir, unos 4080 euros al año. Beneficio del 3,27%
Todo esto es considerando cifras generales de seguro, IBi etc considerando casas similares en la zona en tamaño etc. Puede haber errores al alza o a la baja en esta apreciación porque no sé los importes exactos que le corresponderían a esta vivienda (IBI, seguro, comunidad etc)

La ventaja que le veo a esto es que la agencia (en teoría al menos) te asegura una cuota mensual de dinero que te permite pagar la hipoteca e incluso sacar algo de beneficio. Independientemente de que se alquile o la casa esté vacía la cuota la vas a tener. Se añade además que ellos se encargan de las reparaciones o de los desperfectos que puedan existir o producirse,es decir, ellos hacen una explotación turística del piso. Creo que así se puede ir pagando esa hipoteca y de paso obtener algo de beneficio y al final tienes un bien inmueble en tu poder y en una zona buena de la ciudad.

Por contra veo que la legislación puede ser cambiante y de un plumazo prohibir muchos tipos de alojamiento. En ese caso sin embargo éste se mantendría ya que tiene todos los requisitos para ser apartamento turístico (no vivienda turística) lo cual aumentaría el valor de dicho inmueble ya que no habría tanta competencia (muchas veces ilegal). También veo que cada vez más proliferan este tipo de alojamientos, da sensación que es excesivo el número de viviendas y apartamentos turísticos (me da sensación de burbuja) y no existe ninguna seguridad que estas empresas gestoras puedan de la noche a la mañana rescindir ese tipo de contrato de gestión o que el ayuntamiento sancione o impida alquileres así (lo cual por una parte me parece razonable dada la despoblación de muchas zonas de los cascos antiguos en pro de los turistas). En caso de que ocurriese eso puedo plantear hacer un alquiler permanente de dicha vivienda aunque es claro que eso me supondría muchísimos más quebraderos de cabeza. También veo que el beneficio que obtengo (si no lo he calculado mal que no lo sé) es menor que el dividendo de muchas empresas. Aún así pienso que puede ser un buen momento para diversificar e invertir.

Por tanto como conclusión ¿qué pensáis?. ¿Puede ser una buena inversión si es cierto las referencias que se da de estas empresas de gestión turística?¿teneis alguna experiencia al respecto?¿debería olvidarme de la inversión inmobiliaria como muchos (incluido Gregorio) comentáis sabiamente por aquí?. Cierto es que no va a darte más rentabilidad probablemente que la inversión en bolsa pero es la posibilidad de tener un inmueble propio con el que poder negociar en otro momento o en el que incluso poder vivir si la cosa se da mal.

En fin, siento la longitud del mensaje y también si he cometido errores en los cáculos. Cualquier opinión es más que bienvenida.

Muchas gracias a todos y sobre a todo a Gregorio por esta web.

Gracias

[DOCTOR]

Yo veo que la legislación va a cambiar y van a intentar cargarse este tipo de alojamientos. NO digo que lo consigan pero van a dificultar la rentabilidad del asunto...y no va a suponer ningún chollo como en algunos casos de ahora....

Yo no compraria ningún piso pensando en esto...

Distinto es que ya se tenga el piso...o que se tenga tanto que se quiera “diversificar”...pero no lo veo...y menos dárselo a una agencia para que lo gestione.

Veo que se está generando un ambiente para comprar casas desde todos los sitios...(bancos...televisión...publicidad) y lo veo erróneo..

[Rufo]

Pues yo no lo veo mal, es más me atrevería a decir que lo veo bien.

No debemos olvidar la burbuja inmobiliaria y lo que ha supuesto para muchos, pero también es cierto que vivimos en España, y España está llena de españoles. Y a los españoles en general, nos gusta tener una vivienda propia, y en general es nuestra inversión preferida aunque ya tengamos dicha vivienda propia.

