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  1. #1
    Fecha de Ingreso
    mayo-2017
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    Predeterminado Dudas con compra de vivienda

    Buenas,


    Os expongo mi caso a ver si me podéis ayudar o aconsejar. Mi mujer y yo tenemos en mente la compra de un ático por el que piden 240.000€.
    Tenemos ambos trabajo estable con capacidad de ahorro de unos 10K al año y casa en propiedad, que se podría vender por unos 120.000€ pero la adquirí por donación por lo que sospecho que al vender sería todo plusvalía y tendría que pagar un buen pico a hacienda. Otra opción sería alquilarla por unos 450€ al mes.


    Nuestro patrimonio además del piso es una cartera de acciones de unos 56K que nos dan unos 150€ netos al mes aproximadamente y unos 45K de liquidez en la cuenta corriente.


    El problema es que los bancos solo financian el 80%, es decir unos 190.000€, por lo que tendríamos que aportar unos 70K (50K hasta completar el precio + 20K de impuestos). ¿Sabéis si es posible pignorar la vivienda en la que vivimos actualmente para obtener un poco más de financiación y mejores condiciones bajando el interés?. He pensado en la posibilidad de pignorar la cartera pero en caso de alguna emergencia no podría venderla y no se si es posible pignorar solo parte de la cartera.


    En fin no se si es factible o será mejor idea olvidarse y buscar algo más económico...


    Un saludo y muchas gracias.

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info




  2. #2
    Fecha de Ingreso
    abril-2012
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    Predeterminado

    Hola, informate mejor sobre lo k voy a decirte, pero yo creo k si compras el ático para primera vivienda y dentro de los dos años siguientes vendes tu piso para amortizar, no tienes que pagar plusvalías a Hacienda

  3. #3
    Fecha de Ingreso
    enero-2015
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    Predeterminado

    Vendes la vivienda actual y con ese dinero ya solo te faltan 120.000 + impuestos.

    El dinero que ingreses por la venta de tu vivienda habitual y lo reinviertas en la nueva no pagará plusvalías (pero como te dice el compañero, verifica bien esto. Yo preguntaría en la notaría)

  4. #4
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    marzo-2019
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    Predeterminado

    Yo pediria 2 hipotecas. Una en tu casa antigua de unos 25k para poder completar los 70k que os quedan para tener el 30%. En total, pagaréis una hipoteca de 215k que no creo que sea una cuota de más de 700-800e, que con el alquiler de la casa de 450e os queda una cuota resultante de 250-350, bastante comoda para vuestro nivel de ahorro. De esta forma, mantienes tu patrimonio intacto y a Largo Plazo sales ganando.
    Aquí os dejo mi hilo: Lleno de Ilusión: Proyecto Personal
    (Cualquier comentario es bienvenido)

  5. #5
    Fecha de Ingreso
    mayo-2017
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    26
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    Predeterminado

    Muchas gracias a los 3.

    Intentaré informarme sobre evitar pagar plusvalia si se vende la casa para amortizar en los 2 años posteriores, en caso de no encontrar comprador y superarse esos 2 años entiendo que habría que pagar la plusvalía completa. El caso es que adquirí la vivienda pagando el impuesto de donaciones por lo que el valor de compra es 0 y solo se pagaron los impuestos correspondientes.

    Sobre pedir 2 prestamos no me cuadra mucho porque si el banco solo financia el 80% no creo que me concedan un segundo préstamo, ¿te refieres a pedir ese segundo préstamo en otra entidad?.


    Un saludo.

  6. #6
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    mayo-2016
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    Madrid
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por kosak Ver Mensaje
    Muchas gracias a los 3.

    Intentaré informarme sobre evitar pagar plusvalia si se vende la casa para amortizar en los 2 años posteriores, en caso de no encontrar comprador y superarse esos 2 años entiendo que habría que pagar la plusvalía completa. El caso es que adquirí la vivienda pagando el impuesto de donaciones por lo que el valor de compra es 0 y solo se pagaron los impuestos correspondientes.

