Planificar compra de vivienda a la vez que se crea cartera

[retxed]

Buenas tardes,

Llevo un tiempo dándole vueltas a este tema, por algunos comentarios veo que somos algunos los que estamos en una situación general, pero no he visto ningún post dedicado 100% a ello, así que he pensado que no sería mala idea tener uno para hablar del tema y ponerle una chincheta.

Por resumirlo de alguna forma, hablo de pensar en adquirir una vivienda mientras se está formando la cartera. Muchos estamos dedicando la mayoría de nuestro ahorro a formar la cartera y a tener el colchón de imprevistos, pero no todos tenemos una vivienda en propiedad. Así que voy a utilizar este post para 'pensar en voz alta'.

No considero nada malo vivir de alquiler, la verdad que me parece muy buena opción y, según los resultados que obtenga del análisis es lo que decidiré. Este post no va del eterno debate de comprar o alquilar, etc. Simplemente, llegada a cierta edad, con familia y trabajo estables, uno puede plantearse buscar un sitio donde asentarse y llamarle hogar, sea más barato o más caro que un alquiler, es un tema más 'sentimental' (por decirlo de alguna manera) que una inversión.

Tampoco es un planteamiento de adquirir YA una vivienda. Me veo en un proceso de que he empezado a formar una cartera, esta empieza a ser importante y crece a buen ritmo, pero se que me quedan más de 15 años para ser IF, así que, como un paso más en el camino, planteo la posibilidad de adquirir una vivienda para la familia.
La idea es como organizarse a partir de ahora, teniendo ya el colchón y la cartera, para pensar en comprar una vivienda en un tiempo de 2 a 3 años.

Antes de nada, para hacer los cálculos con la cartera, primero necesitamos los cálculos básicos, lo que considero imprescindible para saber hasta qué importe de vivienda podemos optar según nuestras condiciones y, a partir de ahí, planificar estos dos años:
Pongo como ejemplo un posible caso 'estándar'. Pareja con unos ingresos de 60mil€ brutos / anuales entres los dos (dos sueldos de 30mil€), una cartera de 50mil€ que genera 200€ al mes en dividendos netos, un colchón de 20mil€ que cubre 12 meses de gastos y una capacidad de ahorro de 800€/mes (todos estos números son inventados).

• Cuota: Considero que no se debería de pagar más de un 30% de los ingresos familiares. Para una hipoteca, considero el gasto mensual cuota+ibi+comunidad. En este caso calculo unos ingresos netos de 4000€ mes el máximo serían 1200€/mes.
• Plazo: Aquí considero que dependemos de los tipos de interés, en este momento, con el euribor en negativo, considero mejor pedir el máximo plazo posible, ya que una cuota más baja dará más tranquilidad ante imprevistos y ese dinero que hemos traido del futuro nos rentará más en una cartera que está dando un YOC del 5%. Si en algún momento los tipos de interés suben, dejaríamos de aportar a la cartera para pasar a amortizar hipoteca.
• Precio total: 5 años ingresos brutos considero el máximo importe a endeudarse. En este caso estaríamos hablando de 300mil€.

Con estos datos, mirando simuladores de hipotecas, considero que nuestro objetivo estaría ahorrar para una vivienda de, como máximo 280mil€ + gastos (10%). En el plazo de 36 meses. Lo que da que tendríamos que tener preparada una entrada de unos 50mil€.

A partir de aquí, se me plantean muchas dudas de como plantear esos meses de cartera + vivienda:

• ¿Cuanta cantidad dedicar al ahorro y cuanta a la cartera durante esos meses?
• ¿Es aconsejable utilizar parte del colchón para la entrada y luego reponerlo?
• ¿Qué hacer con tanta cantidad de líquido con lo poco remuneradas que están ahora las cuentas? Estaríamos perdiendo dinero.
• ¿Podríamos plantear continuar invirtiendo en la cartera como hasta ahora y vender lo necesario dentro de 3 años, cuando vayamos a comprar?
• Quizás se podría plantear una primera fase de acumular cartera y luego otra fase de acumular líquido (incluidos dividendos).

¿Qué opináis? Creo que cerrando un poco más las condiciones, podríamos montar hasta una plantilla de excel que nos calculara como actuar.

