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Tema: El precio del alquiler de los locales actualmente, imposibilita la actividad comercia

  1. #1
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    marzo-2009
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    Predeterminado El precio del alquiler de los locales actualmente, imposibilita la actividad comercia

    En estos momentos estoy intentando montar un mini – gimnasio, para hacer entrenamientos personales. Sólo me hacen falta entre 80 y 100 m2. Soy de Madrid, y estoy buscando por el barrio de Salamanca, pues creo que es la única zona donde en estos momentos podría funcionar. Y estoy llegando a la conclusión de que los precios de los alquileres que hay actualmente, imposibilitan en la práctica desarrollar cualquier actividad comercial.

    Lo más barato que estoy viendo está entre los 2.200 y los 2.500 euros al mes (pero me han pedido desde 3.000 euros por 30 m2, hasta 5.200 por 70 m2). Es decir, alrededor de las 400.000 pesetas al mes, lo que supone, unos 5 millones de pesetas al año. Y lo digo en pesetas, porque creo que una de las cosas que ha hecho que se disparen los precios de los inmuebles, y que hace que no bajen, es hablar en euros. Cuando se hablaba en pesetas, la todo el mundo veía la diferencia entre 100 mil pesetas, y 150 mil. Pero en euros, el paso de 600 euros a 900, se da sin darse cuenta. Y de 900 se sube a 1.000 para redondear. Y luego 1.500, porque ¡qué menos! Y al final, los precios han subido hasta la locura, y los propietarios están dispuestos a bajarlos una birria. Resultado: así, es imposible.

    Y lo más absurdo es que todo el barrio de Salamanca (y todo Madrid, y toda España) está lleno de locales vacíos (he llegado a ver hasta 3 y 4 locales vacíos en una sola manzana de la llamada milla de oro). Pero prefieren tenerlos vacíos, a cobrar algo razonable, ajustado al mercado (por cierto, a un mercado que está en su peor crisis económica desde la postguerra civil).

    El otro día leí en el idealista que en los últimos 25 años los inmuebles habían subida un 700% de media en España, mientras la inflación había subido un 130%. Y, ¿por qué? Pues hay muchos factores, como la no liberalización del suelo, el lío que se hace la gente con los euros … pero el resultado es que en la actualidad en España hay miles de inmuebles vacíos, pero se niegan a bajar los precios. Así que creo que los que queremos montar un negocio, sólo podemos hacer una cosa: esperar. Y cuando los propietarios de inmuebles se cansen de pagar el IBI y de no obtener ningún dinero por sus inmuebles, pues ya los bajarán.

    Porque creo que para decidir cuanto se debe pagar por el alquiler, no hay que ver cuanto pide el casero, sino ver cuanto dinero puede generar el negocio que se quiere montar. Es decir, primero se calcula cuanto dinero puede generar el dinero que se quiere montar; de ahí, se saca cuanto se puede pagar de alquiler, y con esa base, se ofrece a los propietarios de inmuebles.

    En mi opinión, hoy en día hay mucha gente cometiendo el error de pagar por el alquiler lo que le piden, esperando tener suerte y poder sacarlo. Y por eso se puede ver como se abren negocios que cierran en pocos meses.

    En resumen, creo que:

    - el precio de los alquileres de los inmuebles está altísimo.

    - eso hace imposible desarrollar cualquier actividad comercial.

    - quien quiera montar un negocio lo que debe hacer es ofrece por los alquileres lo que estime oportuno y si no logra nada a ese precio, esperar a que bajen.

    - pagar lo que se pide hoy en día por un alquiler es un error que sólo lleva a tirar el dinero.