    Sobre pedir 2 prestamos no me cuadra mucho porque si el banco solo financia el 80% no creo que me concedan un segundo préstamo, ¿te refieres a pedir ese segundo préstamo en otra entidad?.


    Un saludo.
    Cuando recibiste la herencia pagarías el impuesto de donaciones en base a un valor al que se taso la casa. Entonces la diferencia entre tú precio de venta y ese valor sobre el que pagaste el impuesto es sobre el que se calcula la plusvalía. Aparte, si ese dinero lo reinviertes en vivienda habitual, efectivamente creo que todo o al menos la gran parte está exento, luego no pagarías plusvalía.

    Lo que te comentan de pedir dos préstamo es:
    - Del Ático podrías pedir hipoteca por 190k y aparte necesitas 70k más.
    - Para conseguir estos 70k, una de las opciones, es pedir hipoteca por tu casa actual, la que has heredado. Sí su valor son 120k, podrías pedir esos 70k de hipoteca (o incluso algo más). Ese dinero lo tienes en efectivo para pagar lo que te falta del Ático que queréis.
    - Por lo tanto tiene una hipoteca de 70k por la vivienda heredada, que sería una cuota que podría pagarse sola si alquilas esa vivienda. Y tienes otra hipoteca de 190 k por el Ático que es la que tendrías que pagar.

    De esta forma mantendrían los dos pisos, no venderías nada de tu cartera ni usarías el efectivo ahorrado. A cambio tendrías que pagar dos hipotecas, pero con tu capacidad de ingresos y los tipos actuales podría ser una buena opción.

    Tienes varias opciones. Estudia la mejor económicamente y, lo que es más importante, con cuál vivirías más tranquilo.

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  8. #7
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    febrero-2009
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    Predeterminado

    Hola,

    kosak, es como te han dicho. Te resumo.

    El precio de compra de tu casa actual no es 0, sino el que te dice Reynho. Cuando tú pagas por una donación pagas porque recibes "algo". Si ese "algo" se valora a 0, no tendrías que pagar impuesto de donaciones, porque no habrías recibido nada que tuviera valor económico.

    En tu caso pagaste (por ejemplo) 1.000 euros por recibir una casa que valía 70.000.

    Pues tu precio de compra es 70.000, y si ahora la vendes por 120.000 la plusvalía es 50.000. En caso de tener que pagar, pagarías el 19% de esos 50.000.

    Pero si vendes la vivienda habitual y el dinero lo reinviertes en comprar otra vivienda habitual, no pagas nada. Para esto, la venta de la vivienda antigua tiene que hacerse 2 años antes ó 2 años después de la compra de la nueva vivienda.

    En este caso yo creo que sería lo mejor, vender la antigua y reinvertir ese dinero en la nueva.

    Este es el caso en que se piden hipotecas puente, que en el pico de la burbuja causaron muchos problemas a los que la pidieron, porque no consiguieron vender la casa antigua a lo que querían, y se encontraron con una hipoteca mucho mayor de la que esperaban.

    En tu caso, con estos precios no creo que tengas ese problema.

    En caso de ser necesario (háblalo con el banco) mira a ver la posibilidad de poner como garantía de una única hipoteca tanto la casa antigua como la nueva. Con eso te darían el 80% de la suma de ambas, con lo que no tendrías que poner dinero del que tienes en este momento. Y en cuanto vendieras la antigua, eso iría directo a reducir la hipoteca.


    Saludos.

