Buscando comprar para alquilar

[rafa]

Hola Rafa.

Pues al principio pensaba en solo alquilar a españoles, por el tema de que me podrían cuidar mejor el piso y por el tema del cobro de las mensualidades, pero esa idea rápidamente se me fue de la cabeza. Yo me encuentro en la zona metropolitana de Barcelona, y en el barrio hay una gran cantidad de nacionalidades, así que las oportunidades vendrían por abrir el abanico a cualquier nacionalidad, mascotas.... Te deben entregar el piso en buenas condiciones, sino tu avisas al seguro y ellos denuncian.

A partir de aquí, en función de la demanda que haya ( hasta ahora ha sido enorme menos el primero en el año 2015, que aquel costo bastante alquilarlo), mi estrategia pasa por lo siguiente:

-En el anuncio indicar claramente, que nivel de ingresos brutos deben disponer los inquilinos ( lo que solicita el seguro de impago), que se hará seguro impago, estancia mínima 1 año, sino se penaliza y que persona que no cumplan las condiciones, mejor abstenerse ( con esto ya se hace un primer filtro)

Luego para las visitas:
- Tener las fotocopias impresas en casa de la solicitud de estudio al posible inquilino.
- Si les interesa el piso le entrego el formulario de la solicitud de estudio del posible inquilino y le comento que necesito que me entreguen rellenada la solicitud, fotocopia DNI, últimas 3 nóminas y contrato de trabajos de las personas que vayan a figurar en el contrato.
- Hay gente que dice que le interesa cuando se marchan, te cogen la solicitud, pero luego ya no te dicen nada.
- Otros te los entregarán en los días siguientes.
- Y si alguien está muy interesado, ya te vendrán con toda la documentación requerida en el momento de ver el piso.

Con todas las solicitudes, evalúas los candidatos y te decides por uno de ellos, el cual enviarás al seguro para el estudio. Solo podrás pasarle una solicitud, no te aceptarán que le envíes 3 seguidas. Si la enviada no es aprobada, te dejaran que les envíes otra.

Aquí el seguro hace el gran filtro. Ellos consultarán en sus bases de datos que no estén de morosos en ninguna lista, y que por ejemplo, no deban más de 300 en recibos telefónicos. Si esto es OK, realizan la viabilidad económica con los datos aportados. Si pasa ese segundo paso, ya te habrán aprobado el inquilino y tu ya podrías hacerles el contrato de alquiler. Si después de todo esto no estas seguro, siempre podrías solicitar un avalista, y con todo esto, es más que suficiente como garantía de pago y buen comportamiento. A partir de aquí la suerte estaría echada.

Pues si no recuerdo mal, suelen pedir que la mensualidad, no supere el 35% de los ingresos. Yo por mensualidades de 550€, creo que si aportaban 1000€ de nómina con 14 mensualidades, o 1200€ con 12 mensualidades.

Piensa que a mayor exigencia por parte del seguro, mayor porcentaje de seguridad en encontrar a un buen inquilino. Siempre es mejor cobrar un poquito menos, y más probabilidades en el cobro.

Yo hasta el momento, el primer inquilino fue una situación un tanto rara ( aquí peque un poquito de inexperiencia), estuvo año y medio y me quedo colgada una mensualidad, fue pactado, pero el piso me lo entrego en un estado bueno y me interesaba pactar rápida la salida, ya que la demanda había crecido bastante, así como la renta que podía solicitar. El resto de inquilinos hasta día de hoy son los mismos.

Saludos.

Muchas gracias GIGISTONE, la verdad me esta siendo de mucha ayuda hablar contigo

Ya termino este sábado por la tarde de preparar el piso, me falta limpiar los cristales, sacar las herramientas y poco mas, así que la semana que viene entro en la fase de buscar el inquilino. En cualquier caso, aún no escrituré y no puedo alquilarlo hasta que lo haga, que será a mediados del mes próximo si dios quiere, pero si se puede ir mostrando a la gente, tramitando el seguro, y preparando todos los papeles.

De todos modos, el de la inmobiliaria cuando me vendió el piso, me ofreció cobrarme sólo el 50% de la comisión de alquiler si se lo daba a el en exclusiva, y parece ser que ya tiene a un par de candidatos con buenas referencias. En esta oportunidad voy a alquilarlo a través de ellos, ya para la próxima y con algo mas de experiencia, probablemente me ocupe yo pese a que la distancia jugará en mi contra.

Me preguntaba si sería posible que me pasases en un archivo de Word (o como lo tengas), una copia del contrato que usas (sin datos, por supuesto). No se si se puede colgar por aquí, o sino te envío mi correo electrónico por mensaje privado para que me lo envíes

Muchas gracias de nuevo

[refciao]

Muchas gracias GIGISTONE, la verdad me esta siendo de mucha ayuda hablar contigo

Ya termino este sábado por la tarde de preparar el piso, me falta limpiar los cristales, sacar las herramientas y poco mas, así que la semana que viene entro en la fase de buscar el inquilino. En cualquier caso, aún no escrituré y no puedo alquilarlo hasta que lo haga, que será a mediados del mes próximo si dios quiere, pero si se puede ir mostrando a la gente, tramitando el seguro, y preparando todos los papeles.

De todos modos, el de la inmobiliaria cuando me vendió el piso, me ofreció cobrarme sólo el 50% de la comisión de alquiler si se lo daba a el en exclusiva, y parece ser que ya tiene a un par de candidatos con buenas referencias. En esta oportunidad voy a alquilarlo a través de ellos, ya para la próxima y con algo mas de experiencia, probablemente me ocupe yo pese a que la distancia jugará en mi contra.

Me preguntaba si sería posible que me pasases en un archivo de Word (o como lo tengas), una copia del contrato que usas (sin datos, por supuesto). No se si se puede colgar por aquí, o sino te envío mi correo electrónico por mensaje privado para que me lo envíes

Muchas gracias de nuevo

Yo aunque no soy propietario directo, gestiono el alquiler de un piso de mis padres desde hace muchos años.

Muy buenos los consejos que te dan.

Yo añadiría que te intentes fiar lo menos posible de la gente, el mundo del alquiler es muy complicado y hay autenticos especialistas en no pagar y destrozar pisos. Por muy buena apariencia que te de la gente, siempre intenta asegurarte todo lo posible, hoy en día considero imprescindible el seguro de alquiler por la cantidad de caraduras que hay.

Después ten en cuenta que la gente no tiene ninguna palabra, te vas a encontrar con gente que te diga que se queda con el piso y el día de entrar en el no aparezca ni te coja las llamadas. O gente que te moleste para verlo y luego tampoco aparezca o ni este realmente interesada.

