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  1. #11
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por Kaizen Investor Ver Mensaje
    Rafa, ojo, Galicia no es el mejor lugar para hacer este tipo de operaciones, un piso a largo plazo también requerirá de mantenimiento. Y la población de Galicia seguirá bajando, exceptuando alguna zona costera y quizás alguna ciudad en concreta. Con una población diezmante y sin industria poco hay que esperar, lo que si es si consigues ajustar más los precios, es decir si lo consigues a un precio de derribo o porque alguien necesita cash y tú se lo puedes dar al momento, ahí es dónde hay negocio.

    Un piso por lo que comentas, puede estar también tiempo parado, y puede haber más gente con más pisos que los pongan a alquilar... Otra cosa diferente sería tener una casa de turismo rural o algo con un valor añadido.

    Entiendo que la demanda será baja, y si lo compras podrás pasarte alguna temporada sin inquilinos... Eso te destrozará todas las métricas...



    SI sacas el máximo 300 € réstale la comunidad, que son 40 € ponle, a eso súmale alguna derrama (ponle que provisionas cada mes 30 € para estas y me quedo corto). Con estos números vas a tener 230 € ingreso y una hipoteca de 200 €... Luego a esto súmale el pago de impuestos, porque la hipoteca no desgrava... Y con esto le sumas que de media 1 mes al año no lo vas a alquilar...

    Generalmente, cuando sacas el máximo beneficio el inquilino no suele quedarse por el mayor tiempo prolongado, ya que si es de muy largo plazo va a querer pagar lo menos posible...

    A la hipoteca si le sumas que te obliguen contratar un seguro de vida y otro para el piso eso te va a quitar bastante rentabilidad, a eso súmale el IBI...

    Lo único que veo rentable, es comprarlo a precio de derribo... y alquilarlo, ahí está el negocio.

    Con todo este caldo de cultivo, aún no veo algo que invite a comprar... La cosa cambia si le puedes dar otro uso o si tienes algún valor añadido...

    Última cosa, en Galicia el inquilino manda, no es como Madrid o Barcelona que en el momento actual el casero, tiene listas de gente para elegir, ahí la cosa cambia. El valor añadido se aporta, si tienes una casita de campo con piscina, cerca de la playa, etc. Ahí comprándola a un buen precio siempre le vas a poder aportar...
    Hola Kaizen, gracias por pasarte,

    Yo anduve dando vueltas en las inmobiliarias de por aquí, y no hay pisos para alquilar, la demanda es muy grande, y la oferta nula o escasa. Incluso, llegue a poner un anuncio de alquiler de un (piso sin fotos), y me llovian los emails. Ahora que pasara dentro de 5 años, sabe dios!. Incluso tengo varios familiares con pisos alquilados desde hace años, y sin problema

    Lo del seguro de vida, y del piso lo tengo en cuenta, tambien el seguro de impagos. En cuanto al dinero si es mas rentable en otro sitio, hablamos de solo 6000€, no estoy seguro de poder conseguir mas rentabilidad en otro sitio con ese dinero, y se trata de diversificar, bolsa ya tengo.

    Respecto del precio, este tipo de pisos los venden hoy por aqui en 50mil euros, así que considero que ahi tengo un pequeño margen de seguridad

    Sigo dandole vueltas...

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  2. #12
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    Cita Iniciado por rafa Ver Mensaje
    Hola Kaizen, gracias por pasarte,

    Yo anduve dando vueltas en las inmobiliarias de por aquí, y no hay pisos para alquilar, la demanda es muy grande, y la oferta nula o escasa. Incluso, llegue a poner un anuncio de alquiler de un (piso sin fotos), y me llovian los emails. Ahora que pasara dentro de 5 años, sabe dios!. Incluso tengo varios familiares con pisos alquilados desde hace años, y sin problema

    Lo del seguro de vida, y del piso lo tengo en cuenta, tambien el seguro de impagos. En cuanto al dinero si es mas rentable en otro sitio, hablamos de solo 6000€, no estoy seguro de poder conseguir mas rentabilidad en otro sitio con ese dinero, y se trata de diversificar, bolsa ya tengo.