  9. Gracias Trwt thanked for this post
  10. #8
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    septiembre-2013
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    Predeterminado

    Hola.
    Yo creo que la última opción que comenta Gregorio es la más acertada y fácil de aplicar.
    Yo lo mire en su momento al comprar nuestra casa.
    Es como pedir una hipoteca, pero con dos garantías en vez de una, de manera que el 80% del valor de ambas será mayor que el 100% de lo que necesitas, no es muy difícil con los precios que nos dices y las tasaciones actuales.
    Eso si, la segunda garantía debe ser un piso o casa en terreno urbano, no vale una finca rústica ni nada parecido.
    Y yo trataría de que al llegar al 20-30% del pago de la hipoteca esta segunda garantía se eliminará, de esa forma podrías vender ese piso si lo necesitas o en caso de infortunuo no estaría ligado al préstamo y noblo podrian ejecutar.
    La otra opción es que esperaras una tasación muy elevada, si el 80% de la tasación es más de lo que necesitas, algunos bancos te lo podrían conceder si vuestra situación económica es buena.
    Un saludo y mucha suerte con este nuevo paso.

  11. #9
    Fecha de Ingreso
    noviembre-2018
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por Invertirenbolsa Ver Mensaje
    Hola,

    kosak, es como te han dicho. Te resumo.

    El precio de compra de tu casa actual no es 0, sino el que te dice Reynho. Cuando tú pagas por una donación pagas porque recibes "algo". Si ese "algo" se valora a 0, no tendrías que pagar impuesto de donaciones, porque no habrías recibido nada que tuviera valor económico.

    En tu caso pagaste (por ejemplo) 1.000 euros por recibir una casa que valía 70.000.

    Pues tu precio de compra es 70.000, y si ahora la vendes por 120.000 la plusvalía es 50.000. En caso de tener que pagar, pagarías el 19% de esos 50.000.

    Pero si vendes la vivienda habitual y el dinero lo reinviertes en comprar otra vivienda habitual, no pagas nada. Para esto, la venta de la vivienda antigua tiene que hacerse 2 años antes ó 2 años después de la compra de la nueva vivienda.

    En este caso yo creo que sería lo mejor, vender la antigua y reinvertir ese dinero en la nueva.

    Este es el caso en que se piden hipotecas puente, que en el pico de la burbuja causaron muchos problemas a los que la pidieron, porque no consiguieron vender la casa antigua a lo que querían, y se encontraron con una hipoteca mucho mayor de la que esperaban.

    En tu caso, con estos precios no creo que tengas ese problema.

    En caso de ser necesario (háblalo con el banco) mira a ver la posibilidad de poner como garantía de una única hipoteca tanto la casa antigua como la nueva. Con eso te darían el 80% de la suma de ambas, con lo que no tendrías que poner dinero del que tienes en este momento. Y en cuanto vendieras la antigua, eso iría directo a reducir la hipoteca.


    Saludos.
    Todo perfecto lo que dice Gregorio, añado otro matiz más, dependiendo de tu situación personal y con tu patrimonio tampoco sería un problema negociar con varios bancos para que presten más que el 80%, pero ahí como te digo dependerá de tu situación personal y tu habilidad para negociar. La norma general es el 80% pero están haciendo excepciones.

    Todo esto lo digo, por si en algún momento determinado estás con una casa a punto de vender y justo acabas de comprar el ático...
    Mi bitácora dónde comparto consejos sobre finanzas así como análisis de compañías y reflexiones: https://www.kaizeninvestor.net/

  12. #10
    Fecha de Ingreso
    mayo-2017
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    Predeterminado

    Muchísimas gracias a todos por vuestras respuestas.

    En un par de semanas tengo una cita con el propietario e intentaré rebajar un poco el precio.

    Es la primera vez en mi vida que voy a solicitar una hipoteca y endeudarme y me asaltan las dudas sobre variable o fija. Con los simuladores de las distintas web de los bancos la diferencia de cuota mensual es más de 100€ a favor de la variable, pero nadie sabe cuando y cuanto subirá el euríbor. Pensando a largo plazo (30 años que espero que sean menos a base de amortizar) creo que lo mas sensato sería contratarla a tipo fijo.


    Un saludo.




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