Intenta filtrar todo lo posible ya cuando te llamen por teléfono, es lo que hago yo, porque sino te vuelven loco para que les enseñes algo que o no pueden pagar o no quieren. Te pongo un ejemplo:

El piso de mis padres es muy grande, tiene 3 habitaciones, 2 baños, salón-comedor de 30 metros cuadrados, despensa, etc. No es un piso para una persona que viva sola logicamente, yo cuando me llaman y es una sola persona ya ni suelo enseñarselo porque en el 99% de los casos me va a decir que es muy grande. Por eso te digo que no pierdas el tiempo con determinada gente que no vale la pena.

Haces bien en esta primera ocasión en gestionarlo con inmobiliaria, tampoco es garantía de nada pero por lo menos ellos tienen más experiencia. En cuanto cojas soltura con el alquiler después es más fácil.

Es una actividad que te suele acabar quemando, mis padres ya no quieren hacerse cargo de el porque les da mas quebraderos de cabeza que beneficios, es posible dar con un buen inquilino. Nosotros tuvimos gente con la que después de muchos años mantenemos contacto, gente que paso a ser nuestros amigos pero es minoría en este negocio.

Siempre con la cabeza fría, nunca alquiles con el corazón ni te fies, no te imagines la gente a la que le han dado palos con esto.

Quedo a tu disposición para cualquier duda o pregunta.

[GIGISTONE]

Muchas gracias GIGISTONE, la verdad me esta siendo de mucha ayuda hablar contigo

Ya termino este sábado por la tarde de preparar el piso, me falta limpiar los cristales, sacar las herramientas y poco mas, así que la semana que viene entro en la fase de buscar el inquilino. En cualquier caso, aún no escrituré y no puedo alquilarlo hasta que lo haga, que será a mediados del mes próximo si dios quiere, pero si se puede ir mostrando a la gente, tramitando el seguro, y preparando todos los papeles.

De todos modos, el de la inmobiliaria cuando me vendió el piso, me ofreció cobrarme sólo el 50% de la comisión de alquiler si se lo daba a el en exclusiva, y parece ser que ya tiene a un par de candidatos con buenas referencias. En esta oportunidad voy a alquilarlo a través de ellos, ya para la próxima y con algo mas de experiencia, probablemente me ocupe yo pese a que la distancia jugará en mi contra.

Me preguntaba si sería posible que me pasases en un archivo de Word (o como lo tengas), una copia del contrato que usas (sin datos, por supuesto). No se si se puede colgar por aquí, o sino te envío mi correo electrónico por mensaje privado para que me lo envíes

Muchas gracias de nuevo

Wenash.

Me alegro que te sirva de ayuda, para eso estamos. Veo que estas muy ilusionado con el tema, ya veras como te sale bien, pero ten paciencia.

Aquí como dice Refciao, uno se va curtiendo por la experiencia, pero todo aquello que te podamos transmitir, mejor que mejor.
Por cierto, cuando empieces con las visitas, intenta realizarlas todas el mismo día y cada media hora. Porque no todas las visitas se presentan, algunas las acabas en 10 minutos, otras en 40, paciencia y filosofia, pero tu que te tienes que desplazar, fastidia mucho que alguien no se presente, aún estando a 5 minutos. Cuando uno enseña el piso, no tiene porque gustarle el piso al posible inquilino, tampoco te extrañes que tengas que pasar 20 visitas, aunque si lo lleva la inmobiliaria eso que te ahorras. Ah, normalmente los gastos de la inmobiliaria van a cargo de los inquilinos, tu no debes pagar nada de nada, su negocio esta en encontrarte un inquilino, y ese inquilino debe correr con los gastos, incluidos los del contrato, vamos que a ti la inmobiliaria te debe salir completamente gratis.

Tienes que ser fléxible en el precio del alquiler si lo crees oportuno, pero marcate una pauta o estrategia que no debes abandonar, como los meses de deposito, estancía minimas, mascotas, que yo soy un inquilino muy bueno y no hace falta que hagas seguros de impago, .... porque muchos de los inquilinos son expertos, muchos de ellos van de un piso a otro, y sería normal que aquellos que no los quiere nadie, acaben visitando tu piso e intentando convencerte que son un buen inquilino. Tu, como en las acciones, esta es mi estrategia y debes seguirla, lo que menos te debe importar es si le acabas bajando 30 euros del precio inicial del alquiler.

Claro que te lo puedo pasar, envíame tu correo por privado y te lo envío. La fuente del contrato la conseguí por internet, luego cambie algunas cosillas.

Saludos.

[rafa]

Yo aunque no soy propietario directo, gestiono el alquiler de un piso de mis padres desde hace muchos años.

Muy buenos los consejos que te dan.

Yo añadiría que te intentes fiar lo menos posible de la gente, el mundo del alquiler es muy complicado y hay autenticos especialistas en no pagar y destrozar pisos. Por muy buena apariencia que te de la gente, siempre intenta asegurarte todo lo posible, hoy en día considero imprescindible el seguro de alquiler por la cantidad de caraduras que hay.

Después ten en cuenta que la gente no tiene ninguna palabra, te vas a encontrar con gente que te diga que se queda con el piso y el día de entrar en el no aparezca ni te coja las llamadas. O gente que te moleste para verlo y luego tampoco aparezca o ni este realmente interesada.

Intenta filtrar todo lo posible ya cuando te llamen por teléfono, es lo que hago yo, porque sino te vuelven loco para que les enseñes algo que o no pueden pagar o no quieren. Te pongo un ejemplo:

El piso de mis padres es muy grande, tiene 3 habitaciones, 2 baños, salón-comedor de 30 metros cuadrados, despensa, etc. No es un piso para una persona que viva sola logicamente, yo cuando me llaman y es una sola persona ya ni suelo enseñarselo porque en el 99% de los casos me va a decir que es muy grande. Por eso te digo que no pierdas el tiempo con determinada gente que no vale la pena.

Haces bien en esta primera ocasión en gestionarlo con inmobiliaria, tampoco es garantía de nada pero por lo menos ellos tienen más experiencia. En cuanto cojas soltura con el alquiler después es más fácil.

Es una actividad que te suele acabar quemando, mis padres ya no quieren hacerse cargo de el porque les da mas quebraderos de cabeza que beneficios, es posible dar con un buen inquilino. Nosotros tuvimos gente con la que después de muchos años mantenemos contacto, gente que paso a ser nuestros amigos pero es minoría en este negocio.

Siempre con la cabeza fría, nunca alquiles con el corazón ni te fies, no te imagines la gente a la que le han dado palos con esto.

Quedo a tu disposición para cualquier duda o pregunta.

Muchas gracias por pasarte refciao, lo de la importancia del seguro de alquiler, lo tengo presente, será el filtro definitivo me digan lo que me digan.

En cuanto a la inmobiliaria, me hablo de cobrarme una comisión del 50%. El inquilino para entrar pagaría...
2 meses de fianza legal
1 mes de anticipo
el seguro de impagos

La inmobiliaria se queda de comisión, el mes de anticipo, siendo el 50% en esta ocasión, y suponiendo un alquiler de 400€, se quedaría 200€

Lo que no me queda claro aún, es como gestionar el paso de los servicios, veamos...

