Pensando en la compra para alquilar, mis reflexiones

[refciao]

Hola a todos.

Como algunos leeríais en mi post de presentación, actualmente tengo una cartera de acciones que me proporciona unos 1000 Euros mensuales de dividendo. Por lo cual llevo ya 1 año más o menos planteandome la opción de comprar una vivienda para alquilar.

Cuando vivia de alquilar a mediados de los años 2000, mi casero tenía 16 pisos alquilados. Siempre senti curiosidad por como había llegado a ese punto y el me conto que empezo comprando pisos poco a poco. Trabajaba de funcionario por lo que tenía bastante tiempo libre que dedicaba a mirar inmuebles y los fines de semana salía de ruta a ver que piso podía cazar.

Que yo recuerde tenía pisos en Santander, Bilbao, Torrelavega, Gijón, Oviedo, Avilés, Ferrol y A Coruña. Os parecera raro esta distribución, pero es que a el no le gustaba comprar todos en el mismo sitio y además solo compraba si lo tenía muy, pero que muy claro.

Tenía hipoteca aún pendiente de varias viviendas, pero me contaba que pronto se la quitaría.

Pues bien este hombre parece que también aplica los mismos principios que los que compramos en Bolsa para largo plazo, diversificación de lugares y diversificación temporal de compras. Al final resulta que lo de los pisos es más parecido a lo de la bolsa de lo que pensamos.

Pues bien una vez contado esto, os cuento mi caso en concreto. Empece hace más o menos 1 año a rastrear pisos por internet, no me quede solo con la ciudad en la que vivo sino que mire en ciudades cercanas también(hasta a 2 horas aproximadamente en coche). No es fácil hacerlo, porque lleva mucho tiempo, muchas consultas en Google Maps y muchas llamadas de teléfono para informarme.

Yo como en la bolsa, sigo una estrategia definida, busco pisos de 2 habitaciones, 2 cuartos de baño, cocina independiente y que tengan como mucho 10-12 años. La plaza de garaje no es tan importante salvo que el piso este en el centro, centro de la ciudad ya que ahora muchísima gente jovén no tiene coche y por lo que estoy observando prefieren pagar menos y que el piso no tenga plaza de garaje.

Por lo que veo no vale mucho la pena ir a inmobiliarias, aportan poco, es como consultarle al director del banco que acciones comprar. Creo que todos me entendeis.

Después en cuanto al precio hay que buscar rentabilidades del entorno del 8-10% brutas, sino creo que no merece la pena lo que os vais a complicar la vida.

Tengo un piso "finalista" para comprar, del año 2007 en una ciudad de provincias en torno a los 100.000 habitantes. Casi sin uso y quedaría por 45.000 Euros. Le habría que poner la cocina. El piso es un embargo de entidad bancaria.
Esta a solo 5 minutos andando del centro de la ciudad, se podría alquilar en 420 Euros.

Más o menos el resultado en números sería:

420 * 12 = 5040 Euros ganancia bruta alquiler.

250 Euros Seguro de impago de alquiler.
200 Euros Seguro del piso.
200 Euros IBI.
500 Euros comunidad.
500 Euros desperfectos.

Aproximadamente el resultado serían 3400 Euros al mes.

Los costes del piso son 45000 Euros + 4000 Euros ITP compra + 6000 Euros cocina + 2000 Euros amueblar = 55000 Euros

Nos daría una rentabilidad neta del 6,2% que para mi esta bastante bien.

La ventaja de la inversión en los pisos respecto a las acciones es el apalancamiento que me permiten las hipotecas a tipos de interes ridículos.

Con disponer de 20000 Euros en efectivo podría realizar la compra del piso, y pagar una hipoteca de risa al mes.

Espero vuestras opiniones sobre el alquiler y ya os ire contando mis progresos.

