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  1. #1
    Fecha de Ingreso
    octubre-2013
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    Predeterminado Cálculo de rentabilidad inmueble

    Hola,

    me gustaría saber como calculais vosotros la rentabilidad de un piso en el siguiente ejemplo simplificado:

    Precio de compra del piso sin impuestos: 90.000 eur.
    Impuestos y gastos de hipoteca: 10.000 eur
    Precio de compra del piso con impuestos: 100.000 eur
    Precio total con impuestos e intereses de hipoteca a 15 anyos = 113.000 eur.

    Pidiendo hipoteca del 80% del valor del piso:
    Hipoteca de 80.000 eur
    Aportacion inicial 20.000 eur
    Intereses de la hipoteca a 15 anyos: 13.000 euros
    Cuota mensual de la hipoteca. Ca. de 500 eur mensuales

    Supuesto: Beneficio anual descontando IBI, derramas, comunidad, meses sin inquilino, etc.. de 500 eur mensuales = 6.000 eur al anyo

    Como calculais la rentabilidad en este caso? Cogeis los beneficios anuales (ingresos - gastos) y dividiis entre (precio total con impuestos + intereses de hipoteca)--->6.000/113.000=5,3%

    Al fin y al cabo, con la hipoteca nos estamos apalancando y obtendriamos que con una inversion inicial de 20.000 eur y con el supuesto que la hipoteca se pudiese pagar con los beneficios de alquilarlo, al cabo de 15 anyos nuestro capital seria de 90.000 eur, por lo que la rentabilidad seria de (90.000-20.000)/20.000=350% ---> divido a 15 anyos saldria a una rentabilidad del 23%

    cómo lo calculais? me hago un lío, de como debería calcularlo...
    Gracias

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info




  2. #2
    Fecha de Ingreso
    enero-2017
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    Predeterminado

    Bienvenido a la ingeniería contable/financiera :-)

    Mírate los conceptos de ROE/ROA/ROCE y veras distintas rentabilidades que básicamente es lo que te estas planteando.

    Por mi parte lo más "sano" es hacerlo como se hace con las acciones. Beneficios de la empresa(Dividendo)/Cotización actual.

    Vamos Alquiler Actual/Precio de mercado de la vivienda. Ojo: Quitando los gastos anuales

  3. Gracias Raulinho thanked for this post
  4. #3
    Fecha de Ingreso
    octubre-2013
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    40
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por mtlc2017 Ver Mensaje
    Bienvenido a la ingeniería contable/financiera :-)
    Vamos Alquiler Actual/Precio de mercado de la vivienda. Ojo: Quitando los gastos anuales
    A qué te refieres quitando los gastos anuales? utilizarias ROE=Beneficio anual(ingresos-gastos)/Precio mercado de la vivienda?

    Para hacer un estudio, de si es rentable/viable comprar la vivienda no seria mejor coger el precio de compra con impuestos en vez del precio de mercado de vivienda? una vez pasados los anyos si que seria mas lógico coger el precio de mercado de la vivienda.

    Perdón, por mi baja cultura contable, pero por eso pregunto para que pueda aprender. Me confundo, si al beneficio se le tendrian que restar los intereses de la hipoteca. En teoria, mientras estoy pagando hipoteca, no tengo beneficios, ya que los beneficios van para pagar la hipoteca. Lo unico que estoy generando un activo y reduciendo el pasivo financiero. Por lo que en los primeros 15 anyos, se podria decir que la rentabilidad es 0 (supuesto que beneficio=hipoteca) y a los 15 anyos, ya obtendría beneficios, aunque no lo entiendo porque en teoría he generado un capital y el capital invertido de 20.000 eur han pasado a ser 90.000eur. Y si que he obtenido un capital importante.

    Tanto el ROE, como el ROCE se calculan con el EBIT y si no tengo beneficios, ambos serian teóricamente 0 en los primeros 15 anyos. A no ser que al EBIT solo se consideren los beneficios y no los gastos financieros de hipoteca.