Por ello, yo sí que creo que la vivienda va a subir de nuevo, tanto su compra como el alquiler, por lo que creo que a largo plazo una vivienda sí puede ser una buena inversión. No sé si mejor o peor que la bolsa, como ninguno podemos saberlo, pero en mi caso, si me viese en una situación como la que planteas, seguramente me inclinase a comprarla.

Nuestras teorías de revalorizaciones y dividendos crecientes son fantásticas y ojalá se cumplan, y si miramos hacia atrás, estudiando gráficos y cotizaciones históricas podemos suponer que va a ser así. De la misma manera, si hacemos lo mismo con las viviendas, podemos pensar lo mismo.

Invertir en viviendas cerca del fin del 2007 ha sido una mala inversión, pero si no me equivoco ha sido el único "crack inmobiliario" que hemos tenido en España, en cambio la bolsa ha tenido varios, ¿no?

[Invitado]

Nuestras teorías de revalorizaciones y dividendos crecientes son fantásticas y ojalá se cumplan, y si miramos hacia atrás, estudiando gráficos y cotizaciones históricas podemos suponer que va a ser así. De la misma manera, si hacemos lo mismo con las viviendas, podemos pensar lo mismo.

De hecho son mejores, compara el alquiler en Madrid del año 2012 con lo que se pide ahora.

Ahora elije la mejor acción del IBEX en ese mismo periodo y compara el incremento del dividendo con el incremento del alquiler.

¿A que ya no es tan buena opción la inversión en dividendos en España?

Sí a esto le sumas que en el IRPF si tienes una vivienda alquilada te puedes desgravar los gastos de IBI, Seguro de hogar, Reformas, etc.

Y de lo que nadie habla y sigo pensando, cuando se acabe el dinero de las pensiones, ¿Que impuestos creéis que subirán?

El del pobre hombre o mujer que compro una vivienda para alquilar y sacar una renta para cumplimentar su escasa pensión o la del malvado especulador que maneja el mundo y nos hace sufrir la pobreza.

Yo estoy muy desencantado con la evolución de la bolsa en España en estos últimos 10 años, los dividendos no han subido prácticamente nada, los impuestos han subido, han quitado incentivos fiscales, ¿Alguien se acuerda de la exención a los primeros 1.500 euros en dividendos?.

El riesgo de que alguien no te pague el alquiler, es el mismo que el de una empresa anule los dividendos.

Todos los riesgos que se os ocurran en el alquiler también están en el mundo de la bolsa.

Alguien hablaba de las reformas a una vivienda, en el mundo de la bolsa esto se llama ampliación de capital y en el caso de la vivienda, si se meten en el IRPF desgravan, en el mundo de la bolsa NO.

[Ferpeti]

Muchas gracias por las respuestas. Lo cierto es que no está claro para nadie. Hay gente que lo apoya y otros que no. En mi caso tengo muchas dudas y me temo que las seguiré teniendo así que mientras eso sea así no veo claro el afrontar un gasto tan grande y que supone un pago tan importante primero de entrada y luego mes a mes . A su vez me he leído la legislación y ningún sitio veo que dejen claro que en un momento dado el dueño de ese apartamento turístico pueda irse a vivir al mismo y usarlo como una vivienda habitual así que se añadiría (si al final es ilegal usarlo cómodo vivienda habitual) que uno tendría un inmueble para ni siquiera poder irse a vivir si las cosas vienen mal dadas.
En cualquier caso muchas gracias a todos por vuestras respuestas y por tomaros el tiempo de escribir.
Un saludo .

