Pisos en Madrid

[Herrvak]

Es una locura, en mi caso, tenemos bastante claro que acabaremos en Madrid por temas de trabajo, e incluso nos gustaria una zona por temas de tener a la familia cerca. Pero es una pasada, los precios estan descontrolados y el alquiler te aprieta para que pienses que estas tirando el dinero.. pero comprar a esos precios por regla general, es un suicidio financiero.. yo busco oficinas para adaptarlas a piso en su caso, que suele estar mas barato, subastas judiciales( pero en zonas buenas no salen nada) y busco con el boca a boca , porque no todo esta en internet.. pero es dificil, y estan obligando a realizar un cambio de vida radical e intentar buscar otras opciones

[oregano]

En Barcelona y en Madrid los pisos han superado el máximo de la pasada burbuja. Sucede como en otras capitales europeas. Hay mucho dinero internacional y además el crédito está tirado de precio. En BCN los alquileres han subido de media un 49% en los 3 últimos años.

Precisamente hoy podemos leer que el 20% de los pisos de Paris están destinados a alquiler turístico:

https://www.lavanguardia.com/lacontra/20190507/462087442199/el-20-de-los-pisos-de-paris-ya-se-alquilan-por-dias-a-turistas.html

La población autóctona se ve obligada a abandonar ciudades y a mudarse a la periferia, donde también suben los alquileres al haber más demanda.

La vivienda no debería ser objeto de especulación y las autoridades políticas hacen bien poco. Por otro lado está el tema de las okupaciones y lo difícil que todavía es desokupar.

[Murciélago]

Es que ciertamente estos precios son una locura, no tienen sentido. Más de 6.000 €/m2 es una barbaridad. Eso sí, la pregunta es ¿Bajaran algún día? Y con esto no me pregunto si bajará a 550.000 €, sino si bajará de verdad. Creo que, este piso, a 400.000 € sería caro, pero depende de las calidades... estaría en el límite, pero considero que, realmente, un precio de 300.000 € ya sería un precio
adecuado en el que, además, la constructora/promotora ganaría dinero.

Yo he pagado por un piso de 73m2 útiles con garaje, trastero y zonas comunes con pista de paddle y piscina en un barrio del norte de Madrid 180k (VPPB). Pero es que, ahora mismo, estoy viendo en idealista dos pisos de 75m2 en mi zona, y uno vale 428k y otro 472k!!! Una locura vamos... pero vamos, que te aseguro que los venderán todos...

Así que este precio que pones es una locura. Porque además, por ese precio, puedo obtener pisos mucho mejores.

Si tuviérais 300.000 € en efectivo, ¿os compraríais un piso de 100 m^2 o lo invertiríais en acciones?

(En unos 10 años, 300.000 € bien invertidos os estarían dando unos 2.500 €/mes netos)

[Ginzodelimia]

Yo lo tengo invertido en acciones y hipotecado el piso. Hice todos los números pero era tan aplastante a favor de invertir que no tuve dudes.

Ej: un piso de 300k son unos 850-900 euros de hipoteca a 30 años, unos 300k en bolsa son 1.000-1200 euros al mes. Sin contar incrementos de dividendo.

[Reynho]

Si tuviérais 300.000 € en efectivo, ¿os compraríais un piso de 100 m^2 o lo invertiríais en acciones?

(En unos 10 años, 300.000 € bien invertidos os estarían dando unos 2.500 €/mes netos)

Si tuviera ese capital y, con los tipos de interés que hay hoy en día, sin duda pediría una hipoteca para adquirir el piso e invertiría ese capital. Bien invertido, 300.000 € con una RPD del 4% neta (que se puede conseguir hoy en día), nos daría unos ingresos de unos 810 € al mes. Llegaría o no para pagar la hipoteca, depende del tiempo al que la pongas, pero prácticamente cubriría su coste.

