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  1. #21
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por GIGISTONE Ver Mensaje
    Beneficio bruto - gastos deducibles. De aquí, queda excluido el 60% y se tributa el 40% restante. Y esa cantidad del 40% se suma a tus ingresos por rentas del trabajo en la declaración, (la base que no es de ahorro), aplicandose el % que proceda por la suma de tus ingresos.

    Saludos.
    Si, eso lo entiendo.

    Lo que no me queda claro, si la hipoteca (o los intereses de la hipoteca) es un gasto deducible

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info



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  2. #22
    Fecha de Ingreso
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por rafa Ver Mensaje
    Si, eso lo entiendo.

    Lo que no me queda claro, si la hipoteca (o los intereses de la hipoteca) es un gasto deducible
    Los intereses de la hipoteca te los puedes deducir como gasto. Además puedes ir amortizando parte del inmueble dentro de los gastos, y es un importe importante. Este cálculo ya me lo hace el gestor, porque yo ya me pierdo con tanta cosa, pero no estoy seguro de lo que te voy a decir ahora, si vendes la vivienda, debes restar las amortizaciones al precio de compra, con lo cual, a la hora de la venta pagarías los impuestos que te has deducido año tras año en la declaracion previamente ( repito que esto último no estoy totalmente seguro ).
    En la diferencia esta lo interesante, en lo Dsigual......!!!!!!!!!!!

  3. #23
    Fecha de Ingreso
    abril-2012
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por GIGISTONE Ver Mensaje
    Los intereses de la hipoteca te los puedes deducir como gasto. Además puedes ir amortizando parte del inmueble dentro de los gastos, y es un importe importante. Este cálculo ya me lo hace el gestor, porque yo ya me pierdo con tanta cosa, pero no estoy seguro de lo que te voy a decir ahora, si vendes la vivienda, debes restar las amortizaciones al precio de compra, con lo cual, a la hora de la venta pagarías los impuestos que te has deducido año tras año en la declaracion previamente ( repito que esto último no estoy totalmente seguro ).
    Aquí si que me pierdo...
    Si amortizas anticipadamente, sólo pagas el principal por ese importe, la amortización no tiene intereses que se puedan deducir. (A menos, que tengas comisión por amortización anticipada)
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  4. #24
    Fecha de Ingreso
    agosto-2010
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por rafa Ver Mensaje
    Aquí si que me pierdo...
    Si amortizas anticipadamente, sólo pagas el principal por ese importe, la amortización no tiene intereses que se puedan deducir. (A menos, que tengas comisión por amortización anticipada)
    Esta amortización que te comentaba, es independiente a la hipoteca, se aplica a cualquier inmueble que este arrendado para vivienda, pero ya te digo, creo que hay 2 maneras de calcular el importe, pero no me interese por saber como funciona.
    En la diferencia esta lo interesante, en lo Dsigual......!!!!!!!!!!!

  5. #25
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por GIGISTONE Ver Mensaje
    Esta amortización que te comentaba, es independiente a la hipoteca, se aplica a cualquier inmueble que este arrendado para vivienda, pero ya te digo, creo que hay 2 maneras de calcular el importe, pero no me interese por saber como funciona.
    De memoria:

    Hacienda entiende como gasto la depreciación que sufre el inmueble debido al paso del tiempo. Así, te puedes desgravar como gasto el 3% del valor catastral excluido el valor del suelo o el 3% del valor de adquisición excluido el suelo (el mayor de estos valores)

    https://www.agenciatributaria.es/AEA...educibles.html
    Última edición por Dr. Seldon; 07-ago-2019 a las 14:00

  6. #26
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    Predeterminado

    Interesante, no lo sabia.

    Como haces para que sea alquilada como primeravivienda?. Lo pones en el contrato, lo registras en algun sitio?

  7. #27
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por GIGISTONE Ver Mensaje
    Esta amortización que te comentaba, es independiente a la hipoteca, se aplica a cualquier inmueble que este arrendado para vivienda, pero ya te digo, creo que hay 2 maneras de calcular el importe, pero no me interese por saber como funciona.
    Cita Iniciado por Dr. Seldon Ver Mensaje
    De memoria:

    Hacienda entiende como gasto la depreciación que sufre el inmueble debido al paso del tiempo. Así, te puedes desgravar como gasto el 3% del valor catastral excluido el valor del suelo o el 3% del valor de adquisición excluido el suelo (el mayor de estos valores)

    https://www.agenciatributaria.es/AEA...educibles.html
    Al final, entre una cosa y otra, hacienda nose lleva un duro...

  8. #28
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    Predeterminado

    Hola,

    Rafa, yo creo que en estos casos lo mejor es mirar primero la rentabilidad por alquiler suponiendo que se compra al contado, y el precio por metro cuadrado. Y luego se mira la forma de financiar la compra.

    Con los datos que das el alquiler neto queda en un rango de 235 (270-35) a 240 (300-60) euros al mes. He supuesto que la comunidad más cara es la del piso más caro, y la más barata la del más barato.

