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  1. #31
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    febrero-2009
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    Predeterminado

    Hola,

    Gracias, Redmoon.

    Pues yo desde luego iba a por las acciones, Rafa.

    Piensa también que si esperas a comprar lo que no hayan querido los demás, probablemente vas a comprar pisos que cuestan menos, pero que también valdrán menos, probablemente, por una u otra razón.


    Saludos.

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info




  2. #32
    Fecha de Ingreso
    abril-2012
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    Cita Iniciado por Invertirenbolsa Ver Mensaje
    Hola,

    Gracias, Redmoon.

    Pues yo desde luego iba a por las acciones, Rafa.

    Piensa también que si esperas a comprar lo que no hayan querido los demás, probablemente vas a comprar pisos que cuestan menos, pero que también valdrán menos, probablemente, por una u otra razón.


    Saludos.
    Gracias Gregorio, la verdad es que ya casi estaba por tirar la toalla pero

    Finalmente, y después de mucho buscar, encontré una oportunidad y no me pude resistir. Hace unos 20 días, compré un primer piso por escalera en una zona muy buena de una ciudad de algo mas de 100mil habitantes, con mucha demanda, céntrico, en un barrio consolidado, con muchos colegios, supermercados, tiendas, cerca, la parada de bus en la esquina. El edificio es antiguo, pero esta muy bien conservado, incluso le han hecho el tejado nuevo y han pintado la fachada hace un par de años.

    En total, fueron 42,000€ (48,500€ incluyendo precio del piso + gastos + reforma estética). Tuve suerte, porque la mujer que lo vendió, fue con el precio en la cabeza y la inmobiliaria lo puso en venta un domingo, puse anuncios "Fake" para ver si se alquilaba, y me llovieron emails de gente desesperada por alquilarlo, así que el lunes fuí y cerré el trato. El de la inmobiliaria me dijo que si quería, lo tenía alquilado mañana mismo. La semana pasada, se vendió el cuarto piso en 36mil€ que estaba muy mal, así que imagino que no hice tan mal negocio.

    Al parecer, y según me dijo la inmobiliaria, el precio del alquiler es de aproximadamente 400€/450€, el inquilino paga dos meses de fianza, un mes de adelanto y además, todos los años, tiene que pagarme el seguro de impagos. Incluso en la inmobiliaria me ofreció cobrarme el 50% de la comisión, si se lo daba en exclusiva a el en alquiler. Yo sólo pagaría (un año sin derramas) 18€ comunidad + 55€ IBI + 75€ revisión anual de caldera.
    Así que suponiendo un alquiler por lo bajo de 400€, me quedaría aproximadamente un 10% bruto de rentabilidad, y un 9,2% neto suponiendo un año sin derramas

    Con la dueña, arreglé genial. Firmamos arras, y me dió las llaves para que comenzara a prepararlo, le hacía falta pintar completo y cosas de estética, por lo demas, esta genial, con puertas y cocina de roble, calefacción a gas, todo en muy buen estado. Ya casi e acabado con la pintura, un par de fines de semana mas y quedará listo, así que en cuanto termine, le doy las llaves a la inmobiliaria para que lo vaya mostrando, y en cuanto firme en la notaría, al otro días si dios quiere, estará alquilado.

    En cuanto a la hipoteca, conseguí una fija al 1,8% TAE a 15 años, por el 70%, otro poco puse de mi bolsillo, y otro poco tiro del margin de Degiro. Al final, la cuota me queda en unos 190€, por lo que cada mes, podría pagar mas de dos cuotas de hipoteca, pero de momento, voy a dedicar todos los ahorros, el sobrante del alquiler, y todos los dividendos, a sacarme de encima el margin de Degiro entre mediados y finales del año próximo, que pese a que los intereses son solo del 1,25%, es variable por lo que mañana podría subir (sabe dios), o caer las acciones y que me deshagan posiciones, aunque en ese caso lo veo improbable, ya que tengo mucho margen sobrante aún (sólo utilizaré el 20%). Ya luego dedicaré el alquiler íntegro a pagar/amortizar hipoteca, y los dividendos para hacer crecer la cartera de acciones, y el resto, ya veremos

    La verdad es que estoy muy ilusionado con este proyecto, entiendo el razonamiento de que probablemente en el futuro haya muchos pisos heredados y bajen alquileres, y la verdad es que no estoy seguro de ver esto como una inversión a muy muy largo plazo como las acciones, pero mientras pueda, intentaré sacarle beneficios y me siento muy cómodo diversificando de esta forma.

