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Tema: Comprar primera vivienda hipotecandose para alquilarla

  1. #1
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    agosto-2017
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    Predeterminado Comprar primera vivienda hipotecandose para alquilarla

    Hola, vivimos en Málaga de alquiler y el barrio donde vivimos tienen pisos con precios inasequibles para comprar...sería con una hipoteca de 30 años que ahogaria nuestra economía actual. Tenemos casi todos los ahorros metidos en bolsa, salvo colchón de seguridad y algo más... Buena capacidad de ahorro. No sé si es una idea descabellada, pero en una ciudad como Málaga un alquiler de una piso de tres habitaciones cuesta en el centro o en la zona universitaria mínimo 600 euros (eso en las peores condiciones de metros cuadrados y antigüedad de vivienda y mobiliario). Por otro lado una hipoteca a 20 años de un piso de entre 80mil y 150mil euros anda entre los 300 y 400 euros aportando un 20% más gastos de establecimiento. La comunidad suele salir 40-60 euros al mes. Habría que sumar el prorrateo del IBI y seguro de hogar... En fin, que pueden salir las cuentas para que el piso se pague solo en 15-20 años (con la inversión inicial de capital) para luego quedar un sueldito apañado (ya sé que está por ver el tema de como evoluciona el alquiler por piramide poblacional pero no sé si en ciudades tan turísticas se va a notar tanto en sus barrios clave). Cómo lo veis? O mejor olvidarse de los pisos y dedicarse a full a la bolsa a largo plazo? Gracias

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info




  2. #2
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    enero-2016
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    Predeterminado

    en tus cálculos has olvidado lo que se lleva hacienda, tambien las posibles derramas por arreglos del edificio y de la vivienda, también debes de tener en cuenta si el inquilino te sale moroso, el estar supeditado a pagar la hipoteca con la renta del inquilino la verdad es que yo lo veo arriesgado, mi opinión es que es mucho menos riesgo y quebraderos de cabeza la inversión en bolsa.

  3. #3
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    febrero-2009
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    Predeterminado

    Hola,

    kamelot, además de los problemas que te comenta minimalista, mira esto.

    Imagina que ya tienes el piso pagado.

    Supongamos que los 600 de alquiler se quedan en 500 quitando comunidad, IBI y demás. En la realidad creo que se quedan en menos, y tampoco tengo en cuenta ahora todo lo que dice minimalista, porque quiero hacer un caso favorable al piso.

    En estas condiciones te quedan 500 euros al mes, que son 6.000 al año.

    Con todos los gastos, los 80.000-15.000 pasan a ser como 88.000-165.000.

    Así que la rentabilidad por alquiler es del 6,8% (si cuesta 88.000) al 3,6%.

    Este 3,6%-6,8% hay que compararlo con la rentabilidad inicial por dividendo de las acciones que compres. Más o menos podemos decir que es parecida.

    Pero ahora hay que pensar una cosa. ¿Qué creemos que va a subir más en los próximos 20-40 años?

    1) Los beneficios y dividendos de las empresas

    2) Los alquileres y precios de venta de los pisos (liberalización del suelo, pirámide demográfica, etc)


    Y además hay que añadirle todas las derramas, obras, etc, que tendrás que hacerle al piso, y que no se las tendrás que hacer a las acciones.


    Creo que claramente la Bolsa va a ser mucho más rentable.


    Saludos.

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  5. #4
    Fecha de Ingreso
    agosto-2017
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    Predeterminado

    Muchas gracias minimalista y Gregorio...es de agradecer vuestros comentarios... Me surge una duda añadida a vuetas cuentas:
    Ahora que algunos bancos ofrecen el 100% de hipoteca... Si no tienes que desinvertir nada en acciones y sale parecido el alquiler a la suma de hipoteca y comunidad más IBI (lo que ya sí que sería más difícil es que llegue a pagar también las derramas y hacienda... ), saldrían mejor las cuentas? Digamos que se puede perder un poco de ahorro para inverrir en bolsa (pongamos 100 euros al mes) a costa de que se vaya pagando el piso en muchos años... Teniendo efectivamente que estsr pendiente de inquilinos, arreglos, etc... En definitiva, preguntaros si no hubiera que desinvertir (en bolsa a largo plazo y como mucho una pequeña reducción del ahorro mensual) , consiguiendo hipoteca al 100% si saldrían los numeros como inversión. Muchas gracias

  6. #5
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    enero-2015
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por kamelot Ver Mensaje
    Muchas gracias minimalista y Gregorio...es de agradecer vuestros comentarios... Me surge una duda añadida a vuetas cuentas:
    Ahora que algunos bancos ofrecen el 100% de hipoteca... Si no tienes que desinvertir nada en acciones y sale parecido el alquiler a la suma de hipoteca y comunidad más IBI (lo que ya sí que sería más difícil es que llegue a pagar también las derramas y hacienda... ), saldrían mejor las cuentas? Digamos que se puede perder un poco de ahorro para inverrir en bolsa (pongamos 100 euros al mes) a costa de que se vaya pagando el piso en muchos años... Teniendo efectivamente que estsr pendiente de inquilinos, arreglos, etc... En definitiva, preguntaros si no hubiera que desinvertir (en bolsa a largo plazo y como mucho una pequeña reducción del ahorro mensual) , consiguiendo hipoteca al 100% si saldrían los numeros como inversión. Muchas gracias
    En mi opinión, aún con esos números no compensa.