Los gastos/ingresos son...

IBI + Comunidad: Estos los tendré siempre domiciliados en mi cuenta bancaria, así me entero si hay derramas, subidas de impuestos, etc. No se lo cobraré al inquilino, y de paso, me aseguro que siempre estén al día

Seguro de impagos: Este, a pesar de que lo pagará el inquilino todos los años, se lo haré ingresar en mi cuenta pero lo pagaré yo, para asegurarme que esta al día

Alquiler + Fianza: Que me lo ingrese en mi cuenta todos los meses

Luz/gas (en una sola factura) + Agua + Basura: Aquí es donde no me entero mucho, de como hacer y me entran dudas...
- ¿Tiene que llamar el inquilino a todos los servicios para domiciliar los pagos?,
- ¿Se hace por teléfono?,
- ¿Le hago el tramite yo? o ¿lo hace el?
- ¿Hay que cambiar el titular?

Muchas gracias

[refciao]

Muchas gracias por pasarte refciao, lo de la importancia del seguro de alquiler, lo tengo presente, será el filtro definitivo me digan lo que me digan.

En cuanto a la inmobiliaria, me hablo de cobrarme una comisión del 50%. El inquilino para entrar pagaría...
2 meses de fianza legal
1 mes de anticipo
el seguro de impagos

La inmobiliaria se queda de comisión, el mes de anticipo, siendo el 50% en esta ocasión, y suponiendo un alquiler de 400€, se quedaría 200€

Lo que no me queda claro aún, es como gestionar el paso de los servicios, veamos...

Los gastos/ingresos son...

IBI + Comunidad: Estos los tendré siempre domiciliados en mi cuenta bancaria, así me entero si hay derramas, subidas de impuestos, etc. No se lo cobraré al inquilino, y de paso, me aseguro que siempre estén al día

Seguro de impagos: Este, a pesar de que lo pagará el inquilino todos los años, se lo haré ingresar en mi cuenta pero lo pagaré yo, para asegurarme que esta al día

Alquiler + Fianza: Que me lo ingrese en mi cuenta todos los meses

Luz/gas (en una sola factura) + Agua + Basura: Aquí es donde no me entero mucho, de como hacer y me entran dudas...
- ¿Tiene que llamar el inquilino a todos los servicios para domiciliar los pagos?,
- ¿Se hace por teléfono?,
- ¿Le hago el tramite yo? o ¿lo hace el?
- ¿Hay que cambiar el titular?

Muchas gracias

El tramite del cambio de suministros a nombre del inquilino debería hacerlo la propia inmobiliaria. Si te dijeran de hacerlo tu es muy sencillo, llamas a los de Naturgy, Iberdrola, etc y les dices que acabas de alquilar el piso y que el suministro pasa a estar a nombre de fulanito y les das el número de cuenta que te proporcione el inquilino. Algunas compañías piden que les mandes copia del contrato de alquiler para verificar eso.

En cuanto al mes de fianza en la mayoría de comunidades autonomas es obligario que lo deposites en una cuenta habilitada por ellos a tal efecto:

Por ejemplo en Galicia el proceso se hace por internet http://igvs.xunta.gal/web/actuamos/505 y el dinero lo ingresas en una oficina de Abanca y listo. Para recuperar la fianza una vez que se va el inquilino se hace todo por internet y ellos te tranfieren el dinero, y después tu se lo devuelve o no al inquilino en función de como deje el piso.

Mucho ojo con lo del deposito de fianza porque sino te pueden multar si detectan que no lo tienes.

Y el certificado energético también lo tienes que poner, y que figure como un anexo del contrato de arrendamiento. Por poco dinero lo haces y te vale para 10 años.

Estas dos cosas son importantes acuerdate:

- Depositar la fianza en el organismo público de tu comunidad autonoma.
- Tener el certificado energético al día.


Y lo que te digo de los inquilinos vete con mil ojos, porque como te indican hay gente que va dejando impagos y saltando de piso en piso cada pocos meses. Esto es muy habitual. Entre las inmoniliarias de una misma ciudad, si esta ciudad no es muy grande, ya los llegan incluso a conocer y esta gente suele intentar alquilar pisos solo de particulares para seguir con su timo.

No te fies de nadie y si tienes dudas de lo que te cuenta o te dice no le alquiler. Recuerda que el piso es tuyo y tu decides no el. Hay gente que te va a ir dando pena o contando historias fantasticas.

Ahora también es muy habitual los que pagan unos meses por adelantado para que te confies, suelen adelantarte 4 o 5 meses y luego no te vuelven a pagar hasta que los deshaucias. Por eso tu todo por lo legal, seguro y pago mes a mes del piso.

Y siempre intentar escoger inquilinos buenos, como funcionarios por ejemplo. Es mejor bajarles algo el precio del piso, porque sabes que si no te pagan o te destrozan el piso. Si los denuncias acabaran pagandote si o si.

Cuando tengas el piso listo, saca fotos del, unas 20 fotos o así en las que salga lo más importante. También elabora una lista con todo lo de valor que tengas en el y ponlo en el contrato, en plan "una nevera Siemens modelo X".

Yo conozco un caso en que el inquilino desmonto y se llevo una cocina nueva de un piso cuando se fue, la policía no se creia que hubiera cocina en el piso porque la habían dejado perfecta. Limpiaron todo y parecía una cocina de obra sin amueblar. Denuncio en el juzgado y no pudo demostrar que el piso tenía cocina cuando lo había alquilado. Al final perdio 15000 Euros.
Tenía seguro de alquiler, pero este cubre destrozos, como no había ningún destrozo ya que era un robo no le cubrieron nada.

Te pueden pasar las cosas más increibles así que estate atento, a mi unos inquilinos me llevaron todas las bombillas de bajo consumo del piso, fue hace años cuando estas bombillas eran carísimas. En total 200 Euros que no les pude reclamar.

[rafa]

El tramite del cambio de suministros a nombre del inquilino debería hacerlo la propia inmobiliaria. Si te dijeran de hacerlo tu es muy sencillo, llamas a los de Naturgy, Iberdrola, etc y les dices que acabas de alquilar el piso y que el suministro pasa a estar a nombre de fulanito y les das el número de cuenta que te proporcione el inquilino. Algunas compañías piden que les mandes copia del contrato de alquiler para verificar eso.

En cuanto al mes de fianza en la mayoría de comunidades autonomas es obligario que lo deposites en una cuenta habilitada por ellos a tal efecto:

Por ejemplo en Galicia el proceso se hace por internet http://igvs.xunta.gal/web/actuamos/505 y el dinero lo ingresas en una oficina de Abanca y listo. Para recuperar la fianza una vez que se va el inquilino se hace todo por internet y ellos te tranfieren el dinero, y después tu se lo devuelve o no al inquilino en función de como deje el piso.

Mucho ojo con lo del deposito de fianza porque sino te pueden multar si detectan que no lo tienes.

