alquiler VS bolsa

[jesus73]

Buenas noches/dias
soy nuevo por el foro y me admira vuestros conocimientos sobre el mundo financiero y de inversión. Realmente es algo totalmente desconocido para mi y os llevo leyendo varios meses.
Todo mi patrimonio siempre ha estado invertido en mi empresa y 2 pisos que tengo alquilados.
Los pisos me dan una rentabilidad en torno a un 6% anual y la empresa va bien. El tema es que tengo mucha liquidez en mi negocio y he decidido sacar sobre 250.000€ y proceder a invertirlos. Aquí empiezan las dudas:
-comprar nuevos pisos (con apalancamiento de un 50% y sobre un costo total por vivienda de 70,000€) me daría para comprar sobre 6 viviendas y creo podria sacar sobre un 6% anual +-
-empezar en el mundo de la bolsa (algo desconocido para mi)
Hay algo de positivo en los inmuebles que es el apalancamiento y algo positivo en bolsa que es la liquidez.

Tengo reunión con Abante asesores en dos semanas para ver que me cuentan.


Que hariais?
Quiero cobrar dividendos (como me proporcionan las rentas) de forma periódica, no me interesa amasar dinero.

Un saludo desde Valladolid

[Yandidi]

bendito problema!!!
Yo lo que haría es un 50-50. Ya conoces el mundo inmobiliario y te manejas.
En bolsa recomiendan hacer compras espaciadas en el tiempo, no de invertir todo a la vez, aunque yo opino que si la oportunidad es buena, hay q lanzarse. El problema que hay es que puede pasar tiempo hasta que surjan oportunidades.
Lee los libros que en el foro recomiendan y poco a poco vete entrando en bolsa. Quizás en 4 años decides vender el patrimonio que tienes en inmobiliario y meterlo todo a bolsa.
Lo que es cierto es que con cabeza tienes la capicadad de generarte unas muy buenas rentas para vivir mas
tranquilo.
Suerte!!

[gorrion1978]

Hola Jesús 73, como te comenta el compañero Yandidi, bendito problema.

Cuando te reúnas con los asesores de Abante, pregúntales si lo que te recomiendan hacer lo predican con el ejemplo, me explico, si esos asesores tienen invertido su propio patrimonio en lo que te recomienden y si la respuesta es sí, que te lo enseñen, porque un asesor que recomienda productos que luego él no tiene para su propio patrimonio, carece de credibilidad.

Si por ejemplo te recomiendan que inviertas los 250k en fondos de inversión que gestionan ellos, desconfía, cuidado, porque si le preguntas a un peluquero si necesitas un corte de pelo, siempre te dirá que sí aunque estés calvo como una bombilla.

En cuanto al consejo que te ha dado Yandidi, me parece perfecto.

No te cortes ni un pelo cuando preguntes a los asesores de Abante y les pidas que te enseñen su propio patrimonio invertido en lo que te recomienden, eso es muy importante, porque con la vergüenza ni se come ni se almuerza.

Yo le echo un morro cuando entro al banco que les dejo tiritando, les digo en su cara que no entiendo el contrato de turno, el empleado se lo lee, y a los 5 minutos me dice: "Bueno, tendré que preguntar a mi jefe porque no está claro...", ya, pues en ese momento le choqué los 5, me levanté y me fui, es mi dinero, son mis costillas trabajando y eso es sagrado, que me tomen por gili... si pregunto demasiado, me da igual, pero en cuestiones de dinero mejor tenerlo claro al 500%.

Saludos.

[jesus73]

Buenas noches/dias...

Yandidi y gorrion1978 muchas gracias por los comentarios. Siento no haber respondido antes (trabajo).
Como decís, la diversificación creo que es la base para amortiguar los riesgos y posiblemente sea la estrategia de futuro a seguir.