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info




  2. #2
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    marzo-2009
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    Predeterminado

    Pregunté el precio de un local de 200 m2 en la calle Columela Nº4 (junto al Retiro), y era de 5.000 euros al mes. Le comenté al comercial (lo llevaba una inmobiliaria) que me parecía una locura (educadamente), y se mostró totalmente de acuerdo. Le dije “¿pero como se supone que voy a sacar para pagar eso?”, y me contó que se suponía que el alquiler del local debía ser el 10% de los ingresos del negocio, lo que supone que para pagar esos 5.000 eurazos al mes, yo debía ingresar 50.000 eurazos al mes, o, lo que es lo mismo: 100 millones de pesetas al año. Obviamente, delirante.

    Pues bien, hoy me ha llegado un anuncio de idealista: calle Ayala => 32 m2, 4.000 euros al mes.

    Buen precio, sin duda. Según lo que me contó aquel comercial, se supone que con 32 metritos debo sacar 40.000 euros al mes, es decir, 80 millones de pesetas al año. Creo que voy a cometer un error al dejar pasar este chollo … pero lo voy a dejar pasar.

    Pongo el enlace del anuncio, para que nadie crea que lo he soñado:

    http://www.idealista.com/pagina/inmu...nm=11&edd=list
    Última edición por jose; 15-ene-2011 a las 18:07

  3. #3
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    Predeterminado

    Hola Jose,

    Vaya por delante que estoy muy de acuerdo contigo. Especialmente Madrid, pero también otras muchas ciudades, están imposibles para poner negocios en lonjas alquiladas. Me ha encantado tu primer post.

    Pero también deberías de ver otro tema: ¿es necesario que el gimnasio esté en la mejor zona de la calle Ayala? Yo creo que no.

    "Local en el tramo más comercial de la calle Ayala, 32m² + 22m² de sotano, fachada de 3m. Dispone de salida de humos. Apto para cualquier activada, PRIME!


    Creo que simplemente estas lonjas que estás mirando no son adecuadas para tu proyecto. Se suelen utilizar otro tipo de locales digamos menos "ostentosos".



    Saludos.
    "La honestidad de un sistema político depende del nivel de exigencia de sus ciudadanos" --> !!!Seamos EXIGENTES!!!

  4. #4
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    Predeterminado

    Hola h3 po4. Me alegro que te haya gustado el post. Gracias.

    Sobre por qué he elegido esa zona, no ha sido al azar, sino después de pensarlo. La idea es que para que mi proyecto funcione no me hace falta tener muchos clientes, pero sí que su nivel adquisitivo sea alto. Para que te hagas una idea, tengo intención de cobrar cada hora de entrenamiento personal a 30 – 40 euros (según se compre una hora suelta, o bono, y según sean una o dos personas). Dado que actualmente un gimnasio normal cuesta entre 30 y 60 euros al mes, eso supone que por el precio que se tienen dos horas mías, se tiene un mes entero de un gimnasio normal. Por tanto, no puedo ir a una zona con un nivel adquisitivo medio o bajo, porque nadie contrataría mis servicios.

    De todas formas, estoy mirando en otras zonas, como Moncloa o centro, y te puedo decir que en todas partes existe la “epidemia de los locales vacíos pero caros”. En algunos casos, están más baratos que en el barrio de Salamanca (que no siempre), pero no es que estén realmente baratos, y es en sitios donde la posibilidad de que funcione un negocio es cercana a cero.

    Te pondré dos ejemplos del boletín idealista de hoy mismo:

    c/ pozas, 7, 150 m2, 1.200 euros al mes. Esta calle está por la calle Pez, paralela a San Bernardo, por el centro. No es nada de paso, el poder adquisitivo medio de la zona es bajo. Y con el criterio antes mencionado, según el cual el precio del mes de alquiler debe ser la décima parte de los ingresos, este local supondría conseguir unos ingresos anuales de 24 millones de pesetas. Absolutamente inviable.

    c/ guzmán el bueno, 48, 79 m2, 2.300 euros al mes. Esto está en Moncloa. Es una calle algo comercial, pero “nada del otro jueves”. Con el criterio antes mencionado, este local debería proporcionar unos ingresos de 46 millones al año. Ni en sueños. Además, el otro día vi 2 locales en la calle Alcalá, justo enfrente del Retiro, de unos 100 m2, por este mismo precio. Es decir, que el hecho de irse a zonas menos comerciales o lo que podríamos llamar de menos lujo, no garantiza precios más baratos.

