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  1. #1
    Fecha de Ingreso
    enero-2019
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    Predeterminado Venta de Piso en Madrid

    Hola

    Hace poco escribí en un hilo que estaba interesado en comprar un piso en Madrid Capital, pero al final decidí esperar porque estan los pisos carísimos..y no sale a cuenta.
    Tengo un piso en propiedad, en un pueblo de Madrid, que lo tenía alquilado a un tercero. El inquilino me ha comunicado que se va a finales y mi duda es, si seguir alquilándolo o venderlo.( la venta sería unos 120.000 euros aprox)
    Estoy empezando una estrategia Buy&Hold de dividendos crecientes, pero claro quiero invertir poco a poco a lo largo de los años, ahora de momento tengo disponible y no quería meter más de 15000 euros al año.
    La duda que se me plantea es la siguiente:
    Si he decidido no comprar piso en la capital porque creo que están caros, en teoría tendría que vender el piso que ya tenía ya que lo vendería en la parte alta (lo compré bastante más bajo de precio), no?
    Pero si lo vendo, ahora mismo ese dinero tampoco le sacaría mucha rentabilidad ya que en principio prefiero ir metiendo en bolsa un máximo de 15000-20000 euros años y ahora mismo en los dos próximos años podría hacerlo sin vender ese piso.
    Después de este rollo, sería mejor seguir alquilándolo? O creeis que es mejor aprovechar ahora que los pisos están caros para vender. La rentabilidad que da es superior a un 4%.

    A ver si viendo otras perspectivas, me aclaro un poco

    Un abrazo y gracias

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info




  2. Me gusta gorrion1978 les gusta este post
  3. #2
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    enero-2015
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    Predeterminado

    Me interesa mucho este planteamiento. Yo también tengo un piso alquilado.

    Te puedo preguntar si lo tienes ya pagado o todavía te queda hipoteca?

    El 4% de rentabilidad cómo lo calculas? Yo tengo un estimado de los gastos anuales pero los imprevistos han sido importantes estos últimos años.

    Teniendo como dato ese 4% de rentabilidad yo intentaría acotar bien los datos de una posible venta para ver cuánto me quedará “limpio” después de pagar todo: comisiones, notarías, impuestos...

    120.000€ en una cartera buen diversificada me parece mucho más seguro que todo en un solo activo.

    Respecto a invertir ese dinero “de golpe” o no, yo no veo problema: haría un planning tipo 60.000 el primer año y el resto repartido en 3-4 años.

    Esto sumado a los 15.000 anuales que puedes invertir a parte de lo que sacaras del piso te pueda dar unos ingresos de unos 600€ netos al mes en 4 años (120.000+4*15.000 al 5% bruto) sin tener que estar pendiente de inquilino, derramas, imprevistos, etc que provocan un piso alquilado.

    Yo en tu situación le daría una vuelta.

  4. Me gusta Player.One, gorrion1978, Trwt les gusta este post
  5. #3
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    diciembre-2014
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    Predeterminado

    Yo también creo que deberías vender y hacerte una buena cartera.

    Ayer leí en el teletexto un titular acerca de que el banco de España advierte de una nueva burbuja inmobiliaria y hoy, al buscar en google, esta es la primera entrada que he encontrado, de hace solo 2 horas:

    https://www.catalunyapress.es/texto-...ecios-vivienda

    Cuando esta gente tiene la "osadía" de avisar es que hay burbuja seguro, así que tarde o temprano nos daremos el próximo castañazo con el ladrillo.

    Respecto a como entrar con esos 120.000, yo metería 90.000 en un año y dejaría 30.000 sin tocar como fondo de emergencia para un crash, y mientras el crash llega, combinar dividendos y ahorro mensual.

    Es que si lo que dice Jaume Puig, de Gaesco, es cierto, "casi todo" está barato para comprar ahora, beneficios empresariales crecientes, casi pleno empleo en USA.

    Yo todavía no he vivido una situación de burbuja bursátil, me refiero a que todas, pero lo que se dice todas las empresas coticen a un PER superior a 20-25 y me gustaría mucho vivir esa experiencia para curtirme como inversor, también un buen crash, como el de 2008, estaría bien para comprar barato y acostumbrarme a ver la cartera en rojo con una minusvalía de un 40% durante meses o años.

    Saludos.

  6. Gracias Herrvak, Trwt thanked for this post
  7. #4
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    enero-2019
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    Predeterminado

    El piso ya está totalmente pagado, por lo que la rentabilidad la calculo en función de lo que creo que está valorado actualmente el piso en relación con el alquiler anual descontando gastos como comunidad, seguro e impuestos. Si lo hago en función de lo que me costó (menos los gastos) la rentabilidad sería superior. Es algo aproximado, porque hay años que lo he alquilado a mejor precio y otros a peor.
    Pero es cierto, que en breves tendré que hacer alguna chapucilla al piso, llevándome prácticamente la rentabilidad del año.
    Voy a intentar afinar las cuentas.. pero no sé si me sentiría cómodo metiendo "tanto" dinero el primer año en bolsa. Y creo totalmente en la estrategia que en este foro sigue la mayoría (por eso también la aplico), pero supongo que por mi caracter conservador o por lo que sea, psicológicamente meter 60000 euros en bolsa el primer año no se...tengo que darle una vuelta.

  8. Gracias Dr. Seldon thanked for this post
  9. #5
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    enero-2019
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    Predeterminado

    90000 euros el primer año me parece mucho.. que mira que le da por bajar mucho la cosa, y psicologicamente no se si soy tan fuerte jeje

    La verdad es que no esperaba que el inquilino se fuera, pensaba que aguantaría 2 años más y entonces ya me lo plantearía.. me sentía "cómodo" teniendo por un lado unos ingresos de alquiler mientras iba formando por otro lado una cartera de acciones.

