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  1. #1
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    Predeterminado Buscando comprar para alquilar

    Desde hace unos meses, llevo dándole vueltas a la cabeza, comprar un piso para alquilar, sigo pensando que la inversión en bolsa es mejor inversión, pero a modo de diversificación me parece una buena oportunidad hacerlo

    Ya e ido a ver una decena de pisos de diferentes inmobiliarias, bancos y algún particular, de echo, ya mande tres ofertas (las comento mas adelante), dos de las cuales han sido rechazadas, y la otra esta pendiente de la contraoferta del banco estos días

    El detalle de la operación, sería mas o menos este...

    Piso de entre 32/40mil euros,
    En mi zona, se alquilan entorno a los 270/300€ con comunidad incluida (35/60€ de comunidad)

    El plan, es invertir entre 10/15K (15 máximo) entre gastos de compra, reforma, y amueblado. De esos 15K, yo pondría unos 5K de mi bolsillo, y los otros 10K, tiraría del margin de mi bróker (un 10% de mi cartera actual). Este margin lo podría amortizar con el ahorro y los dividendos en unos 8/10 meses
    El resto, financiado por el banco a unos 15 años, con una hipoteca de unos 200€ (que cubriría con el alquiler).

    Vivo en un pueblo de unos 20mil habitantes, y desde hace años, siempre hubo mucho problema para alquilar pisos por la escasa oferta que existe, y la gran demanda que hay (es un pueblo muy turístico), por lo que considero, que a priori, no tendría problemas en encontrar inquilinos solventes para darme el lujo de tener un seguro de impagos. Incluso, hablando con inmobiliarias, me dicen que encontrar ahora mismo un piso para alquilar en el pueblo, es misión imposible (ya no hablemos de grande, pequeño, viejo o nuevo, lindo o feo)

    Además, siendo comerciante aquí desde hace muchos años, y conociendo a mucha gente del pueblo, creo que poco me costará encontrar algún conocido de confianza

    Ya se me han escapado, dos oportunidades de compra...
    1) Piso 105 metros, con ascensor, en buen estado (amueblar, azulejar el baño, pintar y listo) por 30mil euros (mi oferta fue de 25 mil)
    2) Atico 75 metros con dos baños, terraza grande cubierta, ascensor y garage en 39mil euros (mi oferta fué de 35mil)
    3) Y ahora mismo, estoy detrás de otro ático de un banco de 65 metros por el que piden 54mil euros. Sólo hay que pintar, amueblar, y cambiar dos tarimas de dos habitaciones. En esta ocasión, es de un banco, así que sólo he ofrecido el 50%, con ideas de pagar a lo sumo 40mil euros (75%) por él


    En fin, ese es el plan mas o menos, aún hay que afinar muchas cosas, pero hasta que no aparezca el candidato perfecto, no tendré los detalles exactos.

    Lo que me gusta del plan, es que no tengo que desinvertir nada de mi cartera, sólo atrasaría un año la inversión en bolsa, en pro de diversificar en otro activo distinto

    Bueno, ya les iré contando como termina esto, ¿como ven la operación?

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info



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  2. Gracias Dr. Seldon thanked for this post
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  3. #2
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por rafa Ver Mensaje

    El detalle de la operación, sería mas o menos este...

    Piso de entre 32/40mil euros,
    En mi zona, se alquilan entorno a los 270/300€ con comunidad incluida (35/60€ de comunidad)

    El plan, es invertir entre 10/15K (15 máximo) entre gastos de compra, reforma, y amueblado. De esos 15K, yo pondría unos 5K de mi bolsillo, y los otros 10K, tiraría del margin de mi bróker (un 10% de mi cartera actual). Este margin lo podría amortizar con el ahorro y los dividendos en unos 8/10 meses
    El resto, financiado por el banco a unos 15 años, con una hipoteca de unos 200€ (que cubriría con el alquiler).
    Cuando veo esos precios o amigos peninsulares me los comentan me dan ganas de tirarme por el balcón. Por donde yo vivo (soy de Mallorca) por esos precios con suerte pillo un garaje. En fin.

    No me parece nada descabellado. Hipoteca asequible de precio y en cuestión temporal.

    A tenor de no saber en que parte de España es, voy a hacer de abogado del diablo. Y poner algunos contras.

    1) No sé si es el mejor momento para comprar. Sí de vender. Pero repito no sé que parte de España es. De todas maneras me parecen precios asequibles comparados a los de donde yo vivo.

    2) Repito, no sé donde es pero además del precio de entrada creo que la escrituración, registro etc por aquí estaba en un 10% del total. Gastos que hay que sumar al precio de compra.

