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  1. #1
    Fecha de Ingreso
    marzo-2011
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    Murcia
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    Predeterminado Consulta a los expertos sobre comprar piso

    Hola a todos, os queria consultar una duda que tengo, un amigo que tiene una inmobiliaria me ha ofrecido un piso en una zona centrica de mi ciudad, es un piso grande aunque tiene un dormitorio , tiene terraza, trastero cerrado, dos cuartos de baño, ascensor y plaza de garaje, esta nuevo, y amueblado totalmente, con muebles de calidad.
    El dueño pide 80.000€ y acaba de alquilarlo a una mujer que por cierto yo conozco y es una persona de confianza y poco problematica.
    El alquiler seran 300€ al mes, mas o menos una rentabilidad del 4,5%.
    Para comprarlo y no tener que recurrir al banco tendria que vender todas mis acciones, en este momento unos 75.000€ aprox.
    Y queria que me dierais vuestra opinion, acerca del tema, mi cartera esta basada en empresas con alto dividendo y ese dinero me esta dando mas del 4,5%.
    No se que hacer, espero vuestros consejos, los cuales valoro mucho, para ver si me decido por una cosa o por otra.

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info




  2. #2
    Fecha de Ingreso
    noviembre-2010
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    354
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    Predeterminado

    Si ahora metes impuestos municipales (IBI, contribución), desperfectos, mantenimiento, agua, luz, comunidad... la rentabilidad baja de ese 4,5%. Si encima nos cuentas que las acciones te dan más rentabilidad de ese 4,5% creo que la respuesta está clara... ¡No vendas las acciones!

    Como leí una vez a no se quien (que memoria la mia), una casa en propiedad es de todo menos una inversión...

  3. #3
    Fecha de Ingreso
    julio-2010
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    Predeterminado

    Hola Aquiles, mira realmente para dar un consejo sensato falta información, a priori yo no compraria un piso para ganar un 4 por ciento anual, teniendo en cuenta que lo más probable es que en los proximos años el precio de los pisos siga bajando, además hay que tener en cuenta otros aspectos, los gastos de la compra-venta que son bastantes altos, en el futuro puede ser que no tengas inquilinos o sean problematicos, etc. Además hay que tener en cuenta que valores tienes en cartera, Yo no compraría vivienda ahora, que están en plena caida y mucho menos como inversión. Espera un par de años que posiblemente tus acciones crezcan y la vivienda esté más aún más barata.

  4. #4
    Fecha de Ingreso
    agosto-2010
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    Predeterminado

    80000 incluidos todos los gastos (notario)? Cuánto pagarías al mes por gastos de comunidad, de IBI y por el seguro del piso?? Porqué no lo compra tu amigo??
    Con los datos que aportas, yo lo tengo claro, me quedo las acciones.

    Saludos!

  5. #5
    Fecha de Ingreso
    enero-2011
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    89
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    Predeterminado

    tu solo piensa esto

    si tu tienes un piso alquilado al q le sacas rendimiento pero lo quieres vender ser por algo no??????

    1º vete a un banco a ver q hipoteca tenbdrias q pagar por esa propiedad si los interesas estubieran al 5%
    2º habla con tu amigo a ver hasta q punto podrias esprimir al propietario de la casa para su compra
    no es lo mismo 80mil q 70mil de hipoteca
    3ºmira a ver q parete de comision puede quitarte tu amigo de la inmobiliaria
    no vaya a ser q tu pienses q el quiere hacer negocios con tigo y resulte q solo quiere hacer negocio de ti
    4º Y MAS IMPORTANTE
    nunca desagas un negocio ya demostrado restable, tus acciones, por uno q no sabes si lo sera


    deja q otros paguen tus deudas contraidas no las pagues tu
    si no puedes conseguir esto ultimo es q no merece lapena la inversion

  6. #6
    Fecha de Ingreso
    marzo-2011
    Ubicación
    Murcia
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    170
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    Predeterminado

    80.000€ es lo que pide el dueño, a eso habria que sumarle todos los gastos, seguramente es mejor opcion seguir con mis acciones y esperar a que la vivienda baje mas, como dice persona normal, pero tambien es cierto que el piso esta muy bien, y que no tendria que hipotecarlo, ya que vendiendo toda mi cartera, tendria dinero suficiente para pagarlo, ahi me ahorraria todos los intereses y gantos del banco.

    Pero la verdad es que desde hace un par de años me estoy haciendo una cartera de valores pensando en mi jubilacion y me jode romperla y echar por tierra todo ese esfuerzo por algo que realmente no se como se comportara en el futuro, aunque no es algo muy arriesgado... pero veo mejor seguir como voy comprando paquetes de acciones segun mi liquidez y el momento del mercado, ya saldran otras ocasiones.

    Otra cosa que he pensado es hacerle una oferta al dueño muy a la baja, para ver si en caso de que necesite el dinero, acepta por un precio que realmente sea una ganga, por ejemplo ofrecerle 60.000€ en caso de que no acepte... pues me quedo como estoy.

    Agradezco todos vuestros comenterios y los que me podais dejar mas, de momento hay unanimidad en que no es una buena operacion.

