Simon Property Group: Análisis fundamental y técnico (EEUU) (PR LP = 1%-3%)

[Alex_89]

Buenas a todos,

He visto en otra conversación que se hablaba de esta empresa pero todavía no tenía su proprio hilo.

Muy humildemente me limito a compartir los tremendos aportes de Mannel Perry y Snowball - miembros de la comunidad - que nos explican un poco los ratios, números y su opinión sobre la empresa.

REIT INVESTING y cómo conocí a Simon Property Group (NYSE:SPG) por Mannel Perry

Resumen y seguimiento ejercicio 2019 (incluye SPG, BPY, MRL, UNA, CSCO, MMM y XOM) por Snowball

Personalmente la he puesto en mi radar, aunque teniendo ya en cartera Brookfield Property Partners y Realty Income prefiero priorizar otros sectores más estables y defensivos.

Espero que os ayude!

Saludos.

[Lander]

Una pregunta a los que seguís la empresa. Estoy buscando el NAV (Net asset value) de la empresa, pero no lo encuentro por ningún sitio. En Merlin lo suelen poner en los informes anuales, pero en el caso de SPG no lo encuentro.

[apalacip]

Después de revisar el balance, me parece que SPG no es para mí. Actualmente tiene un debt to equity de 9, subiendo en los últimos 5 años de forma exponencial. De hecho, el equity va bajando año tras año, lo que hace que tenga un valor contable ridículamente bajo de 30$ en comparación con el precio de la acción de 145$. La acción se sustenta en la enorme capacidad generadora de rentabilidad y en forma de un espectacular cash flow, dividendos crecientes y recompras de acciones. Esto mantiene el precio a niveles muy altos, aunque tiene una gestión muy agresiva desde mi punto de vista. Con esos niveles de deuda, como encuentre un bache, puede perder el nivel crediticio y meterse en problemas gordos.
Me parece demasiado arriesgado para mí. De momento prefiero URW o klepierre, que tienen balances mucho más saneados y también rpd muy buenos, aunque no crezcan tan espectacularmente como SPG, pero a largo plazo estoy más tranquilo.

Lo que me sorprende es ver tantas opiniones en diferentes foros diciendo que tiene un balance muy saneado. He visto en foros que dicen que tiene un LTV menor de 30%, cuando a mi los cálculos me salen del orden del 90%, estoy haciendo algo mal?

[joa_pen]

Creo este hilo para comentar la evolución de esta empresa.

Por comenzar, adjunto un post de Mannel Perry muy didáctico para el que no la conozca.

https://medium.com/@mannelperry/reit-investing-1261d7df1cff

Por otro lado, adjunto algunos datos del estado actual de la misma.

PER = 19,4
Dividendo actual 5,82%
Facturación y beneficios:


Beneficio por acción previsto y real:

Alguno me dirá que en los REITs es mejor mirar el FFO, pues ahí va:

La deuda,


Consejo: al que se quiera meter a invertir en esta empresa le diría que visitara su página web que viera las localizaciones de algunas de sus centros comerciales y que los buscara en google maps. A mi me resultó de mucha ayuda para entender los assets que tienen. También puede verse en su página web: https://business.simon.com/search

Lo bueno de mirarlo en google maps, es que ves bien que hay alrededor del centro comercial, por ejemplo el de Málaga:

https://www.google.com/maps/place/Calle+Alfonso+Ponce+de+Le%C3%B3n,+3,+29004+M%C3%A1laga/@36.6706516,-4.5437744,12z/data=!4m5!3m4!1s0xd72f980415b8ff3:0x66bcc1fde9ddb1e8!8m2!3d36.656744!4d-4.4785967

[joa_pen]

Perspectiva técnica.
1.- gráfica mensual de los 5 años, dibujo lo que creo que es un soporte en 145$.

2.- gráfica diaria del último año, con el valor por debajo de la media de 200 días:

3.- gráfica diaria de los últimos 3 meses, no se ven señales de cambio de tendencia (al menos yo no los veo).

[LECTOR]

Yo la veo bajista a corto

Saludos y gracias

[joa_pen]

Un hilo de twitter con una comparativa de REITs interesante para ver en perspectiva como lo está haciendo SPG:

https://twitter.com/11Graphs/status/1214865440092180480

[Josebilbao]

Justo esta semana se ha abierto otro hilo de la misma empresa.

quizás sería conveniente unirlos para tener todo junto.

gracias por los análisis

[joa_pen]

hola,

si no es mucho preguntar, ¿cómo haces los cálculos de LTV para que te salga alrededor del 90%?

yo he estado mirando de donde sale la clasificación de S&P sobre los ratings y encontré este documento con esta tabla:

https://www.spratings.com/documents/20184/769219/BBSG+2016-MRP+Mortgage+Trust.pdf/54499750-32a2-4604-ba13-293cd440758c

Después buscando en el buscador de la página de S&P Global ratings encuentro esto. No tengo usuario así que no puedo leer la noticia, pero a fecha de 2 de diciembre de 2019 parece que le da un A/Stable/A-1

[ibex]

Después de revisar el balance, me parece que SPG no es para mí. Actualmente tiene un debt to equity de 9, subiendo en los últimos 5 años de forma exponencial. De hecho, el equity va bajando año tras año, lo que hace que tenga un valor contable ridículamente bajo de 30$ en comparación con el precio de la acción de 145$. La acción se sustenta en la enorme capacidad generadora de rentabilidad y en forma de un espectacular cash flow, dividendos crecientes y recompras de acciones. Esto mantiene el precio a niveles muy altos, aunque tiene una gestión muy agresiva desde mi punto de vista. Con esos niveles de deuda, como encuentre un bache, puede perder el nivel crediticio y meterse en problemas gordos.
Me parece demasiado arriesgado para mí. De momento prefiero URW o klepierre, que tienen balances mucho más saneados y también rpd muy buenos, aunque no crezcan tan espectacularmente como SPG, pero a largo plazo estoy más tranquilo.