    Tomamos 240 euros al mes, que al año salen 2.880 euros.

    Si lo compras por 40.000 euros, le sumamos otros 5.000 por los gastos de la compra y las reformas que dices que hay que hacerlo.

    Así la rentabilidad por alquiler nos sale del 6,4% (2.880 / 45.000).

    Esos 2.880 hay que reducirlos en el IBI, las provisiones para futuras reparaciones, etc. Esto no es una cifra exacta, claro.

    Yo creo que con una buena ocupación podemos estimar que la rentabilidad real por alquiler sea del 4%-5%.


    Y el precio por metro cuadrado sale a 692 euros (45.000 / 65).


    Para vivir en él o para veranear, me parece muy buena compra.

    Como inversión, te puedes hacer a la idea de que te ha costado, más o menos, los dividendos y el ahorro de un año, que son los 15.000 euros que dices.

    Ahora hay que intentar estimar cuánto puede subir la vivienda y la Bolsa en estos años.

    Si la Bolsa (aquí sumo dividendo ya) sube el 10%, en 15 años serán casi 63.000 euros.

    Si la vivienda sube el 4% (también sumo alquileres, pero se van en la hipoteca), en 15 años esa vivienda pasará de valer 40.000 (sin los 5.000 de gastos, que eso no es valor de la vivienda, aunque las reformas sí podrían serlo, pero en 15 años será necesaria una nueva reforma, más o menos, incluso antes por ser alquilado) a 72.000.

    Si variamos los porcentajes de subida de Bolsa y vivienda y Bolsa para los próximos 15 años, en unos casos sale mejor la Bolsa, y en otros la vivienda.


    Yo preferiría la Bolsa, pero esta es una inversión razonable. Da más trabajo, y lleva más tiempo, eso siempre es así con los inmuebles.

    El hecho de que sea en zona turística puede hacer que se comporte mejor que una vivienda en zona puramente residencial.


    Saludos.

  9. Gracias canichextrem, Malandro, rafa, Sig thanked for this post
    Me gusta Malandro, rafa, gorrion1978 les gusta este post
  10. #29
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por rafa Ver Mensaje
    Gracias Redmoon.

    Eso de los quebraderos de cabeza, es lo que mas me preocupa, con las acciones, uno esta muy cómodo, sí. Es mas o menos lo que decía GIGISTONE mas arriba, el no se ve gestionando alquileres de inmuebles con 60 años.

    En cuanto a la hipoteca, yo entiendo que se puede desgravar como un gasto si el piso se dedica a alquiler, estoy equivocado?. Incluso, del precio del alquiler, se descuentan gastos (una nevera nueva, pintura, un fontanero, incluso los gastos de comunidad), y de ahí se paga un 20%. De hecho, si se alquila para vivienda habitual, se puede desgravar hasta un 60% de ese 20%).

    Estoy días, he puesto un anuncio fake de alquiler (ya lo he quitado), para ver si mis sospechas sobre la demanda eran ciertas, y he recibido mas de 10 emails en dos días para alquilarlo. Me ofrecían contratos fijos, familias, y algún trabajador que lo quería para unos meses.
    Almenos aquí en Cataluña sólo te puedes desgravar los gastos producidos en el piso ( hace poco me gaste 1000€ en una caldera)
    Creo que se puede desgravar algo si el inquilino es menor de 35 años ( que no es mi caso).
    No rasqué nada más y eso que fuí a dos gestores ante la burrada que le salió al primero y el segundo confirmó. Y ojo, que quebraderos no tengo porque el inquilino es una persona de confianza y un manitas que no molesta para nada.

  11. Gracias rafa thanked for this post
  12. #30
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    abril-2012
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    Predeterminado

    Bueno, sigo buscando y me declaro de momento un comprador frustrado. Todo lo que veo, me lo terminan sacando de las manos, y es que es imposible comprar, estoy parado delante del escaparate de una inmobiliaria, y tengo una persona de cada lado mirando las gangas, gente que viene de Madrid o Barcelona, y le parece todo regalado de precio, y se terminan comprando un piso para las vacaciones, demasiados turistas. Incluso se de gente, que alquila en grandes ciudades, se compra un piso aquí, y en cuanto se jubila se vienen a vivir aquí.

    El otro día, fui a ver un piso que se anunciaba por 40mil€, y cuando termine de verlo, le pregunte por el precio, y me dijo 50mil€. Me lo subieron 10mil€ en la cara, cuando les dije que estaba anunciado por 40mil€, me dijo "debe tratarse de un error"

    Estoy pensando que este no es el mejor momento para comprar, casi mejor esperar al invierno, o al menos al otoño para ver si bajan de precio todo aquello que no dieron vendido en verano.

    De momento, entre que no encuentro ningún piso, y que las bolsas se están poniendo a precio de ganga, voy a seguir juntando liquidez para ver que es lo que cae en los próximos meses. Igual termino comprando un paquete de acciones y mando el proyecto del piso a tomar viento
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