[emf23]

Tema que me interesa, así que cojo sitio

Yo de momento he optado por hacer un colchón "fuerte" que quedará bastante menguado cuando use parte de él para la entrada de la vivienda. A partir de ahi, habrá que ir reponiendo poco a poco, pagar la cuota de la hipoteca, y destinar una pequeña parte a la inversión. En el momento que se reponga el colchón, otra vez a full con la cartera.

He decidido hacerlo así porque, simplificando, sería imposible empezar la cartera si andamos siempre ahorrando y anticipando otros gastos o inversiones. En la mayor parte de nuestros casos, somos pequeños ahorradores con liquidez limitada.

Por tanto, cuando vea que se acerca la fecha de la adquisición de la vivienda, bajaré el porcentaje destinado a inversión para potenciar los fondos disponibles para la entrada. De referencia, me pongo unos limites muy parecidos a los tuyos: hipoteca máximo a 15 años con una cuota máxima del 30 por ciento de nuestros ingresos.

Saludos,

[retxed]

Parece que lo encaramos parecido sí.

Lo que veo es que el importe inicial es muy alto en general.
Por ejemplo, un piso de 200.000€ estaríamos hablando de unos gastos de 21000€ + un 20% de entrada 40000€.
En total se necesitarían 61.000€ para la entrada, eso con el colchón y ahorrando unos meses antes no da.

[Tito_rober87]

Me interesa este tema ya que me encuentro en la misma situación e incluso las cifras que aporta son similares, lo que yo he pensado es:

-Cartera de 50k que crezca con los 2K que da de dividendos + 2K que inyectare para las dos compras de ING.
-Liquidez(Coinc)+colchón para una casa de 300k. Objetivo ahorrar 60k, y si en principio tras la compra surge algún imprevisto y veo que necesito más liquidez tiraría de la cartera.
Luego hipotecas que veo más ventajosas serían la de ING, Bankinter y Openbank.
Cómo lo veis?

[emf23]

Bueno, yo en mi caso somos 2 y mi pareja seria propietaria de un mayor porcentaje ya que prefiere invertir en el inmueble antes que en bolsa. De los 60 que estimamos necesarios, las cuentas es que ella pusiera 40 y yo 20 asi que quizás por eso yo lo tengo más sencillo.

[Tito_rober87]

Bueno, yo en mi caso somos 2 y mi pareja seria propietaria de un mayor porcentaje ya que prefiere invertir en el inmueble antes que en bolsa. De los 60 que estimamos necesarios, las cuentas es que ella pusiera 40 y yo 20 asi que quizás por eso yo lo tengo más sencillo.

Pero como sería eso de propietaria de un mayor porcentaje? Seríais propietarios ambos entiendo, en mi caso las cifras son también contando con la novia, aportando ella menos pero vamos seriamos iguales propietarios

[retxed]

Pero como sería eso de propietaria de un mayor porcentaje? Seríais propietarios ambos entiendo, en mi caso las cifras son también contando con la novia, aportando ella menos pero vamos seriamos iguales propietarios

Si se compra una vivienda entre dos, por defecto se pone a 50-50, pero se puede poner a 40-60 por ejemplo la propiedad si se llega a acuerdo.

[retxed]

Me interesa este tema ya que me encuentro en la misma situación e incluso las cifras que aporta son similares, lo que yo he pensado es:

-Cartera de 50k que crezca con los 2K que da de dividendos + 2K que inyectare para las dos compras de ING.
-Liquidez(Coinc)+colchón para una casa de 300k. Objetivo ahorrar 60k, y si en principio tras la compra surge algún imprevisto y veo que necesito más liquidez tiraría de la cartera.
Luego hipotecas que veo más ventajosas serían la de ING, Bankinter y Openbank.
Cómo lo veis?

Me parece buena opción lo de utilizar todo el colchón y si sale algún imprevisto tirar de cartera.
Has calculado cuánto tardarías luego enn reponer todo el colchón?
Para un piso de 300k quizás necesites más entrada, ¿O cuentas con hipoteca de más del 80%?

¿En cuantos años calculas dar el paso, 3?