Y el certificado energético también lo tienes que poner, y que figure como un anexo del contrato de arrendamiento. Por poco dinero lo haces y te vale para 10 años.

Estas dos cosas son importantes acuerdate:

- Depositar la fianza en el organismo público de tu comunidad autonoma.
- Tener el certificado energético al día.


Y lo que te digo de los inquilinos vete con mil ojos, porque como te indican hay gente que va dejando impagos y saltando de piso en piso cada pocos meses. Esto es muy habitual. Entre las inmoniliarias de una misma ciudad, si esta ciudad no es muy grande, ya los llegan incluso a conocer y esta gente suele intentar alquilar pisos solo de particulares para seguir con su timo.

No te fies de nadie y si tienes dudas de lo que te cuenta o te dice no le alquiler. Recuerda que el piso es tuyo y tu decides no el. Hay gente que te va a ir dando pena o contando historias fantasticas.

Ahora también es muy habitual los que pagan unos meses por adelantado para que te confies, suelen adelantarte 4 o 5 meses y luego no te vuelven a pagar hasta que los deshaucias. Por eso tu todo por lo legal, seguro y pago mes a mes del piso.

Y siempre intentar escoger inquilinos buenos, como funcionarios por ejemplo. Es mejor bajarles algo el precio del piso, porque sabes que si no te pagan o te destrozan el piso. Si los denuncias acabaran pagandote si o si.

Cuando tengas el piso listo, saca fotos del, unas 20 fotos o así en las que salga lo más importante. También elabora una lista con todo lo de valor que tengas en el y ponlo en el contrato, en plan "una nevera Siemens modelo X".

Yo conozco un caso en que el inquilino desmonto y se llevo una cocina nueva de un piso cuando se fue, la policía no se creia que hubiera cocina en el piso porque la habían dejado perfecta. Limpiaron todo y parecía una cocina de obra sin amueblar. Denuncio en el juzgado y no pudo demostrar que el piso tenía cocina cuando lo había alquilado. Al final perdio 15000 Euros.
Tenía seguro de alquiler, pero este cubre destrozos, como no había ningún destrozo ya que era un robo no le cubrieron nada.

Te pueden pasar las cosas más increibles así que estate atento, a mi unos inquilinos me llevaron todas las bombillas de bajo consumo del piso, fue hace años cuando estas bombillas eran carísimas. En total 200 Euros que no les pude reclamar.

Veo que hay mucha trampa en esto, si, hay verdaderos expertos de la okupación. La verdad, es que prefiero tenerlo vacío a alquilarlo fuera de las garantías mínimas que estamos hablando.

Lo de las fotos, lo había pensado, incluso, hacer figurar en el contrato que hay x cantidad de fotos, y que el inquilino las firme por detrás con fecha nombre y DNI

Estos meses me estuve informando mucho al respecto, y mucha gente hablaba que lo de los alquileres era una ruina, pero luego cuando comentaban en mas detalle, te dabas cuenta que habían comprado sin pensar mucho en lo que compraban, y cuando alquilaban, tampoco prestaban mucha atención a quien ni como lo hacían. Luego a agarrarse la cabeza!

Supongo que funciona igual que con las acciones, si compras cualquier cosa, y vedes en cualquier momento sin seguir una estrategia, lo mas probable es que termines quemado con la inversión

Lo del certificado energético, como acabo de comprar el piso y el vendedor saco uno, supongo que me valdrá el mismo, verdad?

En Galicia, tengo entendido que son dos meses de fianza que hay que depositar, es solo uno?.

Y luego cuando se va el inquilino, hace falta darselo en mano cuando te entrega las llaves?, o esperan unos dias a que te lo devuelva la Xunta y le haces una transferencia?

[rafa]

Wenash.

Me alegro que te sirva de ayuda, para eso estamos. Veo que estas muy ilusionado con el tema, ya veras como te sale bien, pero ten paciencia.

Aquí como dice Refciao, uno se va curtiendo por la experiencia, pero todo aquello que te podamos transmitir, mejor que mejor.
Por cierto, cuando empieces con las visitas, intenta realizarlas todas el mismo día y cada media hora. Porque no todas las visitas se presentan, algunas las acabas en 10 minutos, otras en 40, paciencia y filosofia, pero tu que te tienes que desplazar, fastidia mucho que alguien no se presente, aún estando a 5 minutos. Cuando uno enseña el piso, no tiene porque gustarle el piso al posible inquilino, tampoco te extrañes que tengas que pasar 20 visitas, aunque si lo lleva la inmobiliaria eso que te ahorras. Ah, normalmente los gastos de la inmobiliaria van a cargo de los inquilinos, tu no debes pagar nada de nada, su negocio esta en encontrarte un inquilino, y ese inquilino debe correr con los gastos, incluidos los del contrato, vamos que a ti la inmobiliaria te debe salir completamente gratis.

Tienes que ser fléxible en el precio del alquiler si lo crees oportuno, pero marcate una pauta o estrategia que no debes abandonar, como los meses de deposito, estancía minimas, mascotas, que yo soy un inquilino muy bueno y no hace falta que hagas seguros de impago, .... porque muchos de los inquilinos son expertos, muchos de ellos van de un piso a otro, y sería normal que aquellos que no los quiere nadie, acaben visitando tu piso e intentando convencerte que son un buen inquilino. Tu, como en las acciones, esta es mi estrategia y debes seguirla, lo que menos te debe importar es si le acabas bajando 30 euros del precio inicial del alquiler.

Claro que te lo puedo pasar, envíame tu correo por privado y te lo envío. La fuente del contrato la conseguí por internet, luego cambie algunas cosillas.

Saludos.

Buenas Gigistone,

Si, la verdad es que estoy muy ilusionado, tengo familia y amigos que me dicen "en que lio te has metido!", te van a romper todo, no te van a pagar y te terminan tirando el alma al suelo. Lo cierto es que son los mismos que si supieran lo que tengo invertido en bolsa ahora mismo, me dirían "vas a perder todo", "la bolsa es una lotería", y sin embargo ya llevo varios años en bolsa y cada día mas contento con ello. La pena del inmobiliario, es que es mas difícil de ocultar

Pese a ello, llevo la tranquilidad de que al menos, he estudiado todo lo que pude el negocio, y si luego sale mal, no será por no haberme movido lo necesario

Tomo nota de lo que me comentas sobre las visitas, de todos modos, en esta primera oportunidad dejaré que sea la inmobiliaria quien las haga aunque tenga que pagarle la novatada de la comisión del 50% de comisión que me ha pedido, y siempre dentro de los requisitos mínimos que yo exija, dejaré que me aconseje a quien meter

En cuanto a la comisión de la inmobiliaria, ellos me dicen que el inquilino paga dos meses de fianza (que debo depositar), mas un mes de adelanto, mas el seguro de impagos.
La comisión de la inmobiliaria, es el mes de adelanto que sería en esta oportunidad del 50% (unos 200€, suponiendo un alquiler de 400€)

Me va quedado claro lo de prepararme una estrategia y ceñirme a ella


Ya te he enviado el mensaje privado

Muchas gracias

[refciao]

Veo que hay mucha trampa en esto, si, hay verdaderos expertos de la okupación. La verdad, es que prefiero tenerlo vacío a alquilarlo fuera de las garantías mínimas que estamos hablando.

