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  1. #11
    Fecha de Ingreso
    abril-2010
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    Predeterminado

    Aún a riesgo de parecer pesado, perdona si es así, quería comentar un par de puntos por si te puede ayudar. Aunque yo no tengo negocio sí conozco el tema de cerca.
    Cita Iniciado por jose Ver Mensaje
    Porque ingresar más de 3.000 euros lo veo francamente difícil.
    me cuesta mucho pensar en que un negocio en el centro de una gran capital (e incluso en una pequeña) sea rentable con unos ingresos de solo 36.000€ al año. Lo de los alquileres es un problema, sin duda, pero creo que el principal problema son las bajas expectativas de ingresos. No sé si esas bajas expectativas son realistas o no, ese es otro tema, pero con 36 k€ de ingresos al año no vas a ningún lado.

    Cita Iniciado por jose Ver Mensaje
    Sobre asociarme, no lo veo, la verdad. Porque si me asocio con otro entrenador, por ejemplo, ....
    estaba pensando más bien en actividades complementarias, no en asociarte a otro entrenador para hacer lo mismo. Por ejemplo, en un local de belleza y salud, por decir algo.

    Saludos.

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info



    "La honestidad de un sistema político depende del nivel de exigencia de sus ciudadanos" --> !!!Seamos EXIGENTES!!!

  2. #12
    Fecha de Ingreso
    enero-2011
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    89
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    Predeterminado

    no se q tipo de entrenamiento impartirias
    ni el numero ni a las edades q iria destinado

    pero si buscas un gim necesitas un local y una clientela
    o inicialmente empiezas como entrenador personal de alto standing

    primero deverias de intentar tener una "cartera de clientes"
    esos clientes se suelen arrastrar vayas a donde vayas

    un gim de barrio suele ser tan rentable como uno en el centro pero cobras menos a los clientes

    pero claro el diseño del negocio tienes q tenerlo tu

    pero lo 1º es empezar a captar clientes q eso en tu caso creo q se puiede hacer sin gim inicialmente

  3. #13
    Fecha de Ingreso
    marzo-2009
    Mensajes
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    Predeterminado

    Os agradezco vuestros comentarios, pero creo que deberíamos centrarnos en el tema principal del hilo, el precio de los alquileres actualmente, en lugar de en el caso concreto de la actividad que quiero desarrollar.

    Por tanto, la pregunta sería: ¿Un alquiler de entre 24 y 30 mil euros anuales (es decir, entre 4 y 5 millones de pesetas) por un local de entre 70 y 100 m2 en el barrio de Salamanca es un precio “pagable”?

    En mi opinión, no.

    Y explico como creo que se debe obtener un precio de alquiler: se calculan los costes del bien a alquilar, y se le añade el beneficio que se quiere obtener. Así de sencillo.

    Por tanto, en un local, habría que ver cuanto ha costado. Pues bien, los locales de los que hablo están, en su mayoría, amortizados hace muchos años. Es decir, a los dueños actuales no les ha costado nada. Pero tienen que pagar el IBI y los gastos de comunidad (creo que no tienen más gastos).

    Por tanto, para obtener el precio del alquiler de los locales, habría que sumar el IBI y los gastos de comunidad, y añadirle el beneficio. Pues bien, entre el IBI y los gastos de comunidad, podemos estar hablando de unos 100 – 150 euros al mes. De ahí, hasta los 2.000 – 2.500, son beneficios. Dado que se supone (esto es orientativo, por supuesto) que la rentabilidad de un inmueble debe estar sobre el 6%, significa que se está valorando esos locales entre los 400 y los 500 mil euros. Dado que estamos en la peor crisis económica desde la postguerra civil, y que esta crisis afecta especialmente al sector inmobiliario, creo que esta valoración no se ajusta al mercado.

    Dado que creo en el libre mercado, me parece bien que se aplique la ley de la oferta y la demanda, que es la ley suprema del mercado.

