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  1. #1
    Fecha de Ingreso
    octubre-2013
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    Predeterminado Consejo compra y alquiler inmueble no residente

    Hola,

    a ver si me podéis echar una mano y dar algún que otro consejo. Resulta que yo y mi pareja hemos visto una inversión en un piso para después alquilarlo que es bastante interesante.

    Yo y mi pareja somos residentes fiscales en Suiza, por lo que tendríamos que pagar el IRNR, cuando alquilase el piso. Este es en el caso de Suiza (no pertenece ni a UE ni a EEE) del 24% del beneficio bruto sin poder desgravar ningún gasto.

    Para haceros una idea, he hecho un calculo y alquilándolo por 750 eur (11 meses alquilado), si fuese residente pagaría sobre unos 560 eur, mientras que pagando al 24%, tocarían pagar 750 x 11 x 0,24 = 1'980 eur/anyo. Me parece una diferencia increíble.

    Si le sumas, que por ser no residente, los bancos no te dejan las hipotecas con las mismas condiciones (financiación máxima del 60%), ni al mismo interés, sino que es a intereses mucho mayores pues los números de la inversión dejan de ser tan bonitos... Es más sale que la rentabilidad del piso es menor al TIN de la hipoteca. Es decir, perdería dinero...

    Es aquí donde necesito vuestros consejos, si sería posible hacer algo al respecto de este tema. No sé por ejemplo, si es viable que yo compre el piso y lo ceda a mis padres siendo ellos usufructuarios y puedan alquilarlo ellos, teniendo ellos la fiscalidad normal. El problema estaría en que ellos cobrarían el alquiler y claro, en teoría ese beneficio sería de ellos y no mío, ni de mi pareja. Además al tener una hermana se podría complicar con el tema de herencia.

    No sé, si me podéis arrojar algo de luz sobre este tema, para que pueda ser viable legalmente o si debido a la fiscalidad tan bestial, debería desistir de una inversión así.

    Cualquier idea o consejo es gratamente bienvenida...
    Un saludo

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info




  2. #2
    Fecha de Ingreso
    febrero-2009
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    Predeterminado

    Hola Raulinho,

    ¿El piso está en Suiza o en España?

    No creo que sea posible pagar menos.

    Si pones el piso a nombre de tus padres, tendrías que hacerles una donación (y pagar por ella) para darles el dinero para comprar el piso.

    Además pasa lo que dices, que a partir de ese momento el piso sería de tus padres a todos los efectos. Tanto para declarar los alquileres cobrados como a la hora de la herencia. Y aunque tu hermana no quisiera quedarse la mitad del piso, renunciar seguramente sería un lío, te lo tendría que donar (y pagar por ello), etc.

    Hacienda está diseñada para que estas cosas no se puedan hacer (o sea hagan, a riesgo de que otras personas se queden tu piso).


    Saludos.

  3. #3
    Fecha de Ingreso
    octubre-2013
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    Predeterminado

    Es en España Gregorio. Hemos descartado completamente invertir en inmuebles, ya que aunque consiguieses una operacion en teoría interesante, a la que te toca pagar el 24% sobre el bruto sin poder desgravar ningún gasto, la operacion deja de ser interesante...

    A eso le sumas todos los contras ya comentados (piramide poblacional, sueldos en españa y costes vivienda, quebraderos de cabeza si lo alquilas, etc...)

  4. #4
    Fecha de Ingreso
    febrero-2009
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    Predeterminado

    Hola Raulinho,

    Pues me parece bien la decisión. Hoy salía la noticia de que en 2018 el precio de los pisos subió un 8%. Con los sueldos subiendo el 0%-2%, esto es ilógico. Así no pueden formar su vida las generaciones que vienen detrás, y la liberalización el suelo va a llegar sí o sí, porque es una necesidad evidente.

    Tengo curiosidad por lo de no poder desgravar gastos de los inmuebles alquilados en Suiza.

    En España, a lo que se cobre por alquiler se le quita la comunidad de vecinos, el IBI, etc, y se paga por el beneficio. ¿En Suiza no es así?


    Saludos.

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  6. #5
    Fecha de Ingreso
    octubre-2013
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    Predeterminado

    Lo de no poder desgravar los gastos en inmuebles me refería en Espanya. Para un no residente en Espanya ni en la Union Europea, no puedes descontar gastos según ley. Te toca pagar el IRNR (24%) sin poder desgravarte nada aunque sea espanyol... Eso solo es para los no residentes en Espanya y EU.

    En Suiza solo puedes desgravar los gastos que hagas por reformas que le hagas al piso. Comunidad de vecinos, IBi etc... creo que no te lo puedes desgravar...

    Ahora que este anyo me toca hacer la declaración de la renta por primera vez (los 5 primeros anyos no haces la declaración de la renta y te descuenta un tanto por ciento del suelo "Quellensteuer"), me he dado cuenta que en teoría también tendría que declarar las ganancias en Suiza, aunque ya haya pagado mis impuestos de IRNR en Espanya... Lo preguntare en el ayuntamiento de mi pueblo a ver que me comentan...

    Por otra parte una cosa curiosa es que con las acciones suiza, a los residentes en Suiza nos descuenta un 35% el broker, pero si en la declaración de la cuenta enumeras las acciones suizas, te devuelven ese 35% y tienes 0 retención diría. Ello lo hacen, para que los suizos declaren todo su patrimonio, ya que aquí se pagan impuestos en base a la renta y en base al patrimonio. Así que creo que me miraré empresas suizas (Nestle, Roche, Novartis...)

  7. #6
    Fecha de Ingreso
    febrero-2009
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    Predeterminado

    Vale, Raulinho. Es que del IRNR apenas sé nada. Muchas gracias.

    Yo creo que no tendrás que pagar por el alquiler del piso en España y Suiza. Hay convenio de doble imposición, y aunque a lo mejor te lleva algún papeleo más, casi seguro que sólo pagas en España. Pregúntalo, sí.

    ¿Seguro que al final la retención de los dividendos para los residentes en Suiza es del 0%? Si es así, es curioso. Eso supondría que esa retención no fuera realmente para recaudar ese dinero, sino para controlar el patrimonio de los suizos.


    Hay una idea similar para controlar la economía sumergida a esta que consiste en que las obras de casa desgraven. Así al que paga le interesa que haya factura. Lo que pasa es que habría que poner una desgravación alta, porque sino no interesa.

    Imagina una obra que cuesta 1.000 euros + IVA = 1.210

    La idea es que el que paga la obra la ponga en su declaración del IRPF (con el NIF de quien le hizo la obra), y se desgrave el 10%, por ejemplo.

    Pero claro, si paga en negro y sin IVA son 1.000 euros.

    Y si paga legalmente son 1.210 euros, menos 100 que le devolvería el Estado (el 10% de 1.000) se quedaría en 1.110.

    Así que con el 10% de desgravación al cliente sigue sin interesarle pagar el IVA. Tendría que ser un porcentaje mayor, con lo que la recaudación baja más.


    Saludos.




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