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  1. #11
    Fecha de Ingreso
    octubre-2019
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    Predeterminado

    Hola Aurelia,

    En dos líneas me has generado un montón de dudas .

    En su día, cuando hicimos hipoteca+crédito, el motivo para no unirlo todo en la hipoteca era que sólo te dan el 80% del valor de tasación/compraventa. Nosotros conseguimos que nos diesen el 100%, pero para la reforma hubo que hacer un crédito diferente. ¿por qué ahora, dos años después, sí que nos darían una hipoteca que abarcase las dos cosas? Imagino que el valor del piso se habrá incrementado, ¿es por eso? ¿o es porque si el banco considera que somos solventes puede darnos el importe que quiera y ya está? ¿qué costes podría suponer hacerlo? Desconocimiento total en esto, la verdad.

    Sobre pasar la hipoteca a tipo variable, nuestra idea era tenerla a tipo fijo y lo más baja posible para estar tranquilos los 30 años que iba a durar. 266€ a día de hoy es muy llevadero, pero dentro de 20 años lo normal es que fuese más llevadero aún, contando con que 266€ de entonces valgan mucho menos de lo que valen hoy. ¿Tu idea de pasarlo a variable es para que la cuota se reduzca aún más estos primeros años, tener más capacidad de ahorro y amortizar antes?

    Y lo de cambiar de banco, ni siquiera sabía que se podía hacer... he leido un poco ahora y veo que sí. Es algo a tener en cuenta, desde luego, porque las condiciones cambian mucho en poco tiempo y a mi me funden a comisiones. ¿Qué coste aproximado puede tener esta operación?

    Gracias!

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info




  2. #12
    Fecha de Ingreso
    agosto-2015
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    Predeterminado

    Hola,

    Existen las subrogaciones y las novaciones de hipoteca, si sigues en tu banco y te cambian las condiciones de la hipoteca es una novación y si te cambias de banco es una subrogación.

    En ambos casos se puede ampliar el capital, si haces una nueva tasación y la vivienda ahora vale mas (que seguro que es así porque has hecho una reforma) te pueden dar el 80% del nuevo valor y cambiar el interés de fijo a variable. Con el dinero que te den de la ampliación cancela el préstamo personal, pagarás muy poco mas en la hipoteca ni lo vas a notar y lo que te ahorras de letra del prestamos lo usas para cancelar la hipoteca antes pagando mucho menos de intereses por ser variable.

    Mira un post de Gregorio que se llama "Como pagar una hipoteca a tipo variable como si fuera fija" o algo así, no es literal el título. A mi me parece que ahora mismo es mucho mejor tener una hipoteca variable.

    El coste que supone esto es muy poco, depende de lo que tengas puesto en la escritura de la hipoteca, entre un 0% y un 0,5% del capital pendiente puede ser el coste de cancelación por subrogación si te vas a otro banco.

    Lo mejor sería llegar a un acuerdo con tu banco pero si las condiciones son malas vete a otro que las mejore, ahora incluso se hacen cargo de la tasación, también puedes pedir una nueva hipoteca en otro banco y cancelar la que tienes (no sería subrogación, sería nueva hipoteca).

    Mira las condiciones porque hay bancos que lo que te ahorras en el diferencial te lo cobran triplicado con los seguros que te exigen (y son el doble de caros de los que podrías contratar por tu cuenta), con las comisiones de mantenimiento, de tarjeta, etc...

    Ahora mismo están bien COINC, OPENBANK, MYINVESTOR, PIBANK, openbank no hace subrogaciones de momento (me han dicho que quizás en unos meses).

  3. Gracias gorrion1978, carlosph thanked for this post
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  4. #13
    Fecha de Ingreso
    abril-2018
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    Predeterminado

    Hola, Carlosph.

    Yo veo varios errores de bulto en todo el planteamiento, aunque quizá me he perdido también y no lo entiendo...