Tengo la reunión la próxima semana con Abante como comenté. Durante esta semana he adquirido un nuevo inmueble a la espera de que hacer con el resto de la inversión (bolsa, seguir en este sector, irme de vacaciones………)

Os explico cuales han sido mis números en ese proyecto para compartir mi forma de trabajar:

Inmueble: siempre en la misma zona. Están todas las facultades en un radio de 500 metros, hospital con 2100 personas trabajando en el y en el centro de Valladolid. El inmueble es antiguo pero reformado queda perfecto para este fin. Perteneció a personas mayores que han fallecido (herencia). La ubicación y precio de compra son absolutamente determinantes.

Precio del inmueble: 60,000€
Con Gastos añadidos: 66,000€
Reforma: 4,000€
Pago al contado: 33,000€
Letra a 15 años (1,85%): 226€


RENTABILIDAD DE 0 A AÑO 15:
Alquiler mensual: 450
comunidad mensual: 35
ibi anual: 180
letra mensual: 229

Rentabilidad año: 2029,77

Porcentaje de inversión: 6,15%


RENTABILIDAD DESPUES DE 15 AÑOS:
Alquiler: 500
comunidad: 40
ibi 220
Rentabilidad año: 5300

Porcentaje de inversión: 7,87%

RENTABILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS:

De 0 a 15 años: 1812,30
porcentaje: 5,49%

de 15 años en adelante: 4732,14
porcentaje: 7,029


Bueno, estos son los datos que manejo en esta inversión. Os contaré si el resto del capital lo sigo metiendo en ladrillo o pasamos a bolsa. Creo que diversificar es bueno (como me habéis recomendado).
Muchas gracias por vuestros comentarios. Hablamos la próxima semana……

[Solfe]

Hola Jesús,
Leyendo en diagonal el hilo, entre los gastos que tengo en cuenta para poder comparar alquiler con bolsa y saber si el precio del inmueble merece la pena, tengo en cuenta los siguientes y comparo la rentabilidad del alquiler del inmueble con la rentabilidad por dividendo.

-Hipoteca
-Impuesto ITP
-Otros impuestos anuales: IBI
-Seguros: piso + vida (si hay hipoteca) + impago rentas alquiler (desconozco si hay productos que unifiquen el del piso con impagos a buen precio)
-Comunidad
-Gastos y mantenimiento: una mensualidad al año de media (3 años quizás nos ale nada, luego viene una derrama + una caldera..)

Creo que no me dejo nada excepto que también comparo con la rentabilidad si el piso está de media un mes desocupado al año. Aunque no tengo datos de la media de desocupación de pisos alquilados, cada caso será un mundo pero es un riesgo de impago que me gusta valorar.
En cuanto a revalorizaciones también se puede jugar con ellas pero prefiero aislarlas por su volatilidad y comparar rentabilidad alquiler Vs dividendo:

Puestos todos los gastos sobre la mesa del excel, a los pisos les cuesta mucho alcanzar a la bolsa, pero hay oportunidades para el que pueda.

Saludos

Edito: añadir que, si se compara la rentabilidad neta, en la parte de impuestos habría que tener presente la deducción del 60% por alquiler como vivienda habitual.

[jesus73]

hola.
sinceramente y viendo lo que ha sucedido en los ultimos 15 dias seguire con la compra de ladrillo. Con todos sus contras, considero que es mucho mas interesante que perder todo en bolsa por los caprichos de un Virus. si hubiera metido el capital que tenia previsto en Febrero a estas alturas habria perdido un 40% y posiblemente dentro de 3 meses un 70. Esto no esta hecho para mi, nunca me gustaron los casinos. Incluso invirtiendo dentro de tres meses no podria dormir tranquilo pensando que algo que no controlo puede suceder y arruinarme. Con estas caidas y segun mis calculos alguien que invirtiera en fondos vaughan hace 5 años a fecha de hoy no habria ganado ni un euro. 5 AÑOS TIRADOS A LA BASURA
Os sigo leyendo, ya que siempre se aprenden cosas.
Mucha suerte