    Ah, y también quiero aclarar que el hecho de querer que sea a pie de calle es porque la normativa lo exige. Se que hay sitios de este tipo en pisos, pero lo cierto es que la normativa exige que sea a pie de calle, y con entrada directa desde la calle, no vale la entrada a través del portal. Así que me imagino que quien está en pisos, lo hace no cumpliendo la normativa (por cierto, normativa que a mí me parece que sólo sirve para obstaculizar aún más la actividad comercial, pues no entiendo por qué no se puede usar para algo así un local con acceso desde el portal).

    Saludos.

  5. #5
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    Predeterminado

    Hola Jose, te escribo mis comentarios:

    - Entiendo que puedes mantenerte en el barrio que te interesa sin tener que irte a la mejor zona de la calle Ayala.
    - Los precios de los locales que comentas SÍ son mucho más baratos que el que la calle Ayala que comentabas anteriormente. No están regalados, pero sí más baratos.
    - Esto de los precios ya sabes que depende mucho de en qué parte del juego estás: arrendador o arrendatario :-)
    - Lo del 10% que te comentaron no sé si es un dato muy correcto para el tipo de negocio al que te vas a dedicar. Esto no es distribución de productos de alimentación, que el género tiene un coste. Tu negocio entiendo que tiene unos costes de funcionamiento (impuestos y tasas aparte) muy bajos, ¿no? En todo caso supongo que eres consciente que los primeros años son más duros que los siguientes y que el 10% (o el % que sea) no lo vas a alcanzar de un principio.

    Saludos.
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  6. #6
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    enero-2011
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    Predeterminado

    en esa situacion pocas posibilidades tienes

    o te mojas o haces q se mojen

    yo seguiria esta extrategia

    miraria locales no por el precio sino por su posible valor para tu negocio
    despues valora lo q podrias pagar de alquiler teniendo en cuenta la capacidad q tendria el local para tu negocio

    y despues de eso iria a ver a el agente inmobiliaria correspondiente a ese local
    al agente no al propietario
    por una simple razon , el agente quiere pasta de ese local q no puede obtener ahora
    pero vete con un cheque de 1 mes de fianza y 3 meses de alquiler de lo q tu hayas calculado q puedes pagar por ese local

    el agente vera pasta y ya se encargara de hablar con el propietario o propietarios
    se lo pondra muy crudo diciendole
    q ahora hay mucho local
    q has hecho varias ofertas por varios locales
    etc etc

    seguramente los propietarios de esos locales se les cae la pasta por todos los lados
    les da igual unos miles de euros de pagos por tenerlos parados
    pero si han puesto el alquiler en manos de otros es o por no molestarse o porque son los dueños o amigos de la inmobiliaria q los alquila
    asi q de sobra saben como estan las cosas

    y a esa gente lo q les importa es la pasta para ganar asi q si haces ganar algo al comercial y algo al propietario alguno cedera

    recuerda ir al mismo agente con varias ofertas para varios locales y alguno picara

  7. #7
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    marzo-2009
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    Predeterminado

    Hola h3po4, gracias por tus comentarios. Te respondo.

    Claro que no me hace falta estar en el tramo más comercial de la calle Ayala. Es que ese ejemplo lo he puesto para que se vea hasta qué punto se va la cosa de madre en algunas ocasiones, pero al principio del post ya puse que lo más barato que había encontrado está sobre los 2.000 – 2.500 euros al mes, en el mismo barrio de Salamanca.

    También estoy de acuerdo en que los otros locales que comento son mucho más baratos que ese. Pero lo importante es que no tienen precios pagables. Es decir, bajan los precios, pero también bajan las posibilidades de rentabilizar la inversión.