Lo de las fotos, lo había pensado, incluso, hacer figurar en el contrato que hay x cantidad de fotos, y que el inquilino las firme por detrás con fecha nombre y DNI

Estos meses me estuve informando mucho al respecto, y mucha gente hablaba que lo de los alquileres era una ruina, pero luego cuando comentaban en mas detalle, te dabas cuenta que habían comprado sin pensar mucho en lo que compraban, y cuando alquilaban, tampoco prestaban mucha atención a quien ni como lo hacían. Luego a agarrarse la cabeza!

Supongo que funciona igual que con las acciones, si compras cualquier cosa, y vedes en cualquier momento sin seguir una estrategia, lo mas probable es que termines quemado con la inversión

Lo del certificado energético, como acabo de comprar el piso y el vendedor saco uno, supongo que me valdrá el mismo, verdad?

En Galicia, tengo entendido que son dos meses de fianza que hay que depositar, es solo uno?.

Y luego cuando se va el inquilino, hace falta darselo en mano cuando te entrega las llaves?, o esperan unos dias a que te lo devuelva la Xunta y le haces una transferencia?

Si el contrato es de vivienda habitual la fianza es de 1 mes en Galicia, sino la Xunta tiene una formula para calcular cuanto es en contratos que no sean de vivienda habitual como por ejemplo unos estudiantes que te lo alquilan 9 meses.

Aquí te dejo el enlace a la pagina del Instituto Galego de Vivenda e Solo que es quién lleva estos temas:

http://igvs.xunta.gal/web/actuamos/503

Para devolver la fianza sino recuerdo mal tienes 1 mes de plazo según la Ley de Arrendamientos Urbanos. Te digo esto porque a nosotros una inquilina nos denuncio por no devolverselo al instante y logicamente perdio porque teníamos 1 mes de plazo.

El alquiler es exactamente como la bolsa, solo que aquí interaccionas con personas.

Por cierto si tienes cualquier duda con el contrato de alquiler, como plazos, condiciones, etc ve a un abogado especialista en el tema y no hagas caso de lo que dicen en inmobiliarias. Hay inquilinos que las saben todos y te pueden pillar en algo que no sea legal en el contrato, denunciarte y hacer que el contrato sea nulo. Mucho cuidado siempre porque no sabes con quién pegas.

[rafa]

Si el contrato es de vivienda habitual la fianza es de 1 mes en Galicia, sino la Xunta tiene una formula para calcular cuanto es en contratos que no sean de vivienda habitual como por ejemplo unos estudiantes que te lo alquilan 9 meses.

Aquí te dejo el enlace a la pagina del Instituto Galego de Vivenda e Solo que es quién lleva estos temas:

http://igvs.xunta.gal/web/actuamos/503

Para devolver la fianza sino recuerdo mal tienes 1 mes de plazo según la Ley de Arrendamientos Urbanos. Te digo esto porque a nosotros una inquilina nos denuncio por no devolverselo al instante y logicamente perdio porque teníamos 1 mes de plazo.

El alquiler es exactamente como la bolsa, solo que aquí interaccionas con personas.

Por cierto si tienes cualquier duda con el contrato de alquiler, como plazos, condiciones, etc ve a un abogado especialista en el tema y no hagas caso de lo que dicen en inmobiliarias. Hay inquilinos que las saben todos y te pueden pillar en algo que no sea legal en el contrato, denunciarte y hacer que el contrato sea nulo. Mucho cuidado siempre porque no sabes con quién pegas.

Creo que el plazo de la devolucion, lo voy a plasmar tambien en el contrato para que no haya dudas ni malos entendidos.

Una vez elaborado el primer contrato, voy a pasarselo al abogado que me miro lo de los papeles de la compra para no meter la pata.

Me da la sensación de que has tenido mucha experiencia con inquilinos. ¿Esto es porque por algún motivo los inquilinos no duran mucho tiempo?. Yo tenía la esperanza de conseguir alguno que se quede al menos de 3 a 5 años, pero supongo que será cuestión de suerte.

Y ya de paso te pregunto, ¿has pasado por épocas donde te ha costado alquilar el piso, y has tenido que bajar los requisitos o algo así?, ¿o la demanda se mantiene mas o menos estable en el tiempo?

Saludos

[refciao]

Creo que el plazo de la devolucion, lo voy a plasmar tambien en el contrato para que no haya dudas ni malos entendidos.

Una vez elaborado el primer contrato, voy a pasarselo al abogado que me miro lo de los papeles de la compra para no meter la pata.

Me da la sensación de que has tenido mucha experiencia con inquilinos. ¿Esto es porque por algún motivo los inquilinos no duran mucho tiempo?. Yo tenía la esperanza de conseguir alguno que se quede al menos de 3 a 5 años, pero supongo que será cuestión de suerte.

Y ya de paso te pregunto, ¿has pasado por épocas donde te ha costado alquilar el piso, y has tenido que bajar los requisitos o algo así?, ¿o la demanda se mantiene mas o menos estable en el tiempo?

Saludos

Nosotros tuvimos algunos que nos duraron 2 años, más de eso ninguno por el momento, todo el mundo te cuenta la milonga de que es para muchos años el alquiler y luego se van antes. La gente mira más pisos y si encuentra otro que le compensa más se cambia, por eso te digo que no te encariñes con el inquilino porque no merece la pena.

Tu mira por tu interes, el alquiler es un negocio, no te digo que si le puedes hacer un favor a alguién se lo hagas pero no seas tonto.

Hay épocas buenas y malas, yo prefiero tenerlo un tiempo que vacio que alquilarselo a cualquiera. Por ejemplo los estudiantes están bien, pero solo son 9 meses. Además suelen dar problemas de ruidos en el piso y de destrozos, de impagos no sueles tener problemas. Nosotros los ultimos que tuvimos no limpiaron en todo el año el piso y luego para limpiarlo te pasas 2 o 3 días.

El tema de la limpieza del piso, ponlo en el contrato también. Hay mucha gente que esta 1 año en el piso y no lo limpia nunca, pero nunca te lo digo por experiencia propia y luego si tienes que llevar una empresa de limpieza te cobra 200 Euros. A mi esto con unos que me paso se lo desconte de la fianza, la empresa de limpieza nos paso una factura de 250 Euros. Alucina la mierda que había allí.

Ya te digo preparate para cualquier situación porque en el alquiler de pisos puede pasar cualquier cosa, unos tios mios se les murio el inquilino dentro, paso no se cuantos días muerto y luego entre investigaciones de la policía y tal estuvieron sin poder alquilar el piso unos meses.