    Luego por lo que he podido leer, el ROE considera el activo mas el pasivo en el patrimonio y en cambio el ROCE solo el capital empleado. De ahi la diferencia. Entonces el ROE en teoria no variaría anualmente (suposicion que no cambian las variables), mientras que el ROCE va cambiando anyo tras anyo, ya que parte de la hipoteca va yendo al capital empleado y otra parte de la hipoteca a pagar los intereses?Asi anyo, tras anyo el capital empleado se va aumentando desde los 20.000 eur iniciales hasta llegar a los 90.000 de precio de la vivienda.

    un saludo y gracias

  5. #4
    Fecha de Ingreso
    mayo-2016
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    Predeterminado

    Demasiado complicado. Cuidado con algunas cosas, porque lo de pasar de 20.000 a 90.000 no es magia, es capital que has ido aportando tú a través del pago de la hipoteca. Tienes que tener en cuenta que parte de la cuota de la hipoteca son intereses puros y parte capital que aportas. Si quieres incluir la hipoteca como gasto, sólo tienes que incluir la parte de ella que son intereses puros, la parte de capital no es un gasto. Se puede consultar una tabla de amortización de la hipoteca en la que se ve qué parte es capital y qué intereses.

    De todos modos, yo optaría por algo más fácil, separando el activo del pasivo.

    1) Rentabilidad del activo (inmueble): Alquiler (menos gastos -> IBI, Derramas, Seguros,...) / Valor del inmueble *100 (en %)

    2) Coste del pasivo: la TAE de tu hipoteca.

    Si (1) > (2), la cosa va bien, la rentabilidad de tu activo es mayor que la de tu pasivo. Si (1) < (2), mejor quitarse el pasivo (amortizar hipoteca) cuanto antes.

    Cuidado con un par de cosas. Si lo haces así, en el valor del inmueble si quieres puedes incluir los impuestos de la compra, notaría y demás, pero no incluyas ningún gasto relacionado con la hipoteca, porque ya están incluidos en la TAE de la misma. Por la misma razón en los gastos relacionados con el alquiler no incluyas los intereses de la hipoteca.

    Un saludo

  6. Gracias Raulinho thanked for this post
  7. #5
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    enero-2017
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por Raulinho Ver Mensaje
    A qué te refieres quitando los gastos anuales? utilizarias ROE=Beneficio anual(ingresos-gastos)/Precio mercado de la vivienda?

    Para hacer un estudio, de si es rentable/viable comprar la vivienda no seria mejor coger el precio de compra con impuestos en vez del precio de mercado de vivienda? una vez pasados los anyos si que seria mas lógico coger el precio de mercado de la vivienda.

    Perdón, por mi baja cultura contable, pero por eso pregunto para que pueda aprender. Me confundo, si al beneficio se le tendrian que restar los intereses de la hipoteca. En teoria, mientras estoy pagando hipoteca, no tengo beneficios, ya que los beneficios van para pagar la hipoteca. Lo unico que estoy generando un activo y reduciendo el pasivo financiero. Por lo que en los primeros 15 anyos, se podria decir que la rentabilidad es 0 (supuesto que beneficio=hipoteca) y a los 15 anyos, ya obtendría beneficios, aunque no lo entiendo porque en teoría he generado un capital y el capital invertido de 20.000 eur han pasado a ser 90.000eur. Y si que he obtenido un capital importante.

    Tanto el ROE, como el ROCE se calculan con el EBIT y si no tengo beneficios, ambos serian teóricamente 0 en los primeros 15 anyos. A no ser que al EBIT solo se consideren los beneficios y no los gastos financieros de hipoteca.

    Luego por lo que he podido leer, el ROE considera el activo mas el pasivo en el patrimonio y en cambio el ROCE solo el capital empleado. De ahi la diferencia. Entonces el ROE en teoria no variaría anualmente (suposicion que no cambian las variables), mientras que el ROCE va cambiando anyo tras anyo, ya que parte de la hipoteca va yendo al capital empleado y otra parte de la hipoteca a pagar los intereses?Asi anyo, tras anyo el capital empleado se va aumentando desde los 20.000 eur iniciales hasta llegar a los 90.000 de precio de la vivienda.

    un saludo y gracias
    Como te dije inicialmente Bienvenido a la ingeniería contable/financiera :-)

    En tu primer post entendí que te referías a la rentabilidad por el alquiler, en cambio, en este segundo parece que te refieres a la compra "..si es rentable/viable comprar la vivienda no seria mejor .."

    Prácticamente te estas respondiendo tú mismo. Dependiendo de lo que quieras ver harás uso de un concepto u otro.

  8. Gracias Raulinho thanked for this post
  9. #6
    Fecha de Ingreso
    marzo-2017
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por Raulinho Ver Mensaje
    Hola,

    me gustaría saber como calculais vosotros la rentabilidad de un piso en el siguiente ejemplo simplificado:

    Precio de compra del piso sin impuestos: 90.000 eur.
    Impuestos y gastos de hipoteca: 10.000 eur
    Precio de compra del piso con impuestos: 100.000 eur
    Precio total con impuestos e intereses de hipoteca a 15 anyos = 113.000 eur.

