Alquiler para estudiantes o bolsa (qué original)

[Aurelia]

Hola a tod@s,

Estoy dándole vueltas al tema y me vendría muy bien valorar otras opiniones.

Vivo en una ciudad muy pequeña donde no existen practicamente pisos de alquiler, a todo el mundo le ha dado por comprar pisos para alquiler turístico y no hay pisos para alquiler "normal".

Por otra parte es una ciudad donde hay muchos universitarios que se tienen que meter en los poquísimos pisos que hay de alquiler, las condiciones de los pisos son horrorosas y la decoración es digna de una serie de terror.

He encontrado un piso que, aparentemente, es un chollo. Es un piso de herencia y los herederos necesitan dinero cuanto antes. Es un sexto con ascensor, calefacción central y muy céntrico, no hay que hacer reforma. Tiene 3 habitaciones y se podría alquilar muy fácilmente por 150/200€ cada habitación.

La comunidad con la calefacción incluida son 98€ y el IBI 270€. El portar está recién reformado y puesto el ascensor.

El precio es de 67.000€ y lo considero muy barato respecto al mercado en la ciudad donde he visto 4º sin ascensor por 70.000€ y perores condiciones.

Actualmente tengo prácticamente esa misma cantidad en acciones y no me dan, ni de lejos, 600€ al mes (más bien la mitad).

Mi duda es: ¿meto los 67.000 en bolsa o compro el piso y lo alquilo a estudiantes?, no necesitaría pedir hipoteca podría sacar 30.000€ de fondos de inversión y dispongo de otros 50.000 de una herencia reciente que están sin utilizar esperando a que me decida sobre qué hacer, además estoy pagando otra (la de mi vivienda habitual) y no creo que me dieran más.

También me preocupa que estalle la burbuja del alquiler turístico y todos los pisos pasen al mercado de alquileres normales y entonces ya no se alquilaría tan fácilmente porque aumentaría muchísimo la competencia y esos pisos si están "decentes" en cuanto a decoración y condiciones (que el mio por supuesto también lo estaría).

Os agradecería mucho conocer vuestras opiniones a ver si alguien ve algo que no estoy teniendo en cuenta y me decido ya de una vez.

[refciao]

Hola a tod@s,

Estoy dándole vueltas al tema y me vendría muy bien valorar otras opiniones.

Vivo en una ciudad muy pequeña donde no existen practicamente pisos de alquiler, a todo el mundo le ha dado por comprar pisos para alquiler turístico y no hay pisos para alquiler "normal".

Por otra parte es una ciudad donde hay muchos universitarios que se tienen que meter en los poquísimos pisos que hay de alquiler, las condiciones de los pisos son horrorosas y la decoración es digna de una serie de terror.

He encontrado un piso que, aparentemente, es un chollo. Es un piso de herencia y los herederos necesitan dinero cuanto antes. Es un sexto con ascensor, calefacción central y muy céntrico, no hay que hacer reforma. Tiene 3 habitaciones y se podría alquilar muy fácilmente por 150/200€ cada habitación.

La comunidad con la calefacción incluida son 98€ y el IBI 270€. El portar está recién reformado y puesto el ascensor.

El precio es de 67.000€ y lo considero muy barato respecto al mercado en la ciudad donde he visto 4º sin ascensor por 70.000€ y perores condiciones.

Actualmente tengo prácticamente esa misma cantidad en acciones y no me dan, ni de lejos, 600€ al mes (más bien la mitad).

Mi duda es: ¿meto los 67.000 en bolsa o compro el piso y lo alquilo a estudiantes?, no necesitaría pedir hipoteca podría sacar 30.000€ de fondos de inversión y dispongo de otros 50.000 de una herencia reciente que están sin utilizar esperando a que me decida sobre qué hacer, además estoy pagando otra (la de mi vivienda habitual) y no creo que me dieran más.

También me preocupa que estalle la burbuja del alquiler turístico y todos los pisos pasen al mercado de alquileres normales y entonces ya no se alquilaría tan fácilmente porque aumentaría muchísimo la competencia y esos pisos si están "decentes" en cuanto a decoración y condiciones (que el mio por supuesto también lo estaría).

Os agradecería mucho conocer vuestras opiniones a ver si alguien ve algo que no estoy teniendo en cuenta y me decido ya de una vez.

Yo conozco bien el mercado de alquiler y te puedo dar unos cuantos consejos y responder dudas.