Nosotros hemos tenido unas cuantas "aventuras" como un caso de violencia de genero entre los inquilinos o uno que le tuvimos que echar porque no hacía más que molestar a los vecinos.

De momento toco madera porque siempre nos han pagado, pero ya te digo que prefiero tener el piso vacío que mal alquilado.

Si tienes todas las precauciones que te comento tienes un 95% de posibilidades de que el alquiler salga bien y de que ganes dinero. Pero hay que mantener la estrategia y no dejarse influenciar por nadie.

Otro detalle a tener en cuenta es el de las mascotas, la gente siempre te cuenta la misma historia que el perro no ladra y que es muy bueno. La realidad suele ser que te va a dejar los muebles medio comidos y el suelo todo rayado, la gente al no ser el piso de ellos lo trata fatal.
Y con los gatos mucho ojo, un amigo mio tuvo una profesora que tenía un gato. Estuvo 9 meses y cuando se fue no te imaginas como olia el piso a las meadas del gato. Tuvo que pintarlo todo y tiro la mayoría de muebles, y aún así no se le fue del todo el olor. La denuncio y llegaron a un acuerdo, creo que le dio 2500 Euros que no se si le cubrirían.

Cualquier duda aquí estamos.

[refciao]

Por lo de alquilarlo no te preocupes, creo que cada día van a existir menos pisos en alquiler. Muchos propietarios de cierta edad no se arriesgan a ponerlos en alquiler y a pasar el trabajo de alquilarlo, mis padres son unos de ellos sino fuera por mi lo tendrían vacío porque no tienene ni ganas ni necesidad de aguantar a la gente.

[rafa]

Por lo de alquilarlo no te preocupes, creo que cada día van a existir menos pisos en alquiler. Muchos propietarios de cierta edad no se arriesgan a ponerlos en alquiler y a pasar el trabajo de alquilarlo, mis padres son unos de ellos sino fuera por mi lo tendrían vacío porque no tienene ni ganas ni necesidad de aguantar a la gente.

Y como son las devoluciones de los pisos?, es decir, cuando se van. He leído a alguno que se le fueron y le dejaron la puerta abierta, yo me imagino que si hay una fianza en medio, no serán tan tontos de hacer algo así.

Supongo que habrá que hacer un documento en el que figure el estado del piso y demás. ¿no?. Eso ahorraría problemas al inquilino y al propietario

En cuanto a protegerse de los robos y los daños de los inquilinos (como el ejemplo de las bombillas, o el de los muebles de cocina, o los daños por mal uso en general), como te proteges?, con el seguro de impagos o con el seguro del propio piso?

Por cierto, has contado mas arriba que has tenido que echar a un inquilino por meterse en problemas con los vecinos. ¿como los has echo?, le has pedido que se vaya simplemente?, tuviste que notificarlo de algún modo por incumplir el contrato?. Como afecta esto a los plazos del contrato de alquiler obligatorio de 5 años?. Lo puedes echar igual en cualquier momento?

Hoy estuve llamando a varias inmobiliarias para enterarme un poco sobre los alquileres de la zona, y entre otras cosas, me dicen haga un seguro de impagos, y que al año siguiente no lo renueve. Yo este punto no lo veo del todo claro, puede darse la circunstancia de que necesite el seguro dentro de 3 o 4 años y tenga que desahuciarlo.

Sin embargo, cuando contratas el seguro, le piden al inquilino ciertos requisitos, luego al segundo año tiene que renovar esos requisitos?, es decir, tiene que volver a justificar nominas, contratos fijos, etc.?

Gracias

[refciao]

Y como son las devoluciones de los pisos?, es decir, cuando se van. He leído a alguno que se le fueron y le dejaron la puerta abierta, yo me imagino que si hay una fianza en medio, no serán tan tontos de hacer algo así.

Supongo que habrá que hacer un documento en el que figure el estado del piso y demás. ¿no?. Eso ahorraría problemas al inquilino y al propietario

En cuanto a protegerse de los robos y los daños de los inquilinos (como el ejemplo de las bombillas, o el de los muebles de cocina, o los daños por mal uso en general), como te proteges?, con el seguro de impagos o con el seguro del propio piso?

Por cierto, has contado mas arriba que has tenido que echar a un inquilino por meterse en problemas con los vecinos. ¿como los has echo?, le has pedido que se vaya simplemente?, tuviste que notificarlo de algún modo por incumplir el contrato?. Como afecta esto a los plazos del contrato de alquiler obligatorio de 5 años?. Lo puedes echar igual en cualquier momento?

Hoy estuve llamando a varias inmobiliarias para enterarme un poco sobre los alquileres de la zona, y entre otras cosas, me dicen haga un seguro de impagos, y que al año siguiente no lo renueve. Yo este punto no lo veo del todo claro, puede darse la circunstancia de que necesite el seguro dentro de 3 o 4 años y tenga que desahuciarlo.

Sin embargo, cuando contratas el seguro, le piden al inquilino ciertos requisitos, luego al segundo año tiene que renovar esos requisitos?, es decir, tiene que volver a justificar nominas, contratos fijos, etc.?

Gracias

En cuanto a la devolución del piso, es un momento bastante critico por decirlo de alguna forma. El inquilino si ha estropeado algo tratara de ocultartelo en ese momento. Yo te aconsejo que hagas una revisión completa del piso con el presente siempre, antes de que te devuelva las llaves y abandone el piso. Mucha gente hace un documento con la fecha y la hora en la que se realiza la entrega de llaves y el estado en el que queda el piso. Esto a ti te perjudica porque te aseguro que a posteriori cuando vuelvas a revisar el piso tu solo vas a ver alguna cosa que antes no viste y si firmaste el documento te la vas a tener que comer tu. Si puedes no lo hagas, que te den las llaves y que se marche del piso solamente.

La fianza lo mejor es devolversela por transferencia, una vez que te sea devuelta a ti por el organismo correspondiente de tu comunidad.

En cuanto a que te lleven cosas del piso, eso efectivamente lo cubre el seguro de hogar no el seguro de alquiler, porque es un robo. Tienes que poner la denuncia en comisaría y luego dar parte al seguro. Cuando tengas el seguro de hogar, habla con la asegurado y comentales que vas a tener el piso alquilado a alguién por si te ponen algún problema aunque no suelen hacerlo.

En el contrato de arrendamiento ya se especifica que hay que tener un buen comportamiento, si no es motivo de resolución del contrato. Si los vecinos llaman a la policía y esta va a hablar con el inquilino seguramente le hagan un informe, dicho informe ya te valdría para echarlo del piso. En mi caso llamaron los vecinos de arriba varias noches, y fue dos veces la policía hablar con el inquilino. Como te digo el contrato queda anulado por esto y no tienes ningún problema.

También te puede pasar que otros vecinos molesten a tu inquilino y tu tengas que intermediar, porque sino logicamente el inquilino se te va a ir del piso con toda la razón del mundo.

