Casas en herencia

[El aprendiz de Bolsa]

Hola a todos,

He abierto este nuevo tema para ver si me podéis aconsejar sobre una situación futura que tendré que vivir.

Os cuento, mis padres han comprado varias casas a lo largo de su vida y ahora que empiezan a ser mayores empiezo a pensar en el tema de la herencia, en el sentido de "vaya marrón", porque son 3 casas las que voy a heredar, y sinceramente, no tengo mucha idea en la gestión de bienes inmuebles.

Lo que si tengo claro es que una de ellas la voy a vender, porque está situada en otra ciudad distinta a la que vivo, y tener que gestionar eso viviendo en otra ciudad es una lata.

La segunda casa me la quedaré para vivir en ella, y la tercera, os quiero plantear que hacer con ella.

La casa está situada en una zona buena de Madrid y a 5 minutos andando de la facultad de medicina de la Universidad Autónoma. Es una casa que tiene 30 años, 4 dormitorios y "ciento y pico" metros cuadrados.

El caso es que había pensado, llegado el momento de heredarla, ponerla en alquiler; pero la idea no es alquilársela a un sólo inquilino, sino, aprovechando su cercanía a la facultad de medicina, alquilarla por habitaciones a estudiantes, ya que pienso que me puede salir más rentable, pues en vez de alquilarla a un sólo inquilino por 1.000 euros/mes (por ejemplo), puedo alquilar cada habitación por 350 euros y obtener 1400 euros mensuales.

No se que os parece, si es buena idea alquilar por habitaciones a estudiantes. Como os digo, estoy muy pez en esto de la gestión de bienes inmuebles, por eso agradezco vuestras opiniones al respecto.

Muchas gracias de antemano.

[Izaga]

Hola a todos,

He abierto este nuevo tema para ver si me podéis aconsejar sobre una situación futura que tendré que vivir.

Os cuento, mis padres han comprado varias casas a lo largo de su vida y ahora que empiezan a ser mayores empiezo a pensar en el tema de la herencia, en el sentido de "vaya marrón", porque son 3 casas las que voy a heredar, y sinceramente, no tengo mucha idea en la gestión de bienes inmuebles.

Lo que si tengo claro es que una de ellas la voy a vender, porque está situada en otra ciudad distinta a la que vivo, y tener que gestionar eso viviendo en otra ciudad es una lata.

La segunda casa me la quedaré para vivir en ella, y la tercera, os quiero plantear que hacer con ella.

La casa está situada en una zona buena de Madrid y a 5 minutos andando de la facultad de medicina de la Universidad Autónoma. Es una casa que tiene 30 años, 4 dormitorios y "ciento y pico" metros cuadrados.

El caso es que había pensado, llegado el momento de heredarla, ponerla en alquiler; pero la idea no es alquilársela a un sólo inquilino, sino, aprovechando su cercanía a la facultad de medicina, alquilarla por habitaciones a estudiantes, ya que pienso que me puede salir más rentable, pues en vez de alquilarla a un sólo inquilino por 1.000 euros/mes (por ejemplo), puedo alquilar cada habitación por 350 euros y obtener 1400 euros mensuales.

No se que os parece, si es buena idea alquilar por habitaciones a estudiantes. Como os digo, estoy muy pez en esto de la gestión de bienes inmuebles, por eso agradezco vuestras opiniones al respecto.

Muchas gracias de antemano.

Mucho ojo con lo de los estudiantes, porque como "aciertes" a dar con unos vainas, te pueden destrozar el piso o pueden causar problemas de denuncias por ruidos y tal. Vas a estar estresado pendiente de si son formales o no; y como te pase lo segundo, de cómo te dejan el piso. Casi te compensa alquilarla a una familia o mejor aún, simplemente venderla y meter lo sacado en Bolsa.

No es bueno generalizar, evidentemente, y la mayoría no te causará problemas. Pero basta que te toque uno en 5 años para que tengas un quebradero de cabeza de muy padre y señor mío. Si pretendes alquilar, te sería más conveniente a una familia (a ser posible sin hijos en caso de que "haya problemas") o a posgraduados como residentes del hospital universitario o investigadores. Te puede seguir tocando algún vaina, pero las probabilidades caerán de un 15-25% a menos de un 5%.

Que conste que no hablo como propietario, si no como oyente de las barbaridades que han hecho en pisos conocidos de conocidos; con lo que es posible que mi opinión sea equivocada, pero no creo que vaya desencaminada. Vamos, yo veo el tema de alquilar pisos a estudiantes al nivel de riesgo de invertir en chicharros como bankia.