    Pues bien, nos encontramos con que la oferta de locales es enorme. El barrio de Salamanca (y toda España) está lleno de locales vacíos.

    Además, aunque el teletrabajo de momento no está muy extendido, es un factor que hace que la demanda de los locales baje, pues hoy en día hay mucha gente que no necesita un local para desarrollar su actividad comercial (por ejemplo, pensemos que si no existiese ebay, harían falta muchos locales para vender todo lo que se vende en ebay).

    Por tanto, resumiendo:

    - Creo que los propietarios de los inmuebles están intentando obtener una rentabilidad demasiado grande de sus inmuebles, y no están teniendo en cuenta que dicha rentabilidad debería ir en relación con los gastos que les causa el inmueble (que son muy bajos), y que la situación económica actual exige que todos los agentes económicos ajusten sus condiciones a la situación real de la economía.

    - Creo que los precios de los alquileres se fijan “a ojo”, sin ningún tipo de valoración profesional (incluso por parte de los profesionales del sector).


    - Creo que los precios de los alquileres (y los precios de venta, dicho sea de paso) se pusieron muy altos en tiempos de la burbuja inmobiliaria, y todavía no los han bajado lo suficiente. Es decir, subieron los precios un 700% en 25 años, mientras la inflación subía un 130% (según idealista), y ahora pretenden bajar esos precios un poco, y “que cuele”.

    - En mi opinión los precios de los alquileres no debería bajar mucho, sino muchísimo, tanto para ajustarse al mercado, como para obtener unos beneficios razonables (es decir, no puede ser que uno vaya por el barrio de Salamanca viendo en todas las tiendas rebajas del 50 al 70%, o estén liquidando por cierre, y que el precio de los alquileres sólo lo bajen un 10 ó 20% desde máximos históricos).

  4. #14
    Fecha de Ingreso
    febrero-2009
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    Predeterminado

    Hola,

    Yo estoy de acuedo con Jose.

    Creo que el problema es que la mayoría de la gente no sabe lo que es una burbuja. Han oído el término "burbuja inmobiliaria" y asumen ya que es así pero en realidad confunden "burbuja" con sobrevaloración.

    Una sobrevaloración es algo normal y habitual que se corrige "sin que se hunda el mundo", igual que una infravaloración. Pero una burbuja no, una burbuja es otra cosa.

    Y en mi opinión en los inmuebles hay una burbuja con todas las implicaciones que eso tiene, no una sobrevaloración.

    Quizá se vea más claro con un ejemplo, como la cotización de Terra.

    Cuando Terra salió a Bolsa a unos 12 euros a la mayoría de la gente le parecía que estaba "regalada" y se lanzó a comprar (Terra y muchas otras empresas similares).

    Empezó a subir y a 50-60 euros muy de vez en cuando salía alguien en algún medio de comunicación diciendo que en realidad Terra no valía ni la décima parte de eso. Esa persona era ridiculizada y Terra seguía subiendo a 70, 90, 100 euros. Las personas (muy pocas) que se atrevían a decir que eso era absurdo seguían siendo ridiculizadas, con la "fuerza" que daba el ver que no sólo "valía" más de 50 sino tambien más de 100. Al sobrepasar los 100 cada vez salían más informes de analistas valorando Terra entre 300 y 500 euros (y a pocos meses vista) con todo tipo de razonamientos y motivos.

    Marcó el máximo a 157 euros y empezó a caer. Cuando rompió los 100 muchos accionistas de Terra no entendían que la cotización de Terra estuviese tan "barata" y muchos lo achaban a una manipulación para hacerles vender sus acciones a precios de risa. Otros compraron a 90, 80 ó 70 euros pensando que hacían el negocio del siglo al comprar a esos precios algo que dentro de muy poco tiempo iba a valer 300, 400 ó 500 euros.

    Lo que sucedió es que Terra siguió cayendo hasta los 2-3 euros y se mantuvo por esa zona hasta que fue excluída de Bolsa. Y a 2-3 euros no estaba barata, es que no valía más.