    Y también estoy de acuerdo es que a mí me parecerá caro, y al propietario barato, jeje. Pero, al margen de opiniones, hay ciertos criterios de valoración, de los que hablaré otro día, que creo que no se tienen en cuenta en absoluto a la hora de fijar los precios de los inmuebles desde hace varios años.

    Y lo del 10%, también entiendo que es orientativo. Pero lo menciono, precisamente, como dato orientativo, para que se vea que es imposible (o eso creo yo) lograr los ingresos que se supone que se deberían lograr con los precios actuales de alquiler. En mi caso, el problema no es que al principio no podría lograr que el precio del alquiler fuese del 10%, mi problema es que por muy bien que me fuese, el precio del alquiler sería, aproximadamente, el 100% de mis ingresos. Y, claro, eso es inviable.

    Saludos.

  8. #8
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    marzo-2009
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    Predeterminado

    Star Alam, gracias por el consejo.

    Pero debo decirte que entre los agentes inmobiliarios lo que encuentro es un desinterés enorme. Creo que asumen que es imposible realizar las operaciones a los precios actuales, pero también asumen que es imposible convencer a los propietarios de que bajen los precios. Así que asumen que no van a lograr vender ni alquilar nada.

    De hecho, cuando a alguno le he comentado que el precio es altísimo, me ha dado la razón, sin más. Ni me ha intentado convencer de que me anime a pagarlo, ni me ha dicho que intentaría negociar con el propietario.

    Y es que creo que un problema con las inmobiliarias es que su primer objetivo es captar locales. Y si les dicen a los propietarios que su local está muy caro, el propietario no les da el local, porque piensa que el local está barato, pero el de la inmobiliaria no es capaz de lograr la operación. Así que el de la inmobiliaria (me imagino) le dice al propietario que sí, que el precio está bien. Y luego se dedica a esperar a que el propietario se de cuenta de que debería bajar el precio. Y entre unos y otros, la cosa está paradísima.

    Saludos.

  9. #9
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    abril-2010
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    Predeterminado

    Gracias Jose,
    Cita Iniciado por jose Ver Mensaje
    ... mi problema es que por muy bien que me fuese, el precio del alquiler sería, aproximadamente, el 100% de mis ingresos. Y, claro, eso es inviable
    Entonces tu problema no es solo el precio de los locales sino también el propio negocio. Aunque los locales tuvieran un coste de la mitad tu negocio seguiría siendo muy arriesgado.

    ¿te has planteado asociarte con algún negocio en la zona? Yo no entiendo de tu negocio pero quizá tú veas alguna posibilidad.

    Saludos.
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  10. #10
    Fecha de Ingreso
    marzo-2009
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    Predeterminado

    Bueno, en realidad me refiero a que si el precio del alquiler fuese de 800 - 1.000 euros (aproximadamente), sí podría ganar dinero, aunque no demasiado, pero sí sería mejor que mi actual situación de parado. Pero si acepto pagar los 2.000 – 2.500 euros que me piden, y a eso le sumo el coste de la obra, de la seguridad social, transportes, etc, pues entonces no gano nada. Porque ingresar más de 3.000 euros lo veo francamente difícil.

    Sobre asociarme, no lo veo, la verdad. Porque si me asocio con otro entrenador, por ejemplo, podríamos entrenar los dos, con lo cual podrían subir los ingresos. Pero también haría falta un local más grande, con lo que subirían los gastos. Así que me quedaría más o menos igual. Además, prefiero intentarlo solo, por no tener que ponerme de acuerdo con nadie y, sobre todo, porque los métodos de entrenamiento que conozco son muy novedosos, y no se conocen en España (o no conozco a nadie que los conozca), y no quiero entrenar con alguien que utilice los métodos habituales actualmente (esto de los métodos de entrenamiento sería un poco largo de explicar).

    Saludos.




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