    Ya les iré contando...
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  3. Gracias gorrion1978, Aikurn thanked for this post
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  4. #33
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    agosto-2010
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    Predeterminado

    Hola Rafa.

    Primeramente, enhorabuena por la operación. Creo que tu y yo estamos embarcados en el mismo proyecto. Lo digo porque yo también aposté por combinar las acciones, con la compra de un piso para su alquiler y así estar diversificado.
    Tus número son muy parecidos a los mios.
    Te pongo mis números con datos ya casi definitivos a año 2019 para que te puedas hacer una idea a año vencido.
    Mi compra fue de 60k, alquiler 550€, y mis gastos fijos anuales son:
    Caldera 97 € , seguro piso 151, intereses hipoteca 500, seguro impago 298, IBI+Basuras 245,40+ COM. VECINOS 180 = 1471
    Extras Derrama comunidad vecinos 240+ Arreglo y mantenimiento 405 €= 645€
    40% de Impuestos sobre beneficio 300€
    Total Ingresos 6600€
    Total gastos 2775€
    Bº Bruto 11%
    Bº Neto 6,40%
    Bº Neto sin Extras 7.5 %

    Como bien digiste tu, nose si esto será a muy muy muy largo plazo, pero almenos creo que en una temporada se le puede sacar una muy buena rentabilidad. También te diré, que se esta mucho más tranquilo invirtiendo con acciones.

    Saludos y suerte.
    En la diferencia esta lo interesante, en lo Dsigual......!!!!!!!!!!!

  5. Gracias rafa, gorrion1978, Aikurn thanked for this post
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  6. #34
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por GIGISTONE Ver Mensaje
    Hola Rafa.

    Primeramente, enhorabuena por la operación. Creo que tu y yo estamos embarcados en el mismo proyecto. Lo digo porque yo también aposté por combinar las acciones, con la compra de un piso para su alquiler y así estar diversificado.
    Tus número son muy parecidos a los mios.
    Te pongo mis números con datos ya casi definitivos a año 2019 para que te puedas hacer una idea a año vencido.
    Mi compra fue de 60k, alquiler 550€, y mis gastos fijos anuales son:
    Caldera 97 € , seguro piso 151, intereses hipoteca 500, seguro impago 298, IBI+Basuras 245,40+ COM. VECINOS 180 = 1471
    Extras Derrama comunidad vecinos 240+ Arreglo y mantenimiento 405 €= 645€
    40% de Impuestos sobre beneficio 300€
    Total Ingresos 6600€
    Total gastos 2775€
    Bº Bruto 11%
    Bº Neto 6,40%
    Bº Neto sin Extras 7.5 %

    Como bien digiste tu, nose si esto será a muy muy muy largo plazo, pero almenos creo que en una temporada se le puede sacar una muy buena rentabilidad. También te diré, que se esta mucho más tranquilo invirtiendo con acciones.

    Saludos y suerte.
    Muchas gracias Gigistone, siempre valoro mucho tus comentarios.

    Parece que si, tenemos acabo de estudiar tus números y si se asemejan mucho a lo que yo espero, estamos en el mismo camino con la misma idea, aunque si mal no recuerdo, tu tenias mas de un piso en alquiler.

    Si consigo sacar ese 6,40% neto, me doy con un canto en los dientes . De momento, a aprovechar estas rentabilidades, si el dia de mañana, la demanda cae por lo que sea, con un 50% de lo alquileres actuales quizá la inversión seguiría siendo sostenible.

    Creo que lo de tener uno o dos de estos pisos económicos en alquiler para diversificar un poco, no esta reñido con tener una cartera de acciones, sobretodo si se hace con ideas de que se "paguen solos" en pocos años (firmo por unos 5 añitos mas así). El día de mañana, ya veremos si fue un buen negocio o no, y en el peor de los casos, siempre podremos "venderlos por algo".

    Ahora mismo para mi, todos son gastos, trabajo, dudas y miedos. Para conseguir esta rentabilidad, he tenido que salir de mi zona de confort, y buscar en una ciudad mas grande a unos 25km de donde vivo. Ahí note que todo es mas líquido, y que pisos que veía "que mas o menos podrían encajar", se vendían en cuestión de semanas como pan caliente, las ofertas de alquiler, también muy bajas, y la demanda muy alta

    Sin embargo, me entra el miedo que tenga que ir hasta allá a cambiarles una bombilla del salón porque se les ha quemado, o que me vuelvan loco los inquilinos con tonterías de esas, supongo que será cuestión de suerte, y de tener buen ojo escogiendo inquilinos

    Cuéntame sobre el seguro de impagos, ¿que te cubre con esos 298€?. ¿Y si dentro del año, se te va un inquilino y entra otro, tienes que volver a pagar los 298€ por el nuevo inquilino?

