Dudas compra vivienda habitual

[wako]

Hola,

estamos en un proceso de negociación para la compra de la vivienda habitual y os quería exponer los detalles a ver como lo veis.

Estamos a punto de comprar una casa por 217.000€ que por la zona y características nos parece una buena oportunidad. Les falta una reforma básica para entrar a vivir y algunas que se harían más adelante. Intentaremos poner la mínima entrada posible que serían unos 24.000€ de los cuales 15.000 serían para los gastos (tenemos menos de 33 años) y quedarían 9.000 para la entrada. El presupuesto para la reforma inicial lo tenemos aparte.

Nos ofrecen una hipoteca de 208.000 que representa el 95% del total. La forma de tenerla es que nos subirían el preció de tasación para que en realidad represente el 80% de una hipoteca, he visto que algunos bancos dan las hipotecas sobre el 80% del valor de tasación o de compraventa, pero otros como ING he visto que sólo es sobre el preció de tasación.

No hemos hablado con los bancos pero si con los intermediarios (Kiron) de la agencia immobiliaria. Alguno ha tenido alguna experiencia con ellos?

La hipoteca que nos ofrecen sería al 1% más euribor y a 35 años con lo que nos quedaría una cuota de 587€ y acabaríamos pagando unos 38.000€ de intereses (un 15,7%). La parte positiva es que la cuota representa un 22€ de nuestros sueldos y podríamos destinar el ahorro a amortizar/invertir en acciones/pagar las reformas según vayan las cosas.

Alguna recomendación o que os parecen los números? que riesgos veis aparte del euribor?

Gracias

[Invertirenbolsa]

Hola Wako,

Yo los números los veo bien. La cuota mensual la vais a pagar con bastante facilidad, y el tipo y el plazo son buenos.

¿Cuántos metros cuadrados tiene la casa?


Saludos.

[retxed]

La cuota queda muy bien y un 22% de los ingresos da mucha libertad.

Esto de los intermediarios me sorprende. ¿Os aseguran un 95% de financiación sin haber hablado con ningún banco? Y si pagáis las arras y luego el banco dice que no ¿Qué pasaría? ¿No cobran nada ellos por 'conseguir' esa financiación?

Estoy mirando precios similares y entre el 20% de entrada + 10% impuestos, no consigo bajar de los 50mil€ de entrada. Me veo descapitalizándome ( y vendiendo cartera) y no me acaba de gustar.

[Ginzodelimia]

Mi experencia con Quiron es que no aportan absolutamente nada, es mejor negociar con los bancos y te ahorras el 3% que cobran sin valor añadido

[refciao]

Hola,

estamos en un proceso de negociación para la compra de la vivienda habitual y os quería exponer los detalles a ver como lo veis.

Estamos a punto de comprar una casa por 217.000€ que por la zona y características nos parece una buena oportunidad. Les falta una reforma básica para entrar a vivir y algunas que se harían más adelante. Intentaremos poner la mínima entrada posible que serían unos 24.000€ de los cuales 15.000 serían para los gastos (tenemos menos de 33 años) y quedarían 9.000 para la entrada. El presupuesto para la reforma inicial lo tenemos aparte.

Nos ofrecen una hipoteca de 208.000 que representa el 95% del total. La forma de tenerla es que nos subirían el preció de tasación para que en realidad represente el 80% de una hipoteca, he visto que algunos bancos dan las hipotecas sobre el 80% del valor de tasación o de compraventa, pero otros como ING he visto que sólo es sobre el preció de tasación.

No hemos hablado con los bancos pero si con los intermediarios (Kiron) de la agencia immobiliaria. Alguno ha tenido alguna experiencia con ellos?

La hipoteca que nos ofrecen sería al 1% más euribor y a 35 años con lo que nos quedaría una cuota de 587€ y acabaríamos pagando unos 38.000€ de intereses (un 15,7%). La parte positiva es que la cuota representa un 22€ de nuestros sueldos y podríamos destinar el ahorro a amortizar/invertir en acciones/pagar las reformas según vayan las cosas.

Alguna recomendación o que os parecen los números? que riesgos veis aparte del euribor?

Gracias

Yo tengo bastante experiencias en temas de reformas y te puedo decir que siempre se gasta más de lo que parece.

Nunca recomiendo comprar ni casas ni pisos que tengan más de 20 años, a no ser que encuentres una oportunidad.

Si pones más datos como ubicación/antiguedad/tamaño te puedo asesorar.

Con los tipos de intereses tan bajos lo mejor es que lo que vais a hacer, intentar adelantar el mínimo dinero posible. Guardar siempre un fondo de reserva por si algún año vienen mal dadas poder seguir pagando la hipoteca.