[kiku]

A priori no parece un mal negocio.
Si esta en una buena zona, y es facil de alquilar, yo creo que puede ser una buena oportunidad.
Por otro lado, la rentabilidad que marcas creo que debe ser un poco más baja. Por un lado, no has incluido el pago de intereses de la hipoteca, eso te resta rentabilidad, y en segundo lugar el beneficio cotiza en el IRPF como rentas del trabajo, creo que es así, aunquees verdad que hay algunas deducciones y eso.

Mucha suerte con este nuevo negocio.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Bienvenido al Foro, refciao. Y enhorabuena por la cartera, está muy bien.

Me parece una inversión razonable, porque el riesgo es bajo.

Pero además de lo que te dice kiku ten en cuenta que tienes que pensar que es poco probable que esté ocupado constantemente, así que algún mes no habrá ingresos.

Otro dato que tendría en cuenta es que ese piso se podría comprar sin entrada y pagando una mensualidad de 420 euros al mes con una hipoteca a 12 años al 1,5% Con esto quiero decir que existe la posibilidad de que los inquilinos decidan comprar, y se vaya reduciendo el número de potenciales inquilinos, con lo que el alquiler vaya bajando.


Así que desde tu punto de vista, me parece una inversión razonable. Yo preferiría comprar más acciones, pero entendiendo que quieres diversificar esta inversión es razonable.

Desde el punto de vista del posible inquilino lo que tendríamos que tener en cuenta es que con esas cifras lo razonable es comprar otro piso similar a ese, y no pagar ese alquiler. Seguramente encontrarás inquilinos, pero con este razonamiento quiero decir que el potencial de subida del alquiler lo veo limitado.

¿Te has decidido ya?

¿Qué tipo de inquilino tendrías?


Saludos.

[refciao]

Hola,

Bienvenido al Foro, refciao. Y enhorabuena por la cartera, está muy bien.

Me parece una inversión razonable, porque el riesgo es bajo.

Pero además de lo que te dice kiku ten en cuenta que tienes que pensar que es poco probable que esté ocupado constantemente, así que algún mes no habrá ingresos.

Otro dato que tendría en cuenta es que ese piso se podría comprar sin entrada y pagando una mensualidad de 420 euros al mes con una hipoteca a 12 años al 1,5% Con esto quiero decir que existe la posibilidad de que los inquilinos decidan comprar, y se vaya reduciendo el número de potenciales inquilinos, con lo que el alquiler vaya bajando.


Así que desde tu punto de vista, me parece una inversión razonable. Yo preferiría comprar más acciones, pero entendiendo que quieres diversificar esta inversión es razonable.

Desde el punto de vista del posible inquilino lo que tendríamos que tener en cuenta es que con esas cifras lo razonable es comprar otro piso similar a ese, y no pagar ese alquiler. Seguramente encontrarás inquilinos, pero con este razonamiento quiero decir que el potencial de subida del alquiler lo veo limitado.

¿Te has decidido ya?

¿Qué tipo de inquilino tendrías?


Saludos.

Hola Gregorio.

Pues sigo mirando, lo de los pisos es como la bolsa los hay que mirar muy mucho. Hay buenas oportunidades de los embargados de los bancos, pero lleva tiempo estudiar todas las opciones y ver como se encuentran, conocer vecindario, etc. Te puedo decir que acertar al 100% es casi imposible.

El tipo de inquilino es alguién que este en la ciudad de paso, entre 6 meses y 1 año. Ese tipo de gente logicamente no compra piso porque no le compensa. Por eso lo compro de 2 habitaciones, de 1 habitación se queda algo escaso y por lo que he estado investigando muchos inquilinos aunque seán ellos solos quieren 2 habitaciones por si algún día tienene visita o para poner simplemente cosas en ella. Por supuesto el alquiler sería con seguro de alquiler.

La verdad es que el tema del alquiler es muy complicado, pero si compras a buen precio con un margen de seguridad alto no deberías tener problema.