En primer lugar si puedes pon la ciudad que es, para valorar más que nada. No se si has visto las estadisticas de los universitarios, pero en la mayoría de ciudades los campus van a menos a pasos agigantados, por lo que en unos años te podrías quedar sin clientes.

Ahora mismo muchos estudiantes van a residencias universitarias, en la mayor parte de ciudades están construyendo más. En mi época por ejemplo todos ibamos para pisos, pero ahora parece ser que están cambiando las cosas.

El problema de los pisos es que son activos iliquidos, en muchos casos los llamados pisos "cuentame" son practicamente invendibles. Salvo que el precio sea regalado, para que te hagas una idea es dificil vender pisos de más de 20 años, salvo claro esta Madrid, Barcelona, Palma, etc.

No te fies de los precios de venta en los portales, muchos pisos viejos se venden por mucho menos de lo que anuncian.

Conozco uno que compra pisos de este tipo para alquilar a estudiantes, me dice que la inversión en ellos es como comprar preferentes perpetuas, sabe que nunca se va a poder deshacer de esos pisos, salvo a precios de saldo.

El alquiler a varios estudiantes aunque en principio es más seguro porque suelen pagar, también es lioso. Es frecuente que alguno se te largue a mitad del curso y te deje colgado, perdiendo el alquiler de esa habitación. Suele pasar y es difícil a mitad de curso encontrar otro estudiante.

Cualquier duda como te digo la comentamos.

[Aurelia]

Muchas gracias por tu respuesta.

La cuidad es Cuenca, en el futuro las cosas puede que sean diferentes pero ahora mismo te aseguro que hay colas por encontrar una habitación de estudiante esté como esté.

Una amiga puso un anuncio de alquiler de una habitación y el mismo día recibió más de 15 whatssap reservándola sin verla!!!!, pero tienes razón en que hay que pensar en el largo plazo, también puede pasar que los pisos de alquiler turístico pasen a alquiler de estudiantes y haya sobresaturación......

Agradezco y valoro mucho tu opinión.

[kiku]

Si alquilas las 3 habitaciones durante 10 meses, no creo que puedas tenerlas alquiladas los 12 meses, sale un total de 6.000€, eso contando que se alquilen en 200€ cada una.
El total del IBI, mas los gastos de comunidad y calefacción son 1.446€.
Esto te deja un beneficio neto de 4.554€. Eso sin contar seguro, alguna reforma, gestoría, etc. Que puede que uses o no.

El beneficio anual es de aproximadamente el 6,8%, haciendo estos cálculos, que me imagino que seran un poco menos cuando sumes derramas, obras, impuestos, etc. Pero a priori parece que hay un buen retorno sobre el capital.

[refciao]

Muchas gracias por tu respuesta.

La cuidad es Cuenca, en el futuro las cosas puede que sean diferentes pero ahora mismo te aseguro que hay colas por encontrar una habitación de estudiante esté como esté.

Una amiga puso un anuncio de alquiler de una habitación y el mismo día recibió más de 15 whatssap reservándola sin verla!!!!, pero tienes razón en que hay que pensar en el largo plazo, también puede pasar que los pisos de alquiler turístico pasen a alquiler de estudiantes y haya sobresaturación......

Agradezco y valoro mucho tu opinión.

Mira que casualidad. Hace unos meses hablando con un conocido, también me comento lo de la facilidad para alquilar un piso en Cuenca comparado con otras ciudades. El se compro 2 apartamentos en la zona norte de Cuenca (calle Rodolfo LLopis) mismo al lado del campus Universitario, en una zona que hay 6 edificios relativamente nuevos bastante grandes.

Lo bueno de Cuenca es que tiene juntos el Hospital y el Campus Universitario, por lo que un piso cerca de esas zonas se puede alquilar muy facilmente.

Siempre se hay que fijar en eso, en ciudades pequeñas los pisos al lado de zonas con movimiento como Hospitales o Universidades, son un valor seguro.

Yo si lo comprara en esa zona, casi me fijaría más en la gente del hospital que en los universitarios. En el Hospital hay mucho personal eventual, que van a llamar de listas y que va a estar a temporadas en Cuenca. Por lo que si lo alquilas por habitaciones quizás puedas poner un precio algo más alto, digamos 250 por habitación, y puedes ponerle tu Internet con WIFI que eso es lo que quiere la gente. Si te sacas sobre 750 al mes estaría muy bien, para eso ya te digo que este al lado del Hospital y que se pueda ir andando al mismo. Después en el Hospital tienen tablones con alquileres de pisos y habitaciones, eso lo tienen en todos.