Y, como dices, eso el primer año. Si las empresas van subiendo el dividendo con los años, este importe recibido irá subiendo e incluso te dará para ir amortizando anticipadamente sin perder capital, solo con los dividendos. Eso es lo que yo haría.

Si me preguntas si, creo que la compra sería adecuada, como puse, creo que sería un precio, en Madrid capital y para esa vivienda, que yo considero que se puede adaptar al mercado. Por ejemplo, el piso de mis padres, en el barrio del pilar, con esos metros aproximadamente, se podría haber vendido hace unos años, antes del €, por unos 60 millones de pesetas, con lo cual no sería un precio mayor de lo que había hace 20 años. Ahora, por 600.000 €, no me lo compraría nunca, ni aunque me tocara la lotería. Hay pisos por esas zonas, por ese importe, de mas de 150 m2 (y creo que sigue estando fuera de precio)

[Murciélago]

A ver que os parece esto. Un piso de 109m utiles en Montecarmelo.

A mi me parece una autentica locura ese precio con los sueldos que hay en España.

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Solo hay una forma de justificar esos precios: la localización.

Para el que no lo sepa, Montecarlmelo está a tiro de piedra de las 4 torres y, al mismo tiempo, rodeado del mundo rural:




¿Os habéis fijado en las ovejitas?

[rulita]

Si tuviera ese capital y, con los tipos de interés que hay hoy en día, sin duda pediría una hipoteca para adquirir el piso e invertiría ese capital. Bien invertido, 300.000 € con una RPD del 4% neta (que se puede conseguir hoy en día), nos daría unos ingresos de unos 810 € al mes. Llegaría o no para pagar la hipoteca, depende del tiempo al que la pongas, pero prácticamente cubriría su coste.

Y, como dices, eso el primer año. Si las empresas van subiendo el dividendo con los años, este importe recibido irá subiendo e incluso te dará para ir amortizando anticipadamente sin perder capital, solo con los dividendos. Eso es lo que yo haría.

Sí, pero hay que dar una entrada. No te financian el 100% No se puede adquirir el piso e invertir los 300000 euros, así que esa simulación no vale.

[sembrador]

Sí, pero hay que dar una entrada. No te financian el 100% No se puede adquirir el piso e invertir los 300000 euros, así que esa simulación no vale.

La entrada, que generalmente es un 20%, hace que la cantidad hipotecada (y por tanto la cuota) sea menor. Pero a eso hay que añadir el 10% de gastos (iva o impuestro de transmisión, papeleo, etc). Más el resto de gastos que implica una vivienda en propiedad y que habría que sumar a la cuota de la hipoteca: IBI, seguro, comunidad de vecinos, etc.

[Reynho]

Sí, pero hay que dar una entrada. No te financian el 100% No se puede adquirir el piso e invertir los 300000 euros, así que esa simulación no vale.

Hombre claro, es una simple simulación, pero si quieres algo más real:

- Pongamos que el piso son 300.000 € impuestos incluidos, con lo que el IVA sería de 27.272 €. Quedaría de precio sin impuestos 272.727 € y el 20 % de esto sería 54.545 €. Por lo tanto (dejando aparte los gastos que ahora los asume el banco en muchos casos), el importe a pagar sería de 81.818 € y quedaría un remanente de 218.181 €. Y ahora la duda, ¿nos hipotecamos por este importe y pagamos al contado?

- Pedimos una hipoteca por este importe. En ING con las condiciones actuales, te da una cuota el primer año de 923 € y a partir del segundo, con el Euribor actual, de 825 €. Por lo tanto, al final habrás pagado 245.597 € de hipoteca. Por lo tanto, habremos pagado 30.415 € de intereses.

- Invertimos esos 218.181 € a una RPD neta de 4%. Sacaríamos 7.069 € el primer año (589 € al mes). Como vemos no daría para pagar la hipoteca, aunque sería mas, mucho más, que los intereses a pagar ese año (que son 4.279 €). Pero claro, si mantenemos la inversión 25 años y los dividendos aumentan a un 3% anual, al final estaríamos cobrando 1.197 € al mes. Y, habríamos cobrado en dividendos durante este tiempo 257.733 €.

