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Tema: Al amortizar hipoteca, ¿ interesa más reducir tiempo o cuota?

  1. #1
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    Predeterminado Al amortizar hipoteca, ¿ interesa más reducir tiempo o cuota?

    Creo que alguna vez se ha tratado el tema, e incluso me suena haberlo leído en un libro de Gregorio, pero no he podido encontrarlo en el foro y lo retomo.

    El caso es que el hasta ahora yo siempre amortizaba cuota de mi hipoteca al finalizar el año para desgravar el máximo posible por mi vivienda habitual en la declaración de la renta, pero el otro día un amigo mío que es econonomista, me dijo que me interesaba más reducir en tiempo de hipoteca y que de ese modo pagaría menos intereses.

    En mi caso particular tengo una hipoteca hasta el 2035 con una cuota de 420 € mensual, por lo que tengo aportar al final de año unos 4000 € extra para alcanzar el máximo beneficio fiscal. A este ritmo de amortización espero pagarla en 8-9 años. Como llego con holgura a la cuota mensual, es posible que me convenga más reducir tiempo de hipoteca, ¿Qué pensáis?

    Gracias

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  2. #2
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    enero-2016
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    Predeterminado

    Hola, tu amigo economista está en lo cierto, si reduces tiempo te ahorras más intereses.
    Ahora bien, ¿qué interesa más de las dos opciones? Pues según mi opinión, depende de varios factores:
    - del año de vida que estés del préstamo, reducir tiempo en los 10 primeros años de la hipoteca(cuando intereses > capital amortizado) afecta mucho más a los intereses que pagas que reducirlo en los últimos 10 (cuando intereses < capital amortizado).
    - de los beneficios fiscales que pudieras obtener todos los años que te sigas desgravando por la hipoteca.
    - de tu situación personal, si tienes la suerte de tener un buen trabajo asegurado, amortiza tiempo, si no, quizás duermas mejor bajando la cuota hasta el punto de que si perdieras el trabajo un tiempo, no fuera ningún problema el pagarla con los ingresos que te quedaran disponibles (paro + dividendos, por ejemplo).

    Bueno, espero al menos no haberte liado, que no soy experto.

    Saludos.

  3. Gracias shadecopssos, Malandro, Trwt thanked for this post
  4. #3
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    enero-2019
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    Predeterminado

    Hola,

    Las mayoría de hipotecas en España se basan en el sistema francés:

    El sistema de amortización francés, es uno de los principales sistemas que se emplean a la hora de amortizar hipotecas. El sistema de amortización francés es aquel que se caracteriza por ser un sistema de amortización de cuotas constantes.
    Debido a que las cuotas son constantes, cada mes el banco recibe los intereses en función del capital pendiente de amortizar. Por ello, durante los primeros años de la hipoteca, se paga una cantidad mayor de intereses que de capital y en cambio, durante el período final del préstamo, por pagar más capital e intereses menores.

    Por ello sale mejor amortizar plazo en los primeros años del prestamo, y así la cantidad a ahorrar de intereses es importante.

    Es cuestión de hacer números para ver si te compensa amortizar, debido a los bajos tipos actuales y al plazo que te pueda quedar.

    Saludos.

  5. #4
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    diciembre-2016
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    Predeterminado

    Muchas gracias Alias y Michale37,

    Me ha quedado bastante claro.

    Llevo 8 años de hipoteca, voy casi por la mitad del préstamo y me quedan otros 8 ó 9 al ritmo actual. Hasta ahora he amortizado siempre cuota, no me acuerdo de quién me recomendó eso, quizás fue hasta el del banco. Lástima no haber conocido antes el foro ni haberme preocupado por el tema. A partir de ahora voy a amortizar tiempo, porque afortunadamente llego de sobra a la cuota, tengo trabajo indefinido e incluso solo con los dividendos podría pagarla este año.

    Saludos
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  7. #5
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    abril-2019
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    Predeterminado

    Hola shadecopssos,

    Aunque no soy ningún experto en el tema, me tocó darle muchas vueltas al tema hace unos meses cuando hice la mía. Te cuento la conclusión a la que llegué:

    En primer lugar me parecía que amortizar "a tiempo" era lo que más intereses ahorraba. Si comparas dos cuadros de amortización uno "a tiempo" y otro "a cuota" verás que los intereses pagados al final de la vida de la hipoteca son mayores en el segundo. Ahora bien, si reduces cuota pero amortizas lo ahorrado mes a mes (por la reducción de la cuota) los intereses pagados al vencimiento de la hipoteca son los mismos pero con una clara ventaja: si llega un momento en el que necesites liquidez, podrás dejar de amortizar el "suplemento voluntario" y juntar dinero de forma más rápida. Puede que suene algo abstracto, así que lo voy a explicar con números gordos.