Cuenca tiene otra cosa buena a pesar de tener pocos habitantes, esta bastante lejos de la ciudad más próxima, eso implica que los trabajadores que tengan que ir a Cuenca tienen que alquilar allí. Si por ejemplo Albacete estuviera a 20 minutos, al tener mas servicios, mucha gente viviría en Albacete y se desplazaría a Cuenca trabajar. Esto es otra cosa a fijarse.

[Augur]

No voy a entrar a valor el piso como inversión, pero sí me gustaría darte mi opinión respecto a invertir esos 67.000€ en bolsa o en el piso. A priori parece que tienes que hacer la comparación entre esos 450€/600€ al mes del piso y los 300€ al mes que te darían las acciones a poco que tengan un 5% de RPD. Pero:

-No creo que vayas a invertir los 67.000€ en una única acción, por lo que ese capital en bolsa estará mucho más diversificado.

-Puedes comprar y vender las acciones con un click y pocos gastos. La casa no será tan fácil.

-Ante cualquier necesidad o rotación, no tienes porqué vender todas las acciones, sino la parte que te convenga. La casa no la puedes vender a trozos, es todo o nada.

-No creo que alquiles la vivienda durante todo el año si es a estudiantes; tendrás meses en blanco y gente que lo deja a mitad de curso como te han dicho. Si quieres evitar eso y lo alquilas para vivienda habitual, no podrás cobrar tanto y la rentabilidad no será tan aparente.

-No creo que puedas subir el alquiler en la misma medida que las empresas suben los dividendos. En pocos años puede ser que las acciones alcancen a ese alquiler y a partir de ahí el hueco entre ambos crezca sin parar.

-Lo alquiles o no, los gastos e impuestos estarán ahí cada cierto tiempo, irremediablemente, solamente por ser propietario/a de la vivienda. Si mantienes las acciones en un broker sin custodia (cosa muy fácil y recomendable), solamente pagarás impuestos por los dividendos cobrados.

Al final, todo se reduce a que yo veo las acciones más comodas, seguras y rentables a largo plazo como activo. No digo que no se pueda invertir en vivienda, pero yo no lo haría a costa de invertir en acciones. Incluso veo más lógico invertir en acciones que invierten en inmuebles para alquilar que hacerlo yo mismo. Entiendo el encanto y la atracción de ser dueño de una vivienda para alquilar, pero si estamos aquí para sacar la mejor rentabilidad con el menor esfuerzo, no deberíamos tener demasiado apego a un cierto tipo de activo.

[Aurelia]

Muy interesante Augur, muchas gracias por responder, me estás haciendo pesar.

[refciao]

No voy a entrar a valor el piso como inversión, pero sí me gustaría darte mi opinión respecto a invertir esos 67.000€ en bolsa o en el piso. A priori parece que tienes que hacer la comparación entre esos 450€/600€ al mes del piso y los 300€ al mes que te darían las acciones a poco que tengan un 5% de RPD. Pero:

-No creo que vayas a invertir los 67.000€ en una única acción, por lo que ese capital en bolsa estará mucho más diversificado.

-Puedes comprar y vender las acciones con un click y pocos gastos. La casa no será tan fácil.

-Ante cualquier necesidad o rotación, no tienes porqué vender todas las acciones, sino la parte que te convenga. La casa no la puedes vender a trozos, es todo o nada.

-No creo que alquiles la vivienda durante todo el año si es a estudiantes; tendrás meses en blanco y gente que lo deja a mitad de curso como te han dicho. Si quieres evitar eso y lo alquilas para vivienda habitual, no podrás cobrar tanto y la rentabilidad no será tan aparente.

-No creo que puedas subir el alquiler en la misma medida que las empresas suben los dividendos. En pocos años puede ser que las acciones alcancen a ese alquiler y a partir de ahí el hueco entre ambos crezca sin parar.

-Lo alquiles o no, los gastos e impuestos estarán ahí cada cierto tiempo, irremediablemente, solamente por ser propietario/a de la vivienda. Si mantienes las acciones en un broker sin custodia (cosa muy fácil y recomendable), solamente pagarás impuestos por los dividendos cobrados.