Lo que me sorprende es ver tantas opiniones en diferentes foros diciendo que tiene un balance muy saneado. He visto en foros que dicen que tiene un LTV menor de 30%, cuando a mi los cálculos me salen del orden del 90%, estoy haciendo algo mal?

Hola apalacipi,

En un REIT no me fijaria tanto en el debt to equity porque los libros no reflejan el potencial que tiene un REIT ya que los activos inmobiliarios deprecian su valor en libros pero en realidad pueden valer mucho mas de lo que la contabilidad muestra. Imaginemos que si compmraste un piso hace X anyos probablemente valga mucho mas de lo que te costo...

Un saludo!

[ibex]

Aqui una explicacion en ingles:

https://www.reitinstitute.com/reit-leverage-metrics/

"Debt to Equity Ratio (D/E)
The debt-to-equity ratio is defined as:

Debt-to-Equity Ratio = Long-Term Debt / Unitholders’ Equity

At the end of 2018 Q3, the average REIT had a D/E ratio of 90%. One drawback with this metric is that the equity in the D/E ratio comes from the balance sheet, in which assets are valued at book rather than market value. Many of the properties in a REIT’s portfolio have appreciated above book value, thereby tending to undervalue equity and overstate the D/E ratio."

Si sus propiedades fueron compradas hace mucho tiempo y/o estan localizadas en prime location probablemente valgan mucho mas que lo que dice su valor en libros.

Saludos

[apalacip]

Yo donde analizó los datos es efectivamente en las cuentas de resultados de la propia empresa. Prefiero desconfiar de opiniones en la red, aunque se agradecen, claro. No he visto que den el LTV, pero sí puedo ver el balance y es donde veo que la deuda total es aprox un 90% del total de activos. Esto querría decir que prácticamente todos los activos se sustentan con pasivo ajeno y de ahí deduzco que el LTV tiene que rondar esos valores que no son muy aconsejables en un REIT. He mirado otros reits USA y no he visto en ninguno niveles tan altos, por lo que me extraña y os lo comento para que receleis un poco.
En cuanto a si al valor reflejado en libros pudiera no reflejar el valor real... Creo que si el valor real es muy diferente, deberían apuntar contablemente esa revalorización en la cuenta de resultados para que se refleje y se ponga al día el balance. Así por ejemplo lo hace URW.
Dicho esto, hay que admitir que SPG parece saber sacar el máximo rendimiento de sus activos porque los cashflows y aumentos de dividendos son envidiables, y la deuda en ese sentido ahora a corto se sustenta sin problemas. Necesariamente tienen que ser activos muy buenos, si no, no se explicaría. Pero como inversor de largo plazo creo que hay que tener en cuenta que el balance no es del todo bonito, y ponderar ese riesgo.

[ibex]

Deberian apuntar en el balance esa revalorizacion pero no todas las companyias lo hacen -diria q hay menos companyias que lo actualicen-, por ejemplo esta venta de cuatro outlets center por parte de SKT:

https://seekingalpha.com/news/3447266-tanger-sells-four-non-core-centers-sharesminus-2_1

"Records book gain of ~$44M."

Saludos

[joa_pen]

Hola apalacip, muchas gracias por la respuesta, un saludo

[pabloes87]

Hola, que te parece este centro comercial? Crees su localizacion tiene potencial? Por que?

[Coust]

Bueno, yo te dejo un link de seekingalpha que calculan varios ratios de deuda para SPG y otros reits y es de los que sale mejor parado: https://seekingalpha.com/article/431...-and-liquidity

Me cuesta seguir un poco el artículo, pero las conclusiones son que SPG es de lo mejorcito de los reits americanos en este momento en cuanto al balance. El LTV no lo calculan, quizá no sea una métrica de las típicas para reits americanos...
(La verdad es que me gustan mucho más las métricas que usan los reits americanos que las de unibail, que me parecen un lio, pero bueno, esto irá a gustos.)

En relación a las deudas de los dos, no sabría calcularte el LTV pero el ndebt/EBITDA de simon es bastante más perqueño que el de URW (creo que está en la presentación del segundo o del tercer trimestre de unibail) y rondaba los 9. Creo que el de SPG está sobre lo 6. Si aceptamos que el ndebt/EBITDA es una forma de valorar la deuda de un reit, unibal sale bastante peor parada. Seguramente lo mejor sería usar un ndebt/FFO pero...ni se me pasa por la cabeza intentar calcular el FFO de URW con el follón que tengo cada vez que intento entender los resultados.

Un saludo!

[El_Carteritas]

Hay dos hilos de SPG, se podían fusionar en uno.

[Solfe]

https://seekingalpha.com/article/4315981-reits-are-likely-to-cut-dividend-in-2020

En las conclusiones, a SPG la considera Strong Buy.

[joa_pen]

los datos del cierre de 2019:

https://seekingalpha.com/article/4321149-simon-property-group-inc-2019-q4-results-earnings-call-presentation

[Almansa]

Se me ha escapado........ mecagontó

Edito: casi media hora más tarde.... ME CAGONTÓ LO QUE SE MENEA sube un +3%.