    El seguro del piso, me lo ha ofrecido el banco por 147€, es el mas económico, aunque no me cubriría roturas, daños eléctricos, ya para ir a otro mas completo que los cubra, me voy a 180/203€. Pero es que el inquilino debería tener un seguro contratado también, no se!

    En cuanto a la caldera de gas ciudad, me dijo un fontanero, que no es obligatoria la revisión anual. Sólo es obligatoria la de 5 años, lo demás es un timo

    Bueno Gigistone, muchas gracias por pasarte por aquí, ya seguimos hablando
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  7. #35
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    Predeterminado

    Hola Rafa.

    Este inmueble al que te hago referencia es mío, luego hay otros dos de similares características que son de mis padres, aunque los gestiono yo, y puedo decirte que se mueven en más o menos los mismos numeros ya que se encuentran muy cerca unos de otros y son del mismo estilo.

    Como en la acciones, siempre es importantísimo comprar el activo a precios muy inferiores a los normales, esto luego te da una flexibilidad que en los malos momentos puede ser un inversion regular y en los buenos momento una gran inversión, y que si se debe vender, la perdida sea practicamente inexistente.

    En cuanto al desplazamiento, es posible, que los dos primeros meses tengas que ir a revisar algo, pero en mis casos, una vez el inmueble se ha puesto a rodar, apenas una visita anual. Un tema que parece muy cómodo y que pueda resultar algo caro, es tener conocimiento de alguna persona que te pueda hacer ciertas "chapucillas" o trabajos para cuando el inquilino te llame, pues tu envías a esta persona, y aunque sea más caro que si acudes tu, ganas en comodidad, y al final con una buena rentabilidad pues mira, la bajas un poquito esa rentabilidad a cuenta de vivir mejor.

    Tienes que tener en cuenta que reparaciones van a cuenta tuya y cuales a los inquilinos. Yo en mis calculos tengo una partida de mantanimiento anual de 500 €, en los cuales invertir o gastar en cualquier cosa que les pueda hacer falta, sin poner muchos problemas, al final entre más contentos esten los inquilinos, más tiempo se quedarán y menos inconvenientes te pondran si en algun momento le tienes que incrementar la quota, aparte que la mayoria de los años ni utilizo esa partida.

    Yo tengo contratado el seguro con Arag, por mi experiencia y por lo que me pude informar, son los más completos. A grosso modo, aquí ellos corren con los gastos judiciales en caso de desahucio, te adelantan las mensualidades impagadas al tercer mes con una carencia de un mes, si los despertectos ocasionados en la vivienda no son suficiente con la fianza, ellos denunciaran para cobrar el dinero faltante, nose, yo duermo muy tranquilo con este seguro. Ahh, y es un perfecto filtro para escoger al inquilino, ya que ellos tienen la ultima palabra si coger y asegurarte al inquilino que tu les propones, realizando sus estudios de viabilidad económica y evidentemente que no tengas antecedentes de impagos.

    El seguro del piso, pues tengo una oferta de Allianz por 135€ adaptada para pisos en alquiler, donde estas cubiertos para todos los desperfectos producidos por el inquilino a terceros, incendio, .... y el continente. Luego el contenido, debería de ser el inquilino quien se lo hiciera, pero en la practica, creo que ningún inquilino se lo hace. Si el piso lo alquilas sin muebles y electródomesticos, con esta cobertura sería suficiente.

    A mí la empresa mantenedora de la caldera me dice que es obligatorio ( no se si es por comunidades autónomas) una revisión de la caldera cada 2 años y luego la instalación de gas ( desde el contador, tubos y llegar a la caldera ), y de la cocina si la tubiera, sería cada 5 años. Si fuera un calentador con la revisión de los 5 años tienes suficiente.

    Saludos.
    En la diferencia esta lo interesante, en lo Dsigual......!!!!!!!!!!!

  8. Gracias gorrion1978, rafa thanked for this post
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  9. #36
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    Cita Iniciado por GIGISTONE Ver Mensaje
    Hola Rafa.

    Este inmueble al que te hago referencia es mío, luego hay otros dos de similares características que son de mis padres, aunque los gestiono yo, y puedo decirte que se mueven en más o menos los mismos numeros ya que se encuentran muy cerca unos de otros y son del mismo estilo.

    Como en la acciones, siempre es importantísimo comprar el activo a precios muy inferiores a los normales, esto luego te da una flexibilidad que en los malos momentos puede ser un inversion regular y en los buenos momento una gran inversión, y que si se debe vender, la perdida sea practicamente inexistente.