Así que (entendiendo que faltan variables) se ve claramente que, no solo los dividendos superan, en mucho, lo pagado en intereses, sino que supera el coste total de todas las cuotas a pagar de la hipoteca.

Mantengo al margen IBI, seguro, comunidad de vecinos... porque esto lo voy a pagar pida hipoteca o pague a tocateja, no crea diferencia.

[rulita]

Gracias. Me refería a que dinero ahorrado hay que tener, y que ese dinero hay que quitarlo de cuánto se invierte en bolsa. Yo he hecho simulaciones y también me sale siempre que es mejor invertirlo, por eso todavía tengo en espera el tema de cambiar de vivienda. Lo que quiero decir es que es muy difícil hacer las dos cosas a la vez (comprar piso e invertir), lo que pasa que este ejemplo me está dando que pensar.
Al final la hipoteca es un apalancamiento que, bien usado, es positivo, o yo lo veo así.

[retxed]

Si tuviera 300mil€ me miraría un piso más barato, de unos 220mil como mucho, daría el dinero de la entrada (unos 35mil€) y el resto lo invertiría, pidiendo una hipoteca por el máximo y poniéndolo a los máximos años posibles, para que los dividendos pagaran la cuota.
Al final de la hipoteca tendría un piso que solo me habría costado 35mil€ y además tendría una cartera gigante.

[cracks]

Esos 5000-6000€/m2 que comentáis cuesta un piso en Madrid me parecen una auténtica barbaridad, considerando un valor "medio aproximado de construcción" (Sin tener en cuenta el precio del suelo y la especulación) de 1000€/m2, que me parecen una buena referencia. Está claro que no sabemos que sucederá con el precio de la vvda los proximos años, pero sÃ* que necesitamos una vvda para vivir y cada uno debe decidir.

En mi opinión la decisión de si comprar vvda o alquilarla depende más de la situación personal de cada uno (estabilidad laboral, tener pareja, hijos, etc...) y no tanto de factores puramente económicos/rentabilidades futuras...

En mi caso, compré (con mi pareja) vvda en AndalucÃ*a en 2017, en el momento más caro de la historia y después de haberme comido mucho el tarro con este tema y lo "inteligentes" que fuimos, he llegado a la conclusión de que no fué tan mala decisión, y que incluso fué hasta buena.

Las cuentas que me hago son: la vvda costó 300k, vivir en una similar 11años no hubiese costado menos de 700€/mes (95k aprox a dÃ*a de hoy), y vÃ*a impuestos vamos a desgravarnos otros 45k, y que aún "regalandola" hoy en 160k aún no estarÃ*a perdiendo dinero.

Con esto no quiero decir que a dÃ*a de hoy yo comprarÃ*a un piso en Madrid norte por 600k (que imagino serán ya precios parecidos a los que habrÃ*a en 2007).

Vaya como está la vvda en Madrid .
No son de recibo esos precios, xdd

[Olimpo]

Estos precios son una absoluta vergüenza, y lo triste es que haya gente que los pague. A mi me llaman loco por negarme a pagarlo y preferir vivir de alquiler, pero la locura es exactamente hacer lo contrario.

Saludos

[AceitunaNegra]

Estos precios son una absoluta vergüenza, y lo triste es que haya gente que los pague. A mi me llaman loco por negarme a pagarlo y preferir vivir de alquiler, pero la locura es exactamente hacer lo contrario.

Saludos

No solo es que haya gente que los paga, es que hay que pelearse y estar rapidísimo para optar a compra uno. Se venden sobre plano y muy pocos días. Después de las dos primeras semanas de ponerse en venta las promociones, solo sobran algún piso de los que tienen precios mas abusivos y peores distribuciones/orientaciones.