Cosas pueden pasar muchas, si el inquilino es una persona normal y razonable en la mayor parte de los casos no hay problemas. En el número restante de casos hay que estar prevenidos y protegidos. Lo peor es una ocupación o que destrocen el piso, pero para eso ya están los seguros.

Te aconsejo que no te hagas nunca mala sangre porque no merece la pena, los negocios y las inversiones son así. Es igual que cuando una acción baja un 90%, poco te queda por hacer. En el caso del piso lo bueno es que como te digo con la protección de los seguros en el peor caso posible quedaras igual que estabas, pero nunca deberías de perder dinero.

Y creo que los alquileres van a seguir subiendo y su demanda en aumento, ya te digo que solo veo gente a mi alrededor que ha dejado de alquilar los pisos porque para hacerlo bien cada día hay que hacer más cosas y mucha gente pasa ya del tema sino tiene mucha necesidad del dinero.

Cualquier cosa no dudes en preguntarme.

[rafa]

En cuanto a la devolución del piso, es un momento bastante critico por decirlo de alguna forma. El inquilino si ha estropeado algo tratara de ocultartelo en ese momento. Yo te aconsejo que hagas una revisión completa del piso con el presente siempre, antes de que te devuelva las llaves y abandone el piso. Mucha gente hace un documento con la fecha y la hora en la que se realiza la entrega de llaves y el estado en el que queda el piso. Esto a ti te perjudica porque te aseguro que a posteriori cuando vuelvas a revisar el piso tu solo vas a ver alguna cosa que antes no viste y si firmaste el documento te la vas a tener que comer tu. Si puedes no lo hagas, que te den las llaves y que se marche del piso solamente.

La fianza lo mejor es devolversela por transferencia, una vez que te sea devuelta a ti por el organismo correspondiente de tu comunidad.

En cuanto a que te lleven cosas del piso, eso efectivamente lo cubre el seguro de hogar no el seguro de alquiler, porque es un robo. Tienes que poner la denuncia en comisaría y luego dar parte al seguro. Cuando tengas el seguro de hogar, habla con la asegurado y comentales que vas a tener el piso alquilado a alguién por si te ponen algún problema aunque no suelen hacerlo.

En el contrato de arrendamiento ya se especifica que hay que tener un buen comportamiento, si no es motivo de resolución del contrato. Si los vecinos llaman a la policía y esta va a hablar con el inquilino seguramente le hagan un informe, dicho informe ya te valdría para echarlo del piso. En mi caso llamaron los vecinos de arriba varias noches, y fue dos veces la policía hablar con el inquilino. Como te digo el contrato queda anulado por esto y no tienes ningún problema.

También te puede pasar que otros vecinos molesten a tu inquilino y tu tengas que intermediar, porque sino logicamente el inquilino se te va a ir del piso con toda la razón del mundo.

Cosas pueden pasar muchas, si el inquilino es una persona normal y razonable en la mayor parte de los casos no hay problemas. En el número restante de casos hay que estar prevenidos y protegidos. Lo peor es una ocupación o que destrocen el piso, pero para eso ya están los seguros.

Te aconsejo que no te hagas nunca mala sangre porque no merece la pena, los negocios y las inversiones son así. Es igual que cuando una acción baja un 90%, poco te queda por hacer. En el caso del piso lo bueno es que como te digo con la protección de los seguros en el peor caso posible quedaras igual que estabas, pero nunca deberías de perder dinero.

Y creo que los alquileres van a seguir subiendo y su demanda en aumento, ya te digo que solo veo gente a mi alrededor que ha dejado de alquilar los pisos porque para hacerlo bien cada día hay que hacer más cosas y mucha gente pasa ya del tema sino tiene mucha necesidad del dinero.

Cualquier cosa no dudes en preguntarme.

Muchas gracias refciao,

Te mandado un mensaje privado para preguntarte algo, no se si te ha llegado

Un saludo

[Invertirenbolsa]

Hola,

Rafa, quita rápido el crédito de Degiro, sí. Aunque sea poco, vas a dormir mejor así.

Los número de tu piso son bastante razonables, sí.

Muchas gracias, Gigistone y refciao.

¿Has alquilado ya el piso, Rafa?


Saludos.

[rafa]

Hola,

Rafa, quita rápido el crédito de Degiro, sí. Aunque sea poco, vas a dormir mejor así.

Los número de tu piso son bastante razonables, sí.

Muchas gracias, Gigistone y refciao.

¿Has alquilado ya el piso, Rafa?


Saludos.

Hola Gregorio,

Si, al final ya he alquilado el piso.

Entre la compra, la reforma, y luego encontrar el "inquilino ideal", al final se han pasado tres meses, pero ya esta alquilado

Al final, los número quedan mas o menos así...

Compra (con reforma) ... 48000
Seguro impagos: 208€
Seguro vivienda: 140€
Comunidad: 216€
IBI: 55€
Mantenimiento Caldera: 106€
(Agua, basura, Luz, gas a cargo del inquilino)
Alquiler: 4620€

Rentabilidad bruta:9,6%
y suponiendo un año sin derramas y alquilado 100% del tiempo...
Rentabilidad neta: 8,1%

Creo que ha quedado bastante bien, incluso si vienesen épocas de baja demanda, podría poner el alquiler al 50% y seguiría cobrando mas de un 4% neto. De todos modos, cuando puse los anuncios, me llovieron las llamadas y tuve muchos posibles inquilinos para escoger, al final, me decidi por una familia con buenos ingresos que al parecer tiene ideas de quedarse muchos años (niños en el cole de al lado, familia cerca, trabajo cerca, usan el bus de la esquina...), se lo alquilé bastante barato (podría haberlo alquilado en 450€ sin problema), y la aceptaron sin problemas en el seguro de impagos y quedaron muy contentos. Lo bueno de alquilar a una familia, es que te puedes desgravar de hacienda un 60% de los beneficios, por lo que la factura de Hacienda, quedaría en sólo 301€ al año

Ya veremos los próximos meses como se va dando todo, pero creo que tengo todo bastante bien atado. El seguro del piso, puse también daños en tuberías, roturas, incendio, etc. Lo que mas me preocupa, es que la caldera si bien funciona correctamente, ya tiene mas de 20 años, y en algún momento me tocará cambiarla (1500/1800€), así que de momento contraté un mantenimiento por si acaso y a ver si la doy estirado todo lo que pueda.

En cuanto al pago, al final no pedí hipoteca, después de hacer mucho números, decidí liquidar unos 25mil€ de la cartera, y el resto margen de Degiro (me quedan por pagar unos 18mil€)

Al final, y si todo sale bien, pasaré de cobrar 400€ de de dividendos a 310€ y unos 340€ de alquller neto (unos 650€ en total)

Un abrazo

[GIGISTONE]

Hola Rafa.

Me alegro que lo tengas todo en marcha. Tu y yo vamos de la mano, mismo camino, misma diversificación de activos, aunque me llevas algo de ventaja con los dividendos, jajaja.

Pues ya nos iras contando como te va.

saludos.