    1) Imagino que la casa alquilada debe tener alguna pega... porque lo suyo hubiera sido vivir allí vosotros. A lo mejor la casa actual en la que vivís está más céntrica, o es más grande, o lo que sea. En cualquier caso, el que está haciendo un "negociazo" que es para hacérselo mirar, es el que te alquila por 600 € al mes una vivienda por la que ahora no te darían más de 25.000. No sé si es que tu inquilino es insolvente, le persigue el FBI, o no tiene ni idea de finanzas o qué, pero vaya tela. Por cierto, que el precio me parece baratísimo, supongo que es una población pequeña... pero incluso aunque sea un pueblo, menudo chollo de compra.

    2) Tienes la hipoteca en un banco donde parece ser que no tienes ninguna nómina, de lo contrario no se explica que te frían a comisiones. En general, todos los bancos, si domicilias la nómina y no digamos si además tienes una hipoteca con ellos, te eximen de comisiones. Así que eso es un asunto a corregir pero YA. Y si hay que mandarles a esparragar, se les manda...

    3) Un 2,90% es mucho, aunque sea fijo. A mí me parece un atraco a mano armada. Seguramente ese banco "maltratador" te embaucó con cantos de sirena... qué tranquilo vas a estar, jo, jo... los que van a estar tranquilos durante 30 años van a ser ellos, sacándote hasta el tuétano.

    4) No sé si has tenido en cuenta que, en caso de que estés desgravando la vivienda, puedes amortizar hasta 9.000 euros anuales y meter esa cantidad en la desgravación del IRPF. Está claro que tampoco tienes una situación muy desahogada y cada uno con su dinero hace lo que quiere, pero según dices, ahorras mensualmente más o menos lo mismo que tienes de cuota. Si todos los años, el ahorro anual lo metes en amortizar plazo de hipoteca, te la ventilas en 14 años en lugar de en 28... y no pierdes desgravación fiscal. Otra cosa, claro, es que la compra de esa vivienda ya no tuviera derecho a desgravación en base a la fecha de compra (no sé exactamente a partir de que año ya no se puede)...

    5) Por otro lado, si hay que elegir entre qué crédito amortizar, está claro que el de la reforma dado que a) es menos cantidad y b) te cobran mayor interés.

    6) Finalmente, con un crío recién llegado a este mundo, yo pensaría muy bien donde metía la pasta ahorrada. Porque, ya verás, con tu hijo, tus gastos van a aumentar SÍ o SÍ. Y sólo faltaría que a estos de Mintos les diera por no devolverte lo prestado... todos a la vez. Me parece, y no te ofendas, por lo que dices parece que Mintos es como lo del cuento de la lechera. Ten en cuenta que los cántaros de leche... algunas veces... se rompen.

    En fin, no sé si te he ayudado o te he liado más, si es así, esta no era mi intención. Suerte con tus decisiones y saludos cordiales.
    Avatar : Símbolo armenio de la Eternidad.

    Cartera (Fondo Eternity) : SAN (comprada a precios hiperinflados), TEF (idem, heredadas), MAP, BME, CABK, REP, ELE, ENG, ACX, IAG y alguna cosilla más incluyendo acciones excluídas de cotización . En el registro histórico, otras empresas (REP -reincidente-, BBVA) que compré y vendí sin apenas beneficios, y algunos auténticos timos (DTE).

    Lema : La primera vez que me engañes será culpa tuya. La segunda vez será culpa mía.

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  6. #14
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    enero-2017
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    Predeterminado

    Le sacas un 30% al año a la vivienda alquilada, le sacas un 10% al año a Mintos, estás pagando dos créditos, estás volviendo a formar el colchón de seguridad y todavía te sobran 250€ al mes... ¿qué ayuda necesitas?

    Yo creo que vas bien y que eres tú el que debiera explicarnos cómo se llegan a hacer esos negociazos, sobre todo el inmobiliario

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  8. #15
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por carlosph Ver Mensaje
    Hola nineok,

    La casa alquilada la compré por unos 22.000€ ya incluyendo los gastos y algunos arreglos que necesitaba. Le saco unos 7.200€ anuales brutos, lo que creo que es una rentabilidad de un 30% anual aprox. Creo que si la vendiese a día de hoy no le sacaría más de unos 25.000€, por lo que me parece que es mejor conservarla el mayor tiempo posible.