    Esto es una burbuja y, esto lo que en mi opinión está sucediendo con los inmuebles.

    Tradicionalmente las personas que vivían de alquilar locales tenían varios locales y no vivían como millonarios. Era su negocio y conseguían vivir así, pero no se les caían los billetes de los bolsillos. Hoy se quiere vivir muy bien de un único local, y eso no es realista.

    Yo tambien creo que el precio de los locales debe ponerse estudiando cuánto puede generar un negocio medio en ese local, no mirando lo que pide el del local de al lado (tambien vacío).

    En mi opinión los precios de los inmuebles han perdido el contacto con la realidad.

    Se ha olvidado completamente que los pisos sirven para que la gente viva dentro, y que esa gente que va a vivir dentro de ese piso tiene un sueldo medio.

    Igual que se ha olvidado que los locales sirven para que alguien se gane la vida pasándose el día dentro del local y arriesgando su dinero. No puede haber una franquicia de McDonalds o Inditex en cada local de España. En la inmensa mayoría de los locales de España (todos menos 4 excepciones) sólo puede haber negocios modestos con expectativas realistas.

    Actualmente si un negocio va muy bien el dueño de ese negocio tiene para pagar al casero y comer. Si va sólo medianamente bien tiene que elegir entre pagar al casero o comer. Esto no tiene ningún sentido.

    España está llena de locales vacíos desde hace años. Yo he visto casos de negocios con buen aspecto, con gente dentro habitualmente y que al cabo de 1-2 años de abrir han tenido que cerrar porque no podían pagar el alquiler. Esto es absurdo.

    Lo ideal es que todos los locales estén llenos con un negocio que genere riqueza. Pero mientras los precios sigan siendo absurdamente altos lo mejor que puede pasar es que estos locales sigan vacíos y deteriorándose, sin generar ingresos al propietario y ocasionándole los gastos de mantemiento habituales. Porque cada vez que alguien intenta pagar un alquiler imposible lo más habitual es que se frustre la carrera de un emprendedor. Y es peor para la economía perder emprendedores que los locales se deterioren hasta que su precio de desplome y coincida (más o menos) con su valor real.

    No siempre es posible, pero cuando se pueda creo que hay que procurar montar los negocios sin local u oficina como le comentaba a hcitool en el hilo de la empresa que quiere montar para desarrollar aplicaciones para móviles.

    Y en cualquier caso es mejor esperar a montar un negocio, conservando el dinero y las ilusiones, que embarcarse pagando un alquiler absurdo que se comerá el dinero y las ilusiones.

    El precio de los inmuebles en la actualidad es uno de los grandes frenos para salir de la crisis y empezar a generar empleo.

    Un saludo.

  5. #15
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    marzo-2009
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    Predeterminado

    Otra cosa que es importante a la hora de alquilar o comprar un inmueble es comprobar la superficie real que tiene. Debo decir que, además de entrenador, soy aparejador, por lo que, obviamente, se hacer planos y medir superficies (algo que, por otra parte, no es muy difícil, sobre todo lo de medir superficies que son, en general rectangulares). Pues bien, nunca he medido un piso o un local y ha coincidido con lo que me decían que medía. Pero nunca es nunca.

    De los locales que estoy mirando ahora sólo he medido 2. Los dos me decían que medían 120 m2: uno medía 98, y el otro 80 m2. Esto supone que uno medía un 81,67% de lo que decían que medía, y el otro, un 66,67%. Traducido en precios:

    - Por el primero me pedían 2.200 euros. Si le aplicamos la rebaja correspondiente a la falta de metros, se queda en 1.796 euros al mes.

    - Por el segundo me pedían 2.800 euros. Aplicándole la rebaja por la falta de metros, se queda en 1.864 euros al mes.