    En cuanto al desplazamiento, es posible, que los dos primeros meses tengas que ir a revisar algo, pero en mis casos, una vez el inmueble se ha puesto a rodar, apenas una visita anual. Un tema que parece muy cómodo y que pueda resultar algo caro, es tener conocimiento de alguna persona que te pueda hacer ciertas "chapucillas" o trabajos para cuando el inquilino te llame, pues tu envías a esta persona, y aunque sea más caro que si acudes tu, ganas en comodidad, y al final con una buena rentabilidad pues mira, la bajas un poquito esa rentabilidad a cuenta de vivir mejor.

    Tienes que tener en cuenta que reparaciones van a cuenta tuya y cuales a los inquilinos. Yo en mis calculos tengo una partida de mantanimiento anual de 500 €, en los cuales invertir o gastar en cualquier cosa que les pueda hacer falta, sin poner muchos problemas, al final entre más contentos esten los inquilinos, más tiempo se quedarán y menos inconvenientes te pondran si en algun momento le tienes que incrementar la quota, aparte que la mayoria de los años ni utilizo esa partida.

    Yo tengo contratado el seguro con Arag, por mi experiencia y por lo que me pude informar, son los más completos. A grosso modo, aquí ellos corren con los gastos judiciales en caso de desahucio, te adelantan las mensualidades impagadas al tercer mes con una carencia de un mes, si los despertectos ocasionados en la vivienda no son suficiente con la fianza, ellos denunciaran para cobrar el dinero faltante, nose, yo duermo muy tranquilo con este seguro. Ahh, y es un perfecto filtro para escoger al inquilino, ya que ellos tienen la ultima palabra si coger y asegurarte al inquilino que tu les propones, realizando sus estudios de viabilidad económica y evidentemente que no tengas antecedentes de impagos.

    El seguro del piso, pues tengo una oferta de Allianz por 135€ adaptada para pisos en alquiler, donde estas cubiertos para todos los desperfectos producidos por el inquilino a terceros, incendio, .... y el continente. Luego el contenido, debería de ser el inquilino quien se lo hiciera, pero en la practica, creo que ningún inquilino se lo hace. Si el piso lo alquilas sin muebles y electródomesticos, con esta cobertura sería suficiente.

    A mí la empresa mantenedora de la caldera me dice que es obligatorio ( no se si es por comunidades autónomas) una revisión de la caldera cada 2 años y luego la instalación de gas ( desde el contador, tubos y llegar a la caldera ), y de la cocina si la tubiera, sería cada 5 años. Si fuera un calentador con la revisión de los 5 años tienes suficiente.

    Saludos.
    Muchas gracias Gigistone,

    Lo de la caldera, parece que aquí tambien es cada dos años, tengo pendiente ir a ver una empresa que se dedique a esto y que me lo aclaren.

    Dado que mas o menos tenemos la misma idea, tengo curiosidad por saber que perfil de inquilino buscas.

    Yo estuve pensando, nada de etnias, nada de mascotas y nada de estudiantes, mas bien buscar una familia para que use el piso como vivienda habitual y desgravarme el 40% en Hacienda.

    ¿Que requisitos mínimos pides para alquilar tus pisos?,

    Yo también contrataré Arag, casualmente es el que estaba mirando porque es el que trabaja la inmobiliaria. ¿Sabes si es muy difícil que le concedan el seguro de impagos a la gente?, he leído que filtran mucho, no se si en exceso

    Muchas gracias
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  10. #37
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    Predeterminado

    Me encanta lo que comentáis sobre pisos.

    Un familiar mío que entiende mucho de esto pide siempre un aval bancario a los inquilinos, eso filtra muchísimo a indeseables potenciales y morosos profesionales.

    Saludos.

  11. Me gusta rafa les gusta este post
  12. #38
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    Cita Iniciado por gorrion1978 Ver Mensaje
    Me encanta lo que comentáis sobre pisos.

    Un familiar mío que entiende mucho de esto pide siempre un aval bancario a los inquilinos, eso filtra muchísimo a indeseables potenciales y morosos profesionales.

    Saludos.
    Muchas gracias gorrión, la verdad es que no se muy bien como funciona un aval bancario, y en que circunstancias o bajo que premisa se ejecuta. Es decir, no creo que sea ten facil como ir al banco, y decir "este hombre no me pago el alquiler, deme los xxx euros"

    Además, creo que con el seguro de impagos, eso ya esta cubierto, no creo que se necesiten ambas cosas
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  13. Gracias gorrion1978 thanked for this post
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  14. #39
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    Predeterminado

    He encontrado esto:

    https://www.bbva.com/es/lo-saber-los...-una-vivienda/

    Según parece el seguro de alquiler cada vez es más utilizado en detrimento del aval.