[currante]

Me identifico totalmente con este hilo, tanto, que me ha animado a escribir mi primer mensaje... En mi caso estoy a tocar de la cuarentena y por fin, desde hace poco, tengo un trabajo que me permite ahorrar de verdad, alrededor de 2000 al mes (antes de eso, por una cosa o por otra, nunca he tenido ahorros relevantes). Empecé mi cartera en este pasado 2018, actualmente valorada en unos 20.000 euros. De colchon, en formación ahora mismo, tengo unos 17.000, esperando una cuantiosa devolución de hacienda de otros 6.000. Con el sueldo (ínfimo) de mi mujer no cuento ni contaré en mucho tiempo, ya que necesita dedicar lo que le sobra a ayudar económicamente a su familia (motivo principal de mi falta de ahorro durante años).

Siempre he estado de alquiler, pero en mi horizonte medio quiero comprar una vivienda de una vez, es un nubarrón que siempre tengo en la cabeza, y dedicar los menos años posibles a pagar hipoteca. Mi problema es el miedo irracional a meterme en una vivienda y por lo que sea perder el trabajo. Encontrar otro no sería problema, pero encontrar uno tan bien pagado y con las condiciones del actual lo veo muy difícil. Como alguno aquí, tengo dudas de cuánto dedicar a ahorro para una buena entrada y cuánto dedicar a la inversión. Soy una de esas personas que valora pagar las cosas a tocateja, o la mayor parte de ellas, simplemente por tener la tranquilidad de no deberle nada a nadie...

Lo de seguir invirtiendo para luego vender acciones para la entrada es una opción a valorar que no me había planteado realmente, seguramente por que existe la posibilidad de que llegue el día y tenga que vender a pérdidas en un momento en que los dividendos tal vez no las hayan compensado todavía.

En fin que seguiré atento el hilo

[Arkad86]

Hola buenas!

Me sumo al hilo, ya que es uno de los temas que más me comen la cabeza y creo que es un tema capital para la inmensa mayoría de la población y uno de los grandes problemas que la gente tiene a día de hoy. Más o menos ya expuse mi opinión al respecto en dos mensajes en el hilo "Mercado Inmobiliario de España: seguimiento de su evolución" en las páginas 20 y 21. Hilo que os recomiendo y donde diversos foreros van exponiendo su opinión.

Partiendo del supuesto que plantea Retxed, mi opinión como punto de partida es que no creo que 60K brutos sea lo estándar en cuanto a los ingresos de una pareja (creo que está por debajo de eso, al menos viendo mi entorno). Esto complicaría aún más el problema. A esto habría que añadir, si se tienen hijos o se piensan tener en breves, puesto que mitigaría la capacidad de ahorro.

El tema clave aquí creo que es donde se va a comprar la vivienda, ya que eso implicará que se adquiera por "precios razonables" o por "precios de locura" y en consecuencia todas las cábalas que podamos hacer puedan realmente darse o no. Por ejemplo, hoy me he tomado un café con una amiga que recientemente se compró un piso en una de las 10 ciudades más grandes de España y le ha costado 175K, piso de 3 habitaciones, 100m2, en una zona buena o al menos aceptable de dicha ciudad. Creo que este caso podría ser asumible incluso no dando entrada.

En contrapartida tenemos los precios de locura de Madrid o Barcelona, en dichas ciudades un piso de similares características dificilmente se encuentra por menos de 300K. Pongamos estos 300K (cantidad aproximada a la que plantea Retxed) como precio para la vivienda de este ejemplo (que podría ser incluso más perfectamente). En este caso no podemos considerar (cobrando 60K brutos la unidad familiar) no dar entrada, puesto que los intereses pesarán bastante, es practicamente solución única pues dar un 20% de entrada, unido al 10% de gastos asociados. Esto hace un total de 90000 euros que hay que tener para embarcarnos en dicha aventura...Y he aquí el por qué del motivo por el cual me como la cabeza con este tema, puesto que creo que es una auténtica barbaridad, suponiendo que se ahorran 1500 euros al mes (que es una cantidad bastante respetable, más aún lo sería se consideramos que la pareja tiene hijos) se tardarían 5 años en ahorrar dicha cantidad...lo cual me parece que es para echarse a temblar...y además teniendo en cuenta que durante esos 5 años pararíamos nuestra inversión por completo (exceptuando lo poco que podamos aportar vía dividendos cobrados). A mi me parece inviable el asunto, es imposible combinar inversión y meterse en una vivienda en dichas ciudades.