    Debes tener en cuenta también que en algún momento puedes estar sin inquilino, o incluso que el inquilino deje de pagarte algún mes.

    Y mucho antes que eso, la facilidad y comodidad de la inversión en Bolsa es incomparable a los quebraderos de cabeza que puede suponer un piso alquilado.

    Si el piso me dejara un 5% y las acciones un 4%, yo elegiría las acciones.

    Es mi opinión basada en mi experiencia.

  7. #6
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    agosto-2017
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    Predeterminado

    Gracias por contestar... Supongo que mejor olvidarse del asunto...
    Os comento un poco más para ver si me termino de exponer nuestra situación y así ayudarnos.
    Vendimos una vivienda el agosto pasado y nos quedó 65mil euros para invertir, que ya está invertido en acciones a largo plazo (el beneficio neto a declarar sería unos 25.500 euros, unos 5mil euros a pagarle a hacienda si no lo usamos para comprar una casa en dos años). Nos fuimos además a vivir si o si a una zona de Málaga donde necesitamos vivir por temas familiares durante al menos unos años, como unos 10-15 años, además es una zona que nos encantaría para vivir toda la vida... Pero por un lado el alquiler en el piso que estamos sale 1000 euros al mes (y suerte que hemos tenido) y por otro, el piso más barato de la zona sale unos 400mil euros (y siguen subiendo como la espuma actualmente tanto alquiler como la compra)... La zona donde vivimos como digo, por los comentarios que pudierais hacer, es actualmente y por mucho tiempo innegociable (además de que podría ser la definitiva). Aun así, tras pagar el alquiler y gracias a dos trabajos bastante estables y que hemos reducido al máximo resto de gastos, nos permite ahorrar mensualmente 2mil euros para bolsa a largo plazo. Actualmente tenemos unos 80k invertidos más pequeño colchón.
    Comprar una casa aquí sería prácticamente pagar un hipotecon de entre 1200-1500 euros al mes a 30 años con hipoteca variable, más gastos de comunidad que suelen ser de alrededor de 100 e incluso más euros al mes, más IBI, seguros... Yo diría que por redondear sería (teniendo que desinvertir para gastos iniciales probablemente una parte, si no todo...) Unos 2mil euros mensuales si compramos... El doble que el alquiler!! Y a la vez podeis imaginar que duele ir tirando mil euros al mes durante muchos años si seguimos de alquiler.... Pero ya os digo que la zona es innegociable y así están los precios ahora e incluso mi alquiler es barato para lo que ahora piden (y en principio no me lo sube nada anualmente)
    Mi gran duda interna es... Olvidarme del tema comprar nada, ni en la zona, ni como inversión para alquilar por habitaciónes en otra zona (universidad o centro) y meter los 2k al mes en bolsa que junto a lo que ya tengo puede ser algo muy bueno a largo plazo... O sigo pensando en alguna forma de no regalarle 5mil euros a Montoro vía compra de piso, bien para vivir para siempre o como inversión (pero reducir la aportación a bolsa a la mitad, mil euros, o a menos si sube euribor, que subirá)
    Agradecería cualquier opinión, es un poco lioso pero no he visto situaciones así... La mayoría suele estar más parejo alquilar VS comprar...
    Nos vendría muy bien cualquier opinión razonada.
    Un saludo y gracias

  8. #7
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    enero-2015
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    Predeterminado

    Si no me equivoco, para librarte de pagarle los 5000€ a Montoro deberías reinvertir en tu vivienda habitual. Si compras una para alquilar no puedes desgravarlos.

    Hablo de memoria, pero creo que tienes dos años para reinvertir en vivienda habitual.

    2000€ al mes dedicados a Bolsa dan para muchos dividendos. En 7 años ya te darían 1000€ netos al mes, según la calculadora de Gregorio y contando con los 80.000€ que ya tienes.

    Con esos precios que indicas, yo seguiría de alquiler e iría buscando alguna buena oportunidad de compra, sin prisa.

  9. #8
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    agosto-2017
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    Predeterminado

    Gracias Dr. Seldon, mientras más lo pienso, más tranquilo me deja esa opción que comentas

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  11. #9
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    septiembre-2016
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    Predeterminado

    Buenas tardes.
    Ante todo agradecer a Gregorio ,como creo que hacemos mucho en este foro, su enorme ayuda en todos estos temas. No hay dinero ni palabras para pagárselo.
    Dicho esto quería comentar en este hilo(es el que he encontrado más apropiado) una duda personal y ver que opiniones tienen los foreros experimentados.
    De forma muy rápida explico mi situación. Me ha surgido la posibilidad de comprar un piso instaurado dentro de un conjunto de pisos que registrados como vivienda turística en el casco antiguo. Nueva construcción. El piso se encuentra en un bajo. Los datos son.