    No se muy bien que hacer

    Saludos

  10. #6
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    enero-2015
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por Herrvak Ver Mensaje
    90000 euros el primer año me parece mucho.. que mira que le da por bajar mucho la cosa, y psicologicamente no se si soy tan fuerte jeje

    La verdad es que no esperaba que el inquilino se fuera, pensaba que aguantaría 2 años más y entonces ya me lo plantearía.. me sentía "cómodo" teniendo por un lado unos ingresos de alquiler mientras iba formando por otro lado una cartera de acciones.

    No se muy bien que hacer

    Saludos
    Dormir tranquilo por las noches es importante.

    Si te parece arriesgado vuelve al plan original: busca otro inquilino.

    Cada uno tiene que encontrar su forma de manejar las finanzas. Quizá dentro de un tiempo, cuando ya estés más cómodo con tus inversiones en Bolsa, lo verás más claro.

  11. Me gusta Trwt, Syrio76 les gusta este post
  12. #7
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    Predeterminado

    Buenos días, Hervak.
    A ver.
    Yo vendería. En mi caso, tenemos un piso alquilado también y tenemos la suerte de que el inquilino es una buena persona, serio y pagador. La verdad, el precio es justo para ambas partes, nos hemos olvidado de burbujas del alquiler y hablé con él y nos tratamos con mucho respeto. Él valora eso y nosotros su seriedad. A pesar de todo eso, en cuanto veamos la oportunidad lo venderemos... nos lo estamos empezando a plantear seriamente. En nuestro caso tiene hipoteca y no sacaríamos tanto. En el tuyo lo veo claro. Vender.
    1.- Como tú bien dices, ahora mismo los pisos vuelven a estar a un precio más alto. Nunca volveremos a la locura de principios de los años 2000 pero, si suben hay que aprovechar. El dinero en mano vale muchísimo, da libertad para actuar y si el precio es justo, e incluso ganas una cantidad, ni qué decir...
    2.- Incluso si tuvieras el dinero "parado" en el banco unos años porque vas invirtiendo poco a poco en unos 5 años, digamos, el daño que te haga la inflación a esos ahorros, lo solucionas vía dividendos en dos años.
    3.- Como ha dicho algún compañero del foro, diversificas y te ahorras calentamientos de inquilinos y arreglos... Yo, en general, pienso que el inmobiliario sólo merece la pena cuando es una joya que da mucha pasta. Si es poco, una cosilla normalita sinceramente prefiero acciones.
    4.- También puedes mezclar durante unos años acciones y fondos para diversificar el dinero y luego ir metiendo todo en acciones. Con todo, entiendo que no quieras correr. Efectivamente puede venir un crash en cualquier momento y ser una gran oportunidad de compra y hay que tener cash para eso.
    En fin, yo, siendo un precio justo, ganando dinero después de impuestos y pudiendo ir poco a poco siguiendo la estrategia de B&H, creo que es una buena solución vender.
    Si es que encuentras un inquilino que te vaya a pagar más que el actual, por ejemplo 50euros más al mes (que te empiecen a compensar algún gasto) pues te lo piensas... pero, repito que dinero en mano = libertad.

    Ánimo y ojalá me acabe viendo pronto en tu misma disyuntiva.
    Un saludo.
    “Estoy convencido de que por lo menos la mitad de lo que separa a los emprendedores exitosos de los que no lo son es mera perseverancia”:Steve Jobs

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  14. #8
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    Predeterminado

    Hola,

    Yo voy a llevar un poco la contraria y por lo que has contado me quedaría el piso.
    La rentabilidad del piso la deberías calcular respecto a lo que pagaste por él, no respecto a lo que pueda varler hoy. Imagino que será de al menos un 6%.
    Si dices que tienes liquidez para ir haciendo cartera yo no me desprendería del piso, alquílalo de nuevo y utiliza la renta del piso para comprar acciones junto con tu ahorro. Si eres capaza de invertir a 15k/año en pocos años tendrás una cartera superior al valor del piso y mantendrás los dos tipos de activos.

    Saludos

  15. Me gusta Dr. Seldon, Syrio76, gorrion1978 les gusta este post
  16. #9
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    enero-2019
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    IF Nation
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    Predeterminado

    Hola, Herrvak:

    Ten también en cuenta que la nueva ley de arrendamientos urbanos te obliga a alquilarlo por 5 años, no por 3. Luego si te decides a alquilarlo vas a estar atado por 5 años a tu contrato, lo que quizá sea demasiado tiempo para recular después.
    Ofrezco mi experiencia como escritor a quien esté interesado en escribir un libro sobre Bolsa (o lo que se tercie)

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    RIESGO: EZE

  17. #10
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    mayo-2016
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por En Acción Ver Mensaje
    Hola, Herrvak:

    Ten también en cuenta que la nueva ley de arrendamientos urbanos te obliga a alquilarlo por 5 años, no por 3. Luego si te decides a alquilarlo vas a estar atado por 5 años a tu contrato, lo que quizá sea demasiado tiempo para recular después.
    También te da más tranquilidad de que, si encuentras un buen inquilino, tendrás una rentabilidad asegurada durante más años... en fin, no es una decisión fácil.

    En tu caso, por lo que cuentas, y viendo que puedes invertir 15k al año en bolsa, intentaría alquilar el piso y la diversificación será mayor. Tienes una buena capacidad de ahorro, así que yo haría eso.

  18. Me gusta Syrio76 les gusta este post



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