    Pidiendo hipoteca del 80% del valor del piso:
    Hipoteca de 80.000 eur
    Aportacion inicial 20.000 eur
    Intereses de la hipoteca a 15 anyos: 13.000 euros
    Cuota mensual de la hipoteca. Ca. de 500 eur mensuales

    Supuesto: Beneficio anual descontando IBI, derramas, comunidad, meses sin inquilino, etc.. de 500 eur mensuales = 6.000 eur al anyo

    Como calculais la rentabilidad en este caso? Cogeis los beneficios anuales (ingresos - gastos) y dividiis entre (precio total con impuestos + intereses de hipoteca)--->6.000/113.000=5,3%

    Al fin y al cabo, con la hipoteca nos estamos apalancando y obtendriamos que con una inversion inicial de 20.000 eur y con el supuesto que la hipoteca se pudiese pagar con los beneficios de alquilarlo, al cabo de 15 anyos nuestro capital seria de 90.000 eur, por lo que la rentabilidad seria de (90.000-20.000)/20.000=350% ---> divido a 15 anyos saldria a una rentabilidad del 23%

    cómo lo calculais? me hago un lío, de como debería calcularlo...
    Gracias
    Cuidado al hacer las cuentas porque el banco no te dejará 80.000 euros sino 72.000 (que es el 80% del valor del piso). Son 8.000 euros más que tienes que poner al inicio.

    Un saludo.

  10. Gracias Raulinho thanked for this post
  11. #7
    Fecha de Ingreso
    febrero-2009
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    Predeterminado

    Hola,

    Para mí la principal cuenta que hay que hacer es cuál es la rentabilidad por alquiler respecto al precio total de compra. Como si se pagase al contado.

    En este caso serían 6.000 euros entre 100.000, un 6%.

    Una cosa que veo es que para que salga este beneficio neto de 6.000 euros habría que alquilarlo por 600-700 euros al mes, que son unos 7.200-8.400 al año suponiendo 12 meses de ocupación (estoy mirando el punto de vista de un inquilino que lo quisiera para vivir de forma indefinida).

    Desde el punto de vista del inquilino el alquiler me parece alto, por lo que creo que le merecería la pena comprarse una casa igual, y no pagar este alquiler. Con ese importe en unos 15 años la paga, es suya, y se ahorra el alquiler el resto de su vida.

    Esta cuenta no suele hacerse, pero me parece muy importante para entender que la mayoría de los alquileres en España están altísimos, y lo lógico es que bajen en el futuro.

    Volviendo al punto de vista del comprador, creo que la referencia más realista es ese 6%. Porque como dice Padawan, la cuenta de mirar la rentabilidad sobre los 20.000 euros que se ponen ahora es engañosa, porque el resto del dinero se pondrá durante décadas, en las que no se cogerá una renta, y además se tendrá el riesgo de no poder pagar esa deuda pendiente con el alquiler, por las razones que sea.

    Y, uniéndolo con la sobrevaloración que creo que tienen los alquileres, un 6% de rentabilidad inicial con probabilidades de reducirse en el futuro (a medida que se vayan reduciendo los alquileres, que sería lo lógico y lo normal) no me parece interesante. Porque, además, si bajan los alquileres habrá que poner dinero de otro sitio para poder pagar la hipoteca cada mes.

    Yo creo que seguimos viviendo una burbuja inmobiliaria, que también afecta mucho a los alquileres aunque se hable poco de ello, y que la vivienda va a ser una mala inversión a décadas vista.


    Saludos.

  12. Gracias sisifo, danielsan, Arturo, Malandro, Raulinho thanked for this post
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  13. #8
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    Predeterminado

    Gregorio. Ahora mismo en mi pueblo hay muchos pisos que se pueden comprar. Alquilar , pagar la hipoteca y sobra.
    Ejemplo piso 55000 euros
    Alquiler 450€ mínimo. No hay ninguno más barato.
    Hipoteca 250€ mes a 25 años.

    Lo bueno de este tipo de inversión es que si encuentras un inmueble que de pague solo con dinero de otros (banco) eso en la bolsa no se puede hacer.

    Lo compro con dinero que no es mío y se paga solo. Rentabilidad infinita.

    L




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