Te lo digo por experiencia que llevo unos 6 meses mirando por el norte de madrid (Montecarmelo, las tablas, valdebebas...)

Esta semana hemos estado mirando a las afueras de Madrid adosados (Boadilla), que salen por lo mismo que estos pisos de 100 metros en el norte de Madrid. Esto ya son viviendas decentes, pero a costa de estar todos los días unas 2 horas o más atascado entre ir y volver a trabajar.

Al final hemos decidido quedarnos donde estamos, norte de Madrid en piso muy pequeño, apretarnos y ya esta. Si esto vuelve a precios razonables, que la verdad lo dudo, ya volveré a buscar.

Respecto de lo que indicas del alquiler, no soy un experto, pero me parece a mi que la cuota de alquiler va en proporcion al precio de venta. Tengo algun vecino que ha alquilado una casa como la mía (2 dormitorios y 69 metros útiles) en 2 días y por unos 1300€/1400€ mes que también me parece una locura para el tipo de piso que es.

[Ginzodelimia]

Hola,

Yo vivía de alquiler porque en algún sitio tienes que vivir y he transformado un gasto en una inversión. Se puede invertir y comprar, de hecho yo invierto lo mismo ahora que cuando vivía de alquiler. La diferencia radica es que estoy invirtiendo mas ya que estoy pagando una hipoteca que antes pagaba de alquiler.

Por otro lado, fui capaz de financiar el 100% del valor ya que el valor de la tasación fue un 130% por encima del precio y por lo tanto mayor del 80% del precio de compra del piso. Ej; piso vale 80k, lo tasan por 105k y el banco te da 80k. Lo único que no eres capaz de financiar son los impuestos que ahora van incluidos pero cuando yo lo hice no se hacia y son un 10-12% del precio del piso.

Deje de invertir dos años porque hice una reforma total del piso pero ahora mismo sigo con la misma capacidad que tenia que cuando vivia de alquiler.

[afernandez119]

Hombre, el riesgo que asumes apalancándote con el banco + impuestos + gastos de vivienda + cualquier otro "extra" no lo tienes de alquiler.

Depende de la zona y de tu seguridad laboral, pero por Madrid se empieza a ver de nuevo burradas, con sueldos ridículos e hipotecados a 30 años...

[Arkad86]

Hola buenas!

Me alegra saber que se ha creado un hilo específico para este tema (vivienda en las grandes ciudades del país, especialmente Madrid y Barcelona), si bien es cierto que se trata el tema de forma más general en la sección “Invertir en Inmuebles” en la sección “Mercado inmobiliario en España: seguimiento de su evolución” en donde expuse mis reflexiones en las páginas 20 y 21 (por si alguien lo quiere mirar).
Y me alegra saber que se ha creado este hilo porque me parece un tema de vital importancia para todo el mundo, y que no se puede disociar de lo que es la propia inversión a largo plazo que los que andamos por aquí seguimos ya que los costes a asumir por la compra de una vivienda puede no dejar margen o muy poco margen a la inversión en bolsa. Es decir, para mucha gente será inasumible pensar en invertir en bolsa a la vez que adquirir una vivienda.

Partimos de la base de que los precios son una auténtica burrada en la capital. Una vivienda medio decente no baja de los 300-350K tirando por lo muy bajo, y más lamentable aún es pagar esas burradas por pisos viejos que encima tienes que reformar.