En mi familia se han dedicado al alquiler de inmuebles y algo a la promoción inmobiliaria, así que algo estoy familiarizado con el tema.

Un consejo que le doy a todo el mundo es mirar la edad del inmueble, lo ideal es que tenga menos de 10 años y nunca más de 20 años. Después si se quiere volver a vender su precio suele caer en picado, hablo de ciudades pequeñas o medianas , no Madrid o Barcelona evidentemente.

[MIGU1067]

Yo tengo un piso actualmente con inquilinos, tus números son buenos, mi piso lo compré durante el boom por lo que estoy en pérdidas latentes si quisiera vender, pero de la misma manera que bajó el precio del piso a venta también bajo la hipoteca a tipo variable.

A precios de hoy de lo que vale a mercado mi piso, tal vez le sacaría un 4% (con hipoteca pagada)


Entonces actualmente con los ingresos del alquiler pago todos los gastos así cuando vaya a jubilarme el piso estará más o menos pagado o al menos podré hacer dinero de un 80 % de él, una cosa que sí hago es contratar una póliza de seguro de impago de inquilinos que te cubre no recuerdo de 5 a 7-9 meses de meses no cobrados y asistencia legal para desahucio actualmente con ARAG pago 193 eur año, ya la utilicé una vez pero con otra compañía y me sirvió para el desalojo ahí el tiempo depende del juzgado que te toque pero como la compañía te tiene que pagar las mensualidades se esfuerza por echar al inquilino, si tienes contrato no hay problema, con las lógicas molestias . Mi inquilino se fué debiendo dos meses pero no pude entrar al piso hasta el desalojo oficial por lo que cobré al final 5 o 6 meses.

La inversión en alquiler me parece buena opción, a toro pasado si hubiera comprado 5 pisos el año 2.000 (en vez de 2 el año 2004) pagando solo las entradas y lo podría haber hecho con el capital que tenía entonces de 75.000 eur los podría haber hipotecado a 20 años y con el alquiler pagar la hipoteca , ahora los tendría todos pagados...pero como digo inversión a toro pasado no sirve.

Yo tenía la idea más de centrarme en alquiler más que en bolsa hace 15-20 años pero la crisis del ladrillo me trastocó un poco la estrategia y la bolsa y los depósitos de alta rentabilidad me alejaron de los pisos y también el ambiente de depresión generalizada y los alquileres a la baja.

Actualmente el problema de tener mucho alquiler , o todo tu patrimonio en alquiler, es la pirámide poblacional aunque la inmigración puede compensar esto. Es una apuesta...... dentro de 20 años hablamos.

Pero es una opción interesante para diversificar, lo que pasa también es que si tienes muchos pisos eso sí que te da trabajo y dolores de cabeza.

[rafa]

Hola Gregorio.

Pues sigo mirando, lo de los pisos es como la bolsa los hay que mirar muy mucho. Hay buenas oportunidades de los embargados de los bancos, pero lleva tiempo estudiar todas las opciones y ver como se encuentran, conocer vecindario, etc. Te puedo decir que acertar al 100% es casi imposible.

El tipo de inquilino es alguién que este en la ciudad de paso, entre 6 meses y 1 año. Ese tipo de gente logicamente no compra piso porque no le compensa. Por eso lo compro de 2 habitaciones, de 1 habitación se queda algo escaso y por lo que he estado investigando muchos inquilinos aunque seán ellos solos quieren 2 habitaciones por si algún día tienene visita o para poner simplemente cosas en ella. Por supuesto el alquiler sería con seguro de alquiler.

La verdad es que el tema del alquiler es muy complicado, pero si compras a buen precio con un margen de seguridad alto no deberías tener problema.

En mi familia se han dedicado al alquiler de inmuebles y algo a la promoción inmobiliaria, así que algo estoy familiarizado con el tema.