    Precio de la vivienda. 125,000 euros. Precio más gastos de notaría impuestos etc sería de 156.524. Implicaría una cuota mensual de 330 euros de hipoteca. Sumándole IBI, comunidad, seguro etc a grandes rasgos y redondeando creo que se queda en 525 euros mensuales.

    Yo planteo a lo mejor bajar el precio de esa vivienda . En un hipotético caso que la vivienda costase 100.000 euros (precio total con intereses, notaría etc sería de 124.411 euros) la cuota sería de 241 euros que redondeando ora vez con IBI, seguros, luz, agua,etc sería más o menos de 450 euros.

    En ambos casos hipoteca a 30 años.

    Hay varias agencias en la ciudad (según me refiere de forma el vendedor de la inmobiliaria, no puedo saber si es verdad o no) que están pagando por este tipo de viviendas en el centro unos 800 euros al mes al propietario y ellos se encargan de la gestión. Creo que incluso hacen frente al recibo de la luz y el agua, desperfectos etc pero inicialmente yo lo he introducido como gasto para mí.

    Por tanto en el caso de que la vivienda fuese de 125.000 euros mensualmente obtendría una renta (extraídos los costes etc) de 275-300 euros. 3300- 3600 euros al año. Beneficio del 2,3 % si no me equivoco.

    En el caso de que acepten una bajada a 100.000 euros la renta sería de 340 euros al mes, es decir, unos 4080 euros al año. Beneficio del 3,27%
    Todo esto es considerando cifras generales de seguro, IBi etc considerando casas similares en la zona en tamaño etc. Puede haber errores al alza o a la baja en esta apreciación porque no sé los importes exactos que le corresponderían a esta vivienda (IBI, seguro, comunidad etc)

    La ventaja que le veo a esto es que la agencia (en teoría al menos) te asegura una cuota mensual de dinero que te permite pagar la hipoteca e incluso sacar algo de beneficio. Independientemente de que se alquile o la casa esté vacía la cuota la vas a tener. Se añade además que ellos se encargan de las reparaciones o de los desperfectos que puedan existir o producirse,es decir, ellos hacen una explotación turística del piso. Creo que así se puede ir pagando esa hipoteca y de paso obtener algo de beneficio y al final tienes un bien inmueble en tu poder y en una zona buena de la ciudad.

    Por contra veo que la legislación puede ser cambiante y de un plumazo prohibir muchos tipos de alojamiento. En ese caso sin embargo éste se mantendría ya que tiene todos los requisitos para ser apartamento turístico (no vivienda turística) lo cual aumentaría el valor de dicho inmueble ya que no habría tanta competencia (muchas veces ilegal). También veo que cada vez más proliferan este tipo de alojamientos, da sensación que es excesivo el número de viviendas y apartamentos turísticos (me da sensación de burbuja) y no existe ninguna seguridad que estas empresas gestoras puedan de la noche a la mañana rescindir ese tipo de contrato de gestión o que el ayuntamiento sancione o impida alquileres así (lo cual por una parte me parece razonable dada la despoblación de muchas zonas de los cascos antiguos en pro de los turistas). En caso de que ocurriese eso puedo plantear hacer un alquiler permanente de dicha vivienda aunque es claro que eso me supondría muchísimos más quebraderos de cabeza. También veo que el beneficio que obtengo (si no lo he calculado mal que no lo sé) es menor que el dividendo de muchas empresas. Aún así pienso que puede ser un buen momento para diversificar e invertir.

    Por tanto como conclusión ¿qué pensáis?. ¿Puede ser una buena inversión si es cierto las referencias que se da de estas empresas de gestión turística?¿teneis alguna experiencia al respecto?¿debería olvidarme de la inversión inmobiliaria como muchos (incluido Gregorio) comentáis sabiamente por aquí?. Cierto es que no va a darte más rentabilidad probablemente que la inversión en bolsa pero es la posibilidad de tener un inmueble propio con el que poder negociar en otro momento o en el que incluso poder vivir si la cosa se da mal.

    En fin, siento la longitud del mensaje y también si he cometido errores en los cáculos. Cualquier opinión es más que bienvenida.

    Muchas gracias a todos y sobre a todo a Gregorio por esta web.

    Gracias

  12. #10
    Fecha de Ingreso
    noviembre-2009
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    Predeterminado

    Yo veo que la legislación va a cambiar y van a intentar cargarse este tipo de alojamientos. NO digo que lo consigan pero van a dificultar la rentabilidad del asunto...y no va a suponer ningún chollo como en algunos casos de ahora....

    Yo no compraria ningún piso pensando en esto...

    Distinto es que ya se tenga el piso...o que se tenga tanto que se quiera “diversificar”...pero no lo veo...y menos dárselo a una agencia para que lo gestione.

    Veo que se está generando un ambiente para comprar casas desde todos los sitios...(bancos...televisión...publicidad) y lo veo erróneo..
    "La honestidad de un sistema político depende del nivel de exigencia de sus ciudadanos"

    Platón, hace 2400 años.




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