Entiendo la postura de Currante, y es que el tema da bastante respeto, no veo que haya estabilidad laboral como para estar tranquilos, aparte de circunstancias personales bastante comunes (tener hijos, tener que echar una mano a tu familia etc) que complican más aún la ecuación. Pero por otro lado, como comentaba en el hilo que os decía, me parece que tampoco es viable estar eternamente de alquiler; de ahí que la sensación que tenga es de estar en un callejón sin salida.

En conclusión, a mi el castillo de naipes se me cae, no puedo formar cartera a la vez que ahorro para meterme en una hipoteca; ni mucho menos pensar que entrar que podría tener el suficiente dinero ahorrado para dentro de solo dos o tres años. Es más no veo viable, a secas (sin invertir a la vez), el ahorrar esa cantidad en un relativo corto espacio de tiempo. La única solución que veo es que o mi pareja o yo mejoremos nuestros sueldos (entre los dos estamos en 60K aprox, como en el ejemplo) cosa que no es fácil viendo el panorama laboral, o que los precios de la vivienda bajen bastante. En cualquier caso, como dije antes, no creo que se pueda posponer eternamente el comprar una vivienda, por lo que crucemos los dedos para que alguna de esas dos cosas pase lo más pronto posible jejejejeje (no valoro la opción de vender acciones, creo que psicologicamente sería duro para mi, ya que estoy formando la cartera para que genere rentas e ir ganando en tranquilidad, no para comprar una vivienda que además vete tu a saber si será buen momento para vender cuando pienses adquirir la vivienda).

Un saludo!

[rulita]

Este post es muy interesante. En mi caso mi marido y yo tenemos una vivienda en propiedad donde vivimos habitualmente y que es muy bonita pero está un poco lejos de mi ciudad, lo suficiente como para no poder ir a ver a mis padres cuando quiera, o darme un paseo por donde me siento realmente en casa. Luego en mi ciudad tenemos una vivienda que está arreglada y pasamos ahí temporadas (fines de semana, Navidades, etc.) pero que es vieja y pequeña. Nosotros hemos hablado de comprar una vivienda "en condiciones" en esta ciudad que digo, pero los precios son bastante caros, aunque no es Madrid ni Barcelona pero vamos, no le anda muy a la zaga. Me planteo a veces eso, ir combinando un ahorro previo para dentro de pocos años (entre tres y cinco) dar el salto, pero por momentos eso me parece una locura y una tontería, puesto que al fin y al cabo no la necesitamos y es un gasto importante, cuando yo, como comentáis también algunos en vuestros mensajes, estoy creando la cartera para que me genere unas rentas y no lo acabo de ver claro. También he pensado que más adelante se podría pagar la cuota de hipoteca con los dividendos, pero para eso faltarían más años, como ocho o diez... y eso contando con que se encuentre algo que nos guste a un precio razonable. El caso es que no veo que estemos en la casa definitiva... pero también podría ser que cuando se acerque la IF o la jubilación nuestras necesidades cambien y prefiramos viajar o yo qué sé. Le doy muchas vueltas a este tema yo también, la verdad.

[Solfe]

B
A partir de aquí, se me plantean muchas dudas de como plantear esos meses de cartera + vivienda:

• ¿Cuanta cantidad dedicar al ahorro y cuanta a la cartera durante esos meses?
• ¿Es aconsejable utilizar parte del colchón para la entrada y luego reponerlo?
• ¿Qué hacer con tanta cantidad de líquido con lo poco remuneradas que están ahora las cuentas? Estaríamos perdiendo dinero.
• ¿Podríamos plantear continuar invirtiendo en la cartera como hasta ahora y vender lo necesario dentro de 3 años, cuando vayamos a comprar?
• Quizás se podría plantear una primera fase de acumular cartera y luego otra fase de acumular líquido (incluidos dividendos).

¿Qué opináis? Creo que cerrando un poco más las condiciones, podríamos montar hasta una plantilla de excel que nos calculara como actuar.

Me parece un tema crucial a la hora de enfocar el plan financiero de cualquier persona a medio y largo plazo. Las preguntas que haces dependen de muchas variables, una respuesta general que ya habrás considerado es que casi todas ellas dependen del coste de oportunidad de cada opción: la rentabilidad que saques de tu ahorro Vs costes de la opción de comprar (precio de inmueble + intereses de hipoteca + otros gastos, + imponderables como estar ligado a una zona, estar endeudado, etc.).