Un consejo que le doy a todo el mundo es mirar la edad del inmueble, lo ideal es que tenga menos de 10 años y nunca más de 20 años. Después si se quiere volver a vender su precio suele caer en picado, hablo de ciudades pequeñas o medianas , no Madrid o Barcelona evidentemente.

Yo es que lo de comprar un piso de 10 años "antes de que se devalúe", no lo veo. Yo prefiero comprarlo ya devaluado, y luego si lo vendo, ya lo vendo mas barato también (se lo que tengo). A mi me preocupan mas otras cosas como el estado, ubicación (cercanía a buses, metro, colegios, supermercados, etc.) nº baños y habitaciones, cocina, si el ascensor llega al garaje, rellanos, terraza,gastos de comunidad, IBI, calefacción/agua caliente, obras que se hayan hecho el en edificio recientemente...

Entendería que dijeses que los pisos viejos dan mas problemas (aunque para eso están los seguros del hogar)

No sé, sólo es mi opinión

[Solfe]

Hola a todos.

Como algunos leeríais en mi post de presentación, actualmente tengo una cartera de acciones que me proporciona unos 1000 Euros mensuales de dividendo. Por lo cual llevo ya 1 año más o menos planteandome la opción de comprar una vivienda para alquilar.

La ventaja de la inversión en los pisos respecto a las acciones es el apalancamiento que me permiten las hipotecas a tipos de interes ridículos.

Con disponer de 20000 Euros en efectivo podría realizar la compra del piso, y pagar una hipoteca de risa al mes.

Espero vuestras opiniones sobre el alquiler y ya os ire contando mis progresos.

Hola Refciao,

Leí tu caso y me parece una opción interesante. no puedo valorar ese tipo de alquiler, comentarte que también he estado planteándome la misma operación pero con un tipo de alquiler más estable, un estudio para parejas o personas solas, máximo con un hijo. Teniendo un inmueble finalista y con una rentabilidad esperada (si todo va según el plan claro) algo superior a la que comentas >7% neto al año. Que sería básicamente la motivación para conseguir un aumento de rentas.

Puntos que he encontrado y alguna conclusión, nada definitivo:

1. La clave, tal y como dices: el uso del apalancamiento y la gestión del riesgo. No endeudarse más de lo que uno podría liquidar de un plumazo por si se produjera un cisne negro o que los dividendos de la cartera pudieran cubrir el préstamo.

2. Motivaciones: diversificar y sobre todo aumentar las rentas anuales un 25% o más de lo que consigo por dividendos, tratar de acelerar la bola de nieve ya que parto de una cartera mucho menor.

3. Conclusión: resulta que incluso consiguiendo un 7-8% neto (que es muchísimo) y a pesar de que a un año vista aumentaría mucho las rentas recibidas (inmueble + dividendos de una cartera menor), cuando comparo las dos decisiones de inversión a 10-12 años

Seguir con la cartera (sin inmuebles) VS desinvertir parte para adquirir vivienda son dos opciones que, prácticamente, acaban ofreciendo las mismas rentas por dividendos. La evolución natural de la cartera al final alcanza a la opción de adquirir un inmueble + continuar con una cartera algo mermada. Incluso logrando una bajada de precio del inmueble de un 10% - 20% del precio que ahora ya ofrecería ese 7% neto por alquiler.

De todos modos sigo buscando porque, como decías, se requiere hacer muchas valoraciones, aprender, conocer zonas, etc. Y aprendo bastante sobre las posibilidades de compra, financiación, etc. Y afianza la confianza en la inversión en empresas a través de la bolsa.

El caso es que para alguien con una cartera que ya ha alcanzado la masa crítica deseada lo veo una opción interesante. Pero para quien, como en mi caso, pretende mejorar la rentabilidad para alcanzar esa masa crítica, resulta que todos los números me indican que seguir con acciones tiene el mismo resultado final. De hecho obtuve conclusiones parecidas al valorar traspasos de negocios y otras inversiones.