Saludos

[manyu]

Buenas, yo he tenido dos casas alquiladas a erasmus, y al final me compensaba mas alquilarlo a familias. Los motivos, algunos vienen por seis meses, a veces se llevan mal, se van, etc. Son jovenes y es una lotería. He teido gente encantadora la gran mayoría, pero es mas estable alquilar a una familia. Al menos así lo creo yo.

Un saludo, y espero que tardes en tener estos problemas, por ser herencia

[Blixter]

Otra opción es alquilarla a trabajadores.

No conozco Madrid y no sé si estará en buen sitio o no, pero es mucha la gente que tiene que desplazarse una temporada por motivos de trabajo y si lo que quieres es alquilarla por habitaciones pues eso, es otra opción.

Un saludo.

[Ender]

Por motivos laborales he tocado el tema de alquiler de vivienda bastante.

En un caso como el tuyo contemplaría dos opciones:

- Si la vivienda está en una zona premium de Madrid, cosa que desconozco, y por motivos prefieres mantenerla bien por revalorización, bien para tus churumbeles, etc, lo que sea. Poner la vivienda en alquiler dejando la gestión en manos de un administrador de fincas. Te olvidas de papeles, de lios con inquilinos de desahucios, etc. La rentabilidad será menor, pero los dolores de cabeza que te quitas lo compensan.

- Si no le tienes mucho apego haz un cálculo de la rentabilidad que podrías obtener calculado de la siguiente manera:

1.- Calcula lo que vale realmente tu vivienda. Una forma rápida de hacerlo es multiplicar la renta anual bruta que puedes obtener por alquiler por 15 y por 20. Entre esos dos valores como mínimo y máximo, la casa se vendería bien. Si la puedes vender por más, la zona está sobrevalorada. Yo ni me lo pensaba. Si es por menos, infravalorada. Esperaría.

2.- Calcula lo que puedes obtener anualmente por dividendos si la vendieses e invirtieses esa cantidad en bolsa. Casi me jugaría una mano a que la rentabilidad del alquiler (neta) la tendrás entre un 2% y un 4%. No más. Compara ambas cifras y piensa que un 1 o 2% de diferencia sobre mucho dinero a largo plazo es una diferencia brutal.

Yo desde mi experiencia no metería dinero en inmuebles, pero ya te digo que es una opinión.

[Electrofilosofo]

Mucho ojo con lo de los estudiantes, porque como "aciertes" a dar con unos vainas, te pueden destrozar el piso o pueden causar problemas de denuncias por ruidos y tal. Vas a estar estresado pendiente de si son formales o no; y como te pase lo segundo, de cómo te dejan el piso. Casi te compensa alquilarla a una familia o mejor aún, simplemente venderla y meter lo sacado en Bolsa.

No es bueno generalizar, evidentemente, y la mayoría no te causará problemas. Pero basta que te toque uno en 5 años para que tengas un quebradero de cabeza de muy padre y señor mío. Si pretendes alquilar, te sería más conveniente a una familia (a ser posible sin hijos en caso de que "haya problemas") o a posgraduados como residentes del hospital universitario o investigadores. Te puede seguir tocando algún vaina, pero las probabilidades caerán de un 15-25% a menos de un 5%.

Si esta tan cerca de la Universidad Autonoma lo esta tambien del Hospital La Paz. Creo que es una buena opcion, si finalmente te decantas por alquilar, hacerlo a residentes (MIR). Suele ser gente muy formal que no dan problemas. Cada año se incorporan a La Paz unos 120 y la mayoria busca piso cerca del hospital, muchas veces a compartir Habitualmente hacen muchas guardias y tienen que trabajar y estudiar mucho por lo que no creo que vayas a tener muchos problemas. Te van a estar aproximadamente 4 años. Posteriormente, se pueden ir pasando el contacto con los nuevos MIR que llegan.

Un saludo.

[El aprendiz de Bolsa]

Muchas gracias a todos por vuestra respuestas. Da gusto contar con la ayuda de tanta gente

Como bien comentas, Electrofilósofo, la casa está muy cerca del Hospital de la Paz (5 minutos andando). Me gusta mucho la idea que propones de alquilárselo mejor a los MIR que a los estudiantes de los primeros cursos. Me la apunto para tenerla muy en cuenta.

Por otro lado, unas pregunta para Ender:

- ¿qué porcentaje de beneficios podría quedarse un administrador de fincas con respecto al precio de alquiler? (¿o el beneficio de un administrador de fincas viene de lo que se le pague a parte?)

- ¿Hacen estudios gratuitos de tasación de vivienda?, en caso de que no, ¿cuánto podría costar?