[wako]

Hola a todos,

gracias por las respuestas, al final no compramos la casa debido a que los de la inmobiliaria se aprovecharon de nosotros. Al final hemos deducido que entramos en una especie de puja por la casa con otro comprador. Habíamos hecho una reserva pero se la pasaron por forro, por lo que nos hemos enterado a los propietarios no les llego ninguna oferta y la immobiliaria solo fue al mejor postor.

Ahora, un tiempo después del bajón, hemos seguido mirando pero la verdad es que está complicado por los precios, impuestos y demás. Lo que hemos ido haciendo es ir pidiendo notas simples de casas que veíamos vacías de los barrios que nos interesaban y luego por internet contactar con los propietarios (si nos ahorramos immobiliarias mucho mejor).

Tenemos una algo parecida de precios pero con algo de reformas y volveremos a necesitar de un intermediario para la compra de la casa. Por lo que nos han comentado si la compra no sale bien el intermediario no se queda nada. El tema es que si no vamos con ellos no nos quedaría nada para las reformas.

Lo del 80% a los precios actuales es un sinsentido si les sumas ademas los impuestos. De una casa de 200.000 (difícil de encontrar en nuestra ciudad) te sale a mínimo 220.000 y te financian el 80% del valor de la compra venta que son 160.000, es decir que te financian un 72%.

Me gustaría saber cuanta gente de menos de 35 años tiene ahorrados entre 50 y 60 mil para la compra de una casa sin ayudas familiares... y eso que no hablo del centro de ciudades como barcelona o madrid pero los precios de ciudades cercanas son una locura igualmente. Hemos pasado de financiar el 120% al 80%, no digo que antes estuviera bien y que se deben proteger de morosos pero ahora es casi imposible a no ser que te vayas a un zulo sin ascensor o a 1 hora en coche de la ciudad..

Pues nada, un saludo y ya os digo como va evolucionando.

[BalbuceosJoe]

Hola a todos,

gracias por las respuestas, al final no compramos la casa debido a que los de la inmobiliaria se aprovecharon de nosotros. Al final hemos deducido que entramos en una especie de puja por la casa con otro comprador. Habíamos hecho una reserva pero se la pasaron por forro, por lo que nos hemos enterado a los propietarios no les llego ninguna oferta y la immobiliaria solo fue al mejor postor.

Ahora, un tiempo después del bajón, hemos seguido mirando pero la verdad es que está complicado por los precios, impuestos y demás. Lo que hemos ido haciendo es ir pidiendo notas simples de casas que veíamos vacías de los barrios que nos interesaban y luego por internet contactar con los propietarios (si nos ahorramos immobiliarias mucho mejor).

Tenemos una algo parecida de precios pero con algo de reformas y volveremos a necesitar de un intermediario para la compra de la casa. Por lo que nos han comentado si la compra no sale bien el intermediario no se queda nada. El tema es que si no vamos con ellos no nos quedaría nada para las reformas.

Lo del 80% a los precios actuales es un sinsentido si les sumas ademas los impuestos. De una casa de 200.000 (difícil de encontrar en nuestra ciudad) te sale a mínimo 220.000 y te financian el 80% del valor de la compra venta que son 160.000, es decir que te financian un 72%.

Me gustaría saber cuanta gente de menos de 35 años tiene ahorrados entre 50 y 60 mil para la compra de una casa sin ayudas familiares... y eso que no hablo del centro de ciudades como barcelona o madrid pero los precios de ciudades cercanas son una locura igualmente. Hemos pasado de financiar el 120% al 80%, no digo que antes estuviera bien y que se deben proteger de morosos pero ahora es casi imposible a no ser que te vayas a un zulo sin ascensor o a 1 hora en coche de la ciudad..

Pues nada, un saludo y ya os digo como va evolucionando.

Hola wako, estoy exactamente en el mismo caso. No tengo la mínima intención de descapitalizarme, pero la ecuación es muy complicada. Quiero una hipoteca que represente el 25% de los ingresos mensuales, eso es bastante holgado, pero sin embargo es muy difícil ver pisos a precios razonables por los no tener que aportar unos gastos iniciales muy fuertes.

Ahora mismo estoy en una fase exploratoria, pero no me gustan mucho las opciones.

Cuéntanos más sobre tu experiencia según vayas avanzando, creo que es muy interesante.

[Ginzodelimia]

Buenos dias,

El problema que tu tienes es de liquidez, el sistema inmobilario funciona asi:
Un 12% del precio de compra de impuestos y varios.
El % que no te financia la casa
El dinero de la reforma, que puede costar desde 10k hasta infinito.
Los intermedarios que tienen que vivir de esto, si te los puedes eliminar mejor pero hay propietarios que no quieren hacerlo de otra forma.

En números asume que por cada 100k necesitas unos 20-30k para todo lo anterior, logicamente cuanto mas financies, cuanto menos reforma y menos intermediaros mas barato.

El consejo general es que puedas conseguir la mayor financiación yo tuve suerte y negocie mucho y me financiaron el 100% del piso. Hay bancos que si tienes acciones puedes pignorarlas para que te sirvan como aval y no tengas que vender la cartera.