Tras muchas dudas he comunicado a la inmobiliaria que no me interesa el inmueble pese a la rentabilidad que iba a obtener. Salvo que decidieran bajar mucho el precio opción que doy por descartada.

Respecto a la estimaciones que me llevan a esa conclusión, evidentemente, si el stock picking se comportara peor de lo esperado los números cambiarían, al igual que si el inmueble diera algún problema: ocupación, reparaciones, etc...

Saludos y suerte con ello

[Invertirenbolsa]

Hola,

Solfe, otro tema a tener en cuenta es que cada vez sale mejor dejar de pagar el alquiler y pedir una hipoteca, y cada vez lo hace más gente.

Es decir, en teoría con tipos de interés tan bajos comprar una vivienda para alquilar sale mejor que cuando los tipos están más altos.

Pero lo que pasa es que eso también es cierto para los que ahora están pagando un alquiler: les sale mejor comprarse una casa similar, y "pagarse" a sí mismos el alquiler que ahora le están pagando a otro.

Los alquileres siguen muy caros en relación a los sueldos, y por eso sigo viendo potencial de bajada en los alquileres.


Saludos.

[twin]

Hola.

Mi madre tiene dos pisos en alquiler y desde mi experiencia desaconsejo esta opción. Todo son problemas y gastos.
Acaban de irse los inquilinos de uno de los dos pisos. Nos hemos encontrado con muchos desperfectos y una suciedad espantosa. Ahora tenemos que limpiarlo, pintarlo y amueblarlo prácticamente entero. Eso quiere decir que llevará su tiempo en volverlo a alquilar.

Yo en cambio tengo mi cartera de acciones y varios fondos de inversión. Todo mi patrimonio en renta variable y por lo tanto intangible. No lo puedo tocar, nadie sabe lo que tengo pero estoy muy tranquilo con mis inversiones. Mis acciones no se ensucian, no se pintan, no son de segunda mano, no se estropean…. Es cierto que tienen su riesgo, pero bien diversificado como solemos hacer por aquí, el riesgo es mínimo.

Nunca he tenido que reclamar a mi broker que me pague el dividendo pero cada mes tengo que llamar a los inquilinos para recordarles la mensualidad.

Para mi tener una vivienda en alquiler no son rentas pasivas porque lleva su trabajo y muchos dolores de cabeza.

[MIGU1067]

Hola.

Mi madre tiene dos pisos en alquiler y desde mi experiencia desaconsejo esta opción. Todo son problemas y gastos.
Acaban de irse los inquilinos de uno de los dos pisos. Nos hemos encontrado con muchos desperfectos y una suciedad espantosa. Ahora tenemos que limpiarlo, pintarlo y amueblarlo prácticamente entero. Eso quiere decir que llevará su tiempo en volverlo a alquilar.

Yo en cambio tengo mi cartera de acciones y varios fondos de inversión. Todo mi patrimonio en renta variable y por lo tanto intangible. No lo puedo tocar, nadie sabe lo que tengo pero estoy muy tranquilo con mis inversiones. Mis acciones no se ensucian, no se pintan, no son de segunda mano, no se estropean…. Es cierto que tienen su riesgo, pero bien diversificado como solemos hacer por aquí, el riesgo es mínimo.

Nunca he tenido que reclamar a mi broker que me pague el dividendo pero cada mes tengo que llamar a los inquilinos para recordarles la mensualidad.

Para mi tener una vivienda en alquiler no son rentas pasivas porque lleva su trabajo y muchos dolores de cabeza.

La única forma de hacerlo que me parece bien es comprar los pisos con hipoteca e ir pagándolos para tenerlos pagados en 20 años con las rentas recibidas, pero como dices esto en sí es un trabajo y requiere ser joven y bastante lanzado así te puedes capitalizar desde la nada. Pero los contratiempos pueden ser constantes.