[Rafita]

Hola, yo también tengo grandes dudas acerca de este tema.
Vivo en Zaragoza, soy enfermero y tengo 26 años. No tengo trabajo fijo como tal, pero casi asegurado y mis ingresos rondan entre los 20k-30k anuales.
Tengo unos 15k ahorrados un colchón de unos 5k (€) y unos gastos mensuales fijos de unos 800€ (9600€ anuales aprox más lo que surja).
Ahorro todos los meses 500€ para invertir en bolsa y gracias a los libros de Gregorio voy haciendo compras paulatinas de unos 1000€ cada 3-4 meses).
Mi gran duda es: tengo la posibilidad de adquirir un piso de 3 habitaciones en una zona cercana a la universidad. El precio del piso sería de 35k (solo el piso), más una reforma integral que por las comparaciones que he hecho saldría por 30-40k. Tengo en mente comprarlo, reformarlo y alquilarlo por habitaciones, pudiendo sacar por la zona 200€ por persona (600€ en total) sin mucha complicación creo yo...
Lo veis una locura? Se me está yendo la cabeza y debería esperar a tener algo fijo o por otro lado olvidarme del tema y meter el dinero que tengo ahorrado paulatinamente en bolsa?
Siento el tochazo y gracias por adelantado.

[Invertirenbolsa]

Hola,

De nada, kamelot.

Para ver si salen las cuentas en el supuesto de que el alquiler dé para pagar la hipoteca (al 100%) más la comunidad y el IBI, y que a lo mejor falten 100 euros al mes para derramas y demás, tenemos que ver los dos posibles escenarios.

1) Que en el futuro suban los alquileres

2) Que en el futuro bajen los alquileres


Lo que se ha vivido la mayor parte del pasado es que los alquileres han ido subiendo. A veces se han estacado, pero a largo plazo han ido subiendo. Si en el futuro siguiera sucediendo esto, entonces sí te saldrían las cuentas. Porque ese déficit inicial de 100 euros al mes (siguiendo tu ejemplo), iría reduciéndose, hasta eliminarse y pasar a ser superávit. Esta es la teoría clásica de la inversión apalancada en inmuebles, y es la que verás en los libros sobre inversión en inmuebles de EEUU.

Pero creo que en España es poco probable que se dé ese escenario. Yo creo que los alquileres deben bajar, y bastante. Y si eso sucede, en un caso como el que dices el déficit inicial de 100 euros iría aumentando. Porque además de bajar el alquiler iría subiendo la comunidad de vecinos, y el resto de gastos.

Creo que, objetivamente, los alquileres en España están carísimos. No tiene sentido que se pague de alquiler el 30%-60% del sueldo por una casa que jamás será de esa persona.

Los parámetros clásicos de los departamentos de riesgo de los bancos dicen que, como máximo, la mensualidad de la hipoteca debe ser la tercera parte del sueldo. Fijaros en que es "como máximo", y en que es para pagar una casa que finalmente será tuya.

Luego pagar más de esa tercera parte por vivir de forma temporal en una casa que nunca será tuya, no tiene sentido.

Y ese sinsentido creo que se va a corregir cuando se liberalice el suelo. Que sé que puede parecer algo muy difícil, pero yo de verdad que creo que es algo totalmente inevitable.


Seldon, totalmente de acuerdo. Incluso con el piso dando un 5% y la Bolsa un 3%, y aún en el supuesto de que los alquileres subieran como en el pasado, es más rentable la Bolsa, y en unos años cobras más de dividendos que de alquileres.


kamelot, no tienes que pagar plusvalías a Hacienda por la venta del piso anterior si lo reinviertes en otra vivienda habitual (también la que vendiste debía ser vivienda habitual). Pero si compras un piso para alquilarlo, entonces sí que tienes que pagar la plusvalía del piso vendido.

Lo ideal sería que encontraras un piso para comprar como vivienda, y que la hipoteca te saliera a unos 1.000 euros al mes. Intenta hacer ofertas a la baja, y alargar la hipoteca a 40 años. A ver si así te salen las cuentas.


También estoy de acuerdo con Seldon en que si no encuentras una vivienda para comprar pagando 1.000 euros al mes de hipoteca, mejor seguir de alquiler e invirtiendo 2.000 euros al mes en Bolsa. En unos años te podrás comprar una vivienda con mucha facilidad (incluso aunque no bajasen los precios, que deberían bajar).


Muchísimas gracias, Ferpeti.