[BalbuceosJoe]

Buenos dias,

El consejo general es que puedas conseguir la mayor financiación yo tuve suerte y negocie mucho y me financiaron el 100% del piso. Hay bancos que si tienes acciones puedes pignorarlas para que te sirvan como aval y no tengas que vender la cartera.

¿Podrías explicar un poco cómo conseguiste el 100%?

[Invertirenbolsa]

Hola,

Balbuceos, la cartera de acciones se puede poner como garantía de la hipoteca, además del propio piso. Así os darán el 100% de hipoteca, con lo que no tenéis que tener liquidez para la entrada y no necesitáis vender acciones. Esta es la opción que os recomiendo, desde luego.

Wako, yo creo que el problema para acceder a la vivienda de mucha gente no es que den el 80% de hipoteca (a no ser que aportes la cartera de acciones, por ejemplo), sino que las viviendas siguen muy caras.

Si esa misma vivienda que pones como ejemplo costase la mitad, o menos, todo sería completamente diferente. Y si las viviendas fueran mucho más baratas sería más fácil comprarlas, y para los bancos sería menos arriesgado financiar una vivienda barata al 100% que una cara al 80%. Por eso el problema es que las viviendas siguen sobrevaloradas, y deben bajar de precio.


Saludos.

[PaX]

Leyendo la tematica del post os contare como fue mi experiencia a la hora de comprar el piso e ir haciendo la obligada ronda por los bancos en busca de la financiacion.
Mi sorpresa fue mayuscula ya que iba con la intencion de conseguir una financiacion alrededor del 90%. Pues bien, en la inmensa mayoria me pusieron muchisimas pegas para superar el 80%, cosa que me esperaba (estamos hablando del 2018) pero el sin sentido fue cuando les comente que poseia una cartera de acciones... En varios me soltaron que porque no la vendia y con esa liquidez financiaba lo del piso, en otros no les importo lo mas minimo, como sino hubiera comentado nada. Siendo un unico director de un banco el que mostrara cierto interes en la cartera y me ofrecio algo mas ventajoso a cambio de llevarme la cartera a su entidad.

A modo resumen, los bancos españoles en su inmensa mayoria siguen prefiriendo "ladrillo" antes que renta variable.

Como consejo wako es que dediques mucho tiempo a ir pasando por los bancos a negociar condiciones, e incluso en alguno pruebes en varias sucursales ya que los directores son mas o menos flexibles en funcion de sus objetivos.

[wako]

Buenas tardes, gracias por pasaros por el hilo.

Al final encontramos una opción intermedia en otra de las casas de la zona. Hemos conseguido una casa de alquiler con opción a compra y así, cada mes pagamos un % del precio de compra que ya está establecido. La parte positiva de este alquiler, es que tendremos que poner menos de ahorro inicial ya que ya estamos pagando una parte y nos queda un tiempo para seguir ahorrando.

Espero que las hipotecas sigan bajas un tiempo más

Un saludo,
wako

[Danidinerocurrante]

El alquiler con opción a compra creo que es una excelente opción! Enhorabuena!

Yo quería contar mi caso cuando compré mi piso + local (publicaré un vídeo en el canal, con más detalle).
En mi caso compré mi piso + local cerca de Barcelona, en la ciudad donde he vivido casi toda mi vida por lo que conozco bien la zona y sabía que el precio era realmente bueno.
Tuve la suerte que era un piso de herencia y se lo querían sacar de encima. Lo dejaban por el precio mínimo al que se podía vender (por tema de valoración catastral) y además, hacían un 50% del local que se encuentra en el mismo edificio y que usamos como parking y almacen. Aunque tenemos planes de convertirlo en un estudio. Al año siguiente el valor catastral se actualizó y no hubiera podido comprar el piso al precio que lo hice, sino casi un 30% más caro!!

La hipoteca con el banco fue fácil porque pedimos muy poco (tenía bastante ahorrado y además el precio del piso era muy bajo como he dicho anteriormente).
Mi consejo es que, en primer lugar, todo se puede negociar. El banco intentará ofrecer unas condiciones pero siempre hay un margen para ganar unos puntitos en el interés. Pensad que una mínima bonificación afectará de forma sustancial a lo largo de los años.
En segundo lugar, indicad al banco la empresa para la que trabajáis (o preguntad en vuestra empresa si tienen convenios con algún banco). Puede parecer tonteria pero en mi caso me ahorré el 50% de la comisión de apertura. Lo más alucinante es que el día que vencía el convenio con mi empresa era justo el que iba a firmar la hipoteca!! xD
Finalmente revisad toda clausula relacionada con la amortización anticipada, productos vinculados, etc. Se pueden obtener unos cuantos euros amortizando parcialmente de vez en cuando, si conviene.

Un saludo a tod@s!