[GIGISTONE]

hola.
sinceramente y viendo lo que ha sucedido en los ultimos 15 dias seguire con la compra de ladrillo. Con todos sus contras, considero que es mucho mas interesante que perder todo en bolsa por los caprichos de un Virus. si hubiera metido el capital que tenia previsto en Febrero a estas alturas habria perdido un 40% y posiblemente dentro de 3 meses un 70. Esto no esta hecho para mi, nunca me gustaron los casinos. Incluso invirtiendo dentro de tres meses no podria dormir tranquilo pensando que algo que no controlo puede suceder y arruinarme. Con estas caidas y segun mis calculos alguien que invirtiera en fondos vaughan hace 5 años a fecha de hoy no habria ganado ni un euro. 5 AÑOS TIRADOS A LA BASURA
Os sigo leyendo, ya que siempre se aprenden cosas.
Mucha suerte

Hola Jesus73.

Piensa que mucho, por no decir todo, lo que se refleja en la bolsa, acaba repercutiendo en el resto de la economía, y por supuesto en los inmuebles. Si después de toda la tormenta que tenemos estos días en la bolsa, está claro, que todo esto influirá en un futuro en la economía, subido de impuestos, una posible recesión, menos beneficios para la empresa, menos inversión de las empresas, menos trabajos, bajada de sueldos, gente que se va a buscar la vida fuera a otros países, pisos que se quedan vacíos con sus gastos fijos, bajadas del precio del alquiler, pisos ocupados.....

Al final todo esta relacionado, simplemente en la bolsa es algo instantáneo, mientras que en este caso en la economía, se podrá notar todos estos efectos, tranquilamente de aquí 6 meses o un año. Quizás la jugada perfecta, sería vender el piso esta misma tarde e invertir ese mismo dinero en los dos próximos meses en bolsa, y tampoco sería tan sencillo, claro esta. Hay que tener en cuenta que nada es perfecto, y todo tienes sus pros y sus contras.

Yo no tengo la sensación de dormir más tranquilo con los inmuebles que con la bolsa, la verdad.

Saludos.

[frihet]

Interesante hilo Jesús.

Este foro es de Bolsa, con lo que la mayoría de personas te van a recomendar la Bolsa.
Y en teoría tendrán razón, por que la rentabilidad histórica de la Bolsa es un 7% anual, lo que es mejor que el inmobiliario, que muchos estudios comentan que mantiene el valor del capital.

El tema es que esa es la teoría, la práctica es mucho más compleja.
- Ese 7% anual lo ha dado la Bolsa de Estados Unidos a lo largo de mucho tiempo.
- El Ibex y el EuroStoxx llevan planos dos décadas, de hecho el Ibex hizo mínimos que no se veían desde 2002.
- El inmobiliario tiene la opción de apalancarte y actualmente a unos tipos fijos muy bajos.
- Lo bueno de la bolsa es la diversificación y la liquidez.

Con esto quiero decir que aunque la teoría diga que la Bolsa es mejor a largo plazo, la práctica hay que ver caso a caso. Por poner un ejemplo, las personas que están perdiendo dinero en inmobilario son los que compraron en 2004-2007 y, dependiendo de la zona, algunos precios se han recuperado o sobrepasado, como el centro de las grandes ciudades. En otros casos como ciudades más pequeñas o a las afueras sí se está perdiendo dinero, pero no creo que tanto como en la Bolsa, donde las acciones más populares son Santander, Telefónica y BBVA y están un 80% más abajo de los precios del 2004-07 y un 50-60% más abajo de los precios de 2014-19.

Yo antes era más tajante con la Bolsa, pero la experiencia me ha enseñado a ver que cada caso es un mundo. Por ejemplo si compras hoy acciones "seguramente" tengas una buena rentabilidad a futuro, así como si compras una buena ganga en el inmobiliario. Todo depende del caso.

Suerte y un saludo.

[currante]

La cuestión es que en una situación como esta, quién te asegura que tus inquilinos te van a poder pagar el alquiler? El precio de la vivienda probablemente baje también, por lo que sigues teniendo el mismo problema, recortes de dividendo vs impagos de alquiler y bajada de precio de acciones vs bajadas en el valor de las viviendas. Mi cartera ahora mismo está en un -17%, he cobrado más dividendos que nunca este trimestre y no tengo que plantearme si deshaucio a un inquilino porque no me puede pagar o no.