    Saludos.

  15. Me gusta rafa les gusta este post
  16. #40
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    Cita Iniciado por rafa Ver Mensaje
    Muchas gracias Gigistone,

    Lo de la caldera, parece que aquí tambien es cada dos años, tengo pendiente ir a ver una empresa que se dedique a esto y que me lo aclaren.

    Dado que mas o menos tenemos la misma idea, tengo curiosidad por saber que perfil de inquilino buscas.

    Yo estuve pensando, nada de etnias, nada de mascotas y nada de estudiantes, mas bien buscar una familia para que use el piso como vivienda habitual y desgravarme el 40% en Hacienda.

    ¿Que requisitos mínimos pides para alquilar tus pisos?,

    Yo también contrataré Arag, casualmente es el que estaba mirando porque es el que trabaja la inmobiliaria. ¿Sabes si es muy difícil que le concedan el seguro de impagos a la gente?, he leído que filtran mucho, no se si en exceso

    Muchas gracias
    Hola Rafa.

    Pues al principio pensaba en solo alquilar a españoles, por el tema de que me podrían cuidar mejor el piso y por el tema del cobro de las mensualidades, pero esa idea rápidamente se me fue de la cabeza. Yo me encuentro en la zona metropolitana de Barcelona, y en el barrio hay una gran cantidad de nacionalidades, así que las oportunidades vendrían por abrir el abanico a cualquier nacionalidad, mascotas.... Te deben entregar el piso en buenas condiciones, sino tu avisas al seguro y ellos denuncian.

    A partir de aquí, en función de la demanda que haya ( hasta ahora ha sido enorme menos el primero en el año 2015, que aquel costo bastante alquilarlo), mi estrategia pasa por lo siguiente:

    -En el anuncio indicar claramente, que nivel de ingresos brutos deben disponer los inquilinos ( lo que solicita el seguro de impago), que se hará seguro impago, estancia mínima 1 año, sino se penaliza y que persona que no cumplan las condiciones, mejor abstenerse ( con esto ya se hace un primer filtro)

    Luego para las visitas:
    - Tener las fotocopias impresas en casa de la solicitud de estudio al posible inquilino.
    - Si les interesa el piso le entrego el formulario de la solicitud de estudio del posible inquilino y le comento que necesito que me entreguen rellenada la solicitud, fotocopia DNI, últimas 3 nóminas y contrato de trabajos de las personas que vayan a figurar en el contrato.
    - Hay gente que dice que le interesa cuando se marchan, te cogen la solicitud, pero luego ya no te dicen nada.
    - Otros te los entregarán en los días siguientes.
    - Y si alguien está muy interesado, ya te vendrán con toda la documentación requerida en el momento de ver el piso.

    Con todas las solicitudes, evalúas los candidatos y te decides por uno de ellos, el cual enviarás al seguro para el estudio. Solo podrás pasarle una solicitud, no te aceptarán que le envíes 3 seguidas. Si la enviada no es aprobada, te dejaran que les envíes otra.

    Aquí el seguro hace el gran filtro. Ellos consultarán en sus bases de datos que no estén de morosos en ninguna lista, y que por ejemplo, no deban más de 300 en recibos telefónicos. Si esto es OK, realizan la viabilidad económica con los datos aportados. Si pasa ese segundo paso, ya te habrán aprobado el inquilino y tu ya podrías hacerles el contrato de alquiler. Si después de todo esto no estas seguro, siempre podrías solicitar un avalista, y con todo esto, es más que suficiente como garantía de pago y buen comportamiento. A partir de aquí la suerte estaría echada.

    Pues si no recuerdo mal, suelen pedir que la mensualidad, no supere el 35% de los ingresos. Yo por mensualidades de 550€, creo que si aportaban 1000€ de nómina con 14 mensualidades, o 1200€ con 12 mensualidades.

    Piensa que a mayor exigencia por parte del seguro, mayor porcentaje de seguridad en encontrar a un buen inquilino. Siempre es mejor cobrar un poquito menos, y más probabilidades en el cobro.

    Yo hasta el momento, el primer inquilino fue una situación un tanto rara ( aquí peque un poquito de inexperiencia), estuvo año y medio y me quedo colgada una mensualidad, fue pactado, pero el piso me lo entrego en un estado bueno y me interesaba pactar rápida la salida, ya que la demanda había crecido bastante, así como la renta que podía solicitar. El resto de inquilinos hasta día de hoy son los mismos.

    Saludos.
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