Si esperaras obtener un 20% TAE a tu ahorro cada año la decisión probablemente fuera fácil, Gregorio opina que habrá una liberalización del suelo que presionará a la baja la vivienda, con ese escenario está claro que hay que dedicarse a invertir.

Personalmente no estoy seguro de qué sucederá pero sí puedo decirte qué hice yo a los 32 años siendo en casa dos mileuristas: Decidí no decidir. Con una cartera recién empezada y mucha ilusión por el proyecto de invertir, no confiaba en que los alquileres permanecieran eternamente bajos o cayeran aún más (2012). No creo que se vaya a producir tal liberalización del suelo, por ahora estos 6 años me han dado la razón, mañana quizás me equivoque.
Con ese panorama: 0 ahorro para entrada y contrato fijo con salario muy por debajo de la media del país me lancé a buscar vivienda a toda costa, era el 2012 y todo el mundo temía que los precios siguieran cayendo, con una inmensa aversión al endeudamiento, pero los datos que veía en inmobiliarias me sugerían que el suelo estaba cerca.
En resumen fueron 2-3 años buscando, y continuaba dedicando el pequeño ahorro mensual a bolsa, eso era irrenunciable. Afortunadamente y movido por el ansia de comprar en lo que yo consideraba un suelo (precios de hacía 20 años..) conseguimos comprar.
¿Y la entrada? la entrada la puso el banco porque la tasación superó en mucho el precio de compra, evidentemente ese era mi objetivo. Un riesgo? para mí el riesgo era no comprar en suelo y dejar pasar la oportunidad, como si viera unas Enagás a 14€, que por cierto las vi y las dejé escapar.. Quizás ahora suena fácil pero en aquellos dos años el mundo se acababa, España salía del euro, etc. Supuso trabajo y frustración, en 2014 casi todas las entidades bancarias concedían el menor importe (tasación o compra), pero sus requisitos cambiaban con los meses, así que persistimos y encontramos.

Te explico esto porque para mí fue gratificante comprobar que había una opción que casi nadie contemplaba en aquellos momentos de escaso crédito (en las vacas gordas si era común incluir la entrada y hasta el coche y el viaje de novios según me han contado). También debo esa fuerte actitud contrarían a este foro gracias a la cual pude comprar a un precio asumible para mi economía. Existe la opción de no poner entrada. No digo que sea fácil sino que es posible.

Saludos y suerte

[rulita]

Al leer la opción de no poner entrada, acabo de recordar que hace un tiempo leí que existe la pignoración de acciones, que era algo así como poner las acciones como garantía para el préstamo. De esa forma tal vez las condiciones para la financiación se hicieran posibles. La verdad es que tampoco recuerdo detalles, no sé si alguien conoce esta opción y puede contar alguna experiencia?

[reica]

Cojo sitio en el hilo, me interesa bastante y expongo mi caso que tiene algunas similitudes con lo expuesto por el compañero.

- Preámbulo: No teníamos pensado comprar vivienda, llevamos 15 años de alquiler y como estábamos itinerantes por el trabajo ni nos lo planteábamos, ahora todo parece haber cambiado y tenemos la opción de echar raíces por lo que cansados también de bregar con caseros y vecinos varios, y dar vueltas tenemos la opción de quedarnos en una ciudad al menos a medio plazo. El componente "sentimental" como dice el compañero también es una de las claves, si bien yo me muestro algo más reticente mi pareja si lo ve un pilar fundamental para conformar familia (no tenemos hijos y tenemos 34 años de edad).

- Estamos empezando a conformar cartera, mis previsiones para cuando acabe 2019 es rondar un valor invertido en cartera de unos 11-12k euros. Poquito la verdad, nada que ver con los 50k del ejemplo, pero la idea es seguir incrementándola. Nuestros ingresos brutos son poco más de 60 K

- Somos funcionarios de carrera por lo que el trabajo (en principio ) no peligra y el colchón puede ser maleable, de hecho nos lo hemos fundido en una furgoneta camper que era uno de nuestros deseos, esto hace que nuestros gastos se hayan incrementado y toca apretarse el cinturón un poco, mantenimiento, seguro, posibles averías....para mí esta inversión ha sido una piedra en el camino, pero la vida está para vivirla y me dije !qué leches!, adelante!!