    3) Lavado de cara. Seguramente tendrás que hacer reparaciones antes de que entren inquilinos. Más o menos, pero habrá gastos. También amueblar u electrodomésticos. Y también los pisos requieren mantenimiento cada cierto tiempo. Al menos cada 10 años reformas importantes. Si es para alquilar, más asiduamente, ya que los inquilinos no suelen cuidar demasiado o gastar un duro en un brochazo de pintura. Más bien al revés. Te pueden exigir arreglos.

    4) Impuestos. IBI y otros impuestos anuales de tu ayuntamiento, etc.

    5) Seguro, imprescindible claro.

    6) Comunidad. Uno de los que más miedo me da. No los gastos de cdad. normales (50 o 60€) como comentabas, si no ya derramas. Arreglo de fachada, bajantes, impermeabilización, cambio de ascensor, etc. Las fincas de por sí como un piso pintan o arreglan la fachada cada 10 años aprox. También dependerá de la antigüedad de la misma.

    7) Inquilinos. Ya es una lotería, pueden salir bien o ranas. Pero el tiempo que no lo tengas alquilado por los motivos que sean, no tendrás ese ingreso.

    8) Gastos asociados al uso u ocultos. Cada tanto se romperá o el termo, o la lavadora, la ducha, el váter, la cerradura o lo que sea y será otro gasto más.

    9) Dolores de cabeza, esto ya es hipotético, pero hay inquilinos más complicados que otros. Si son estables o anuales digamos, suelen ser menos complicados que alquilar por temporada. Pero bueno, está relacionado con el punto 7. Pero también depende un poco de tu situación personal. Estabilidad laboral, si tienes ya hipoteca (Que entiendo que no) etc.

    10) Rentabilidad. Como toda inversión ver si llega el caso, o hay que vender se puede revalorizar o no? Va un poco unido al punto 1. En la crisis los precios bajaron una enormidad en algunos lugares de España.

    Algunas cosas que me vienen a la cabeza. Ahora lo dicho, no me parece descabellado y una hipoteca a 15 años tampoco. Seguro que alguien más metido en el tema puede opinar mejor que yo.

    un saludo!

  4. Gracias rafa thanked for this post
    Me gusta Arturo, rafa les gusta este post
  5. #3
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    Predeterminado

    ¿105 metros por 30.000€? ¿Eso existe?

    Aquí te cobran eso por el garaje.

  6. Gracias Javierico thanked for this post
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  7. #4
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por abc y d Ver Mensaje
    Cuando veo esos precios o amigos peninsulares me los comentan me dan ganas de tirarme por el balcón. Por donde yo vivo (soy de Mallorca) por esos precios con suerte pillo un garaje. En fin.

    No me parece nada descabellado. Hipoteca asequible de precio y en cuestión temporal.

    A tenor de no saber en que parte de España es, voy a hacer de abogado del diablo. Y poner algunos contras.

    1) No sé si es el mejor momento para comprar. Sí de vender. Pero repito no sé que parte de España es. De todas maneras me parecen precios asequibles comparados a los de donde yo vivo.

    2) Repito, no sé donde es pero además del precio de entrada creo que la escrituración, registro etc por aquí estaba en un 10% del total. Gastos que hay que sumar al precio de compra.

    3) Lavado de cara. Seguramente tendrás que hacer reparaciones antes de que entren inquilinos. Más o menos, pero habrá gastos. También amueblar u electrodomésticos. Y también los pisos requieren mantenimiento cada cierto tiempo. Al menos cada 10 años reformas importantes. Si es para alquilar, más asiduamente, ya que los inquilinos no suelen cuidar demasiado o gastar un duro en un brochazo de pintura. Más bien al revés. Te pueden exigir arreglos.

    4) Impuestos. IBI y otros impuestos anuales de tu ayuntamiento, etc.

    5) Seguro, imprescindible claro.

    6) Comunidad. Uno de los que más miedo me da. No los gastos de cdad. normales (50 o 60€) como comentabas, si no ya derramas. Arreglo de fachada, bajantes, impermeabilización, cambio de ascensor, etc. Las fincas de por sí como un piso pintan o arreglan la fachada cada 10 años aprox. También dependerá de la antigüedad de la misma.

    7) Inquilinos. Ya es una lotería, pueden salir bien o ranas. Pero el tiempo que no lo tengas alquilado por los motivos que sean, no tendrás ese ingreso.

    8) Gastos asociados al uso u ocultos. Cada tanto se romperá o el termo, o la lavadora, la ducha, el váter, la cerradura o lo que sea y será otro gasto más.

    9) Dolores de cabeza, esto ya es hipotético, pero hay inquilinos más complicados que otros. Si son estables o anuales digamos, suelen ser menos complicados que alquilar por temporada. Pero bueno, está relacionado con el punto 7. Pero también depende un poco de tu situación personal. Estabilidad laboral, si tienes ya hipoteca (Que entiendo que no) etc.