  7. #7
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    abril-2010
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por Aquiles Ver Mensaje
    Hola a todos, os queria consultar una duda que tengo, un amigo que tiene una inmobiliaria me ha ofrecido un piso en una zona centrica de mi ciudad, es un piso grande aunque tiene un dormitorio , tiene terraza, trastero cerrado, dos cuartos de baño, ascensor y plaza de garaje, esta nuevo, y amueblado totalmente, con muebles de calidad.
    Hola Aquiles,

    Aparte de lo dicho por los compañeros te cuento lo que me parece:

    • tal y como lo cuentas (piso nuevo, grande, en el centro de una ciudad, dos baños, trastero, plaza de garaje y amueblado con muebles de calidad) lo primero que se me ocurre es que estaría interesado en comprarlo ... parece un chollo, ¿no?
    • luego cuando hablas de alquiler 300€/mes ya no me parece tan chollo, la verdad.
    • si pasas a calcular los rendimientos reales no creo que vayan más allá del 3,25% neto, en el mejor de los casos (ponle un 10% adicional de gastos, con hipoteca incluso más + IBI + comunidad de vecinos + tributación de las plusvalías, que es un pico. Esta última con un préstamo hipotecario saldría mucho mejor ya que te puedes desgravar los intereses).
    • como lugar para vivir, repito, tal y como lo cuentas, parece interesante y aunque en el futuro pudiera bajar se podría mirar en serio, pero yo lo haría con hipoteca si las condiciones que puedes conseguir no son malas y no supone un endeudamiento muy alto (35% máx en relación a salario con tipos de 5%). Como inversión para alquiler, en estos momentos, no me parece nada interesante.
    • otro tema que sería bueno, es ver los precios de los pisos similares en la zona y su evolución en el tiempo, por si el chollo no fuera tal chollo, no sé si me entiendes.
    • como diversificación para opciones conservadoras, aunque quizá no sea el momento, sí puede ser bueno en un futuro, pero a esto le quedan algunos años y lo más normal es que cada año que tardes en comprar te ahorres más de lo que consiguieras por alquileres.

    Esto es lo que opino, por si te sirve.

    Saludos!

    PD: me has dejado con el gusanillo, ¿se puede ver por internet? Juro que ni en la peor de mis pesadillas haría movimiento alguno para comprarlo. Ya estoy suficientemente escaldado con "el sector", de veras.
    "La honestidad de un sistema político depende del nivel de exigencia de sus ciudadanos" --> !!!Seamos EXIGENTES!!!

  8. #8
    Fecha de Ingreso
    mayo-2009
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por h3po4 Ver Mensaje
    Hola Aquiles,

    Aparte de lo dicho por los compañeros te cuento lo que me parece:

    [[*]si pasas a calcular los rendimientos reales no creo que vayan más allá del 3,25% neto, en el mejor de los casos (ponle un 10% adicional de gastos, con hipoteca incluso más + IBI + comunidad de vecinos + tributación de las plusvalías, que es un pico. Esta última con un préstamo hipotecario saldría mucho mejor ya que te puedes desgravar los intereses).
    .
    H3po4, de que hablas cuando dices lo de la tributación de las plusvalias, después de comprar el piso debes tributar una plusvalía por el???? No lo entiendo... conozco la plusvalia de venta pero no la de compra???

    Según mis calculos Aquiles, el 10% del precio del piso es lo que te va a salir a más el precio de la vivienda +/-

    Si el piso cuesta 80000 + 10% = 88000 €
    Eso me da una rentabilidad bruta del 4,09% con los impuestos que deberás pagar quizás se quede en un 4%...
    Si yo fuese tu me plantearía la dificultad que tendría en encontrar otro inquilino en caso de que el actual falle y tb. me plantearía el ser capaz de aguantar 6 meses sin inquilino.
    Quizás podrías decirle a tu amigo que podrías comprarlo por 72000€ y buscar una rebajilla que hiciese la operación más atractiva...

    Si yo me plantease está operación lo haría pensando en apalancamiento... Supongo que todo depende de las personas, en mi caso yo no pediría dinero prestado para invertir en bolsa pero si lo haría para comprarme una casa con una hipoteca que pudiese llevar...
    Si pudiese encontrar una casa que me diese el dinero con alquiler para pagar gran parte de la hipoteca me podría arriesgar a la compra pero siempre pensando en hacer la hipoteca y como un medio de crecer algo más rapido "economicamente hablando".

    Ahora nadie quiere las casas y tengo la sensación de que si las dejasen tiradas en la calle nadie las recogería... Las casas tiene un valor y lo que yo te recomedaría es que buscases la forma de encontrar el valor de esa casa de la que hablas...

    Una cosa buena que puedes hacer es visitar alguna web de Internet y comparar los precios de las casas en tu zona para ver como está el mercado. Te recomendaría dos en particular pero no me parece correcto publicarlas aqui (seguro que lo encuentras)

    saludos.

  9. #9
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    abril-2010
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por pajarocaracol Ver Mensaje
    H3po4, de que hablas cuando dices lo de la tributación de las plusvalias, después de comprar el piso debes tributar una plusvalía por el???? No lo entiendo... conozco la plusvalia de venta pero no la de compra???
    Hola pajarocaracol, quizá el término plusvalía no es el más adecuado. Me refería a la tributación de los rendimientos por alquileres (menos gastos), que dependiendo de la comunidad autónoma que sea y de la edad del inquilino pueden variar bastante.

    Saludos.
    "La honestidad de un sistema político depende del nivel de exigencia de sus ciudadanos" --> !!!Seamos EXIGENTES!!!

  10. #10
    Fecha de Ingreso
    mayo-2009
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por h3po4 Ver Mensaje
    Hola pajarocaracol, quizá el término plusvalía no es el más adecuado. Me refería a la tributación de los rendimientos por alquileres (menos gastos), que dependiendo de la comunidad autónoma que sea y de la edad del inquilino pueden variar bastante.

    Saludos.
    Gracias por la respuesta H3po4, es un tema que me interesa y que desconozco casi por completo (la fiscalidad)... Yo sé que un alquiler a persona ( es decir a un particular de una vivienda) no devenga ni IVA ni retención...

    Supongo ( en mi desconocimiento del tema) que si tú compras una casa y te cuesta 100 podrás desgravar el gasto con los alquileres... Una amortización?? ¿Sabes como va eso?
    Saludos.




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