- El tema de la vivienda. No tenemos para la entrada , no tenemos prisa en comprar (pero tampoco es que vayamos a retardarlo años, estamos en búsqueda), lo único favorable con respecto al supuesto que expone el compañero es que el valor de la vivienda que buscamos es de un máximo de 140K. El mercado inmobiliario está otra vez inflado y lo notamos tanto en la compra-venta como en el alquiler, bajo mi punto de vista no es buen momento de comprar pero la ciudad en la que estamos se salva algo de la quema, no están los precios tan desorbitados como en otras ciudades (una de las cosas que nos hacen querer asentarnos en esta ciudad).

- El caso es que quisieramos comprar un inmueble que nos suponga un gasto similar al actual del alquiler (asumiendo el préstamo para la entrada), quizá tenga la posibilidad de pedir prestado parte del préstamo a la familia a 0% de interés y ahorrar algo para no tener que lidiar con préstamos pero esto es una especulación, con el tema de la vivienda no se sabe, mi cuñado es agente inmobiliario y dice que el proceso de compra medio oscila de 6 meses a 2 años para encontrar la vivienda que se desea...esto puede ser así, o puede que se ponga ante tí la vivienda de tu vida en dos semanas y haya que forzar las cosas para adquirirla....

- No se si hacemos lo correcto pero la idea es continuar con la cartera y comprar vivienda ¿qué pensáis?...lo que tengo claro es que cuanto menos invierta en vivienda mejor y podría extenderme en este sentido de qué vivienda comprar, pero daría para otro hilo...hasta se me ha pasado por la cabeza vender la cartera ahora que está bajista el mercado y mi cartera apenas ha perdido valor y aprovechar ese capital para la entrada (ya que nos fundimos el colchón), pero hablándolo con mi pareja me ha apoyado en la decisión de no tocar ese dinero y seguir aportando en la estrategia, ¿cómo lo véis?

[Sweet Dividends]

Hola, creo que la compra de un bien tan preciado e importante como la vivienda debe mirarse con lupa. Hace unos años cuando los inmuebles bajaban después de la burbuja y la crisis financiera hubo buenas oportunidades de compra en lo que a precios se refiere.
Hoy día el mercado ha repuntado algo (o bastante según se mire) y la oportunidad de compra creo que está en el largo plazo de las hipotecas (si se es joven una hipoteca a 25 o 30 años es una deuda a muy largo plazo pero con una facilidad de pago relativamente buena) y sobre todo en el hecho de que el euribor está a unos niveles que se deben aprovechar llegado el caso.
Personalmente creo que hay que hacer muy bien las cuentas para no pillarse los dedos y apostar por unos tipos fijos que a día de hoy y para hipotecas a largo plazo pueden dejar unos pagos mensuales asequibles aunque sean más caros que a tipo variable. La tranquilidad de saber que dentro de 10, 15 o 20 años el euribor puede estar mucho más arriba (o no) creo que compensa.
Eso sí primero hay que hacer las cuenta de la hipoteca y luego la de la inversión, porque entre una y la otra está la comida, los servicios básicos, impuestos y seguros, etc. Lo que sobre se gasta, se invierte o mitad y mitad. Saludos.

[Clara Oswald]

¿Y la entrada? la entrada la puso el banco porque la tasación superó en mucho el precio de compra, evidentemente ese era mi objetivo. Un riesgo? para mí el riesgo era no comprar en suelo y dejar pasar la oportunidad, como si viera unas Enagás a 14€, que por cierto las vi y las dejé escapar.. Quizás ahora suena fácil pero en aquellos dos años el mundo se acababa, España salía del euro, etc. Supuso trabajo y frustración, en 2014 casi todas las entidades bancarias concedían el menor importe (tasación o compra), pero sus requisitos cambiaban con los meses, así que persistimos y encontramos.

Te explico esto porque para mí fue gratificante comprobar que había una opción que casi nadie contemplaba en aquellos momentos de escaso crédito (en las vacas gordas si era común incluir la entrada y hasta el coche y el viaje de novios según me han contado). También debo esa fuerte actitud contrarían a este foro gracias a la cual pude comprar a un precio asumible para mi economía. Existe la opción de no poner entrada. No digo que sea fácil sino que es posible.