En tu caso pienso lo mismo que en el de kamelot. Tenemos que pensar primero que existen esos 2 escenarios que he comentado, y ver qué pasaría en cada uno de ellos.

1) Si los alquileres suben en el futuro, será una inversión rentable. Creo que la Bolsa será mejor, pero con ese piso se ganaría más que con la renta fija.

2) Si los alquileres bajan en el futuro, entonces no será una inversión rentable.


En cuanto a los apartamentos turísticos en general, creo que ahora mismo son una inversión de riesgo. Entiendo que al tuyo no le afecta esto que voy a comentar ahora, Ferpeti, porque según lo que dices me parece que debe ser un edificio construido expresamente para explotarlo como apartamentos turísticos, y eso siempre será legal, y debe existir.

Pero los apartamentos turísticos que hay ahora en cualquier edificio de vecinos, son arriesgados.

Dan una rentabilidad mayor que una alquiler normal, pero también dan bastante más trabajo. Son casi un negocio a tiempo completo. Si alquiler un piso de la forma habitual da quebraderos de cabeza, más los da cambiar de inquilino cada pocos días, tenerlo limpio siempre antes de que entre el siguiente inquilino, dar y recoger llaves constantemente, etc.

Si se tiene ese tiempo y se quiere dedicar a eso, y ya se tiene el piso comprado, es más rentable que el alquiler normal.

Pero en cualquier momento se podrían prohibir los apartamentos turisticos, o cerrarse uno concreto por las molestias a los vecinos (que son muchas, y muy grandes, en muchos casos).


Haber convertido la vivienda en una inversión es un error histórico, que antes o después se tiene corregir. La mejor forma de hacerlo es liberalizar el suelo, pero antes de que suceda eso puedan hacer otras cosas. Creo que ya empiezan a darse cuenta en todos los partidos de que si no arreglan de verdad el problema de la vivienda, van a perder muchos votantes. En algunos sitios se habla ya de limitar o prohibir los alquileres turísticos, y en cualquier momento se puede aprobar una medida así.


Y las molestias que os comentaba hacen que se cierren apartamentos turísticos concretos. Yo veo que ya hay muchas quejas, denuncias, etc, y es un riesgo real.


Estoy de acuerdo, Doctor.


Rufo, tienes razón si el futuro de las viviendas fuese similar al pasado. Pero creo que va a ser muy distinto, porque la inversión en vivienda es insostenible.

Para mí no es que estalle la burbuja inmobiliaria en 2007 porque vino una crisis, sino que uno de los principales motivos de esa crisis fue que la vivienda llevaba décadas siendo una inversión. Y eso es un error inmenso de la sociedad que vive algo así, y debe corregirse. Creo que hay que conseguir que en el futuro la vivienda deje ser una inversión, porque es totalmente imprescindible que sea así para las generaciones que vienen detrás.

Una sociedad no puede invertir en encarecer una necesidad básica a las generaciones que vienen detrás. Se ha hecho (sin mala intención por parte de los particulares), pero hay que poner todos los medios para que deje de hacerse en el futuro. Y para eso hay que liberalizar el suelo.

Juan, de 2012 aquí han subido mucho más los dividendos y las cotizaciones que los alquileres y los precios de los pisos. Es más, los alquileres se han mantenido o bajado, y aún así siguen sobrevaloradísimos. Pero sobre todo hay que mirar al futuro: pirámide demográfica, liberalización del suelo, el error histórico que la vivienda haya sido una inversión, etc.

Es mejor no tener esos gastos que poder desgravarlos. Por mucho que los desgraves, los tienes y pagas la mayor parte. Si no los tienes, no pagas nada.

Es más fácil subir los impuestos al que tiene un piso y no se lo puede llevar a otro sitio, que al que podría traspasar sus acciones a otro país en cualquier momento.

La Bolsa no se puede de forma lineal y continua. Nunca lo ha hecho, y nunca lo hará. Por eso los mejores momentos para invertir son cuando el pasado reciente ha sido peor que la media.