    Respecto del precio, este tipo de pisos los venden hoy por aqui en 50mil euros, así que considero que ahi tengo un pequeño margen de seguridad

    Sigo dandole vueltas...
    Si tienes un gran margen adelante, pero todas esas variables entran en juego. Y muy importante los meses que te pases sin alquilar, si se venden por 50-60 k vale, ya tendrías el descuento incluido en el precio de 30-40 k, pero discrepo con lo que dices hay que hacer previsiones y cuantas más hagas mejor. ¿El pueblo es costero?¿O interior? Si metes todas esas variables y dices que se venden a 50-60 k, lo de comprarlo por 30-40 k podría ser una opción y sobre todo si se quiere diversificar.

    Pero otra cosa es lo siguiente, con esos 6000 y el margen de tu broker ya sea DeGiro o IB, podrías apalancarte algo o con tu cartera y hacer de palanca sacar un 7 % de bolsa no es descabellado, y la operación que comentas si consigues sacar un gran descuento podría funcionar, pero si no es así para nada.

    Salvo como muy bien he dicho se den las circunstancias de o el pueblo tiene alguna característica especial o el piso... Y sobre todo, estaría bien ver como ha sido la evolución demográfica... No es lo mismo un pueblo que la población va diezmando con lo consiguiente que se vayan liberando viviendas que crezca.
    Mi bitácora dónde comparto consejos sobre finanzas así como análisis de compañías y reflexiones: https://www.kaizeninvestor.net/

  3. #13
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    agosto-2010
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    Predeterminado

    Hola Rafa.

    Los pisos son un poco como la bolsa, si los precios de compra son muy muy buenos y su valor en el peor momento que tu estimes, poco pueda bajar de ese precio que tu has pagado, pues esta muy bien y podemos decir que es una operación, no 100 % segura, pero bastante buena. Si además, la inversión con gastos incluidos no pasa de los 60 k o 70k, con eso tomas unos riesgos relativamente bajos, con lo cual, una supuesta venta por debajo de tu precio de compra, tampoco sería el fin del mundo, también vendemos por debajo del nuestro precio en bolsa, si se tuercen los fundamentales.

    Yo, junto con mis padres, realice hasta 3 tres operaciones de compra de vivienda para alquilar. Actualmente los tres estan alquiladas, evidentemente tengo seguro de impago en todas, eso te hará dormir tranquilamente.

    Al retorno de la inversión le exigiria almenos un mínimo de 7% bruto. Parece bastante, pero creo que hoy en día los precios de los alquileres han tocado techo por bastante tiempo, así que no tendrás un aumento progresivo de las rentas, como bien pasa en la bolsa. Si los pisos son de más de 40 años, las derramas son frecuentes, si no tienen ascensor, tarde o temprano te caería la derrama por ascensor. Ten en cuenta también que el ascensor llegue a nivel 0, que no hayan escalera desde nivel 0 hasta el ascensor, ya que a la que la economía ha mejorado, no precisamente todos los pisos de alquiler en nuestra propiedad, pero si a uno de alquiler y los otros dos donde vivo yo, y donde viven mis padres, hay derramas en curso, para modificar el ascensor a nivel 0 , elevador unipersonal..... mínimo 3k por inmueble.

    También te diría que entre menos muebles y electródomesticos tengan mejor, menos se deterioraran o menos reparaciones se tendrían que hacer frente, también eliminando la incertidumbre de quien es el responsable de pagar la reparación.

    Yo no estoy a disgusto con mi inversión, creo que tengo de regulares a buenos inquilinos, no me gusta tampoco fiarme de las aparencias, porque a veces no es todo oro lo que reluce. Los inquilinos llevan con nosotros entre 4 y 1.5 años, no es mucho tiempo para tener una firme opinión sobre ellos.
    Creo que tengo buenas rentabilidades, pero no me acabo de ver gestionando inmuebles cuando tenga 60 años, la verdad, preocupandome de gastos, de si un inquilino se va, desperfectos y reparaciones a su salida. Luego ponte a pasar visitias para encontrar al nuevo inquilino, pasa 20 visitas a ver de cual ellos te aportan toda la documentación que te pide el seguro de impago. Creo que sin ser una una operación a medio plazo, si llegara el momento que hubiera una nueva burbuja inmobiliaria o similar, creo que vendería, no buscando las plusvalia, sino la tranquilidad que da la bolsa, que se vive mucho más relajado ( a veces demasiado relajado ).