Dicho esto, pienso que la mejor estrategia es una mixta, si uno se lo puede permitir.

[Graham Greene]

hola.
sinceramente y viendo lo que ha sucedido en los ultimos 15 dias seguire con la compra de ladrillo. Con todos sus contras, considero que es mucho mas interesante que perder todo en bolsa por los caprichos de un Virus. si hubiera metido el capital que tenia previsto en Febrero a estas alturas habria perdido un 40% y posiblemente dentro de 3 meses un 70. Esto no esta hecho para mi, nunca me gustaron los casinos. Incluso invirtiendo dentro de tres meses no podria dormir tranquilo pensando que algo que no controlo puede suceder y arruinarme. Con estas caidas y segun mis calculos alguien que invirtiera en fondos vaughan hace 5 años a fecha de hoy no habria ganado ni un euro. 5 AÑOS TIRADOS A LA BASURA
Os sigo leyendo, ya que siempre se aprenden cosas.
Mucha suerte

En frio yo te diría que confío mucho más en la capacidad de supervivencia y de aguante de por ejemplo la directiva del Santander (que tal vez no coincida con el interés del pequeño accionista) que de la seguridad del pago de alquiler para un inquilino en plena crisis económica. También con cabeza fría meter 100.000 euros entre 20 empresas me parece más diversificado que en un pisito.
Eso sí para invertir (tanto en ladrillo como en empresas, ya no digo bolsa) sólo el dinero que sobre.
Un saludo!

[livain]

Buenas tardes Jesús,

Yo he pasado por un caso similar al tuyo.

Tengo dos inmuebles en alquiler, con una rentabilidad del 3.5% y del 5.5% respectivamente. El de rentabilidad 3.5% es porque se trata de un piso muy grande, y como es sabido esto va en contra de la rentabilidad a la hora de alquilarlo.

La cuestión es que estoy muy a gusto con estos inmuebles y a principio de mes siempre pagan religiosamente, lo que te da una libertad financiera bastante importante.

No obstante, hace ya 4 años decidí empezar con las acciones y para mí no hay color.....a favor de las acciones.

Para que no pienses que es una lotería y te de miedo tirarte de cabeza, lo ideal es no meterlo todo de golpe, sino empezar poco a poco. Como bañarte en el mar cuando el agua está muy fría. Así se le va perdiendo el miedo y viendo las ventajas que tiene.

Mientras tanto puedes seguir con tu sistema de inmuebles, pero metiendo mensualmente un dinero en bolsa.

Yo metería ahora mismo un importe un poco mayor, ya que es un momento excepcional para invertir y el resto lo iría haciendo mes a mes.

Cuando veas que los dividendos van llegando puntualmente y que tus empresas no quiebran al contrario de lo que parecen indicar todos los días las noticias, verás que es más seguro de lo que te imaginas y le cogerás más el gustillo que a los inmuebles.

Según mi criterio, lo mejor es compaginar ambas cosas. Jamás vendería los inmuebles para invertir en bolsa ni viceversa. Son totalmente complementarios.

un saludo!

[Batjota]

Buenas tardes jesus,

Cómo fue esa reunión? Nos podrías dar algún detalle? Lo comento porque yo también estoy pensando en obtener asesoramiento financiero y me pregunto si recomendarías esta agencia. Mi caso es el mismo que el tuyo pero a la inversa: tengo un capital invertido en acciones y estoy meditando adquirir alguna o algunas propiedades para diversificar.

Muchas gracias!