Al final, todo se reduce a que yo veo las acciones más comodas, seguras y rentables a largo plazo como activo. No digo que no se pueda invertir en vivienda, pero yo no lo haría a costa de invertir en acciones. Incluso veo más lógico invertir en acciones que invierten en inmuebles para alquilar que hacerlo yo mismo. Entiendo el encanto y la atracción de ser dueño de una vivienda para alquilar, pero si estamos aquí para sacar la mejor rentabilidad con el menor esfuerzo, no deberíamos tener demasiado apego a un cierto tipo de activo.

Bien expresado.

La única ventaja del piso, es que puedes invertir sin tener el dinero mediante una hipoteca e ir pagandola con el alquiler.

La bolsa exige una serie de conocimientos mínimos que la mayor parte de la gente no tiene, por lo que a priori para esa gente es mucho más facil la inversión en inmobiliario. Realmente las inversiones fáciles no existen, puedes ganar dinero de casualidad pero para ganar dinero la mayor parte de las veces hay que saber en que se invierte y conocer bien el sistema.

[Yandidi]

Buenas tardes,
He empezado a escribir animándote a comprar y según iba escribiendo no veía más que contras.
Pros:
-Demanda de alquiler
-Precio por debajo de precio mercado
-Ascensor y portal nuevos
Contras:
-Puede llegar a ser trabajoso y quitarte tiempo

Yo me compré un piso por 50.000 euros y lo alquilé en menos de una semana por 350/mes. La inquilina paga religiosamente y no me da dolores de cabeza, pero en el momento que empiecen los problemas, más que le dinero que me puedan suponer las reformas que tenga que hacer lo que realmente me va a j*** es el tiempo que vaya a perder gestionándolo.

Así todo entiendo la inversión inmobiliaria otra manera más de diversificar el patrimonio de cada uno. En tu caso, con lo q te genera la cartera de acciones y el piso puedes darle un buen empujón a la inversión en bolsa.

[refciao]

Buenas tardes,
He empezado a escribir animándote a comprar y según iba escribiendo no veía más que contras.
Pros:
-Demanda de alquiler
-Precio por debajo de precio mercado
-Ascensor y portal nuevos
Contras:
-Puede llegar a ser trabajoso y quitarte tiempo

Yo me compré un piso por 50.000 euros y lo alquilé en menos de una semana por 350/mes. La inquilina paga religiosamente y no me da dolores de cabeza, pero en el momento que empiecen los problemas, más que le dinero que me puedan suponer las reformas que tenga que hacer lo que realmente me va a j*** es el tiempo que vaya a perder gestionándolo.

Así todo entiendo la inversión inmobiliaria otra manera más de diversificar el patrimonio de cada uno. En tu caso, con lo q te genera la cartera de acciones y el piso puedes darle un buen empujón a la inversión en bolsa.

Yo lo veo como una forma de diversificar junto con la bolsa, pero el trabajo es mucho. Me imagino que quién tenga un piso alquilado por 1500 Euros en Madrid o Barcelona no le parecera tanto. Pero claro te da el mismo trabajo un alquiler de 300 Euros que uno de 1500 Euros, una lavadora se estropea igual en cualquiera de los 2 y la diferencia es sustancial.

Cada uno tiene que valorar si tiene tiempo o no para gestionarlo, y tener en cuenta que puede tener bastantes problemas. Si tienes suerte pueden pasar años y te olvidas de que tienes inquilino pagandote todos los meses y no dandote problemas.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Creo que lo habéis resumido bien.

El piso que nos comenta Aurelia lo veo bien como compra para ser vivienda habitual, porque ese precio ya es un precio de suelo liberalizado.

Pero como inversión, le falta el crecimiento. Con los número que muy bien ha hecho kiku puede dar un 5%-7% inicial si todo va bien. Pero si no va tan bien dará menos. Y si hay problemas, dará aún menos. Y aunque vaya bien, probablemente los alquileres no van a subir.

Porque una cosa que veo es que se le da poca importancia a la burbuja de los alquileres. Es decir, hablar de 200 euros teniendo en mente las cifras actuales del mercado inmobiliario parece algo normal, pero si lo pensamos fríamente creo que 200 euros por vivir en una habitación es muchísimo dinero. Es más, que sea ya habitual alquilar habitaciones, pues creo que esa no es la sociedad que nos gustaría a todos. Es decir, las cosas están como están y para mucha gente eso le resuelve la papeleta, pero mirando al futuro creo que deberíamos vivir de otra forma.

Por eso yo creo que los alquileres están también inflados, y que en el futuro es muy difícil que suban, y es más probable que bajen.


Saludos.