Rafita, lo veo similar a los casos anteriores. En el alquiler por habitaciones es habitual que los estudiantes no paguen 2-3 meses al año. Y pagar 200 euros por una habitación, igualmente creo que es algo muy caro que debe bajar en el futuro.


Saludos.

[Samain]

Hola, estoy totalmente de acuerdo en que un bien de primera necesidad como la vivienda no debería ser objeto de especulación. Hay otro tipo de inmuebles como locales comerciales, hoteles, naves indinustriales... En los que su especulación no afecta algo tan básico en una familia cómo tener un techo en el que resguardarse. En mi caso concreto soy de Galicia pero vivo en Mallorca y os puedo asegurar que no hay dos escenarios tan tan distintos. en el pueblo de mis padres un alquiler de un piso de 80 metros cuadrados pueden ser 150 € al mes y hay docenas y docenas vacíos. la mayoría porque para lo poco que rentan en alquiler prefieren tenerlos cerrados antes de que se lo estropeen, y por supuesto nadie los compra e irá a peor en el futuro con el envejecimiento de la población en esa zona. En cambio en Mallorca la población creo que ha aumentado en torno al 30% los últimos 10 años, y los alquileres sin miedo puedo decir que se han duplicado los últimos 4 o 5 años. Tengo amigos que antes pagaban 450 y ahora están pagando 850 o 900 €.
El problema de los pisos es que no son bienes que se puedan transportar desde donde sobren a donde hacen falta. con la presión demográfica que hay en sitios como Mallorca sí que creo que la inversión en alquiler puede ser super rentable en un escenario a medio plazo. En mi caso particular tuvimos la suerte de comprar un piso en 2012 y solo pagamos de hipoteca un 15% de nuestros ingresos, pero tengo amigos que compraron antes de la burbuja y están con hipotecas qué suponen el 40% o el 50% de sus ingresos, algo absolutamente insostenible y más cuando suban de nuevo los tipos de interés.
El Ayuntamiento de Palma de Mallorca ha sido el primero en prohibir los pisos de alquiler turístico en toda la ciudad, pero de momento eso no se ha notado en el precio del alquiler. Ignoro qué medidas pueden tomar pero seguro que habéis visto el caso de Ibiza donde no se cubren las plazas de policías, enfermeros o doctores porque nadie quiere un destino donde se deje el sueldo en el alquiler

Saludos

[Invertirenbolsa]

Gracias, Samain.

Incluso muchos locales comerciales, naves, etc, son también de primera necesidad para la gente que se gana la vida con ellos.

Los locales en la Gran Vía de Madrid, Paseo de Gracia de Barcelona, etc, sí creo que pueden ser una inversión, y subir lo que sea.

Pero los locales en el 99% de las calles de Madrid y Barcelona son la forma de ganarse la vida (o no) de personas normales y corrientes. Creo que todo funcionará mucho mejor si este tipo de locales tampoco son una inversión. Porque cuando suben de precio de venta o de alquiler, mucha gente pierde su forma de ganarse la vida. Y si estuvieran llenos, pues bien, porque eso sería que el precio está justificado.

Pero muchos de ellos están vacíos.

O se ocupan una temporada pero no se pueden pagar esos alquileres y se vuelven a vaciar, se vuelven a ocupar, se vuelven a vaciar, etc. El resultado es que esos alquileres se cobran algunos meses, pero a costa de generar una cadena de quiebras en los negocios que los intentan pagar.

Las islas, sobre todo las pequeñas, son un caso especial. También hay que liberalizar el suelo, y se puede hacer. Pero en algún caso es posible que haya que tomar una medida adicional, porque el mar pone un límite evidente al suelo. Así que es posible que en algún caso haya que liberalizar el suelo, y además tomar alguna medida específica para que los habitantes de esas islas no tengan que "competir" por las viviendas con multimillonarios de todo el mundo.


Saludos.