    Gracias!
    yo la verdad, no soy muy aficionado al YOC. le doy importancia a la rentabilidad "actual" sobre el valor "actual". Tu compraste algo a 22.000€ pero si ahora su valor fuese de 200.000€ y consigues 7200€ de retornos, la rentabilidad es del 3.6%. Lo que si tienes es una revalorización del capital invertido del copón (enhorabuena!).

    En este caso, si estas cobrando 600€/mes por una casa valorada en 25.000€, algo no me cuadra; o la valoración que se hace de la casa esta fuera de mercado por que lo valoras por los suelos o el alquiler que te están pagando está fuera de mercado porque está por las nubes.

    Si estas consiguiendo un 28.8% de rentabilidad del alquiler de una casa, creo que has hecho la inversión de tu vida y claramente no lo puedes vender!

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  10. #16
    Fecha de Ingreso
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    Predeterminado

    Hola, Natural Killer.

    1) Imagino que la casa alquilada debe tener alguna pega... porque lo suyo hubiera sido vivir allí vosotros. A lo mejor la casa actual en la que vivís está más céntrica, o es más grande, o lo que sea. En cualquier caso, el que está haciendo un "negociazo" que es para hacérselo mirar, es el que te alquila por 600 € al mes una vivienda por la que ahora no te darían más de 25.000. No sé si es que tu inquilino es insolvente, le persigue el FBI, o no tiene ni idea de finanzas o qué, pero vaya tela. Por cierto, que el precio me parece baratísimo, supongo que es una población pequeña... pero incluso aunque sea un pueblo, menudo chollo de compra.
    La casa alquilada es un cuarto piso sin ascensor y tiene unos 60 m2. Cuando mi mujer se quedó embarazada nos pareció que sería complicado vivir ahí con un bebé. La actual es mucho más grande, más céntrica, es un primero... nada que ver.

    Lo de los 600€ es porque la alquilo por días, no por meses y, aunque me supone mucho más trabajo, alquilándolo por meses apenas podría sacarle 250-300€.

    Aquí no es raro comprar pisos por esos precios, de hecho mi madre vende uno por 22.000 € y no es que se maten por él precisamente.

    2) Tienes la hipoteca en un banco donde parece ser que no tienes ninguna nómina, de lo contrario no se explica que te frían a comisiones. En general, todos los bancos, si domicilias la nómina y no digamos si además tienes una hipoteca con ellos, te eximen de comisiones. Así que eso es un asunto a corregir pero YA. Y si hay que mandarles a esparragar, se les manda...

    3) Un 2,90% es mucho, aunque sea fijo. A mí me parece un atraco a mano armada. Seguramente ese banco "maltratador" te embaucó con cantos de sirena... qué tranquilo vas a estar, jo, jo... los que van a estar tranquilos durante 30 años van a ser ellos, sacándote hasta el tuétano.
    Aquí se juntan varios factores. Sí que tenemos las nominas en el banco junto con la hipoteca, pero en la negociación conseguimos que nos diesen el 100% del importe y nos pareció un beneficio importante respecto a otros bancos. Respecto al 2,90 nos pasó igual, elimporte era "poco", 64.000 €, nos dieron el 100%, el resto de bancos rondaba entre el 2 o 2,50, pero a efectos de cuota la diferencia es muy poca. Además fueron los únicos que nos daban también el préstamo para la reforma a 10 años con un 3,90%.

    En general creo que hicimos buen negocio. Tenemos el piso que nos encantaba, reformado entero a nuestro gusto y con dos cuotas, creo, razonablemente bajas.