    También es cierto, que estar invertido en inmuebles y en bolsa, también da una sensación de estar diversificado en diferentes inversiones, con lo cual es un plus en la diversificación.

    Como resumen, si de todo lo que has comentado, eres capaz de sacarle mínimo un 7% bruto y tu inversión no pasa de 70 k, y ahora hay mercado de alquiler, a mi me parece correcta la inversión

    Saludos.
    En la diferencia esta lo interesante, en lo Dsigual......!!!!!!!!!!!

  4. Gracias rafa thanked for this post
  5. #14
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    Predeterminado

    Gracias por las respuesas kaizen y GIGISTONE, les cuento como va el tema...

    Hable con el propietario y esta deseando vender cuanto antes por motivos personales, lo he visto bastante apurado por vender, cosa que creo que podría ser una ventaja a la hora de negociar (aún no hablamos de precios y descuentos)

    Estoy haciendo averiguaciones, y he pedido simulaciones en BBVA y Santander para ver como me queda la hipoteca, al parecer, sólo me dan el 70%, por lo que tendría que poner el 30%+un 10% para hacer la operación. Esto queda lejos de los 6K€ que había pensado poner, tendría que adelantar unos 16mil euros aproximadamente.

    Lo bueno, es que el propietario me ofreció la posibilidad de pagarle ese 70% (27300€), y el resto (11700€) me lo financiaba el en varios pagos.

    Lo que me anda rondado en la cabeza ahora, es hacer una oferta del tipo...
    * 70% en mano (27300€)
    * 30% a pagar en uno o dos años (11700€ - 500/1000€ al mes)
    * 10% ponerlo de mi bolsillo ahora, para los gastos de la compra (3900€)

    Para ese 70%, pediría una hipoteca a 13 años (unos 200€/mes que espero pagar en lo posible con el alquiler)

    Lo que no me ha gustado, es el tipo de interés variable que me ofrecen en BBVA (Euribor + 4%) y Santander (Euribor + 2,69%). Por supuesto, en el peor de los casos, (sin asociar seguros, etc). Aún así, me parecen algo altos. El simulador del BBVA, por ejemplo, e dice que terminaría devolviendo dentro de 13 años 37mil € de los 27mil € prestados. Nada menos que 10K en 13 años!

    He mirado en otros sitios online, como Coinc, ING, Openbank, pero a ninguno les cuadra la hipoteca, porque quieren que pidas mas de 30/50mil euros.

    De todos modos, ya he preparado y enviado la documentación a ambos bancos (BBVA y Santander) a ver si me la aprueban. Ya habrá tiempo para los detalles. Me dicen que me tardarán unos días en contestar, así que toca esperar

    Saludos
    Última edición por rafa; 05-ago-2019 a las 18:19
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  6. #15
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    Predeterminado

    Te cuento mi caso.
    Tengo un piso con parquing alquilado por 600€ con gastos incluidos.
    Eso significa que he de restar de esos 600€ gastos de comunidad y de parquing que son unos 65€ al mes. Cómo ya no es vivienda habitual no me puedo desgravar hipoteca y encima hacienda cómo ve negocio se queda su parte que no es poco. Total!!!! Que por el quebradero de cabeza que me da y lo poco que le saco en cuanto los inquilinos se vayan lo pondré a la venta.

  7. Gracias rafa thanked for this post
  8. #16
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    Hola Rafa.

    Mírate la financiación en Abanca e Ibercaja. Yo estuve mirando también en BBVA,SANTANTER E ING, y mientras las dos primeras eran ofertas caras, solo con financiación del 70% por no ser la primera vivienda. En Ing me dijeron que solo daban hipotecas si eran para la primera vivienda.