    10) Rentabilidad. Como toda inversión ver si llega el caso, o hay que vender se puede revalorizar o no? Va un poco unido al punto 1. En la crisis los precios bajaron una enormidad en algunos lugares de España.

    Algunas cosas que me vienen a la cabeza. Ahora lo dicho, no me parece descabellado y una hipoteca a 15 años tampoco. Seguro que alguien más metido en el tema puede opinar mejor que yo.

    un saludo!
    Gracias por pasarte abc y d,

    Yo vivo en el norte, en un pueblo de Galicia de unos 20mil habitantes, esta claro que si lo comparas con una gran ciudad, los precios estan regalados, pero también es cierto que los alquileres son mas bajos. Puedes alquilar un piso aquí por 280/330€ con comunidad incluída, muy lejos de los 800/1000€ que conseguirías en Madrid por ejemplo.

    Pero llevo unos 20 años aquí, y se que los pisos siempre se alquilan, ahora mismo hay una empresa de eólicos trabajando y tienen pillado todo el mercado, pero es que si no es eso, es el turismo del verano o algún abuelo que baja de la aldea porque ya no puede vivir mas en el campo por la edad, etc.

    Si tengo hipoteca (debo unos 18mil€), pero es que como es una hipoteca antigua y me desgrava, no tengo prisa en quitarla

    Al final, la oferta que pase de 28mil por el ático quedo en la nada, el banco no quería menos de 50mil (lejos de los 40 que yo tenia en mente).

    Pero estoy mirando otro piso, se trata de un piso de 100 metros (3 habitaciones, un baño, ascensor, trastero, lavadero) en 39mil negociables. Es viejo, tiene unos 40 años, pero esta para comprar y alquilar sin hacerle nada, nisiquiera pintar. Lo que no me gusta demasiado, es que no tenga garaje y por eso no me he decidido aún.

    La idea, en este caso, sería intentar conseguir un precio de 37 mil€ y una financiación del 100%, pignorando mi cartera de acciones.
    Si consigo la financiación al 100% de los 37mil€, quedaría algo así...

    Precio ... 37mil€
    Gastos de compra (registro/notaria/iva) (10%) ... 3700€
    Aporte de mi bolsillo... 6000€
    Sobran 2300€, que destinaría a un fondo de gastos (derramas, reparaciones, seguro piso, seguro impagos, ibi, meses sin alquilar, inmobiliaria, hacienda, etc.)... y con suerte, amortización del préstamo en el futuro

    Hipoteca 100% 18 años ...193€
    Alquiler: 235€ (280€- 45€ de comunidad)

    De esta forma, me sobrarían unos 52€/mensuales que destinaría a engordar el fondo de gastos

    Aquí les dejo unas pocas fotos del piso...
    Imágenes Adjuntas Imágenes Adjuntas
    • Tipo de Archivo: jpg 1.jpg (44,2 KB (Kilobytes), 132 visitas)
    • Tipo de Archivo: jpg 2.jpg (46,8 KB (Kilobytes), 130 visitas)
    • Tipo de Archivo: jpg 3.jpg (45,0 KB (Kilobytes), 130 visitas)
    • Tipo de Archivo: jpg 4.jpg (32,3 KB (Kilobytes), 130 visitas)
    • Tipo de Archivo: jpg 10.jpg (30,5 KB (Kilobytes), 133 visitas)
    Última edición por rafa; 03-ago-2019 a las 12:59
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  9. #5
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    Predeterminado

    .....
    Última edición por rafa; 03-ago-2019 a las 12:54
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  10. #6
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  11. #7
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    Cita Iniciado por Augur Ver Mensaje
    ¿105 metros por 30.000€? ¿Eso existe?

    Aquí te cobran eso por el garaje.
    Es lo que tiene vivir en un pueblo pequeño, también el cine lo tenemos a 20km...
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  12. #8
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    Hola Rafa,

    pues no sé porqué pero me imaginaba que era por el norte, parte de mi familia es de por allí.

    En pocas palabras, aunque tengas una hipoteca la cantidad a pagar me parece también asequible. Y el piso para tener 40 años está muy bien, para que engañarnos.

    Me parecen cantidades muy razonables la verdad. El período de tiempo también. Como alguien dijo antes, si vas a apalancarte o endeudarte que sea para invertir, no para gastar.

    Una última pega (para seguir haciendo de abogado del diablo) es tu situación laboral. Lo digo porque mi situación, si bien es relativamente estable estoy barajando otras posibilidades. No tengo la seguridad que podría darme ser funcionario tampoco. Por lo que ante un posible cambio laboral apalancarse no es lo más indicado. En tu caso (corrígeme si me equivoco) creo que eras autónomo, y si bien no hay nada fácil, seguramente igual lo tengas mejor que yo.