    4) No sé si has tenido en cuenta que, en caso de que estés desgravando la vivienda, puedes amortizar hasta 9.000 euros anuales y meter esa cantidad en la desgravación del IRPF. Está claro que tampoco tienes una situación muy desahogada y cada uno con su dinero hace lo que quiere, pero según dices, ahorras mensualmente más o menos lo mismo que tienes de cuota. Si todos los años, el ahorro anual lo metes en amortizar plazo de hipoteca, te la ventilas en 14 años en lugar de en 28... y no pierdes desgravación fiscal. Otra cosa, claro, es que la compra de esa vivienda ya no tuviera derecho a desgravación en base a la fecha de compra (no sé exactamente a partir de que año ya no se puede)...

    5) Por otro lado, si hay que elegir entre qué crédito amortizar, está claro que el de la reforma dado que a) es menos cantidad y b) te cobran mayor interés.
    Desgravar la vivienda era posible en compras realizadas antes del 1 de enero de 2014 creo recordar. Esto fue 2017, asi que no nos influye.

    Eso pienso yo, que lo mejor es quitar primero el crédito reforma y con el ahorro habitual añadiendo la cuota que dejo de pagar atacar la hipoteca.

    6) Finalmente, con un crío recién llegado a este mundo, yo pensaría muy bien donde metía la pasta ahorrada. Porque, ya verás, con tu hijo, tus gastos van a aumentar SÍ o SÍ. Y sólo faltaría que a estos de Mintos les diera por no devolverte lo prestado... todos a la vez. Me parece, y no te ofendas, por lo que dices parece que Mintos es como lo del cuento de la lechera. Ten en cuenta que los cántaros de leche... algunas veces... se rompen.
    Eso es algo sobre lo que me gustaría saber vuestra opinión/experiencia con Mintos. Si la cosa va bien, es una ayuda considerable ahorrar y que ese ahorro vaya rentando, pero no sé hasta qué punto es un riesgo grande. Por más que leo sobre el tema, no encuentro más que posts en los que hablan muy bien y dicen que la seguridad es muy alta. Pero no sé si el interés que me genere en estos 3-4 años compensa el riesgo que pueda tener.

    Gracias!

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  12. #17
    Fecha de Ingreso
    octubre-2019
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    Predeterminado

    Hola Augur,

    Le sacas un 30% al año a la vivienda alquilada, le sacas un 10% al año a Mintos, estás pagando dos créditos, estás volviendo a formar el colchón de seguridad y todavía te sobran 250€ al mes... ¿qué ayuda necesitas?

    Yo creo que vas bien y que eres tú el que debiera explicarnos cómo se llegan a hacer esos negociazos, sobre todo el inmobiliario
    Dicho así parece que esté haciendo magia financiera, pero nada más lejos.

    El 30% que le saco a la vivienda me supone un trabajo extra considerable, ya que lo alquilo por días en vez de por meses. El piso me salió muy barato porque es un cuarto sin ascensor de 60 m2 en un barrio regulero. Pero para gente que viene dos días a una boda, o tres días a hacer un cursillo es más que suficiente, les sale barato y yo le gano bastante más.

    El 10% de Mintos no tiene ningún mérito. Meto el dinero, lo pongo automático y todos los días me mandan un email con las ganancias y el % de interés que estoy consiguiendo.

    Gracias!
    Última edición por carlosph; 10-oct-2019 a las 17:58

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  14. #18
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    Predeterminado

    En este caso, si estas cobrando 600€/mes por una casa valorada en 25.000€, algo no me cuadra; o la valoración que se hace de la casa esta fuera de mercado por que lo valoras por los suelos o el alquiler que te están pagando está fuera de mercado porque está por las nubes.

    Si estas consiguiendo un 28.8% de rentabilidad del alquiler de una casa, creo que has hecho la inversión de tu vida y claramente no lo puedes vender!
    Entiendo que lo que no te cuadra se aclara sabiendo que el alquiler es por días en vez de por meses, por lo que la rentabilidad es muy buena, pero a costa de un trabajo extra que tengo que hacer para obtenerlo.

    Gracias!

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