[inversor_novato93]

hola.
sinceramente y viendo lo que ha sucedido en los ultimos 15 dias seguire con la compra de ladrillo. Con todos sus contras, considero que es mucho mas interesante que perder todo en bolsa por los caprichos de un Virus. si hubiera metido el capital que tenia previsto en Febrero a estas alturas habria perdido un 40% y posiblemente dentro de 3 meses un 70. Esto no esta hecho para mi, nunca me gustaron los casinos. Incluso invirtiendo dentro de tres meses no podria dormir tranquilo pensando que algo que no controlo puede suceder y arruinarme. Con estas caidas y segun mis calculos alguien que invirtiera en fondos vaughan hace 5 años a fecha de hoy no habria ganado ni un euro. 5 AÑOS TIRADOS A LA BASURA
Os sigo leyendo, ya que siempre se aprenden cosas.
Mucha suerte

Me parece perfectamente legitima tu decisión pero creo estás cayendo en la falsa sensación seguridad que da el ladrillo. Esos mismos "caprichos" que efectivamente tiene el mercado, también lo pueden tener nuestros políticos a la hora de legislar en contra de los intereses de un propietario (como acostumbran en este país). Además del riesgo de impago de alquiler asociado a periodos de crisis. En mi opinión la sugerencia de Yandidi de empezar invirtiendo poco a poco es la mas acertada, además que a la larga las veces que compras caro se compensan con las que compras barato. Los inmuebles pueden ser buenos activos pero invertir al 100% en ellos sin diversificar no suele ser lo ideal. Personalmente mi estrategia es la de la cartera permanente que creo que es bastante conservadora y va bien para personas con baja tolerancia al riesgo. Un saludo.

[kodiak]

Lo de la bolsa es muy relativo, por que quien haya invertido en alguna o varias de las grandes americanas como Amazon o Google en 2010 a largo plazo hasta ahora, la rentabilidad fue muy superior a la inmobiliaria.

[Danidinerocurrante]

Yo antes era muy PRO immuebles y en CONTRA de la Bolsa, y creo que se debía a mi desconocimiento y costumbres. A medida que te vas metiendo y empiezas a entender el funcionamiento, las diferencias entre trading e invertir, como funcionan los precios y sobretodo, la estabilidad a largo plazo, uno empieza a ver que esto de la bolsa es, al menos, diferente a lo que solemos percibir en medios de comunicación. Para mí lo ideal sería poder invertir en los dos, y de hecho lo haré, pero lo que antes veía como un negocio fácil y seguro, los alquileres, cada vez hay que ir con más cuidado: No calcular bien la rentabilidad, problemas en el edificio, okupas, cambio en la distribución de precios, etc. No creo que los immuebles den una rentabilidad más alta qne invertir en fondos indexados, pero sí que es un activo atractivo (chan!) por los diferentes usos que se pueden dar al immueble, pueden ser una buena herencia para que a tus hijos no les falte techo nunca, y es una inversión donde puede meter mano, decidiendo como vas a sacar rendimiento (alquiler vacacional, por habitaciones, alquiler regular, etc.).

Como he dicho, los dos tienen sus grandes pros y contras, pero creo que como toda inversión, hay que hacer las cosas con cabeza y no dejarse ofuscar por períodos complicados.

Suerte con vuestras inversiones!

[Invertirenbolsa]

Hola.

Lo que le pasa a la Bolsa es que es más líquida, y todos vemos los precios.

Es decir, cuando los encierros de marzo del año pasado la Bolsa cayó mucho, como era lógico, y todos lo vimos.

Pero los pisos cayeron más, porque encerrados en casa era imposible comprarlos y venderlos, y por tanto su precio cayó a 0 en esos momentos. Aunque no lo viéramos en ningún sitio, pero el precio de los pisos aquellas semanas era 0, en la inmensa mayoría de los casos.

Y otro problema que le veo a los pisos es lo que os comento de que los alquileres están en burbuja.

Por ejemplo, en los pisos para estudiantes resulta que en lo que tardan en hacer la carrera con los alquileres que pagan se compraría la mitad del piso. Y al terminar la carrera podrían vender el piso a otro estudiante que empezase la carrera en ese momento, y aún con impuestos y demás esto les saldría mejor que pagar esos alquileres inflados.

Por eso yo creo que en el futuro deberíamos ver bajadas muy fuertes de los alquileres de los pisos.


Saludos.