    Supongamos que la cuota de una hipoteca es de 900€ mensuales y te quedan por pagar 10 años. Para hacerlo más simple, supongamos que también es posible amortizar mes a mes la parte que te apetezca (este es mi caso, por ejemplo).
    Supongamos que si no amortizases nada hasta el fin de la hipoteca habría que pagar 10.000€ de intereses en toda la vida de la hipoteca

    A la hora de amortizar tienes dos opciones:

    1. Aportas 5.000€ por ejemplo reduciendo tiempo y pasan de quedarte 10 años 8 años. Con esto los intereses totales pasan de ser 10.000€ a ser 9.200. La cuota sigue siendo de 900€ al mes.

    2. Aportas los mismos 5.000 pero reduciendo cuota con lo que los intereses totales son 9.500 pero queda una cuota más relajada de 800€.

    La opción 1 ahorra más intereses que la 2, pero existe una opción 3:

    3. Aportas los 5.000€ reduciendo cuota con lo que los intereses totales pasan a ser 9.500 y la cuota 800€ como en el caso 2, pero le añadimos una modificación. Los 100€ ahorrados los aportas el mes siguiente aportando 900€ como en el caso 1 (800€ que te obliga la cuota + 100€ que amortizas voluntariamente). Esto hace que el mes siguiente la nueva cuota sea de 896€ y aportarías esos más los 104€ que ahora te sobran hasta los 900 de la opción 1. Repites esto hasta el final de la hipoteca.
    En este caso, cada mes estarás pagando 900€ como en el caso 1, sólo que pagarás una parte obligatoria de la cuota que siempre irá decreciendo y otra parte voluntaria que irá creciendo para que las dos completen los 900. En este caso los intereses totales de la hipoteca son iguales a los de la opción 1. Y la pregunta es ¿cual es la ventaja de reducir cuota si voy añadiendo lo que disminuyo la misma mes a mes? Pues la ventaja es que si en algún momento necesitas hacerte con liquidez rápidamente, podrás dejar de amortizar la parte voluntaria y tus ingresos crecerán rápidamente. Digamos que cuando te quedan 4 años estas pagando ya 400€ + 500€ (cuota + aportado para completar los 900€) y necesitas dinero urgente para un imprevisto. En este caso podrás dejar de poner los 500€ voluntarios y ahorrarlos mes a mes. En el caso de no necesitarlos nunca, acabarás de pagar la hipoteca como si de la opción 1 se tratase. En pocas palabras: mismo ahorro pero flexibilidad para dejar de pagar el excedente si surge un imprevisto.

    No sé que tal me habré explicado, pero he realizado los cuadros de amortización con estos supuestos y ese es el resultado. Espero ser de ayuda.

    Saludos!

  8. #6
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    diciembre-2016
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    Predeterminado

    Me ha quedado muy claro raskafondos y tiene lógica. Creo que la 3º opción se parece a lo que voy a hacer:
    - Los primeros 8 años los he dedicado a reducir cuota, pasando de 750 a 420€ mensuales, eso me ha posibilitado más capacidad de inversión regular, más poder para afrontar gastos imprevistos, guardar efectivo... esa es la flexibilidad de la que hablas (aunque al año siempre pago 9000, difiero la amortización hasta diciembre y eso fondos los he utilizado en lo que me conviene).
    - Pero a partir de ahora voy a reducir siempre tiempo salvo que tenga algún contratiempo o gasto inesperado (en esa caso dejo de amortizar y sigo pagando una "cómoda" cuota.

    Muchas gracias por vuestra ayuda, ahora lo veo más claro.
    "Atrévete a pensar"

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  9. #7
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    febrero-2009
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    Predeterminado

    Hola,

    shodepcoss, lo que yo comento es lo que dice raskafondos.

    Y la conclusión es esa, con la opción 3 ahorras los mismos intereses, aproximadamente, pero tienes más flexibilidad si en algún momento quieres dedicar menos dinero a la hipoteca. Yo te recomiendo esta por eso.


    Saludos.

  10. Gracias shadecopssos, Malandro thanked for this post
  11. #8
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    diciembre-2017
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    Predeterminado

    Buenos días,

    Yo siempre he sido partidario de reducir cuota, pero al final es un tema que depende de cada persona y, en concreto, de lo que se vaya a hacer con el dinero ahorrado en caso de elegir reducir cuota.

    No estoy de acuerdo en que reduciendo en tiempo se paguen menos intereses ya que si el dinero que se ahorra al reducir cuota se emplea en ir amortizando hipoteca, el resultado sería muy muy similar. Si además ese dinero ahorrado todos los meses al reducir cuota se emplea en invertir consiguiendo rentabilidades superiores al interés de la hipoteca, es una opción mejor a largo plazo.

    Saludos




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