Saludos y suerte

Enhorabuena por tu compra, Solfe. Yo también me había planteado la opción de no poner entrada para no poner tanto capital de golpe y perder el coste de oportunidad de invertirlo, pero en mi experiencia siempre piden que pongas la señal de la compra antes de tasar la vivienda y en las dos casas que he mirado en serio el precio de tasación estaba por debajo del precio de compraventa (según la pretasación web de Tinsa, que no sé hasta qué punto es fiable), por lo que si pones la señal primero y el precio de tasación queda por debajo o no te dan el 100% o te echas para atrás y pierdes la señal. ¿Hay algo que se me escapa? ¿Crees que es fácil encontrar viviendas que estén a la venta por debajo de su precio de tasación? ¡Gracias!

[Solfe]

en mi experiencia siempre piden que pongas la señal de la compra antes de tasar la vivienda y en las dos casas que he mirado en serio el precio de tasación estaba por debajo del precio de compraventa (según la pretasación web de Tinsa, que no sé hasta qué punto es fiable), por lo que si pones la señal primero y el precio de tasación queda por debajo o no te dan el 100% o te echas para atrás y pierdes la señal. ¿Hay algo que se me escapa? ¿Crees que es fácil encontrar viviendas que estén a la venta por debajo de su precio de tasación? ¡Gracias!

Hola,
No conocía la opción de pretasación, a priori TINSA es una de las grandes y no debería tener interés en mostrar datos sesgados, es una buena opción como mínimo para comparar, también usar el precio medio del m2 en cada zona.

Creo que requiere mucha búsqueda y que la oportunidad puede llegar mientras se hace acopio de paciencia y flexibilidad: por ejemplo mirar zonas que a priori no se desean. Esto me sirvió para reafirmarme en la zona en la que inicialmente busqué y para comparar precios. Vender una vivienda tampoco es algo sencillo y puedes encontrar una oportunidad en la que la propiedad necesite vender de forma más rápida.

Efectivamente, es necesario que te permitan tasar antes de dar ninguna señal, de esto no era consciente y supongo que hizo algo más ardua la búsqueda. Muy probablemente el hecho de que en 2014 se cerraban pocas operaciones ayudó. En todo caso fui transparente explicando que sin financiación no habría compra y que para la financiación requería tasación, también acepté escuchar a la financiera de la inmobiliaria que me ofrecía unas condiciones fuera de lugar. En cuanto me aprobaron la hipoteca por el importe necesario entregué la señal a la inmobiliaria.

Hoy habrán cambiado cosas a peor y otras a mejor, por ejemplo conseguir crédito es mucho más fácil y además existen ofertas a interés fijo realmente increíbles, de hecho acabo de invertir en una subrogación hacia hipoteca fija.

Saludos

[Clara Oswald]

Efectivamente, es necesario que te permitan tasar antes de dar ninguna señal, de esto no era consciente y supongo que hizo algo más ardua la búsqueda. Muy probablemente el hecho de que en 2014 se cerraban pocas operaciones ayudó. En todo caso fui transparente explicando que sin financiación no habría compra y que para la financiación requería tasación, también acepté escuchar a la financiera de la inmobiliaria que me ofrecía unas condiciones fuera de lugar. En cuanto me aprobaron la hipoteca por el importe necesario entregué la señal a la inmobiliaria.

Buena idea lo de poner ese requisito; como no tengo prisa buscaré con calma viviendas donde permitan tasar antes de dar la señal.

Con lo de que no sé cómo de fiable será la pretasación web de Tinsa me refería a que te dan una cifra lo más aproximada posible pero mirando los precios de la zona y de los datos del inmueble que tú le das pero no conocen la vivienda en concreto, por lo que a la hora de la verdad esta cifra siempre puede variar bastante.

[borja_dm]

Edito: Me equivoqué de hilo, me pasa por tener tantas pestañas abiertas.

Aprovecho para hacer una sugerencia para el foro: No estaría mal poder borrar mensajes, para evitar errores, duplicados y demás.

[retxed]

Me parece un tema crucial a la hora de enfocar el plan financiero de cualquier persona a medio y largo plazo. Las preguntas que haces dependen de muchas variables, una respuesta general que ya habrás considerado es que casi todas ellas dependen del coste de oportunidad de cada opción: la rentabilidad que saques de tu ahorro Vs costes de la opción de comprar (precio de inmueble + intereses de hipoteca + otros gastos, + imponderables como estar ligado a una zona, estar endeudado, etc.).

Si esperaras obtener un 20% TAE a tu ahorro cada año la decisión probablemente fuera fácil, Gregorio opina que habrá una liberalización del suelo que presionará a la baja la vivienda, con ese escenario está claro que hay que dedicarse a invertir.