Por otro lado, yo invierto en la Bolsa y entiendo más de ello, por lo que venderla y meter el dinero en la Bolsa podría ser también una buena opción. El problema es que en 30 años no hemos hecho apenas reformas en la casa; y por lo menos habría que cambiar el suelo entero y pintar la casa (son más de 100 metros cuadrados). No se cuanto dinero podría costar eso. El problema es que dispongo de poco dinero para hacerlo, por eso había pensando antes en la opción del alquiler.

Un saludo

[Ender]

Por otro lado, unas pregunta para Ender:

- ¿qué porcentaje de beneficios podría quedarse un administrador de fincas con respecto al precio de alquiler? (¿o el beneficio de un administrador de fincas viene de lo que se le pague a parte?)

El administrador con el que nosotros trabajábamos minutaba el 5% de las rentas efectivamente cobradas. Ni de lo facturado, ni del beneficio (ingresos-gastos). De lo cobrado. También decir que no se si será lo habitual, en nuestro caso el volumen de inmuebles gestionado era alto.

- ¿Hacen estudios gratuitos de tasación de vivienda?, en caso de que no, ¿cuánto podría costar?

En Invertia tienes un enlace de una web que se dedica a tasaciones y te da un precio orientativo de tu vivienda. En la columna central, al final.

http://www.invertia.com/

Por otro lado, yo invierto en la Bolsa y entiendo más de ello, por lo que venderla y meter el dinero en la Bolsa podría ser también una buena opción. El problema es que en 30 años no hemos hecho apenas reformas en la casa; y por lo menos habría que cambiar el suelo entero y pintar la casa (son más de 100 metros cuadrados). No se cuanto dinero podría costar eso. El problema es que dispongo de poco dinero para hacerlo, por eso había pensando antes en la opción del alquiler.
Un saludo

Aquí si que no se orientarte. Si encuentras un manitas al que a cambio de adecentarse él la casa le bajes el alquiler un 10% no es mal negocio. He conocido inquilinos que dejan el piso mejor que cuando lo recibieron. Los menos, pero existen.

[Electrofilosofo]

- ¿Hacen estudios gratuitos de tasación de vivienda?, en caso de que no, ¿cuánto podría costar?

El precio suele estar en torno a 400 €.

[El aprendiz de Bolsa]

Muchas gracias por las respuestas. La verdad es que al final voy a optar por alguna de estas cosas:

- Vender la casa e invertir lo obtenido en la Bolsa

- Alquilarla a MIR´s

Ya veré que hago llegado el momento.

Saludos

[Invertirenbolsa]

Hola Aprendiz,

Es muy importante lo que comentas, verlo llegado el momento. Porque no parece que sea algo inminente, y dentro de X años no sabemos cómo va a estar el mercado inmobiliario, a qué precios estarán las acciones, etc.

Si fuera ahora mismo, creo que la inversión en Bolsa tiene unas perspectivas muchísimo mejores que los inmuebles, por lo que me parece que lo más rentable y prudente es vender los inmuebles que se tengan como inversión (que creo que, ene general, siguen estando sobrevalorados, y en cualquier caso no creo que haya ninguno infravalorado) y comprar Bolsa (que sí creo que está muy infravalorada).

Un saludo.

[El aprendiz de Bolsa]

Hola Aprendiz,

Es muy importante lo que comentas, verlo llegado el momento. Porque no parece que sea algo inminente, y dentro de X años no sabemos cómo va a estar el mercado inmobiliario, a qué precios estarán las acciones, etc.

Si fuera ahora mismo, creo que la inversión en Bolsa tiene unas perspectivas muchísimo mejores que los inmuebles, por lo que me parece que lo más rentable y prudente es vender los inmuebles que se tengan como inversión (que creo que, ene general, siguen estando sobrevalorados, y en cualquier caso no creo que haya ninguno infravalorado) y comprar Bolsa (que sí creo que está muy infravalorada).

Un saludo.

Muchas gracias Gregorio. Yo creo que finalmente me decantaré por venderla.

A ojo de buen cubero yo creo que podría sacar unos 150.000 - 200.000 euros (la casa está en una zona buena, 100 metros cuadrados, 4 habitaciones, 2 baños... solo la falta cambiar el suelo y pintarla entera) que bien invertidos en Bolsa pueden dar para bastante

Un saludo

[Invertirenbolsa]

Hola Aprendiz,

Si la decisión hubiera que tomarla ahora, yo también te recomendaría venderla e invertir ese dinero en Bolsa. Porque creo que la Bolsa española aún está muy barata, y los pisos siguen caros.

Un saludo.

[Colodro]

Hola,

Otro aspecto a tener en cuenta en el caso que describes es la fiscalidad de los inmuebles. Si todos están situados en la Comunidad de Madrid (o el País Vasco o Navarra), básicamente no tienes que preocuparte. En caso contrario te comento algunas impresiones para que las tengas en cuenta:

1) Los impuestos de sucesiones vienen regulados por la Comunidad Autónoma en dónde se ubiquen. En la Comunidad de Madrid los impuestos de sucesiones para familiares de primer grado gozan de una exención del 99%, mientras que el País Vasco o Navarra creo que directamente carecen de esa figura impositiva.