[gorrion1978]

Muchas gracias Rafa por compartir esas cifras, es genial, has hecho una buena compra.

Yo también voy a ahorrar para comprar un piso y alquilarlo, un 8% neto está muy bien.

No obstante, aquí surge una pregunta que me ronda siempre con esto: ¿Por qué con la bolsa que supuestamente es más peligrosa obtengo un 3,8% después de impuestos y sin embargo con un piso ahora es factible conseguir un 8%?

De verdad que no lo entiendo, tendría que ser al revés, un 8% para la bolsa y un casi 4% para los pisos, a no ser que en un plazo de tiempo razonable ese casi 4% crezca dejando atrás a ese 8%, eso sí tendría sentido, eso me cuadraría del todo, porque se supone que los beneficios de las empresas son cada vez mayores y han de crecer por encima de los sueldos de los inquilinos.

No es la primera vez que veo este tipo de rentabilidades invirtiendo en vivienda, (siempre que se compre barato y se seleccione bien al inquilino), y de verdad que me dan ganas de vender la cartera entera, comprar 2 ó 3 pisos y ya sería IF, o estaría rozando esa IF que parece tan inalcanzable.

Yo siento que cada segundo de vida que se me escapa sin ser dueño absoluto de mi propia vida es un gran desperdicio, de ahí mi aparente premura.

Basta que vendiese yo la cartera para que al mes siguiente empiece una de esas subidas que te cambian la vida, por eso no vendo, porque 5 años en esto no es tiempo suficiente para ver hasta donde puede llegar, y la verdad, ha ido muy bien.

Acabaré comprando ese piso, ya lo tengo casi decidido, pero sin vender nada de la cartera actual salvo BME, que como sabéis es una venta forzada, ahorraré durante 7 meses y ya tengo para la entrada del piso, sí, eso es lo que haré, parece el siguiente paso lógico en el proceso inversor, va a ser duro estar 7 meses sin comprar nada, pero es necesario.

Es que cuando leo artículos que comentan que la rentabilidad promedio de una vivienda está en torno al 4%, solo por alquiler sin incluir posible revalorización del inmueble, y luego cifras como las que nos muestra Rafa, que no es la primera vez que las veo, de hecho últimamente las veo por todos lados, pues la conclusión parece inevitable: hay que meterse también en ladrillo.

Saludos.

[refciao]

Muchas gracias Rafa por compartir esas cifras, es genial, has hecho una buena compra.

Yo también voy a ahorrar para comprar un piso y alquilarlo, un 8% neto está muy bien.

No obstante, aquí surge una pregunta que me ronda siempre con esto: ¿Por qué con la bolsa que supuestamente es más peligrosa obtengo un 3,8% después de impuestos y sin embargo con un piso ahora es factible conseguir un 8%?

De verdad que no lo entiendo, tendría que ser al revés, un 8% para la bolsa y un casi 4% para los pisos, a no ser que en un plazo de tiempo razonable ese casi 4% crezca dejando atrás a ese 8%, eso sí tendría sentido, eso me cuadraría del todo, porque se supone que los beneficios de las empresas son cada vez mayores y han de crecer por encima de los sueldos de los inquilinos.

No es la primera vez que veo este tipo de rentabilidades invirtiendo en vivienda, (siempre que se compre barato y se seleccione bien al inquilino), y de verdad que me dan ganas de vender la cartera entera, comprar 2 ó 3 pisos y ya sería IF, o estaría rozando esa IF que parece tan inalcanzable.

Yo siento que cada segundo de vida que se me escapa sin ser dueño absoluto de mi propia vida es un gran desperdicio, de ahí mi aparente premura.

Basta que vendiese yo la cartera para que al mes siguiente empiece una de esas subidas que te cambian la vida, por eso no vendo, porque 5 años en esto no es tiempo suficiente para ver hasta donde puede llegar, y la verdad, ha ido muy bien.

Acabaré comprando ese piso, ya lo tengo casi decidido, pero sin vender nada de la cartera actual salvo BME, que como sabéis es una venta forzada, ahorraré durante 7 meses y ya tengo para la entrada del piso, sí, eso es lo que haré, parece el siguiente paso lógico en el proceso inversor, va a ser duro estar 7 meses sin comprar nada, pero es necesario.

Es que cuando leo artículos que comentan que la rentabilidad promedio de una vivienda está en torno al 4%, solo por alquiler sin incluir posible revalorización del inmueble, y luego cifras como las que nos muestra Rafa, que no es la primera vez que las veo, de hecho últimamente las veo por todos lados, pues la conclusión parece inevitable: hay que meterse también en ladrillo.

Saludos.

No todo es tan bonito como parece ni en bolsa ni en inmobiliario.

El inmobiliario es un mundo en si, una cosa es la teoría y otra la practica, nunca sabes lo que va a pasar con un inquilino. Creeme hasta el inquilino más modelico va y te la pega, aunque afortunadamente los seguros de impago están dando buenos resultados no son la panacea y te puedes ver envuelto en juicios, abogados y situaciones indeseables.

Yo siempre digo que para el alquiler hay que saber tratar con la gente y saber "calar" a la gente para que no te engañen.

A parte de eso no es lo mismo comprar un piso viejo que uno nuevo, el viejo suele tener muchos problemas de averías, derramas y demás. Claro esta para eso se ahorro en la compra.

Por eso siempre digo que las inversiones con cabeza y pensandolo bien, hay que conformarse con una rentabilidad determinada, todo lo que sean pelotazos son complicados.

Un saludo.

[GIGISTONE]

Hola Gorrion.

No creo que sea tan fácil encontrar un inmueble que te de una rentas limpias de un 8 %. Creo que el tema de los inmuebles hay que diferenciar bien las zonas porque los precios son completamente diferentes e igualmente la demanda en función de la ciudad. No puedo opinar del porque de los números de Rafa, pero yo vengo consiguiendo parecidas rentabilidades, y en mi caso te puedo decir, que para que salieran esos números había que comprar los inmuebles en momentos que nadie quería, procedentes la mayoría de entidades bancarias, pagarlos al contado (importante por la negociación de la rebaja del precio) y que saliera un piso de estos era muy difícil, y debías ser el primero en enterarse, verlo, y antes de salir de la visita, decir que te quedabas el piso, porque la visita siguiente, si tu no te lo quedabas, se lo quedaba el siguiente.
Con esto quiero decir que fácil no fue, fue como comprar Iberdrolas a 4 euros, o Naturgy a 10 € con el IBEX a 5800. Había que currárselo para estar allí en el momento preciso, con la escopeta cargada de efectivo, y TENER MUCHA SUERTE.

La rentabilidad y viabilidad de la operación viene sola, la clave como siempre, el precio de adquisición. Lo que el YOC del inmueble sería hoy ese 8 %, la rentabilidad con precios de hoy se quedaría en un 3.5 o 4 %, eso si, con más riesgos y molestias que las acciones.

Saludos.