    Finalmente escogi Abanca, con el 80% de la financiación y unos intereses y condiciones que eran ligeramente mejores que Ibercaja, a pesar, que este último, me dijeron que si la hipoteca era inferior a los 50k el propio director podía autorizar la operación e incluso llegar al 90% de financiación. De todo estos hará unos 3 años.

    Saludos.
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  10. #17
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    Cita Iniciado por Redmoon Ver Mensaje
    Te cuento mi caso.
    Tengo un piso con parquing alquilado por 600€ con gastos incluidos.
    Eso significa que he de restar de esos 600€ gastos de comunidad y de parquing que son unos 65€ al mes. Cómo ya no es vivienda habitual no me puedo desgravar hipoteca y encima hacienda cómo ve negocio se queda su parte que no es poco. Total!!!! Que por el quebradero de cabeza que me da y lo poco que le saco en cuanto los inquilinos se vayan lo pondré a la venta.
    Gracias Redmoon.

    Eso de los quebraderos de cabeza, es lo que mas me preocupa, con las acciones, uno esta muy cómodo, sí. Es mas o menos lo que decía GIGISTONE mas arriba, el no se ve gestionando alquileres de inmuebles con 60 años.

    En cuanto a la hipoteca, yo entiendo que se puede desgravar como un gasto si el piso se dedica a alquiler, estoy equivocado?. Incluso, del precio del alquiler, se descuentan gastos (una nevera nueva, pintura, un fontanero, incluso los gastos de comunidad), y de ahí se paga un 20%. De hecho, si se alquila para vivienda habitual, se puede desgravar hasta un 60% de ese 20%).

    Estoy días, he puesto un anuncio fake de alquiler (ya lo he quitado), para ver si mis sospechas sobre la demanda eran ciertas, y he recibido mas de 10 emails en dos días para alquilarlo. Me ofrecían contratos fijos, familias, y algún trabajador que lo quería para unos meses.
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  12. #18
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    Cita Iniciado por GIGISTONE Ver Mensaje
    Hola Rafa.

    Mírate la financiación en Abanca e Ibercaja. Yo estuve mirando también en BBVA,SANTANTER E ING, y mientras las dos primeras eran ofertas caras, solo con financiación del 70% por no ser la primera vivienda. En Ing me dijeron que solo daban hipotecas si eran para la primera vivienda.

    Finalmente escogi Abanca, con el 80% de la financiación y unos intereses y condiciones que eran ligeramente mejores que Ibercaja, a pesar, que este último, me dijeron que si la hipoteca era inferior a los 50k el propio director podía autorizar la operación e incluso llegar al 90% de financiación. De todo estos hará unos 3 años.

    Saludos.
    Gracias GIGISTONE, esta semana no podré, pero la próxima me daré una vuelta por Abanca (Ibercaja es Online, verdad?) a ver que me ofrecen. Igual con suerte, me conceden algo mas del 70% en algún sitio ya que no quiero poner tanto dinero
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  13. #19
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    Cita Iniciado por rafa Ver Mensaje
    Gracias GIGISTONE, esta semana no podré, pero la próxima me daré una vuelta por Abanca (Ibercaja es Online, verdad?) a ver que me ofrecen. Igual con suerte, me conceden algo mas del 70% en algún sitio ya que no quiero poner tanto dinero
    Creo recordar que empece haciendolo on-line, pero rapidamente desde la web me redireccionaron a sucursal.
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  14. Gracias rafa thanked for this post
  15. #20
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    Gracias Redmoon.

    En cuanto a la hipoteca, yo entiendo que se puede desgravar como un gasto si el piso se dedica a alquiler, estoy equivocado?. Incluso, del precio del alquiler, se descuentan gastos (una nevera nueva, pintura, un fontanero, incluso los gastos de comunidad), y de ahí se paga un 20%. De hecho, si se alquila para vivienda habitual, se puede desgravar hasta un 60% de ese 20%).

    .

    Beneficio bruto - gastos deducibles. De aquí, queda excluido el 60% y se tributa el 40% restante. Y esa cantidad del 40% se suma a tus ingresos por rentas del trabajo en la declaración, (la base que no es de ahorro), aplicandose el % que proceda por la suma de tus ingresos.

    Saludos.
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