• Quien tiene 100K para pagar a tocateja entre entrada y otros gastos derivados de la hipoteca?
• Ya no solo son esos gastos iniciales, sino que luego el piso hay que amueblarlo y acondicionarlo, lo cual es más gasto aún. Quien tiene aún más dinero?
• Algunos podrían pensar: que te financien el 100% de la hipoteca: esto para mi es pan para hoy y hambre para mañana pues alargara en exceso la hipoteca, además del sobrecoste que pagarás en intereses al ya abusivo precio de por si de la vivienda
• Quien tiene la sangre fría, o las espaldas cubiertas, como para poder asegurar y comprometerse a que será capaz de pagar religiosamente durante 30 años (un plazo que ahora parece como normal para una hipoteca) unas cuotas de hipoteca que en muchos casos suponen el sueldo mensual de muchas personas de este país?
• De que sirve adoptar una filosofía de inversión a largo plazo si resulta que pasados X años tienes que vender toda tu cartera o gran parte para asumir esos gastos? Sería muy desmoralizante llegar a este punto e ir en contra de la propia estrategia.
• Algunos pensaran: esperar a que la cosa mejore y bajen los precios….y en cierto modo esto se puede hacer; pero poneos en la piel de un tio que ya esté en la edad de los 40…cuanto más tiene que esperar? No se puede esperar indefinidamente por diversas razones
• Tampoco veo normal vivir toda la vida de alquiler, por muy flexible que sea. Además de que el alquiler a su vez es excesivo, más aún alquileres de pisos más grandes (más de 2 habitaciones) que alguna gente necesita para una familia, no para solo una pareja.
• Quien en Madrid, por ejemplo, con una familia de p.ej dos hijos puede asumir las cuotas disparatadas de la hipoteca teniendo en cuenta de que tiene otros tantos gastos fijos mensuales considerables no menos importantes (guardería, colegio, etc)?

Y la gente se preguntará: quien es capaz de hacer frente a estos costes con lo negro que lo he pintado? La respuesta es simple: hacer frente a estos costes por si mismos: casi nadie. Pero la realidad está desvirtuada porque para hacer frente a estos coste la mayoría de gente recurre de forma directa o indirecta a los familiares (ya sea por una entrada, ya sea porque han vivido X años con los padres y así haber generado unos ahorros, ya sea por haber recibido algún tipo de herencia, ya sea porque la familia ha asumido otros costes durante la vida del hijo (p.ej la compra de un coche) lo que ha hecho poder ahorrar su cantidad al hijo para una vivienda etc etc).
Es decir, la relación precio vivienda en gran ciudad vs salario de la gente es una locura e inasumible para la inmensa mayoría de la población; pero en la realidad el ratio que mejor mide la situación es el de precio vivienda vs salario gente + aporte familiar; que ayuda mucho a aliviar la cargar del precio de la vivienda y en consecuencia a que el precio no baje y siga estando a precios disparatados. Si bien es cierto que aún así esto es un grave problema para la sociedad puesto que la compra de una vivienda conlleva no solo un esfuerzo monumental por parte de quien la compra sino también de quien le ayuda a comprarla, llevando al limite la situación.

(continua en el siguiente mensaje)

[Arkad86]

Y lo más triste de todo es que no veo síntomas de burbuja como tal (si que los precios son disparatados pero no debidos a una burbuja) como hace una o dos décadas, me explico: en aquellos tiempos había una especulación muy obvia, la gente compraba para vender al X tiempo y sacar plusvalías. Ahora no veo eso, la gente que conozco que plantea comprar vivienda es gente que lo único que quiere es un hogar propio en el que vivir, sin más.
Y es que aquí está la gracia: la gente tiene que vivir en algún lado, y pasará por el aro por casi cualquier situación y precios de mercado; la gente tarde o temprano compra, manteniendo así el disparate de precios. Si no, como explicar gente que paga de alquiler 400 euros o más ganando 800 euros? (conozco a gente así), y la realidad es que la gente con tal de intentar abrirse camino en el mundo laboral (la mayor parte de las oportunidades para gente cualificada está en las grandes ciudades) está dispuesta a asumir estos costes de vida que tampoco garantizan un ascenso meteorico en lo profesional (yo conozco a mucha gente cualificada con más de diez años de experiencia que no llega a 2K netos al mes). Es decir, la situación es asfixiante si, pero la gente tiene que vivir de algo (en muchos casos trabajar en estas grandes ciudades que son las que les ofrecen una oportunidad laboral aunque con salarios muy justos) y pasa por esa asfixia porque no le queda más remedio, la alternativa para muchos sería volver a su tierra natal a verlas venir.