Personalmente no estoy seguro de qué sucederá pero sí puedo decirte qué hice yo a los 32 años siendo en casa dos mileuristas: Decidí no decidir. Con una cartera recién empezada y mucha ilusión por el proyecto de invertir, no confiaba en que los alquileres permanecieran eternamente bajos o cayeran aún más (2012). No creo que se vaya a producir tal liberalización del suelo, por ahora estos 6 años me han dado la razón, mañana quizás me equivoque.
Con ese panorama: 0 ahorro para entrada y contrato fijo con salario muy por debajo de la media del país me lancé a buscar vivienda a toda costa, era el 2012 y todo el mundo temía que los precios siguieran cayendo, con una inmensa aversión al endeudamiento, pero los datos que veía en inmobiliarias me sugerían que el suelo estaba cerca.
En resumen fueron 2-3 años buscando, y continuaba dedicando el pequeño ahorro mensual a bolsa, eso era irrenunciable. Afortunadamente y movido por el ansia de comprar en lo que yo consideraba un suelo (precios de hacía 20 años..) conseguimos comprar.
¿Y la entrada? la entrada la puso el banco porque la tasación superó en mucho el precio de compra, evidentemente ese era mi objetivo. Un riesgo? para mí el riesgo era no comprar en suelo y dejar pasar la oportunidad, como si viera unas Enagás a 14€, que por cierto las vi y las dejé escapar.. Quizás ahora suena fácil pero en aquellos dos años el mundo se acababa, España salía del euro, etc. Supuso trabajo y frustración, en 2014 casi todas las entidades bancarias concedían el menor importe (tasación o compra), pero sus requisitos cambiaban con los meses, así que persistimos y encontramos.

Te explico esto porque para mí fue gratificante comprobar que había una opción que casi nadie contemplaba en aquellos momentos de escaso crédito (en las vacas gordas si era común incluir la entrada y hasta el coche y el viaje de novios según me han contado). También debo esa fuerte actitud contrarían a este foro gracias a la cual pude comprar a un precio asumible para mi economía. Existe la opción de no poner entrada. No digo que sea fácil sino que es posible.

Saludos y suerte

Justamente, yo compré una vivienda en 2012, todo el mundo me llamaba loco en aquel entonces, igual que me llamaban loco cuando en 2007 me independicé y me fui de alquiler, porque en aquel entonces lo normal era comprar.
Era directa de banco y una obra nueva, bastante más grande que el alquiler donde estoy ahora y pagando 1/3 de cuota de hipoteca de lo que pago ahora de mensualidad de alquiler. Pero bueno, a veces la vida cambia y hay cosas que no podemos decidir. No puedo estar lamentándome por eso y toca seguir.
Tampoco pagué entrada ya que la tasación era muy muy superior.
Fui haciendo amortizaciones (desgravación del 15%) y hoy en día estaría casi liquidada. Esas amortizaciones es lo que recuperé y es lo que formó prácticamente mi cartera actual hace tres años.

Es la sensación que veo ahora mismo, hay unas diferencias abismales entre lo que pagamos unos y otros. Alguien puede estar trabajando muchas horas, en un trabajo con mucha responsabilidad y un buen sueldo, pero pagandor un alquiler altísimo, mientras otra persona con un trabajo de cero responsabilidad y buen horario, de sueldo modesto, si tiene una hipoteca baja le queda mucho más neto al mes.

Ahora, otra vez, todo el mundo vuelve a decir que alquilar es una locura y lo mejor es comprar, así que seguiré haciendo lo contrario que me dicen y seguiré de alquiler, pero quiero estar preparado para cuando salgan oportunidades, dentro de unos años. De eso va este post, de planificar ese gasto tan importante mientras estamos formando la cartera, para que no nos pille luego a contrapié y tener que malvender acciones o quedarse sin colchón.

Una cosa que sí tengo clara es que, con el método de inversión que seguimos, hipotecarse se complementa muy bien. Se pueden encontrar hipotecas a tipo fijo de menos de un 2'5%, mientras puedes estar sacando dividendos de más de un 5% con facilidad. Además, con la mentalidad a largo plazo, la cartera va generando más dividendos y la hipoteca se queda fija, así que la inflación juega a nuestro favor para ser IF mucho antes.