    Pero hoy me he encontrado con algo realmente curioso: el mismo local anunciado 2 veces en el idealista, y según el anuncio tiene una superficie, una distribución, y un precio:

    - En este anuncio piden 1.750 euros, con 70 m2, de los cuales 25 son de sótano:

    http://www.idealista.com/pagina/inmu...eble=LW3517664

    - En este anuncio piden 1.500 euros con 90 m2. Luego aclaran que útiles sólo son 70, y no dicen que 25 son de sótano. En este anuncio no ponen la dirección, pero por las fotos se puede ver que es el mismo anuncio:

    http://www.idealista.com/pagina/inmu...eble=LP2785205

    Creo que hay tres cosas que faltan en el mercado inmobiliario: profesionalidad, transparencia y honradez.

    Saludos

  6. #16
    Fecha de Ingreso
    febrero-2009
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    Predeterminado

    Hola,

    Muchas gracias por el ejemplo, jose.

    Se vé claro que es el mismo local. Es un ejemplo muy bueno de la falta de seriedad y honradez al describir los inmuebles.

    Yo tambien creo que es muy habitual mentir en los metros cuadrados que tiene el local o vivienda, por lo que es imprescindible comprobarlo antes de hacer ninguna oferta.

    Un saludo.

  7. #17
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    Predeterminado

    Sobre el tema de las superficies que comentaba en mi último post, me ha llegado un post muy significativo. Es un piso en Nuñez de Balboa a 7.759 €/m2, cuya superficie es muy polémica. En el propio anuncio:

    a) Dicen que son 580 m2 en la parte principal.

    b) En la explicación dicen “vivienda de 540 m2 compuesta por 2 viviendas, una de 340 m2 y la otra de 170 m2”. Como se ve, la suma de las dos superficies da 510 m2.

    Es decir, en el mismo anuncio dicen que el piso mide 580, 540 y 510 metros cuadrados. ¿Cuánto medirá realmente el piso? Pues o se hace un plano y se mide, o es imposible saberlo.

    Pero con ese precio (absurdo, dicho sea de paso, propio de la burbuja), una diferencia de esos metros, no es ninguna tontería. Veamos:

    Con 580 m2, a 7.759 m2, el precio es de 4.500.000 €.

    Si midiese 540 m2, a 7.759 m2, el precio sería de 4.189.860 €. Es decir, 310.140 € menos (51 millones de pesetas menos).

    Y si midiese 510 m2, a 7.759 m2, el precio sería de 3957.090 €. Es decir, 542.910 € menos (90 millones de pesetas menos).

    Como se puede ver, la diferencia entre lo que se dice que mide un inmueble y lo que mide realmente no es calderilla.

    Por cierto, este es el anuncio del inmueble:

    http://www.idealista.com/pagina/inmu...eble=VP3993238

  8. #18
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    junio-2010
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    Predeterminado

    Buenos dias, con el trabajo que tengo y no puedo dejar de leer el foro XD, me vais a matar jaja.

    ¿Me permites que te haga un pregunta? ¿cuantas horas llevas idea de trabajar cada dia?

    Muchas gracias.

  9. #19
    Fecha de Ingreso
    marzo-2009
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    Predeterminado

    Hola quadtero.

    Bueno, pues yo intentaría trabajar todas las horas que pudiese, la verdad. Bueno, entendiendo más o menos 8 ó 10. Pero, realmente, si al final lo pongo no estaría en condiciones de rechazar ningún cliente, lógicamente.

    Saludos.

  10. #20
    Fecha de Ingreso
    junio-2010
    Mensajes
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    Predeterminado

    Bueno, asi cuentas rapidas, aunque estoy totalmente de acuerdo con que los alquileres son una aberracion.

    8 horas x 30€/hora = 240€ dia

    240€ x 22 dias = 5.280€/mes de ingresos.


    ¿Que gastos tienes?

    -Alquiler/hipoteca
    -Autonomos
    -Luz
    -Agua
    -Imprevistos
    -...

    ¿Cuanto te queda?




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