Evidentemente ya se están viendo las secuelas de todo esto: baja la natalidad, cada vez se es padre más tarde con lo que ello conlleva (más riesgo en el embarazo, los hijos aún dependerán de los padres aún siendo estos muy viejos con el consiguiente esfuerzo económico que conlleva esto etc).

Y todo esto visto desde la perspectiva de muchos de los que estamos por este foro, que no estamos ni mucho menos en la media de la población en cuanto a salario se refiere, sino más bien en la parte alta; imaginaos como debe ver el tema gente en peores circunstancias…

Ojala se solucione este tema y los precios bajen drásticamente, pero lo veo difícil al menos a corto plazo…ni aún liberalizando el suelo veo que se vaya a mejorar muchísimo la situación (si la mejoraría por supuesto, pero no se hasta que punto puede hacer tirar los precios de los pisos un 50 o 60%). Y con el tema de la inversión de la pirámide poblacional y los pisos que se quedarán vacios en unos cuantos años tampoco me parece un factor alentador…pues la tendencia es que todo el mundo va a las gracias ciudades y hay mucha demanda, y la gente que no tiene necesidad no venderá esos pisos que herede (o no a cualquier precio) sino que los alquilará para sacarles un rendimiento.

Como se ve, espero que este tema se solucione, porque si no para mucha gente no tiene sentido hablar de inversión a largo plazo, ya que para invertir hay que disponer de un dinero sobrante (después de los costes que conlleva una hipoteca); poniendo en jaque la principal virtud del capitalismo: que la gente pueda beneficiarse de la inversión a largo plazo.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Bienvenido al Foro, Herrvak.

Yo creo que el futuro debe ser el que dice Murciélago: pisos nuevos en Montecamelo y similares a 800-1.000 euros el metro cuadrado. Pero para eso hay que liberalizar el suelo, y no parece que eso vaya a suceder a corto plazo. Con el suelo liberalizado, esos pisos no valen más que esos 1.000 euros el metro, de verdad. Porque si piden 1.300, al lado hacen otros a 1.000, y los que intentan vender a 1.300 se quedan sin venderse.

El precio de los pisos es un problema gravísimo.

Con los tipos tan bajos pasan 2 cosas:

1) Los que piden hipotecas para vivir en los pisos consiguen más dinero del banco, y eso es lo que ofrecen

2) Inversores particulares y fondos, que tienen dinero en el banco al 0% (o lo pueden pedir prestado muy barato) compran pisos para invertir, porque les sale más rentable que dejar el dinero en el banco, o no pedir el crédito.


Y el efecto conjunto de todo esto es la aberración que vivimos. Los pisos en Madrid cuestan 3-6 veces lo que realmente valen. Quizá en los mejores sitios del centro 3 veces, y en los barrios periféricos 6 veces.

Es una de las principales causas del descenso de la natalidad, como habéis dicho. Y de muchas más cosas negativas.

Como a día de hoy no se está liberalizando el suelo, en un par de años los pisos no van a bajar a 1.000 euros el metro. Pero este es uno de los temas que más hay que difundir, porque es una de las principales causas de que el 95% de la población viva mucho peor de lo que podría vivir (y con mucho menos esfuerzo), o que viva vidas que no quiere vivir, etc.


Saludos.

[Murciélago]

Gregorio, te propongo el reto de hacer un vídeo didáctico sobre el tema de la liberalización del suelo.

Uno como el primero que hiciste de las pensiones, que cualquiera lo podía entender, y te dejaba de piedra.

El tema es que los vídeos son la herramienta perfecta para ahorrarte enfrentamientos directos y en desventaja numérica con gente que no tiene la mente muy abierta a nuevas ideas.