    Como te he dicho, no lo he veo para nada mal, de hecho lo veo bastante bien.
    Suerte en lo que decidas y un saludo. Ya nos contarás como resulta todo.

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  14. #9
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por rafa Ver Mensaje
    Es lo que tiene vivir en un pueblo pequeño, también el cine lo tenemos a 20km...
    Rafa, ojo, Galicia no es el mejor lugar para hacer este tipo de operaciones, un piso a largo plazo también requerirá de mantenimiento. Y la población de Galicia seguirá bajando, exceptuando alguna zona costera y quizás alguna ciudad en concreta. Con una población diezmante y sin industria poco hay que esperar, lo que si es si consigues ajustar más los precios, es decir si lo consigues a un precio de derribo o porque alguien necesita cash y tú se lo puedes dar al momento, ahí es dónde hay negocio.

    Un piso por lo que comentas, puede estar también tiempo parado, y puede haber más gente con más pisos que los pongan a alquilar... Otra cosa diferente sería tener una casa de turismo rural o algo con un valor añadido.

    Entiendo que la demanda será baja, y si lo compras podrás pasarte alguna temporada sin inquilinos... Eso te destrozará todas las métricas...

    Piso de entre 32/40mil euros,
    En mi zona, se alquilan entorno a los 270/300€ con comunidad incluida (35/60€ de comunidad)
    SI sacas el máximo 300 € réstale la comunidad, que son 40 € ponle, a eso súmale alguna derrama (ponle que provisionas cada mes 30 € para estas y me quedo corto). Con estos números vas a tener 230 € ingreso y una hipoteca de 200 €... Luego a esto súmale el pago de impuestos, porque la hipoteca no desgrava... Y con esto le sumas que de media 1 mes al año no lo vas a alquilar...

    Generalmente, cuando sacas el máximo beneficio el inquilino no suele quedarse por el mayor tiempo prolongado, ya que si es de muy largo plazo va a querer pagar lo menos posible...

    A la hipoteca si le sumas que te obliguen contratar un seguro de vida y otro para el piso eso te va a quitar bastante rentabilidad, a eso súmale el IBI...

    Lo único que veo rentable, es comprarlo a precio de derribo... y alquilarlo, ahí está el negocio.

    Con todo este caldo de cultivo, aún no veo algo que invite a comprar... La cosa cambia si le puedes dar otro uso o si tienes algún valor añadido...

    Última cosa, en Galicia el inquilino manda, no es como Madrid o Barcelona que en el momento actual el casero, tiene listas de gente para elegir, ahí la cosa cambia. El valor añadido se aporta, si tienes una casita de campo con piscina, cerca de la playa, etc. Ahí comprándola a un buen precio siempre le vas a poder aportar...
    Última edición por Kaizen Investor; 03-ago-2019 a las 14:22
    Mi bitácora dónde comparto consejos sobre finanzas así como análisis de compañías y reflexiones: https://www.kaizeninvestor.net/

  15. #10
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    Cita Iniciado por abc y d Ver Mensaje
    Hola Rafa,

    pues no sé porqué pero me imaginaba que era por el norte, parte de mi familia es de por allí.

    En pocas palabras, aunque tengas una hipoteca la cantidad a pagar me parece también asequible. Y el piso para tener 40 años está muy bien, para que engañarnos.

    Me parecen cantidades muy razonables la verdad. El período de tiempo también. Como alguien dijo antes, si vas a apalancarte o endeudarte que sea para invertir, no para gastar.

    Una última pega (para seguir haciendo de abogado del diablo) es tu situación laboral. Lo digo porque mi situación, si bien es relativamente estable estoy barajando otras posibilidades. No tengo la seguridad que podría darme ser funcionario tampoco. Por lo que ante un posible cambio laboral apalancarse no es lo más indicado. En tu caso (corrígeme si me equivoco) creo que eras autónomo, y si bien no hay nada fácil, seguramente igual lo tengas mejor que yo.

    Como te he dicho, no lo he veo para nada mal, de hecho lo veo bastante bien.
    Suerte en lo que decidas y un saludo. Ya nos contarás como resulta todo.
    Hola de nuevo,

    Si, soy autónomo desde hace muchos años, tengo un pequeño comercio en sociedad con un familiar. De todos modos, mi mujer tiene un trabajo fijo, y nuestra hipoteca, no llega a los 140€ mensuales.

    Me pongo en el peor de los casos (el piso no se alquila y uno de los dos se queda sin trabajo), y me encuentro con que para pagar la hipoteca + los gastos del piso, podría dejar de ahorrar para comprar acciones como hasta ahora (unos 500€/mes), y en el peor de los casos, podría tirar de dividendos (cobro ahora unos 400€ netos)
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