2) La mayoría de las CC.AA. tienen exenciones por vivienda habitual en el impuesto de sucesiones. Es decir, si "vives" en ese piso pagas bastante menos o nada al recibirlo de un cónyuge o de tus padres. Entrecomillo "vives" porque el criterio por el que se rige no es el lugar dónde en efecto residas, sino dónde estés empadronado. Mª Teresa Fernández de la Vega estaba empadronada en la Comunidad Valenciana cuando era Vicepresidenta del Gobierno, a pesar de que era público y notorio que residía en Madrid

Moraleja 1: puedes empadronarte dónde te dé la gana -siempre que el propietario del inmueble esté de acuerdo-, aunque tu lugar de trabajo esté a 400 Km de distancia.

Moraleja 2: si vas a heredar varios pisos en Comunidades sin exenciones, te conviene empadronarte en el de mayor valor.

Moraleja 3: si vas a heredar un piso situado en una Comunidad Autónoma sin exenciones y vives en un piso de tu propiedad, de cara a los impuestos de sucesiones te conviene empadronarte en el piso que vas a heredar.

3) Una forma muy sencilla de reducir los impuestos de sucesiones es a través de la figura del "usufructo". Por ejemplo, tu madre te pone a ti como heredero de todos sus bienes inmuebles, pero dejando a tu padre como usufructuario de ellos (y lo mismo tu padre dejando de usufructuaria a tu madre). Al fallecer uno de ellos, tu pagas por el valor de tasación del bien que recibes, que es inferior ya que tu otro progenitor goza de un derecho de uso y disfrute del bien. El usufructo es "mortis causa"; es decir, es un derecho que se extingue con el fallecimiento de la persona que lo disfruta y tras la defunción del usufructuario tú no tendrías que pagar ningún impuesto extra.

El usufructo se viene utilizando desde hace muchísimo tiempo para reducir cargas impositivas. Puede tener complicaciones:
- En caso de enajenación mental por parte del usufructuario tendrías muy complicado poder vender el bien en cuestión hasta el fallecimiento del usufructuario.
- El usufructuario puede impedir asimismo que tú vendas o alquiles el bien.

4) Fiscalmente es muy distinto heredar primero y vender después que vender primero y heredar después. Esto es debido a que las valoraciones que hacen las autonomías de los bienes inmuebles son irreales, a precios muy superiores a los de mercado. Te pongo un ejemplo:

Heredas un piso por el que tienes que pagar un 10% de impuestos de sucesiones:
a) La autonomía tasa tu piso en 400.000 €. Tú pagas 40.000 € y después tratas de venderlo. Finalmente consigues venderlo por 200.000 €. Resultado: has pagado 40.000 € de impuestos a cambio de recibir 200.000 (el 20%).
b) Tus padres venden ese mismo piso por 200.000 € y tú recibes ese dinero. Pagas el 10% de 200.000 € (20.000 €).

Lo vuelvo a repetir porque he conocido casos muy sangrantes: las valoraciones de las autonomías son completamente irreales y hay que tener muchísimo cuidado con ello. De padres a hijos no suele haber más problema que la irritación de tener que pagar. Pero recibir una herencia de familiares lejanos o amigos puede llevarte literalmente a la ruina.

Nadie está obligado a aceptar una herencia, pero si lo haces quedas automáticamente vinculado. Tú puedes hacer tus números, hablar con un tasador y llegar al convencimiento de que el piso vale 100.000 €. Entonces aceptas la herencia, declaras que el piso vale 100.000, pagas el % correspondiente de impuestos sobre 100.000 y te olvidas del asunto. Pero pasan los meses o incluso los años y un día recibes un comunicado informándote que tienes que pagar 3 ó 4 veces más porque la autonomía considera que ese piso vale 3 ó 4 veces más. Y en muchos casos ni siquiera vendiendo el piso logras cubrir el impuesto exigido.

5) El mejor consejo que te puedo dar es que te tomes unas cuentas tardes en pensar bien cómo puedes reducir tus impuestos de sucesiones cambiado empadronamientos y/o incorporando usufructos. Finalmente, como consecuencia del punto 4), si tienes claro que uno de esos pisos no te interesa, recuerda que es mejor vender primero y heredar después.

Saludos!!

[El aprendiz de Bolsa]

Hola Colodro,

Muchas gracias por esos consejos a nivel fiscal. Estoy bastante pez a ese nivel y me viene muy bien saber todo lo que comentas.

Un saludo.